Residensi Dedaun @ Bandar Tun Hussein Onn，蕉赖 —— 而本页必须先告诉你的第一件事是：它位于雪兰莪州乌鲁冷岳县，批准当局是 Majlis Perbandaran Kajang（加影市议会），不在吉隆坡：341个公寓单位、37层、以 Jadual H 出售、已建成87.50% —— 而关于它的完工日期，有五个不同版本在流传

撑起这一页的五件事，而第一件就是地址

这一节里没有任何一句是卖点。每一件都是文件上的发现，而其中四件是针对开发商自己、或针对写过它的人所发布的文件而来的发现。

十八个户型代号、只有三个建筑面积分组 —— 而这些面积没有一个是法定数字

先读警告，再看图。报备的法定广告完全没有面积表 —— 没有一个平方尺、没有一个平方米、没有一个户型代号 —— 而官方登记自己的面积栏位读作 0 mps，那是一个空栏位而不是一个数字。所以下面每一个面积都是开发商自己网站当前的数字，而没有一个是法定数字。开发商只为它那三张平面图标签各公开一个面积，再细就没有了：任何地方都没有任何来源公开十八个代号中任何单一代号的面积、单位数量或价格，本页也不印。图纸本身也不是来源 —— 平面图是图，而本页不从图里取任何数字。官方登记只提供两个集合：bilik: 2, 3 与 tandas: 1, 2，它告诉你有两房单位存在，却不告诉你那是哪一个代号。

分组 Type A - C1 —— 1,160平方尺

户型 A、A1、B、B1、C、C1 · 开发商自己的平面图页 · 3房2卫 —— 三个分组里唯一有公开这两个数字的一组

1,160平方尺（开发商，当前）1,190平方尺（2023年那一代新闻稿）6个代号3房 · 2卫任何地方都没有单一代号的面积

三个分组里最大的一组，也是撑起报备价格区间上限的那一组。面积是互相矛盾的：开发商今天在它自己的两个页面上公开1,160平方尺，而2023年12月那一代新闻稿写的是1,190平方尺 —— 相差30平方尺。印1,190的那两个第三方很可能并不互相独立：它们共用同一个单位数量、同一个房间数，以及同一套设施用词，读起来像同一份开幕资料。所以这更应该被描述为「开发商当前的数字」对上「一代2023年新闻稿」，而不是两个发布方对上一个 —— 本页公开当前的数字，并把旧的那个点出来。这也是唯一一组有公开卧房与浴室数的，而官方登记自己那两个集合，表示这栋楼里某处存在两房一卫的单位。

分组 Type D - F1 —— 850平方尺

户型 D、D1、E、E1、F、F1 · 开发商自己的平面图页 · 卧房与浴室：开发商把这两个栏位都留空

850平方尺（开发商，当前）6个代号卧房数没有公开浴室数没有公开

在开发商自己的页面上，这一面板的床与浴室图标照样显示，但旁边没有数字。也就是说，开发商为这一组公开了面积，却不公开它的房间数。两个第三方都断言所有户型都是3房2卫，而官方登记直接否定了这一点 —— 它记录的卧房是集合 2, 3、浴室是集合 1, 2。最直观的读法 —— 两个850平方尺的分组就是那些两房单位所在的地方 —— 是一个推断，因为官方登记给的是集合而不是对应关系，而本页不把推断当事实印出来。能够了结的文件，是开发商自己的完整户型表，或者你实际要买的那个代号的买卖合约（SPA）第一附表。

分组 Type G - J1 —— 850平方尺

户型 G、G1、H、H1、J、J1 · 开发商自己的平面图页 · 卧房与浴室：这里两个栏位也都是空的

850平方尺（开发商，当前）6个代号没有 I 这个代号卧房数没有公开浴室数没有公开

公开的面积与 D - F1 那一组相同，两个房间栏位也同样是空的。十八个代号依次是 A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、G、G1、H、H1、J、J1 —— 没有 I，这是常见做法，这里写出来是为了让人不要去找第十九张图。两个分组公开的面积一样，意味着它们之间的差别不在面积，而没有任何来源说出那个差别是什么 —— 不是朝向、不是在栋楼里的位置、也不是楼层区段。这是一个真实的缺口，本页就把它当缺口印出来。

