Myra Cove @ Cyberjaya —— 雪兰莪雪邦县赛城
两个已注册期，合共 700 个单位，全部都是附表 H（Jadual H）：第一期（20164-1，279 个单位、25 层，已完工并已交房）与第二期（20164-2，421 个单位分布在五栋楼，层数分别为 32/7/5/5/5，目前约建了五分之一）。持牌开发商 MYRA LAND SDN. BHD. (1142636-T / 201501017302)，KPKT 开发商编号 20164。Myra 是马交所上市公司 Oriental Interest Berhad（OIB）的品牌 —— 不是 Gamuda Land，也不是可负担房屋计划。
我回复的是两份已申报的 KPKT 宣传册、开发商自己的 APDL 文件，以及两期的政府注册记录 —— 不是宣传册摘要。
20164-1 与 20164-2 —— 这是两张 APDL 许可证号码唯一存在的地方，因为两份已申报宣传册都没有印出任何许可证号码APDL_MYRA_COVE_PH2_2026.pdf，全网唯一印出地段号码的来源 —— 第一期没有对应文件，网址是 404
Myra Cove @ Cyberjaya 一览
二十二项事实，每一项都附上印出它的那份文件。凡是没有人印出来的 —— 土地面积、mukim、第一期的地段号码、停车位数量、两份申报文件里连一平方尺的建筑面积都没有 —— 那一行就写没有印出，而不是把空白填满。在这个项目上，空白本身就是故事的一大部分，而其中一个空白，就是本页为什么不放地图的原因。
- 已注册项目名称
- MYRA COVE —— 两期都是KPKT 记录
20164-1与20164-2的「nama」: MYRA COVE；已申报第一期宣传册的 Nama projek/pemajuan: Myra Cove；开发商自己第二期 APDL 文件的 Nama Pemajuan: MYRA COVE。没有另外的「Residensi」名称、没有马来文别名、也没有括号里的第二个名字 —— 这是一项干净的正面发现，与本站好几个项目恰恰相反。「第一期」「第二期」也不是已注册名称：注册记录只有一个项目名称，两期在申报文件里只靠期号与许可证号码区分。 - 持牌开发商
- MYRA LAND SDN. BHD. (1142636-T / 201501017302)两种注册号码格式在开发商自己的 APDL 文件里是一起印出来的。KPKT 开发商编号 20164，注册状态 Aktif（有效），projek sakit（病态项目）0，projek terbengkalai（废弃项目）0，mempunyaiKesalahan（违规记录）null，共 3 个已注册项目 —— 即 Myra Cove 两期，加上八打灵县的 Myra Senja：共用同一张执照，其余一切都不同。
- Myra 这个品牌属于谁
- Oriental Interest Berhad（OIB） —— 不是 Gamuda Land
myra.com.my每一页的页脚都写着 「The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd (200901008425 / 851411-M)」，而品牌介绍页写 「Myra is a brand under the listed entity – Oriental Interest Berhad (OIB Group)」。The Edge、EdgeProp 与 PropertyGuru 都指出 OIB 是 Myra Land 的母公司。「Gamuda」这个词在品牌网站、两份已申报宣传册、APDL 文件、两份注册记录里全都不存在。另外请留意这是三家公司的结构：OIB Marketing Sdn Bhd 持有品牌，但它不是持牌人，也不是您买卖合约（SPA）的签约对手方 —— MYRA LAND SDN. BHD. 才是。 - 开发商执照（现行）
- 20164/09-2031/0454(R) —— 有效期 2026 年 9 月 28 日至 2031 年 9 月 27 日取自 KPKT 注册记录与开发商现行官网。而两份已申报的 HIMS 宣传册印的是另一张、已过期的执照 —— 第一期是
20164/09-2026/1211(R)，第二期是20164/09-2026/1211(A)，两者都只有效到 2026 年 9 月 27 日。同一个号码、两个不同后缀，出现在同一个开发商的两份申报文件里。千万不要把宣传册上的执照号码当成现行的。 - 总单位数
- 700申报数字：279（
20164-1）＋ 421（20164-2，B1 至 B5 分别为 268 / 56 / 46 / 20 / 31）。而这就是整个项目的全部 ——20164-4是 404，注册记录显示这家持牌人名下正好只有 3 个项目，第三个是 Myra Senja。不存在第三期。请小心门户网站：StarProperty 与 EdgeProp 都写「第二期有 700 个单位」，而 PropertyGuru 在一张表里写 279、在另一张表里写 700。 - 申报建筑类型
