Livista @ Bandar Sri Damansara —— 700 个单位，公开记录里却没有任何法定申报
两栋楼，700 个单位（Block A 344 + Block B 356），占地 3.02 英亩 —— 原 Sri Damansara 俱乐部旧址，是一个 19.11 英亩总体规划的第一期。持牌开发商 SRI DAMANSARA SDN BHD（110516-H），即 1980 年代建起这个镇的原始项目公司，为马交所主板上市公司 Land & General Berhad（5507-H） 的子公司。市场上也以 Damansara Livista 推广。以下每一个数字都标注到具名的已公开来源；凡两个来源互相矛盾，本页把两边都印出来。
有申报文件的，我把申报文件给你；没有的，我也直截了当告诉你没有。
Livista @ Bandar Sri Damansara 一览
十四项事实，每一项都附上公布它的来源。凡是没有人公布过数字的，该行就直接写明没有，而不是把空格填满 —— 在这个项目上，这种情况比本站任何一个页面都多。
- 项目名称
- Livista @ Bandar Sri Damansara同时有两个在用的推广名，而且开发商自己的集团两个都在用。项目网站与集团项目清单写「Livista Bandar Sri Damansara」；上市母公司自己的马交所媒体稿写「Damansara Livista」，而所有门户网站都跟着母公司写。同一个项目。
- 政府注册计划名称
- 没有公布马来西亚任何记录里都不存在「Residensi Livista」，也没有任何政府注册的马来文计划名称。如果有人替你编一个出来，不要接受。买家签约时对着的那个名称，无法从任何公开来源确立。
- 持牌开发商
- SRI DAMANSARA SDN BHD110516-H —— 一字不差地印在开发商自己的项目网站页脚与两本电子书上，三处读数完全一致。它是马交所主板上市公司 Land & General Berhad（5507-H） 的子公司。12 位数的新注册号哪里都没有印。EdgeProp 与 PropertyGuru 都把上市母公司写成开发商，那是错的。
- 建筑类型
- 未定案《The Edge》的编辑部两次写 condominium；而它自己的付费广告专题、StarProperty、EdgeProp、PropertyGuru 与 myBina 登记都写 服务式公寓。开发商完全没有写出任何建筑类型。这件事关系到什么，见下方 FAQ。
- 土地地契类别
- 没有公布两家聚合平台把它记录为商业 —— myrumahbaru 印「Commercial under HDA」，IQI 印「Category: Commercial」。没有任何文件。开发商任何地方都没有写出地契类别。
- 土地保有权
- 永久地权（Freehold）集团网站、《The Edge》、EdgeProp、PropertyGuru、IQI 与 myrumahbaru 全部一致，也与 StarProperty 2016 年把这块地描述为「prime freehold commercial land」相符。不是来自申报文件 —— 因为不存在申报文件。不涉及租期届满问题。
- 总单位数
- 700 —— Block A 344、Block B 356《The Edge》三次报道。344 + 356 = 700，正好等于每个来源公布的总数：没有无法解释的余数可供非 HDA 地块藏身。
- 层数
- 开发商没有公布 —— 市面上有三个数字25 层与 26 层（《The Edge》，2023 年 10/11 月）· 29 层（myBina 登记，2024 年 2 月 16 日核实）· 35 层与 36 层（《The Edge》广告专题，2026 年 6 月 15 日）。本页一个都不公布。算术见 FAQ。
- 户型
- 只有 A、B1、B2A 690 平方尺、2 房 1 卫 · B1 1,012 平方尺、3 房 2 卫 · B2 1,035 平方尺、3 房 2 卫。来自开发商自己的单位面积表，2023 年版与 2024 年 4 月版完全相同。64.1 / 94.0 / 96.2 平方米是我自己换算的。任何明细表里都没有办公套房、SOHO 或 studio。
- 地块面积
- 3.02 英亩《The Edge》三次；IQI 印 131,551 平方尺，而 131,551 ÷ 43,560 = 3.0200 英亩，两个独立数字完全吻合。不是来自申报文件。
- 地块密度
- 约每英亩 231.8 个单位我自己的算术：700 ÷ 3.02 英亩。开发商的「Low Density」是一句楼层平面的说法，它自己的括号就说明了这点：「(8 – 12 Units per Floor)」。不要把 5.21 英亩的 Senses Park 加进分母 —— 那是位于地铁站地块上的公共开放空间。
- 价格
- 合同价（SPA price）RM530,000 – RM770,000全网唯一一个由其来源自行标注为 SPA 价（合同价）的数字 —— 独立聚合平台 myrumahbaru。这个项目不存在可公布的已申报法定售价区间。仅就下限一项，五个来源之间就有约 RM210,000 的落差，而只有这一个带价格类别标注。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。
- 管理费
- 指标性的每平方尺每月 35 仙已包含储备金 —— 《The Edge》2023 年 10/11 月开盘报道。指标性，而且已经三年前。开发商完全没有公布任何管理费，也没有任何来源把储备金单独列为一项费率。
直接跳到你要看的部分
这个页面按买家真正会问的顺序来排 —— 而第一件事就是：买家理应看得到的那条文件链，在这里根本不存在。
Livista 有十件事对不上 —— 每一件都附来源
以下没有一条是传闻。每一项都来自开发商自己的项目网站或电子书、一个建筑登记册、一篇具名的已发表报道，或是我已经摊开给你看的算术。凡是开发商自己的两份文件互相矛盾，或与一篇以它自己名义刊出的付费广告专题矛盾，本页把两边都印出来。
700 个单位的项目，完全没有任何法定申报
公开记录里找不到这个项目的 APDL 号码、许可证有效期、开发商执照号、执照有效期、审批地方政府、建筑图批准编号、已申报的建筑类型、已申报的土地保有类别、已申报的层数、已申报的完工日期，以及已申报的法定售价区间。开发商的项目网站只有一个页面 —— 它自己的 WordPress 索引只返回一条记录 —— 所以上面没有免责声明页、条款页或 APDL 页；而 L&G 在它任何项目网站上都不公布 APDL 页，集团官网也没有。HIMS 的小册搜索只返回不相关的申报；KPKT TEDUH 上有两条属于这个持牌公司的记录但返回不了可读文字；两本电子书（2023 与 2024 年 4 月）都没有印法定条款栏。而这是一个据报已售出约九成、由马交所主板上市公司子公司开发的项目。这就是本页诚实的重心所在。
无法评估是否过期，所以本页绝不暗示
因为许可证号码与执照号码完全没有公布，就没有任何有效期可以拿来和今天的日期比对。在这里告诉你许可证「仍然有效」是编造，告诉你「已经过期」也是编造。绝对不要让人把开发商执照的有效期当成 APDL 的有效期拿给你看 —— 那是两份不同的文件，到期日也不同。这里两份都拿不到，所以两者都不暗示。请要求销售中心把两份都拿出来给你看，并拍照存证。
三个层数，而开发商一个都没公布
25 层与 26 层（《The Edge》，2023 年 10/11 月）· 29 层（myBina 建筑登记，2024 年 2 月 16 日核实）· 35 层与 36 层（《The Edge》品牌广告专题，2026 年 6 月 15 日）· 开发商自己的网站与两本电子书完全没写。现在拿开发商自己印的「8 – 12 Units per Floor」来算：344 ÷ 35 = 9.8、356 ÷ 36 = 9.9，都在区间内；344 ÷ 29 = 11.9，刚好在内；但 344 ÷ 25 = 13.8、356 ÷ 26 = 13.7，两个都超过开发商自己说的上限。所以 2023 年那个数字破了开发商自己的密度说法。这只是指标性的 —— 平台层与设施层会计入总层数却不含单位 —— 而这正是本页不公布任何层数的原因。