两个850平方尺分组与那个1,160平方尺分组，都是开发商自己2026年公开的数字；它们是营销数字而不是法定数字，因为报备的法定广告里没有任何表格可以用来核对它们。本页不出现任何平方米数字，因为没有人公开，而官方登记的面积栏位是空的、不是可以换算的。报备的车位配额是 2 Unit；开发商销售时写 2/3 Side By Side Car Park；官方登记这个栏位是缺失的。两者分开印，绝不合并。

九张效果图与三张平面图页 —— 每一张都是示意图

本页上每一张图都是示意图，而每一句说明文字都写明了这一点。而比任何一张图都更重要的发现是：没有任何来源公开过这个项目的施工进度照片 —— 开发商那两个项目页面没有、2023年12月的那篇报道没有、两个门户网站也都没有 —— 尽管 KPKT 官方登记记录这栋楼已经建到87.50%。也就是说，买家能看到它应该长成什么样，却看不到它现在长成什么样。其中两张效果图在来源图库里只带着项目名称本身，因此本页只给它们一个一般性的说明、不替它们断定任何主体 —— 特别是，即使来源档名提供了一个主体，本页也不照着它写。开发商自己声称的设施里有十一项完全没有任何图片，而本页不让任何一张效果图去顶替它们 —— 祈祷室、幼儿园、多用途礼堂、店面、两个露台、洗车位、电动车充电位、迷你健行步道、绿化区、管理处与烧烤区，都是声明，不是图片。图库里没有任何一张是授权图库照片、主题样板内容、建筑师作品集或别的项目的图档：每一个来源档名都以这个项目自己的名字开头。

Bandar Tun Hussein Onn，43200 蕉赖 —— 雪兰莪州乌鲁冷岳县

地区归属是本页上最重要的一件事，而它不是见解问题。两条第一手证据把它定下来，而且互相一致：报备的建筑图编号 (24)dlm.MPKJ.6/P/26/2020 是雪兰莪／MPKj 的编号形态，而同一份报备文件以文字写出 Majlis perbandaran kajang (MPKJ) 为批准的地方政府。MPKj 的管辖范围就是雪兰莪州乌鲁冷岳县，别无其他。四个官方登记栏位与之佐证 —— daerah: Hulu Langat、negeri: Selangor、lokasi: Hulu Langat, Selangor，以及持牌开发商自己的营业地址，官方登记把它写成 43200, Hulu Langat, Selangor —— 报备坐标也一样。吉隆坡市政厅在这里没有任何管辖权，而本页在两种语言里都不会把这个项目放到吉隆坡。有一个门户网站把地址印成吉隆坡，然后在同一个页面上注明邮区编号 43200「技术上属于雪兰莪」。那是一个来源在一份文件里自相矛盾，而这正是为什么这个推导必须从报备文件做起、而不是从一则房源抄过来。为什么它不只是整齐的问题：州属决定由哪一个土地当局批准转让、由哪一个州的登记管辖可负担房屋，以及适用哪一个外国买家门槛。

KPKT TEDUH 官方登记 10013-12 与报备的法定广告，并排对照

这是本页的脊梁，不是脚注。下面这一行里的每一个值，要么来自 KPKT KPKT TEDUH 官方登记 中 10013-12 的记录，要么来自开发商自己依法报备的法定广告 —— 而两者不一致的地方，格子里会同时写上两个值。读之前有两件关于第一手文件的事。第一，它存在于两个路径上，而只有一个读得到：官方登记自己连出去的那个路径是一份没有文字层的图像档，真正读得到的那一份在一个旧的、官方登记并没有连出去的路径上。第二，那份读得到的文件里有两个连续的法定区块，两者的值完全相同，只差一个传真号码的一个数字。而这份报备文件很薄：十六个栏位，既没有写项目名称、也没有写地点、没有 mukim、没有地段编号、没有土地面积、没有层数，更没有任何面积表。