- Rumah Pangsa / Kondo（公寓／高级公寓）—— 每一行、两期都是第一期宣传册写 Pangsapuri 25 tingkat，第二期宣传册写 Pangsapuri 32 tingkat；开发商自己的 APDL 文件在第二期全部五行组成里都写 RUMAH PANGSA/KONDO，两份注册记录也一样。任何地方都没有 Soho、Sofo、Pejabat（办公室）、Studio Office、Kedai（店铺）或任何商业、零售行。
- 买卖合约类型
- 全部 700 个单位都是附表 H（Jadual H）开发商自己的 APDL 文件（Lampiran 1）在第二期全部五行组成里都写 Jadual H，第一期的注册记录写 pjb.jenis: Jadual H。所以 Myra Cove 每一个单位都是受 HDA 规管、以附表 H（Jadual H）出售的分层地契房屋，带法定交付期限、法定违约赔偿金与房屋发展账户。这是正面消息，而且可以在两个各自独立的政府平台上核实。
- 这是 Rumah Selangorku 或可负担房屋吗？
- 不是四个各自独立的理由。（1）申报法定最低价是 RM521,300（第一期）与 RM740,400（第二期）—— 远高于任何 Rumah Selangorku 或 Komersial Mampu Milik 的上限。（2）申报建筑类型是单纯的 RUMAH PANGSA/KONDO，全部六行组成都是 —— 不是 Pangsapuri Selangorku，也不是 Mampu Milik。（3）第二期全部五行的 Bil. Unit Tuan Tanah（地主单位数）都是 0。（4）雪兰莪 LPHS eHartanah 可负担房屋注册库里没有任何一个 Myra 项目。所以「Myra ＝ 可负担房屋」是品牌层面的定位说法，不是关于这个项目的事实，而 Myra Cove 自己的项目页面根本没有提出任何可负担性的说法。
- 地权
- 永久地权 —— Kekal，持有期 Selama-lamanya（永久）两份已申报宣传册与开发商官网的法定条款区都写 Jenis Hakmilik: Kekal，第一期还另外写了 Taraf Pegangan: Selama-lamanya。所以这个项目没有租约届满日要操心，这在本站的项目里属于少数。两期都载有 Sekatan Kepentingan（权益限制），转让、租赁或抵押前须取得州政府同意 —— 而两份宣传册把这一句写成语法完全相反的两种说法，法律效果相同。
- 第一期 —— 真正管用的交付记录
- CCC（竣工与合规证明） 2025 年 12 月 3 日 · 交房（vacant possession） 2026 年 1 月 5 日原本的附表 H（Jadual H）交付日是 2025 年 4 月 15 日，从 2022 年 4 月 15 日的第一份买卖合约（SPA）起算 36 个月。注册记录写着 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempoh tambahan diluluskan 12 Bulan，施工期由 36 个月改为 48 个月，因此修订后的日期变成 2026 年 4 月 15 日。对照修订后的日期，开发商提前约三个月完成；但对照首批买家当初真正签下的日期，它迟了约九个月。这两项比较都是我根据申报日期算的。状态：Siap Dengan CCC（已完工并取得 CCC），100.00%。
- 第二期 —— 真正管用的交房日
- 2028 年 11 月 28 日原交付日是 2027 年 11 月 28 日，从 2024 年 11 月 28 日的第一份买卖合约（SPA）起算 36 个月；注册记录写着 pindaanTempohSerahKosong: Ya、获批 12 Bulan、36 → 48 个月。而没有人印出 2028 年 11 月 28 日。开发商在宣传册、项目页面与条款页都印 October 2028；The Edge 只说「预计 2028 年」；原本的 2027 年也没有人印。法定日期、也就是违约赔偿金起算日，是 2028 年 11 月 28 日。
- 第一期 APDL 许可证
- 20164-1/09-2026/0658(R)-(S) —— 已于 2026 年 9 月 27 日失效取自注册记录的项目栏位，有效期 2025 年 9 月 28 日至 2026 年 9 月 27 日 —— 就在本页撰写前几天失效，而申报文件上还有 3 个未售单位。考虑到它已取得CCC（竣工与合规证明）并完成交房，这几乎肯定只是行政层面的事、不是警讯；但还是必须说出来，因为「Myra Cove 持有执照与许可证」这句话现在只对第二期成立。那 3 个剩余单位在许可证失效的情况下，不得合法广告或销售。
- 第二期 APDL 许可证
- 20164-2/08-2027/0735(A)-(S) —— 有效，2024 年 8 月 14 日至 2027 年 8 月 13 日取自注册记录的项目栏位。而开发商在自己的三个平台上印的却是后缀
(N)—— APDL 文件、项目页面页脚与条款页 —— 注册记录的项目栏位印的是(A)，(N)只出现在一行标记为 is_latest: false 的历史记录里。本页采用注册记录的写法。 - 宣传册上有印出 APDL 吗？