公寓还是服务式公寓、住宅还是商业地契 —— 都未定案
《The Edge》的编辑部在 2023 年与 2025 年两次写「700 个 condominium 单位」。《The Edge》自己的付费广告专题写「永久地权的服务式公寓」。StarProperty、EdgeProp、PropertyGuru 与 myBina 登记全都写服务式公寓或服务式住宅。同一家出版机构在它的编辑内容与付费内容之间自相矛盾。myrumahbaru 与 IQI 都把地契类别记录为商业。而开发商任何地方都没有写出建筑类型，也没有写出地契类别。关系到什么：商业地税与门牌税、非住宅水电费率、商业费率的水电押金，以及完全不同的转售市场。能定案的两个栏位是已申报条款里的 jenis bangunan 与 pegangan tanah —— 而这里没有申报文件。
五个价格数字、约 RM210,000 的落差、只有一个带价格类别
这个项目确实有一个带 SPA 标注的区间，而它是本页唯一的价格数字：合同价（SPA price）RM530,000 – RM770,000，来自独立聚合平台 myrumahbaru。它不是已申报的法定区间 —— 那种区间不存在。另外四个数字散落在四个来源里，本页一个都不刊载：其中一个低于这个 SPA 下限，因此无法被证明它是不是合同价；一个是 2023 年 3 月的论坛帖，发帖者自己都在问项目名称与价格是否属实；一个是 IQI 某个站点上的外币数字，没有价格类别标注；一个是开盘期的编辑部平均每平方尺价。仅就下限一项，五个来源之间就有约 RM210,000 的落差，而五个之中正好只有一个被标注为 SPA 价。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。
「低密度」是楼层平面的说法，而那座公园不是项目的地
开发商印的是 「Low Density (8 – 12 Units per Floor)」 —— 它自己的括号才是诚实的部分，因为那是一句楼层平面的陈述。真实的地块密度是 700 ÷ 3.02 英亩 ≈ 每英亩 231.8 个单位（我的算术）。陷阱在这里：把 5.21 英亩的 Senses Park 加进去会得到好看的每英亩 85 个单位，而这座公园是位于地铁站地块上的公共开放空间，不是 Livista 的土地，也不是其管理机构控制的共有财产。它的面积被公布过三个数字 —— 5、5.2、5.21 英亩 —— 而时间线是反着走的：《The Edge》在 2025 年 11 月说它「很快会完成」，而 2026 年 6 月的广告专题仍写 「to be built」（尚待兴建）。用 19.11 英亩的总体规划去除（每英亩 36.6）更错，用 22 英亩那个数字（31.8）错得更远。
地铁连接天桥是从 The FLO 出发，不是从 Livista 的大堂
通往车站的有盖走道几乎是这个项目整套卖点的核心 —— 它有自己的开发商图片与说明文字。它同时也是一项承诺，不是已完成的设施。《The Edge》在 2025 年 11 月报道，L&G「正在兴建一座从 The FLO 通往 Sri Damansara Barat 地铁站的人行连接天桥」，而 2026 年 6 月的广告专题仍把它写成承诺。The FLO 是销售中心与办公用途的地块：没有任何来源说这座天桥从 Livista 自己的大堂出发。谁出钱、落在谁的地上、走道与天桥各自何时完工，全都没有公布。这也正是车站距离会被量出三个数字的原因 —— 500 米、526 米，以及步行 720 米。
高老师自己所属的代理网络正在公布错的数字 —— 本页照实说
IQI 自己的 Livista 项目页（2023 年 6 月 9 日上架、之后从未更新）把建筑面积区间写成「694 到 1,039 平方尺」 —— 那是开盘前的面积表。实际开盘的面积表是 690 / 1,012 / 1,035，分别小了 4、24 与 4 平方尺。IQI 还列出 21 项设施，其中七项在开发商自己的资料上完全找不到，包括一间 surau；而它的完工日期至今还写 2026 年 12 月 30 日，而《The Edge》早在 2025 年 11 月就改成 2027 年第三季了。另外，PropertyGuru 把户型面积区间写成「1,012 到 1,035 平方尺」，等于默默删掉了 690 平方尺这个 2 房户型 —— 那是这个项目的入门产品。EdgeProp 把 Type A 印成 689。请只用 690 / 1,012 / 1,035，不要用别的。
「带装修」是广告专题的说法，开发商自己的规格表没这么说
2026 年 6 月 15 日的品牌广告专题把单位描述为 「ready-furnished with air-conditioning, kitchen cabinets, hob and hood」。而开发商自己的两本电子书列的是空调「点位」 —— Type A 3 个、B1 与 B2 各 4 个，是预留接口而不是提供机器 —— 并且在整份饰面规格表里完全没有列出厨柜、炉头或抽油烟机。一项来自付费刊登、而开发商自己的规格又支持不了的配件说法，本页不转述。请把装修交付规格表作为买卖合约（SPA）的附件取得。
没有任何奖项属于 Livista，也没有绿色主张可核实
开发商自己的得奖页列出八项，没有一项是 Livista 的。2018 年 iProperty 最佳住宅高楼奖属于 Damansara Seresta。2016 年 IPA 景观奖属于 Astoria Ampang，2013 年的 IPA 景观奖属于 Damansara Foresta。1996 年 FIABCI 马来西亚房地产奖属于整个城镇。其余是公司层级的奖项，包括 2019 年 Focus Malaysia 的可持续发展报告奖 —— 那是企业报告奖，不是建筑认证。至于绿色评级，没有任何人为 Livista 作出过任何主张：没有 GBI、GreenRE、LEED、Green Mark 或能源评级，也没有使用任何绿色标志。GBI 的搜索返回 404、目录返回 500；GreenRE 的表格返回时被截断、没有相符的行。两个核查都是「不确定」，而不确定不等于否定 —— 而既然没有人作出主张，也就没有任何夸大。
实际在建的是什么，以及背后那条有日期的记录
数据条里只放具名来源公布过的数字，加上两个我自己算的、并已标明是我算的。设施清单把「开发商自己公布的」、「付费广告专题加上去的」与「代理网络自行加上去的」三者分开 —— 因为在这个项目上这三份清单并不一致，而其中一份正是高老师自己所属的网络。
设施 —— 三份对不上的清单，而且没有任何一项被指定到某一层
没有任何来源（包括开发商）把任何一项设施指定到某一层。开发商只公布一张图 —— 一张设施总平面图，标题是它自己的「ELEGANT COMFORT IN EVERY CORNER」—— 网站与两本电子书里都没有按层列出的文字清单。所以本页不能诚实地写「8 楼泳池平台」，也就不会写。数量也对不上：PropertyGuru 说 12 项、《The Edge》的广告专题描述 15 项、IQI 列出 21 项。没有任何来源公布过一份对齐后的设施总数。
开发商自己公布的
- 50 米泳池（lap pool）
- 三层楼高的水瀑 —— 网站自己的标题：「Greetings from 3 storey heights water cascade, everyday」
- 「Camping by the sky」 —— 露营／豪华露营平台
- Canopy waterfall · 露营区 · 城堡游乐场 —— 只作为图片说明与相邻标题出现
- 通往地铁站的有盖步行走道 —— 一项承诺，不是已完成的设施
- 车站的 Park & Ride —— 那是地铁营运方的设施，不是开发商的
- 「Senses ark」 —— 开发商自己的电子书就是这样印的，是「Senses Park」排错了。这座公园是位于地铁站地块上的公共开放空间，不是 Livista 的土地，不同来源公布过 5、5.2 与 5.21 英亩三个面积，而到 2026 年 6 月它仍被写成「to be built」。
《The Edge》品牌广告专题（2026 年 6 月 15 日）加上去的