官方登记与报备的法定广告都在2026年10月21日查阅。在那一次查阅时，开发商执照与广告与销售许可证两份都有效 —— 执照到2031年9月30日、许可证到2027年4月6日 —— 而报备的法定广告当时仍在印一个2026年9月30日已经到期的执照号，以及一个字面上的占位符许可证号。因此本页上每一句关于文书的话都是一个带日期的陈述，在你真正要依据它行动的那一天应该重新查一次。

这些你都可以自己到 teduh.kpkt.gov.my 用在册名称 Residensi Dedaun 或在册编号 10013-12 查证。两个搜索警告。第一：搜公司名字里带「DEDAUN」的开发商，会什么都搜不到 —— 马来西亚没有任何持牌开发商的公司名字里有这个字，所以这个项目自己的名字到不了任何一笔公司记录；要搜持牌开发商，请用 UDA LAND。第二：搜「Dedaun UDA」—— 也就是某些中介系统里的标签 —— 在任何地方都搜不到东西。还有一个在你浏览这张执照之前该知道的登记怪现象：UDA LAND (CENTRAL) SDN BHD 在这张执照上是一个在册的项目名称，而不是一个持牌开发商 —— 一个没有注意到自己找到的是哪一类对象的读者，会把这栋楼归到一家根本没有执照的公司名下。同一张执照上还有一笔以整个镇区命名的在册项目 BANDAR TUN HUSSEIN ONN，它的状态是 Permit Tidak Wujud —— 许可证不存在。这两笔都不是这个项目。

本页不公开什么，以及为什么

高老师（Louis Koh）对自己公司项目资料的指示是绝对的，而且比法律要求更严：任何折扣、回扣、净价、促销或活动套餐，以及任何佣金数字，都不会出现在本站的任何一页上 —— 两种语言都一样，正文里不会，页面背后的结构化数据里也不会。这个项目上有三件事落在这条规则之内，而本页把三件都点名，而不是留下一个空白、让读者分不清那是漏掉了还是被收起来了。第一件，而这一件需要说得很精确：报备的法定广告上有一个 Diskaun 栏位 —— 也就是针对土著买家的那一栏 —— 而这个栏位里填了一个百分比。本页只告诉你这个栏位存在、而且里面有一个数字。那个数字本身在本站任何地方都不出现，在任何注释、任何图片说明、以及页面背后的任何数据区块里也都不出现。而这里有三件长得很像、其实并不一样的东西，必须分清楚。它是报备的法定广告上的一项价格调整。它不是单位配额 —— 没有任何来源在任何一个面上公开过单位分配、保留栋数，或者预留给任何群体的存货比例；官方登记上只有一个组成部分行、一个价格区间。它也不是地契分类 —— 这笔在册项目上没有任何 Rizab Melayu 的记录；那个字眼属于另一个与此无关的雪兰莪项目，这里写出来只是为了让你看到它被查过、也被排除了。第二件：开发商在自己的网站上有一个活动页面，点名这个项目，并给这里的一个单位标上了一个数值。活动的名称、它的玩法、它的数值，以及它所在的那个页面，全部不公开。无论那个数值对买家有利还是不利，它一样不公开 —— 因为这条规则管的是数字的种类，不是它的方向；而方向这一点也还是查过了。第三件：2023年12月的一篇报道公开过这个项目的平均每平方尺价格。那是一个价格而不是一个回报率，所以它不违反任何法律，逻辑上也没有问题 —— 但它是单一第三方的数字、已经将近三年、而且不是报备的法定价格。本页不公开它，因为高老师公开的是报备的合同价（SPA），别无其他。所以本页公开的金额只有一个，而且只有这一个：报备的法定销售价格区间 RM394,800 – RM907,200，来自开发商自己依法报备的法定广告，并且与 KPKT 官方登记、以及开发商自己的网站精确到令吉都一致。它并非价目表、并非报价，也不构成任何要约。在这之外的一切 —— 今天实际有什么、什么价、什么条件，以及像你这样的买家实际会拿到什么 —— 是一次和高老师的对话、加上一份来自开发商的文件，而不是网页上的一个数字。这一整节存在的理由就在这里，而不是留一片空白。