- 阅览室 · 工作空间 · 室内儿童游戏室
- 水中健身区 · 室内健身房 · 篮球场 · 桑拿
- 日光平台 · 岛式按摩池 · 懒人泳池休憩区
- 观景与豪华露营亭 · 用餐亭 · 营火与烧烤平台
- 同一篇广告专题里还有：「ready-furnished with air-conditioning, kitchen cabinets, hob and hood」—— 而开发商自己的规格表并没有这么说。电子书列的是空调点位，而且完全没有列出厨柜、炉头或抽油烟机。
只出现在 IQI 页面上的 —— 代理公布，不是开发商公布
- Surau（祈祷室） —— 买家会特别问这一项，而开发商在任何地方都没有确认有 surau。本页不会凭一个代理页面的说法就把它写进项目里。
- 反射步道 · 康乐室 · 多功能空间 · 城堡游乐场 · 「Over the Rainbow Bridge」 · 「Raining Garden & Kid’s Pool」
- IQI 总共列出 21 项设施。IQI 就是高老师自己所属的代理网络，而在这个项目上它的页面正是出错的那一边 —— 它同时还沿用开盘前的 694 / 1,036 / 1,039 面积，以及 2026 年 12 月 30 日的完工日期。写在这里是因为它是事实，不是因为它说起来舒服。
开发商确实公布过的建筑本身资料
- 「I」fin floor layout —— 「为自然对流通风与采光而设计」
- 「Low Density (8 – 12 Units per Floor)」 —— 一句楼层平面的说法，不是地块密度
- 每栋楼 4 + 1 部电梯
- 通风走廊与私人电梯厅
- 2023 年版电子书的平面图标题写 Tower A 与 Tower B；《The Edge》称它们为 Block A 与 Block B
设施方面没有公布的，因此不出现在本页
- 哪一项设施在哪一层 —— 只有一张图，没有任何来源提供文字清单
- 是否有设施只提供「空间」或毛壳而不含装修承诺 —— 没有来源这样标注，但也没有来源公布过装修承诺，所以这个空白不构成保证
- 一份对齐后的设施总数 —— 12、15、21 三个数字都在流传
- 全项目车位总数、访客车位、摩托车位与电动车充电设施。只有各户型的配额被公布过，而且只有一个来源：Type A 1 个车位、B1 与 B2 各 2 个（《The Edge》广告专题，2026 年 6 月 15 日）。开发商连这一项都从未印过。
- 设施平台总面积、天花高度、各户型阳台面积，以及建筑面积是净面积还是毛面积
- Senses Park 将由谁拥有与维护，以及 Livista 的业主是否要分摊
- 有盖走道与连接天桥是否真的落在 Livista 的地块上、谁出钱，以及两者各自的完工日期
- 管理机构／JMB 的安排，以及两栋楼是彼此共用一个管理机构，还是与总体规划的其他期数共用
有日期的记录 —— 具名报道、一个建筑登记册，以及开发商自己的文件
三种户型、700 个单位 —— 以及那份没人申报过的面积表
这个项目不存在已申报的建筑面积表，所以下面每一个数字都是推广数字。基准是开发商自己的单位面积表，2023 年版与 2024 年 4 月版电子书完全相同，并由它网站上的两张平面图说明文字佐证。以下没有任何数字是从叙述性文字里读出来的；凡有门户网站写得不一样，本页把分歧印出来。
Type A —— 690 平方尺
这是项目的入门产品，也是市场上最常被弄丢的那一个。开发商自己的面积表写 690 平方尺、2 房 1 卫，《The Edge》两次报道与 EdgeProp 的编辑内容都佐证。开发商自己的设备点位表列出 1 个淋浴点位、1 个马桶、1 个洗脸盆、1 个厨房水槽、13 个照明点位、4 个风扇点位、12 个 13A 插座、1 个 15A 插座、3 个空调点位与 1 个热水器点位 —— 这是用开发商自己的工程清单（而不是它的推广文案）独立佐证了 2 房 1 卫的描述。有三个门户网站把这个户型写错了：EdgeProp 印成 689 平方尺；PropertyGuru 直接把它从户型栏里删掉，把区间写成「1,012 到 1,035 平方尺」，所以看 PropertyGuru 的买家会以为最小单位是 1,012 平方尺；IQI 至今还写开盘前的 694。myrumahbaru 把 B1 的代号改写成「Type B」。1 个车位只来自一个来源，即 2026 年 6 月的广告专题；开发商从未印过任何车位配额。
向我索取 Type A 平面图
Type B1 —— 1,012 平方尺
这是开发商真正公布了平面图的那一个户型，它自己的说明文字写 「Type B1 – 1012 sf」。建筑面积由两本电子书、《The Edge》的两篇报道、2026 年 6 月广告专题与 EdgeProp 的编辑内容共同佐证。这个户型的点位表：2 个淋浴点位、2 个马桶、2 个洗脸盆、1 个厨房水槽、17 个照明点位、5 个风扇点位、12 个 13A 插座、1 个 15A 插座、4 个空调点位与 2 个热水器点位。一个三房单位只有一个厨房水槽 —— 这也是为什么没有来源声称它是双钥匙户型，而那份点位表也支持不了。IQI 至今还把这个户型写成开盘前的 1,036 平方尺。空调点位是预留而不是提供：开发商的规格表列的是点位，而且完全没有列出厨柜、炉头或抽油烟机。
索取 B1 资料包Type B2 —— 1,035 平方尺
这是楼里最大的户型，而它只比 B1 大 23 平方尺。建筑面积由两本电子书、《The Edge》的两篇报道、广告专题与 EdgeProp 的编辑内容共同佐证，开发商自己的网站说明文字也写明 「Type B2 – 1035 sf」。点位表：2 个淋浴点位、2 个马桶、2 个洗脸盆、1 个厨房水槽、18 个照明点位、5 个风扇点位、14 个 13A 插座、1 个 15A 插座、4 个空调点位与 2 个热水器点位 —— 比 B1 多一个照明点位与两个插座，而除了那 23 平方尺之外，这是两者之间唯一被公布过的差别。IQI 至今还写开盘前的 1,039。任何已公布的面积表里都没有更大的单位、没有顶层豪宅、也没有双钥匙，而且没有来源声称有。
索取 B2 平面图没有办公套房、没有 SOHO、没有 studio —— 以及为什么这句话要这样说
所有来源里公布过的每一种户型都是住宅。A 是 2 房，B1 与 B2 是 3 房；开发商的电子书、网站、广告专题、EdgeProp、PropertyGuru 与 IQI 里，连一个 studio 都没有。两栋楼内部有任何零售或商业地块，没有任何来源显示过。而算术也不留藏身空间：344 + 356 = 700，正好等于每个来源公布的总数，所以没有无法解释的余数。这是一个实在的正面点，值得说出来。本页不会说的是「已确认没有」，因为能证明这一点的文件 —— 已申报的单位明细表 —— 从来没被找到。补充完整：同一个总体规划的其他期数确实有非 HDA 成分，包括一栋 21 层的办公楼配零售、一家酒店、双层店屋与可负担高楼；而开发商自己的销售中心大楼 The FLO 就在总体规划最后一期的办公用途地块上。这些都不在 Livista 的两栋楼里。
索取已申报的单位明细表一份已申报的面积表本来会告诉你什么 —— 而这里没有
700 个单位里 A、B1、B2 各占多少。哪一栋楼放哪些户型。建筑面积是净面积还是毛面积。各户型的阳台面积。天花高度与层高。单位朝向。全项目车位总数，以及是否有车位属于附属地块或共有财产。访客车位、摩托车位与电动车充电设施。「每栋 4 + 1」背后的电梯与单位比。容积率与退缩。装修交付水平作为一份规格表，而不是广告专题里的一句话。这些开发商没有公布，任何登记册没有公布，任何申报文件没有公布，任何门户网站也没有公布。再补一个读电子书时值得知道的小细节：它 2023 年版的平面图编号从 1 排到 12，中间包含一个「3A」 —— 也就是从 4 跳到 3A 的避讳写法 —— 而开发商自己的文件并没有说那是某一层上的单位编号，还是楼层本身的编号。本页不替它猜。
把这些问题书面提出来源说明，标明是我的而不是申报事实：64.1、94.0 与 96.2 平方米是我自己的换算 —— 开发商一个都没公布。690 / 1,012 / 1,035 这一组来自开发商两版电子书里自己的单位面积表，并由它网站上的两张平面图说明文字佐证，不是从叙述性文字里读出来的。这个项目目前有四套不同的建筑面积在流传：现行这一套；2023 年 3 月开盘前的 694 / 1,036 / 1,039，IQI 至今仍在公布；EdgeProp 的 Type A 689；以及《The Edge》2021 年 4 月报道的 732 个单位、650–950 平方尺 —— 那描述的是一个更早、不同的方案，不是实际建成的 Livista。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。
七张图，每一张都标明主题是「已确认」还是「推断」
关于分级，以及为什么要写在页面上。七张图里有三张的主题由开发商自己的内容系统标题或它自己页面上印的说明文字确认；另外两张带有公布过的说明文字；还有两张只能依文件名推断，本页就标注为推断。这里没有任何一张图被配上本页无法溯源的主题。这个项目在任何地方都不存在的东西：Type A 的平面图、任何室内或示范单位效果图、任何带日期的工地进度照，以及任何以文字列出的设施分层清单。一个 700 个单位的项目，开发商整个媒体库只有 16 个文件，这是相当薄的素材量；而它自己的文件里把自己的项目名拼错了两次 —— 电子书里的 「Senses ark」，以及一张命名为 「ogimg-livisa」 的社交分享图。开发商自己的电子书免责声明写明：其资料可能更动、不构成要约或合约、效果图为艺术家想象图、尺寸为约数。
问我有没有最新工地照Persiaran Perdana, Bandar Sri Damansara —— 以及为什么邮区号码不等于管辖区
下面的距离是开发商自己公布的表格，两版电子书完全相同，这本身就是一个有用的一致性核对。凡第三方把同一段距离量出不同数字，本页把两个都印出来。本页没有任何距离是我估算的。至于州属问题：已公开证据的分量指向雪兰莪州八打灵县，由 MBPJ 审批 —— 但没有任何申报文件能定案，因为这个项目没有任何可公开取得的申报文件。
为什么地址写的是一回事，登记册写的是另一回事。开发商自己的项目网站、两本电子书与集团网站都印着 「52200 Kuala Lumpur」 —— Livista 的联络栏、销售中心，以及 L&G 自己在 8trium 的总部，都是这样印的。那是开发商在印它正确的邮政地址。52200 是一个被八打灵再也境内的城镇使用的吉隆坡邮区号码：Bandar Sri Damansara 是八打灵再也境内唯一使用吉隆坡邮区号码的城镇。马来西亚邮政的邮区号码不是司法管辖区。没有任何来源为这块地指明 DBKL，本页也不这么写。Livista 自己地块的 mukim、县与地号（PT / lot），没有任何来源公布过；而这家持牌公司在邻近地块上另一个可负担计划所登记的 mukim，不能作为 Livista 地块的证据，本页也不把它挪过来。
公共交通 —— 开发商自己的表格
- Sri Damansara West 地铁站 —— 500 米。这个站的正式营运名称是地铁 Putrajaya 线上的 Sri Damansara Barat，代号 PY06。另外存在两个测量值：526 米（myrumahbaru）与步行 720 米／9 分钟（PropertyGuru）—— 两端相差 220 米，这正是「500 米是直线距离、而有盖走道还没建好」时会出现的落差。
- Sri Damansara Sentral 地铁站 —— 3 公里
- Sri Damansara East 地铁站 —— 4 公里。不要把 PropertyGuru 把三个 Sri Damansara 车站都列为「附近」、却只为其中一个印距离的做法当真。EdgeProp 给这些车站标的是已废弃的 SSP 规划代号（SSP168、SSP169），不是营运用的 PY 代号。
- Kepong Sentral KTM 通勤站 —— 4 公里（开发商）vs 2.1 公里（myrumahbaru）：差了接近一倍。两个都印出来，因为两个都被公布过。
- Damansara Damai 地铁站 —— 7 公里
- 8TRIUM Damansara 巴士站 —— 248 米（myrumahbaru）。开发商自己的表格完全没有公布任何巴士站。
教育 —— 以及随之而来的关联方披露
- Sri Bestari International School —— 600 米（myrumahbaru 量到 593 米）与 Sri Bestari Private School —— 600 米。这一点必须披露：两所 Sri Bestari 学校都由开发商自己的集团拥有 —— 依 L&G 自己 2026 年 5 月 29 日的媒体稿，L&G 全资的 Lang Education Sdn Bhd 经营该私立学校、该国际学校与 Manjaria Bestari 幼儿园。它既是一项真实的便利设施，也是一个关联方，两边都值得知道。
- SK Bandar Sri Damansara 2 —— 850 米（开发商）vs 663 米（myrumahbaru）
- SK Bandar Sri Damansara 1 —— 1 公里 · SMK Bandar Sri Damansara 2 —— 1.2 公里 · SK Bandar Sri Damansara 3 —— 1.8 公里 · SMK Bandar Sri Damansara 1 —— 2 公里 · SJK（C）Desa Jaya 2 —— 2 公里
- IGB International School —— 4.6 公里 · The International School @ Park City —— 5.4 公里 · ELC International School —— 5.6 公里 · First City University College —— 11.3 公里
购物，以及那条属于开发商自己的餐饮街
- The FLO Alfresco Street —— 50 米、Star Grocer 超市 —— 50 米。The FLO 是开发商自己的销售中心与办公大楼，位于总体规划最后一期的办公用途地块上 —— 不是 Livista 的设施。
- 8trium —— 300 米（开发商）vs 394 米（myrumahbaru）。8trium 也是持牌公司与 L&G 各自备案办公室的地方 —— Livista 的资料写 Level 18，集团网站写 Level 21，同一栋楼差两层，这正是没人把两份文件对过的那种痕迹。
- Decathlon / Courts Mammoth —— 300 米 · Uniqlo Sri Damansara —— 1 公里 · Lotus Menjalara —— 5.2 公里 · Plaza Arkadia —— 5.6 公里
- Aeon Mall Metro Prima —— 6 公里 · The Curve —— 7.1 公里 · IKEA —— 7.2 公里 · 1 Utama 购物中心 —— 8.4 公里
医院与医疗中心
- Parkcity Medical Centre —— 5.9 公里 · Damansara Specialist Hospital 2 —— 6 公里 · Damansara Damai Medical Centre —— 6 公里
- 双溪毛糯医院 —— 7.2 公里 · 双溪布洛（Selayang）医院 —— 8.8 公里 · KPJ Damansara Specialist Hospital —— 10.1 公里 · Tropicana Medical Centre —— 13.1 公里
- 开发商的表格完全没有公布任何诊所。myrumahbaru 补上 RJ Clinic Ativo Plaza 448 米与 Klinik Aman Putra 801 米；PropertyGuru 点名两家诊所但没有距离。
被当作卖点提到、却没有任何人公布距离的
- LDP、NKVE、DUKE 与 DUKE 2、Penchala Link / SPRINT、MRR2、DASH 与南北大道 —— 《The Edge》的广告专题与 EdgeProp 都把它们列为「高速公路交通」，没有一个附上到交汇处的距离。本页不替它们估算。