哪一个来源回答了哪一个问题 —— 以及两个都没有回答的那些

在这个项目上，报备文件与官方登记之间的分工异常鲜明，而方向和读者预期的相反。只有报备的法定广告有：持牌开发商的注册编号 161741-H；以文字写出的批准当局；建筑图编号；地契用词；Sekatan Kepentingan: Tiada 与 Bebanan: Tiada 这两句陈述；车位配额；以及报备的法定价格区间。只有官方登记有：这个项目的名称；层数；真正的广告与销售许可证编号与它的有效期；第一份合约的日期；延期相关的那几个栏位；修改后的交屋日期；工程进度百分比；卧房与浴室的集合；县与州的栏位；以及坐标。而整个项目上最尖锐的例子就是名称本身：依法报备的法定广告没有写出它所广告的那个发展项目的名字，所以在册名称只存在于一个登记的一个栏位里，没有第二个法定面可以用来核对它。第二个例子是许可证：报备文件把它印成字面上的 XXXXX 占位符，所以只有官方登记能说出它是否有效。它是有效的，到2027年4月6日。两个来源都没有回答的：mukim；地段编号；土地面积；项目自己的街道地址；栋数；任何单一代号的面积或房间数；设施楼层平面图；车位总数；未售数量；地契到期日；抵押权人；建筑师或承建商；以及维护费。这些在本页末尾被完整列出来，而不是悄悄地漏掉。

第一手文件存在于两个路径上，而只有一个读得到

一个很小的方法问题，但有真实的后果。官方登记自己的 brochure 栏位，以及它那个只有一项的广告数组，指向的都是同一份报备 PDF —— 那份文件完全打得开，却没有任何可机读的文字：它是一份图像档。同一份报备文件真正读得到的那一份，在一个官方登记并没有连出去的旧路径上，而本页上每一个报备数字都来自那一份。「报备文件读不懂」和「报备文件打不开」是两种不同的失败，而第二个路径形式正是第一种的解药。在同一个目录里，第二份小册子档案与一份报备的报纸广告都取不到东西 —— 而这是一个有鉴别力的对照：那个目录会给出存在的东西、拒绝不存在的东西，所以那两份是真的不存在，而这个项目没有报备过报纸广告。那份文件里两个读得到的法定区块，除了一个传真号码的一个数字之外完全相同 —— 第一个写 (603) 9074 6188，第二个写 (603) 9074 6288。之所以印出来，是因为这种瑕疵会告诉你一份报备文件是多认真地拼出来的；也因为如果有人在别处看到另外那个号码，应该知道那并不是另一家公司。

外国买家 —— 答案，以及为什么它不取决于州界这个问题

乌鲁冷岳县属于雪兰莪第一区，外国人购置产业的价格门槛是两百万令吉，分层产业与围篱式有地分层产业一样。而整个项目报备的法定最高价是 RM907,200 —— 约为该门槛的45%。341个单位里没有一个达得到门槛，没有跨在门槛上的户型，也没有例外。而这里有一点值得放在最前面讲，因为它是这个项目上最强的一个诚实事实：即使州界的推导结果是另一边，答案也不会变。假如推导出来的是吉隆坡市政厅与联邦直辖区，门槛会是一百万令吉 —— 依据是2022年7月13日生效的 Garis Panduan Perolehan Hartanah，须经经济策划单位（EPU）批准，法律依据是国家土地法典第433B条 —— 而 RM907,200 同样低于它。2020年通告里那个一百五十万令吉的窗口已经失效、并非现行标准；这里写出来只是为了让没有人拿它来跟你说话。即使是那个已被取代的数字，也不会改变答案。那么为什么这个推导还是非做不可？因为州属决定由哪一个土地当局批准转让、由哪一个州的登记管辖可负担房屋存货、以及该查哪一份统一价格清单 —— 而一个把州属弄错的页面，这三件事会全部弄错。这同时也意味着，本页关于外国买家资格的那一句话可以完全不含糊，而这很少见。还有一个报备事实属于这里：Sekatan Kepentingan: Tiada 是报备文件积极写出的陈述，所以按报备所载，地契上没有记录任何权益限制。那与外国人购置产业的批准是两件事，本页不把两者并成一件。