- Senses Park —— 只讲相邻，没有距离，而且它是位于地铁站地块上的公共开放空间，不是项目设施
- Sri Damansara Business Park · Bukit Lanjan 森林保留地 · Ativo Plaza · The FLO 销售中心（与 The FLO Alfresco Street 不同）
- 完全没有任何来源公布过的：最近的警察局、消防局、项目外的清真寺或 surau、巴刹、邮局、油站；KLIA 或 Subang 机场；以及 KLCC 或市中心。本页一个都不估算。
没有公布的位置条款
- Pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan（建筑图审批机关） —— 没有印。最佳的二手判读是 MBPJ，来自《The Edge》关于这个镇的陈述，那是报道，不是申报栏位。
- No. kelulusan pelan bangunan（建筑图批准编号） —— 没有印
- 地块的 PT / lot 号 —— 没有任何来源公布过
- Livista 自己地块的 mukim 与县 —— 没有公布。有两个来源把这个镇归入八打灵县。
- GPS 坐标 —— 任何政府登记册都没有公布。雪兰莪房屋局的登记册只涵盖可负担计划，所以像 Livista 这样的市场价计划本来就不可能出现在那里，它的缺席什么也不能证明 —— 这也意味着，平时用来定案雪兰莪可负担计划州属争议的坐标交叉核对，在这个项目上无法使用。
- 作为勘测结果的水灾历史。一个第三方模型把河流与暴雨风险评为「低」，并把建筑定位在 Sungai Gasi 上方约 4 米；那是模型输出，不是勘测，本页也就按这个性质记录它。
这个镇的密度陷阱，再说一次，因为这是关于它最常见的错误。Livista 自己的地块是 3.02 英亩，700 个单位放在上面约为每英亩 231.8 个单位。把 5.21 英亩的 Senses Park 加进去会得到每英亩 85 个单位，而那是错的，因为这座公园是位于地铁站地块上的公共开放空间，而且到 2026 年 6 月仍未兴建。用 19.11 英亩的总体规划算会得到每英亩 36.6，更错；用 StarProperty 的 22 英亩 算会得到 31.8，错得更远。总体规划的数字本身就互相矛盾 —— 19.11 英亩（《The Edge》，并被开发商自己 2026 年的广告专题重复）vs 22 英亩（StarProperty），两者相隔四天刊于 2023 年 9 至 10 月 —— 而第三个数字 36 英亩，描述的是更大范围的永久地权商业土地储备，不是总体规划。密度只能拿 Livista 自己的 3.02 英亩去算，不能拿别的。
法定登记栏 —— 以及那份并不存在的申报文件
马来西亚法律要求持牌房屋开发商申报并展示法定广告条款，而那份申报是公开的。但就 Livista @ Bandar Sri Damansara 而言，我们在任何地方、以任何形式都找不到这样的申报。一个由马交所主板上市公司子公司开发、据报已售出约九成、约 700 个单位的项目，没有一个法定栏位出现在公开记录里。所以本页不把推广册装成申报文件，而是把三栏原样摊开：（A）法定栏位本来会怎么印，以及它们实际上是什么状态；（B）开发商自己公布的全部内容，也就是一个网站页面与两版电子书；（C）所有第三方登记册、刊物与门户网站，并逐一标出它们的矛盾。请把三栏一起读。A 栏几乎全是空白，而那片空白本身就是结论。
| （A）法定广告条款 —— 本来会怎么申报，以及实际上是什么状态 | （B）开发商自己的资料 —— 一个网站页面与两本电子书 | （C）第三方登记册、媒体与门户网站 —— 连同它们的矛盾 |
|---|---|---|
| Nama Skim / Projek（计划／项目名称） 没有印 —— 没有申报文件，而且马来西亚任何记录里都不存在政府注册的马来文计划名称。不存在「Residensi Livista」。不要接受任何被编出来的名称。 Pemaju（开发商） SRI DAMANSARA SDN BHD（110516-H）—— 不是来自申报文件；只来自开发商自己的项目网站页脚与两本电子书 No. Lesen Pemaju（开发商执照号） 没有印／没有任何来源公布过 Tempoh sah lesen（执照有效期） 没有印 No. Permit Iklan dan Jualan（APDL） 没有印／没有任何来源公布过 Tempoh sah APDL（许可证有效期） 没有印 —— 所以「是否过期」完全无法评估，本页任何地方也不作暗示 Nama Pegawai Pemaju（开发商代表） 没有印 Pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan（建筑图审批机关） 没有印 —— 最佳二手判读为 MBPJ，来自关于这个镇的报道，不是申报栏位 No. kelulusan pelan bangunan（建筑图批准编号） 没有印 Jenis bangunan（建筑类型） 没有印 —— 各来源分裂为 condominium 与 服务式公寓 两派 Pegangan tanah（土地保有权） 永久地权 —— 不是来自申报文件，但所有来源一致，也与 2016 年把这块地描述为「prime freehold commercial land」相符。不涉及租期届满。 Kelas tanah（地契类别） 没有印 —— 两家聚合平台说是商业；没有任何文件 Sekatan kepentingan（权益限制） 没有印 · Bebanan / 押权人 没有印 —— 没有任何来源点名押权银行 Jadual Perjanjian（合约附表 G / H / I / J） 没有印 —— 不要假定是附表 H；是否设有房屋开发账户也没有任何来源说明 Jumlah unit（总单位数） 700 —— 不是来自申报文件。Block A 344、Block B 356（《The Edge》×3）。344 + 356 = 700，没有余数。 Bilangan tingkat（层数） 没有印 —— 而且有三个不同数字在流传：25/26、29、35/36 Tempat letak kereta（车位） Type A 1 个；B1 与 B2 各 2 个 —— 不是来自申报文件，只来自 2026 年 6 月 15 日的广告专题。车位总数没有任何来源公布过。 Tarikh dijangka siap（预计完工日） 没有印 —— 而且在各来源之间已推迟约一年 Harga jualan unit minima – maksima（法定售价区间） 没有印。这个项目不存在已公布的法定售价区间。 Jadual keluasan binaan（建筑面积表） A 690 / B1 1,012 / B2 1,035 平方尺 —— 不是来自申报文件，来自开发商自己的电子书面积表 Keluasan tanah（土地面积） 3.02 英亩／131,551 平方尺 —— 不是来自申报文件；《The Edge》×3 与 IQI，并由我自己的换算交叉核对 Diskaun Bumiputera（土著优惠） 任何地方都没有印 —— 这个项目在任何来源里都不存在这个栏位，所以也没有东西需要被保留不公布。此处仅记录为一个事实上的缺席。 | 项目网站 livista.com.my —— 只有一个页面。它自己的 WordPress 索引只返回一条记录，所以上面没有 /apdl、/terms、/disclaimer 或 /policy 页可找。L&G 在它任何项目网站上都不公布 APDL 页，集团官网也没有。 「Developed by」原文 「SRI DAMANSARA SDN BHD (110516-H) · A Subsidiary Of Land & General Berhad.」 —— 网站页脚与两本电子书，三处读数完全一致 印出的地址 8trium, Level 18, Menara 1, Jalan Cempaka SD 12/5, Bandar Sri Damansara, 52200 Kuala Lumpur。集团网站为自己印的是同一栋楼的 Level 21。 