可负担房屋名单 —— 查的是正确的那一份，而答案是一个干净的否定

因为项目在雪兰莪州，管辖它的是雪兰莪房屋与房地产局的统一价格项目名单，而联邦直辖区的 RUMAWIP 名单对它没有管辖权。所以本次没有去查 RUMAWIP，而这是一个正确的决定、不是一个缺口 —— 查错一份名单，无论结果是肯定还是否定，都会制造出一个假答案。雪兰莪那份名单，2026年9月10日版，在五个搜索词下都没有这个项目的任何一行：没有 Dedaun、没有 UDA、没有 Bandar Tun Hussein Onn、没有 Suadamai，也没有 Suakasih。价格这一条腿从另一个方向说了同样的话：这个项目报备的最低价 RM394,800，大约是那份文件里乌鲁冷岳最高统一价上限的1.44倍、常见那一档的1.58倍，所以这里不可能有任何一个单位属于统一价格存货。而整张执照这一条腿：这位持牌开发商的十二笔在册项目，一笔都没有出现在那份文件里，而整张执照上最低的价格区间也仍然高过那一档。执照 10013 上任何地方都没有可负担房屋的组成部分。为什么一个否定值得写这么多。雪兰莪那份名单自己的规则，是印在表格后面而不是前面的；而那些规则，正是一个把这个项目和同一个 mukim 里的统一价格项目做比较的买家，真正在拿来比的东西：一个家庭收入上限、一项「名下不得已有房产」的检验、向州房屋局强制登记、一份会过期的申请，以及 —— 在每一个档次上 —— 一道从买卖合约起算的五年转让禁令，而五年之后转让仍须州政府批准。这个项目是完全的公开市场地契，上面没有任何一项这些东西。这才是诚实的比较，而雪兰莪那份名单是唯一的来源：这些内容不出现在任何项目文件、任何开发商页面或任何门户网站上。

这张执照背后的交付记录 —— 十二笔在册项目、一个县、十一笔已交付

执照 10013 上有十二笔在册项目，而每一笔都在雪兰莪州乌鲁冷岳县。十一笔记录为已交付 —— Siap Dengan CCC 或 Siap Dengan CFO —— 而这一笔是第十二笔，也是唯一还在 Lancar 的。官方登记同时显示这一组的 projek_sakit_count: 0 与 projek_terbengkalai_count: 0。在同一个县里十二个项目的样本是一个真实的交付记录，本页为它记一分：这位持牌开发商建出了一整个镇区，并且几乎全部交付了。而这一分要配三个提醒。第一，这个样本属于这位持牌开发商，不属于整个集团。同一个企业家族里的其他公司各自持有自己的执照、各自有自己的记录；关于它们任何一家的报道属于那些执照，而不属于这一张。这里只放这位持牌开发商自己的那三个栏位。第二，另外那十一笔在册项目在本页上全部按名称被排除：没有任何距离、图片、设施、奖项、法定事项或价格会从它们任何一笔跨到这里来 —— 即使同一张执照、同一个镇区也一样。第三，那十一笔里有两笔是任何人搜索时的陷阱。UDA LAND (CENTRAL) SDN BHD 在这张执照上是一个在册的项目名称，而完全不是一个持牌开发商 —— 这恰恰解释了为什么各个消费者面对「谁建的」这件事都搞混了。而 BANDAR TUN HUSSEIN ONN 是一笔以整个镇区命名的在册项目，状态是 Permit Tidak Wujud：许可证不存在。搜那个镇区字串，撞到的就是它。