印出的电话 +603-6279 8000 · 传真 +603 6279 8022 · 销售中心 03-6419 9858 单位面积表 A 690 平方尺 2 房 1 卫 · B1 1,012 平方尺 3 房 2 卫 · B2 1,035 平方尺 3 房 2 卫 —— 2023 年版与 2024 年 4 月版完全相同 各户型设备点位表 淋浴点位、马桶、洗脸盆、每一种户型都只有一个厨房水槽、照明与风扇点位、13A 与 15A 插座、空调「点位」（3 / 4 / 4）、热水器点位、门铃、电话、配电箱、电视或 SMATV 点位 楼层平面 「I」fin floor layout · 「Low Density (8 – 12 Units per Floor)」 · 每栋 4 + 1 部电梯 · 通风走廊 · 私人电梯厅 楼栋 2023 年版电子书平面图标题写 Tower A 与 Tower B 公布的平面图 只有 B1 与 B2 —— 说明文字为「Type B1 – 1012 sf」与「Type B2 – 1035 sf」。Type A 的平面图在任何地方都不存在。 设施 只有一张总平面图，标题为「ELEGANT COMFORT IN EVERY CORNER」。网站与两本电子书都没有按层列出的文字清单。 距离 一份完整表格，两版电子书完全相同 —— 到「Sri Damansara West」站 500 米、到两所 Sri Bestari 学校 600 米、到 The FLO Alfresco Street 50 米等等 它自己的拼写 电子书里把 Senses Park 印成 「Senses ark」，社交分享图命名为 「ogimg-livisa」 —— 开发商在自己的文件里把自己的项目名拼错了两次 建筑类型 完全没有写出来 —— 任何地方都没有「condominium」、没有「serviced apartment」、没有「pangsapuri servis」 层数 没有写 · 完工日期 没有写 · 价格 没有写 · 管理费 没有写 车位配额 两本电子书都没有印 法定条款栏 两本电子书都没有印 —— 只有「Developed by」公司栏，加上一段笼统的免责声明：资料可能更动、不构成要约或合约、效果图为艺术家想象图、尺寸为约数 | myBina 建筑登记，项目 76662 —— 类别 Service Apartment，摘要 「29 storey serviced apartments 344 units」，州属：雪兰莪，状态 「Construction – Piling & Foundation Works」，现场在做地下结构，核实日期 2024 年 2 月 16 日。承建商与合约金额在付费墙后。 《The Edge》，2023 年 10/11 月 —— 700 个 condominium 单位、25 层与 26 层、344 / 356、3.02 英亩、原俱乐部旧址、一个 19.11 英亩、RM11 亿、五期、约 15 年 总体规划的第一期、开发总值 RM4.6 亿、完工 2026 年底、一个本页不刊载的编辑部平均每平方尺价、服务费指标性的每平方尺 35 仙（含储备金） 《The Edge》，2025 年 11 月 —— 两栋楼共 700 个 condominium 单位、约九成已售（开发商自行提供，从未审核）、完工 2027 年第三季、连接天桥从 The FLO 起建、Senses Park「很快会完成」 《The Edge》品牌广告专题，2026 年 6 月 15 日 —— 付费刊登，等同开发商提供的文案。永久地权的服务式公寓、Block A 35 层 / Block B 36 层、车位 1 / 2 / 2、15 项设施、Senses Park 「to be built」，以及「ready-furnished with air-conditioning, kitchen cabinets, hob and hood」这项开发商自己的规格表并没有作出的说法 《The Edge》封面故事，2021 年 4 月 —— 这个镇「归八打灵再也市政厅管辖」并位于雪兰莪与吉隆坡的边界上；把俱乐部重建报道为 732 个服务式公寓单位、650–950 平方尺，那是更早、不同的方案 StarProperty，2023 年 9 月 20 日 —— 「一个 700 个单位的服务式住宅综合体」、开发总值 RM4.6 亿、22 英亩 总体规划、「一个 5 英亩的休闲公园」 StarProperty，2016 年 9 月 19 日 —— 把这个镇的重建土地储备描述为 「36 acres of prime freehold commercial land」 EdgeProp 挂牌 52535 —— 建筑类型 「Condominium/Apartment」、地址 Bandar Sri Damansara, Selangor, 52200、Type A 印成 689 平方尺、开发商栏位写 Land & General Berhad 而它自己的说明文字写 Sri Damansara Sdn Bhd、车站标的是已废弃的 SSP 代号、没有转录 No. Lesen Pemaju PropertyGuru 18203 —— 产业类型 「Service Residence」、雪兰莪、户型区间写成 「1,012 到 1,035 平方尺」，默默删掉了 690 平方尺的入门户型、「See all 12 facilities」、把三个 Sri Damansara 车站列为附近却只为其中一个印距离（720 米／9 分钟），以及和 EdgeProp 一样的「持牌人 vs 母公司」自相矛盾 myrumahbaru —— 类型 「Condominium」、地契 「Commercial under HDA」、B1 被改名为 「Type B」、完工 2027 年第四季、地铁 526 米（PY06 Sri Damansara Barat）、Kepong Sentral KTM 2.1 公里，以及全网唯一带 SPA 标注的价格区间：合同价（SPA price）RM530,000 – RM770,000 IQI 项目页，2023 年 6 月 9 日上架 —— 高老师自己所属的代理网络，而在这里它正是出错的那一边。土地面积 131,551 平方尺（与 3.02 英亩完全吻合）、类别 Commercial、产业类型 Highrise，但建筑面积写成开盘前的 694 到 1,039 平方尺、完工仍写 2026 年 12 月 30 日、21 项设施，包含开发商从未确认过的 surau，而且地址栏写吉隆坡，它自己的网址与标题却写雪兰莪 点名这个业主的马交所／承建商公告 —— 一份都没找到。确实存在的那两份 Bandar Sri Damansara 服务式公寓合约公告 —— Pesona Metro 子公司的 RM2.643 亿工程与 Taghill 的 RM4.94 亿工程 —— 点名的业主是 TA Global 旗下的 Indo Aman Bina Sdn Bhd：另一家开发商、另一个项目，也就是 Damansara Avenue 系列。两份都不属于 Livista，本页也不使用。 雪兰莪房屋局登记册 —— 只涵盖可负担计划，所以市场价计划本来就不可能出现，它的缺席什么也不能证明。该登记册确实载有同一个持牌人在邻近地块上的另一个价格受控计划；那个计划的注册名称、mukim 与州属登记，都不能作为 Livista 地块的证据，本页也不挪用。 KPKT —— HIMS 小册搜索只返回不相关的申报；TEDUH 上有两条属于这个持牌人的开发商记录，但返回不了可读文字，两个编号也都不能解析为执照序号；所有测试过的 HIMS 小册候选路径都返回 404。 |
A 栏那些空白，实际上让你付出什么代价。没有申报的 jenis bangunan 与 pegangan tanah，你就分不清自己买的是住宅地契的 condominium，还是商业地契的服务式公寓 —— 而这决定了你的地税与门牌税基准、你付的是住宅还是非住宅水电费率、你的水电押金要多少，以及你将来在哪个市场上转售。没有申报的 bilangan tingkat，三个来源给出三个答案的层数就定不下来。没有 APDL 号码与有效期，你就无法判断广告与销售许可证是否仍然有效，而本页拒绝往任何一边暗示。没有申报的 harga jualan unit minima – maksima，就没有法定基准可以用来检验一个推广数字 —— 这也正是这个项目流传中的五个价格数字里，有四个不出现在本页的原因。而没有 jadual perjanjian，你就不知道自己的合约适用附表 G 还是附表 H，而这会改变你的付款时间表与违约赔偿的起算方式。