名称问题，按买家真正需要的方式说一遍

一栋楼有六种名称写法在流传，而其中三种是开发商自己公开的。Residensi Dedaun 是在册名称，也是在官方登记上唯一能用的字串。Dedaun Residensi —— 同样两个词反过来写 —— 是开发商在第二个各自标注为正规网址的页面上用的写法，它自己的博客和图档文字也用这一种，而两个独立发布方用的也都是这一种，所以官方登记那个词序在公开场合反而是少数用法。官方登记自己的项目清单把名字印成全大写，这是第三种写法。Dedaun Heights 只活在三个通用主题图标的替代文字里，别处都没有 —— 几乎可以确定是一个被放弃的工作名称，这里原样印出、不作裁断，因为它不出现在任何页面正文、任何官方登记栏位或任何报备文件里。而中介系统里那个标签 Dedaun UDA，在任何地方都对不上：官方登记对不上、开发商网站对不上、两个门户网站也都对不上。UDA 是一个企业前缀，而这个项目的名字里并没有它。这些在实际操作上该怎么用。在官方登记上搜 10013-12，或者搜 Residensi Dedaun。搜持牌开发商时用 UDA LAND，绝对不要用 DEDAUN —— 马来西亚没有任何持牌开发商的名字里有这个字，所以这个项目自己的名字到不了任何一笔公司记录。还有一个需要知道的同名干扰：有一个完全不同的项目叫 Residensi Dedaun Rimba，由另一家开发商在另一张执照序号下、在一个完全不同的县开发。它和这个项目共用两个词。关于它的任何东西 —— 它的地皮面积、它的地契到期日、它的法定事项 —— 都与本页无关，本页上也没有任何一项来自它。

没有公开，所以不在本页上

下面这份清单，是买家会合理追问、而没有任何来源回答得出来的东西。之所以印出来，是因为一个读者看不见的遗漏，和一个页面刻意藏起来的遗漏，是分不出来的。项目自己的街道地址，作为一个报备事实 —— 报备文件上唯一的地址是开发商的办公室。地段编号，以及 mukim，作为报备事实 —— 没有；而这正是地契那个问题关不掉的原因：没有地段编号，地契查询连单都下不了。土地面积 —— 没有报备数字、没有官方登记栏位、没有开发商数字，只有两个互相矛盾的第三方 —— 所以不存在任何密度数字，本页也不公开；而那个唯一公开的、关于这个项目密度的判断，是用它自己发布方的数字被否决的，本页也不转载任何由它算出来的数字。栋数。十八个户型代号中任何单一代号的面积、单位数量或价格。两个850平方尺分组的卧房与浴室数 —— 开发商把栏位留空，而官方登记只给集合。任何一项设施在哪一层 —— 没有设施表、没有楼层平面图，而开发商自己那个「Project Specification」标题下面，在它的两个页面上都没有内容。车位总数 —— 报备文件给的是每个单位两个车位的配额，那不是一个总数。未售或余量单位数 —— 官方登记栏位缺失、也没有人公开，所以87.50%在本页上只被读成施工，绝不被读成销售。地契到期日，以及 Pajakan Kekal 到底是不是永久地契。抵押权人或融资方 —— 报备文件写的是「没有」，而今天是否仍然如此，无人知道。建筑师、总承建商、工程量测师，以及任何顾问。发展总值。维护费与第一年的管理预算。店面与幼儿园是已经建好、已经出租、已经营运，还是空壳空间。两个第三方在2023年12月描述过的那套智能家居规格，是否仍然属于这个产品。两个铁路车站各自属于哪一条线。以及这栋建到87.50%的楼的任何一张施工进度照片 —— 没有一个来源公开过。上面每一项，高老师都可以以你的名义向开发商提出来问，而其中好几项，一份文件就能全部回答。

买家真正会问的那些关于 Residensi Dedaun 的问题

附近的其他页面 —— 而它们之间什么都不互相借用

发布于2026年10月21日 · 最后核实2026年10月21日，核实对象为 KPKT TEDUH 官方登记中 10013-12 的记录、编号 10013 的开发商记录、该序号下可取得的报备法定广告、雪兰莪房屋与房地产局2026年9月10日的统一价格项目名单、四个绿色认证名册，以及开发商自己的两个项目页面。本页为营销资料，不构成要约。关于文书的状况都是带日期的陈述：在上述查阅日，开发商执照有效至2031年9月30日、广告与销售许可证有效至2027年4月6日，而交屋日期在获批延期十二个月之后是2027年8月25日。