本页唯一的价格区间 合同价（SPA price）RM530,000 – RM770,000 并不是已申报的法定区间 —— 这个项目在任何可取得的文件里都不存在已申报的法定售价最低—最高区间。它之所以被刊载，是因为它是全网唯一一个由其来源自行标注为 SPA 价（合同价）的数字，而合同价是高老师唯一会公布的价格类别。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。真正决定你付多少的，是销售中心的价格表与买卖合约（SPA）。
外国人可以买吗？
签约前请先问清楚，因为在这个项目上，连该套用哪个门槛都还没定案。证据的分量指向雪兰莪州，门槛是：第一区与第二区 —— RM2,000,000，且仅限分层产业与有围篱的分层有地产业；第三区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）—— RM1,000,000。八打灵县属于第一区，所以按雪兰莪的读法是 RM2,000,000。如果它属于吉隆坡／联邦直辖区，门槛是 RM1,000,000，另需 EPU 批准。而按唯一带 SPA 标注的区间 RM530,000 至 RM770,000，每一个单位都低于这两个门槛 —— 所以单就价格而言，无论哪一种读法，外国人购买都不会符合资格。未定案的地契类别在这里也会咬人，因为商业地契的分层单位又是另一套处理方式。没有任何来源说明这个项目本身的外资持有立场，所以本页不作任何断言。需要的话我可以书面向 Sri Damansara Sdn Bhd 提出。
工程进度到几成？
没有任何来源公布过完工百分比。在记录上的是 myBina 为这家持牌公司在 Bandar Sri Damansara 的服务式公寓项目所做的登记：2024 年 2 月 16 日核实时状态为 「Construction – Piling & Foundation Works」，现场在做地下结构 —— 这与 2027 年底而非 2026 年完工更吻合。主承建商、合约金额与进度百分比都不公开：myBina 把当事方放在付费墙后，而没有任何马交所公告点名这个业主。不要让任何人把那两份公开的 Bandar Sri Damansara 服务式公寓建筑合约归到这个项目上 —— Pesona Metro 子公司的 RM2.643 亿工程与 Taghill 的 RM4.94 亿工程，点名的业主都是 TA Global 旗下的 Indo Aman Bina Sdn Bhd，属于 Damansara Avenue 系列。不同的开发商，不同的项目。开发商报称约九成的销售率；那是开发商自行提供、从未经过审核的数字，本页也就只按这个性质陈述它。也没有任何人公布过带日期的工地进度照。需要的话我亲自去看。
这个页面不公布什么，以及为什么
高老师的既定政策，适用于本站每一个项目页：本页永远不会出现任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著比例、包租或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报预测。这些属于对话里的内容 —— 在那里才能针对你的个案、按当天的条件准确说明，而不是几个月后被人从页面上抓下来当凭据。套用到这个项目：上方那个唯一带 SPA 标注的区间，完全按其来源标注的价格类别、作为一个毛额合同价区间刊载，本页不出现对它的任何调整。流传中的另外四个数字也一个都不刊载 —— 其中一个低于这个 SPA 下限，也就是说它根本无法被证明是合同价、而不是扣除了某些东西之后的数字，因此它的数值不在本页印出；一个是 2023 年 3 月的论坛帖，发帖者自己都在问项目名称与价格是否属实；一个是 IQI 某个站点上的外币数字，没有价格类别标注；一个是开盘期的编辑部平均每平方尺价。仅就下限一项，五个来源之间就有约 RM210,000 的落差，而五个之中只有一个带 SPA 标注。除价格之外，凡没有具名来源公布过的，本页一律留白：APDL 号码与有效期、开发商执照号与有效期、审批地方政府与建筑图批准编号、政府注册的马来文计划名称、地号（PT / lot）、mukim 与县、土地地契类别、适用附表 G 还是附表 H 以及是否设有房屋开发账户、每栋楼的层数、车位总数以及是否有车位属于附属地块、押权银行与任何权益限制、按层列出的设施文字清单、是否有设施只是「空间」、Type A 的平面图、作为合约数字的管理费、单独列出的储备金费率、各户型预计每月总支出、管理机构／JMB 安排、Senses Park 由谁拥有与维护以及 Livista 业主是否分摊、有盖走道与连接天桥是否真的碰到 Livista 的地块、承建商与合约金额、任何绿色认证状态（包括「正在申请中」）、任何奖项、天花高度、阳台面积、建筑面积是净还是毛、各户型单位数配比、哪一栋楼放哪些户型，以及任何土著单位配额。这些每一项，我都可以书面向 Sri Damansara Sdn Bhd 代你提出。
SRI DAMANSARA SDN BHD（110516-H）—— 当年建镇的原始公司，不是上市母公司
Livista @ Bandar Sri Damansara 的持牌开发商是 SRI DAMANSARA SDN BHD，公司注册号 110516-H。这个名称与号码一字不差地印在开发商自己的项目网站页脚与两本电子书上：「Developed by: SRI DAMANSARA SDN BHD (110516-H) · A Subsidiary Of Land & General Berhad.」三处读数完全一致。Livista 资料上印出的公司营业地址是 8trium, Level 18, Menara 1, Jalan Cempaka SD 12/5, Bandar Sri Damansara, 52200 Kuala Lumpur，电话 +603-6279 8000、传真 +603 6279 8022，Livista 销售中心 03-6419 9858。这家公司的 12 位数新注册号哪里都没有印，也没有印出任何开发商代表（Pegawai Pemaju）的姓名。
「持牌人不是 Land & General Berhad」这件事很重要。Land & General Berhad（公司号 5507-H）是马交所主板上市的母公司；Sri Damansara Sdn Bhd 是子公司。所有门户网站都在同一个地方弄错：EdgeProp 在一个页面里自相矛盾 —— 开发商栏位写「Land & General Berhad」，而它自己的说明文字写「Sri Damansara Sdn Bhd」；PropertyGuru 也一样，一处写 Sri Damansara Sdn Bhd，产业详情栏却写「Developed by Land And General Bhd」。在你的买卖合约（SPA）上签字的对手方、持有房屋开发账户的一方，以及违约赔偿向谁追索的一方，都是那家子公司。请索取合约上的公司注册号，并核对它写的是 110516-H。
110516-H 是旧格式注册号，与 1980 年代中期注册的公司相符 —— 而对一个谨慎的买家来说，这是本页最有用的一句话。它不是为了一次开盘而设的新项目公司，而是当年把 Bandar Sri Damansara 整个镇建起来的原始项目公司，也是 Damansara Foresta、Damansara Seresta 以及镇内另一个价格受控可负担计划背后的同一个持牌人。买家签约的对手方，是扛着这个镇走了约四十年、母公司在马交所主板上市的那家公司。这是关于交易对手厚度的真实安心感 —— 而它不能取代执照与许可证条款，那些至今仍未公布。
关于土地与总体规划。Livista 自己的地块是 3.02 英亩 —— 即原 Sri Damansara 俱乐部旧址 —— 由《The Edge》三次报道，而 IQI 的 131,551 平方尺换算正好是 3.0200 英亩，两个独立数字完全吻合。它是一个分五期、历时约 15 年、开发总值报称 RM11 亿 的总体规划的第一期；该总体规划的面积被《The Edge》公布为 19.11 英亩，并被开发商自己 2026 年 6 月的广告专题重复，而 StarProperty 在同一个季节、相隔四天公布的是 22 英亩。Livista 自己的开发总值，《The Edge》、StarProperty 与广告专题一致报称 RM4.6 亿。这项重建所释放的更大范围永久地权商业土地储备，在 2016 年被描述为 36 英亩。没有任何来源点名任何合资安排、任何另外的土地持有实体，或任何利润分成 —— 这在某种意义上是好事，而本页把它记录为一个缺席，而不是一项确认。
关于施工，以及两份并不属于这个项目的合约。myBina 建筑登记把这家持牌公司在 Bandar Sri Damansara 的服务式公寓项目记录为 「Construction – Piling & Foundation Works」，现场在做地下结构，核实日期为 2024 年 2 月 16 日，记录为 29 层、344 个单位，州属为雪兰莪。承建商与合约金额在付费墙后，而完全没有任何马交所公告点名这个业主。以下这点要讲明白，因为这个错既容易犯、后果也不小：确实被公开公告过的那两份 Bandar Sri Damansara 服务式公寓建筑合约 —— Pesona Metro 子公司的 RM2.643 亿 工程与 Taghill 的 RM4.94 亿 工程 —— 点名的业主都是 TA Global 旗下的 Indo Aman Bina Sdn Bhd。那些属于 Damansara Avenue 系列，是另一家开发商、另一个项目；两份都不在本页使用，也不得被归到 Livista 身上。
关于学校，这值得一段披露而不只是一个项目符号。开发商自己的距离表把 Sri Bestari International School 与 Sri Bestari Private School 都写在 600 米，myrumahbaru 独立量到 593 米。这两所学校都由开发商自己的集团拥有：依 L&G 自己 2026 年 5 月 29 日的媒体稿，L&G 全资的 Lang Education Sdn Bhd 经营该私立学校、该国际学校与 Manjaria Bestari 幼儿园。这是一项真实的便利设施，同时也是一个关联方 —— 这句话的两半都值得你知道。
关于奖项与认证，诚实的答案是：没有一项属于这个项目。开发商自己的得奖页列出八项，没有一项是 Livista 的。2018 年 iProperty 最佳住宅高楼奖属于 Damansara Seresta；2016 年 IPA 景观奖属于 Astoria Ampang；2013 年的 IPA 景观奖属于 Damansara Foresta；1996 年 FIABCI 马来西亚房地产奖属于整个 Bandar Sri Damansara 城镇；其余是公司层级的奖项，包括 2019 年 Focus Malaysia 的 「最佳可持续发展报告」 奖 —— 那是企业报告奖，不是建筑认证。这些都可以照实说出各自属于谁、就这样标注清楚 —— 但一项都不能挂到 Livista 身上。至于绿色评级，没有任何人为这个项目作出过任何主张：没有 GBI、GreenRE、LEED、Green Mark 或能源评级，也没有在它身上使用绿色标志。GBI 的搜索返回 404、目录返回 500；GreenRE 的表格返回时被截断、没有相符的行。两个登记册核查都是「不确定」，而不确定不等于否定 —— 而既然没有人作出主张，也就没有任何夸大。这是这类结论里最干净的一种。
最后两个小细节，小却说明问题。开发商在自己的文件里把自己的项目名拼错了两次：电子书把 Senses Park 印成 「Senses ark」，而整个项目网站的社交分享图被命名为 「ogimg-livisa」 —— 网站自己的分享卡片，是以项目名的一个拼错版本命名的。另外，持牌公司在 Livista 资料上备案于 8trium 的 Level 18，而集团网站写的是同一栋楼的 Level 21。这些都不改变你买的是什么。但它们合起来说明：没有人把这些文件互相对过 —— 而这正是本页逐一交叉核对、而不是照抄其中任何一份的原因。
开发商、土地、总体规划、施工、学校与奖项条款，读自开发商自己的项目网站与两版电子书、myBina 建筑登记、L&G 自己的企业与得奖页及其 2026 年 5 月 29 日媒体稿、《The Edge》马来西亚（2021 年 4 月、2023 年 10/11 月、2025 年 11 月，以及 2026 年 6 月 15 日的品牌广告专题）、StarProperty（2016 年 9 月与 2023 年 9 月）、EdgeProp、PropertyGuru、myrumahbaru 与 IQI，全部于 2026 年 10 月 8 日查阅。Green Building Index 与 GreenRE 登记册同日核查：没有找到条目，而两项核查都是「不确定」而非「否定」。这个项目没有任何可公开取得的 KPKT 申报文件；而那两份马交所公告的 Bandar Sri Damansara 建筑合约已经核查并排除，它们属于另一家开发商与另一个项目。
买家真正会问的 Livista @ Bandar Sri Damansara 问题
Livista @ Bandar Sri Damansara 到底在哪里？属于雪兰莪还是吉隆坡？
它是公寓（condominium）还是服务式公寓（serviced apartment）？地契是住宅还是商业？
广告与销售许可证（APDL）有公布吗？是否仍然有效？
持牌开发商是谁？是 Land & General 吗？
总共多少单位、多少层？
有哪些户型？每个户型都有平面图吗？
楼里有掺杂办公套房、SOHO 或 SOFO 吗？
价格是多少？
管理费多少？
什么时候完工？
它真的是「低密度」吗？
地铁站有多远？有盖走道建好了吗？
单位是「带装修」的吗？有空调和厨房吗？
到底哪些设施是确认的？有祈祷室（surau）吗？
得过奖吗？有绿色建筑认证吗？
外国人可以买吗？
工程进度到几成？承建商是谁？
这个页面刻意不公布什么？
想要文件，而不是推广册？
我会把开发商自己的两版电子书、它的单位面积表与设备点位表原样发给你，还有 myBina 建筑登记的记录，以及本页所依据的具名报道 —— 并且我会代你把本页上的每一个空白书面向 Sri Damansara Sdn Bhd 提出，从 APDL、开发商执照、土地地契类别与已申报的建筑类型开始。
高老师（Louis Koh）· LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司
我做吉隆坡与雪兰莪的新项目，而我公布的是已申报的法定条款，不是推广册文案 —— 包括像这个项目一样，根本没有任何申报文件的情况、开发商自己的电子书与一篇以它自己名义刊出的付费广告专题互相矛盾的情况，以及我自己所属的代理网络的页面，正是公布错数字的那一边的情况。我宁愿先告诉你，也不要让你自己去撞上。如果本页某个数字对你的决定重要，就向我索取它的出处文件，我发给你。如果本页某个空白对你重要 —— 而在这个项目上，最大的那几个确实重要 —— 我会书面去向开发商问。
发布日期 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容建立于开发商自己的项目网站与两版电子书、myBina 建筑登记、L&G 的企业与得奖页、《The Edge》马来西亚、StarProperty、EdgeProp、PropertyGuru、myrumahbaru 与 IQI，全部于 2026 年 10 月 8 日查阅。这个项目没有任何可公开取得的 KPKT 广告条款、开发商执照号或 APDL。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。
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