- 没有 —— 两份的许可证栏位都是空白两份已申报 HIMS 宣传册的 No Permit 与 Tempoh Sah laku permit 都是空的。如果没有读 TEDUH 注册记录，两期的许可证状况都完全无法评估，第一期的失效更是根本看不见。这就是本页的方法论要点：一个空白的法定栏位，不是一个中性的省略。
- 批准机关
- Majlis Perbandaran Sepang（雪邦市议会）Pihak Berkuasa yang Meluluskan Pelan Bangunan，第一期宣传册印的是 Majlis Perbandaran Sepang，第二期宣传册印的是 「Maljis Perbandaran Sepang」 —— 这个错字是开发商自己打的。雪邦市议会的管辖范围只在雪兰莪州内，这正是确定本项目属于雪兰莪、而不是联邦直辖区的依据 —— 尽管「赛城」听起来像一座联邦规划城市。建筑图批准编号：MPSepang 600-34/2/173(12)（第一期）与 MPSEPANG 600-34/2/178(10)，日期 2021 年 12 月 23 日（第二期）—— 两个各自独立的建筑图档案。
- 地段、mukim、seksyen、PT 号码
- 只有第二期的 LOT 115103；其余全部没有印出No Lot Dijual: LOT 115103，出自开发商自己的第二期 APDL 文件 —— 这是本项目唯一有来源公布的地契识别资料。第一期的地段号码任何地方都没有印出，而 mukim、seksyen 与 PT 号码也没有任何来源印出。Myra Cove 没有任何马交所承包商公告可以反推这些资料。
- 街道地址
- 任何申报文件都没有印出两份注册记录都没有项目地址、也没有 poskod（邮区编号）；开发商只说 「in the heart of Cyberjaya」。任何申报文件里唯一的地址是销售展销厅：RA-G-23A, Eve Suite @ Ara Damansara, No 1A, Jalan PJU 1A/41, 47301 Petaling Jaya, Selangor —— 那不是工地。PropertyGuru 印「Myra Cove, 63000, Selangor」；请把 63000 当成推广用邮区编号，不是申报的。
- 申报的 GPS 坐标
- 有两组，相距约 900 米
20164-1申报 北纬 2.914250、东经 101.633861；20164-2申报 北纬 2.914658、东经 101.625782。我根据这两个申报点计算：纬度相差约 45 米、经度相差约 900 米，总共约 900 米。而 11 英亩的地块大约是 210 米见方。同一个 11 英亩项目的两期，不可能相距 900 米；两组申报坐标必有一组是错的，而没有任何来源能让我判断是哪一组。所以本页不把任何一组坐标当作项目位置公布，也不放地图定位。 - 申报的土地面积
- 没有印出 —— 两份记录都写
0 mps两份宣传册都没有印 Keluasan tanah；APDL 文件也没有；两份注册记录都写keluasan: 「0 mps」，这是资料缺口，不是一项测量值。后果：本项目无法计算出任何「申报」密度，因此本页每一个密度数字都明确标示为以媒体报道的分母算出的。 - 第一期申报法定售价区间
- RM521,300 – RM1,112,300已申报第一期 HIMS 宣传册印出的 Harga 最低与最高值，而 KPKT 注册记录自己的区间与它完全一致。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
- 第二期申报法定售价区间
- RM740,400 – RM1,197,600已申报第二期宣传册按栋列出的 Harga Jualan Minima / Maksima，加上开发商自己的 APDL 文件、官网法定条款区与 KPKT 注册区间 —— 四份记录连到个位数都一致，这在本站很少见。请留意这排除了什么：它不可能是 Rumah Selangorku，也不可能有任何低于 RM740,400 的「起价」。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
- 奖项与绿色认证
- 都没有，而且开发商也没有宣称过
myra.com.my根本没有奖项页面 —— 只有一句没有根据的 「we are often recognized for our affordable and quality homes」，没有点名任何奖项、颁奖机构或年份。没有任何来源为 Myra Cove 宣称过任何奖项。媒体上两处「award-winning」都属于建筑师 yhsA —— 建筑师的奖项不是项目的奖项。绿色方面：GreenRE 四个评级注册库全部读过，Myra Cove 在可读取的部分里都没有任何记录，而开发商自己完全没有提出任何绿色说法。同品牌的陷阱请见开发商章节。
直接跳到您要看的部分
本页按买家真正会问的顺序编排 —— 而且开头先讲这个开发商比本站前面八个项目做得更好的那一件事，再讲它没做好的那些。
关于这个项目，十三件对不上的事 —— 每一件都附上来源
每一张卡片都说明政府记录怎么写、宣传怎么说、以及哪一方印了哪一个数字。除卡片本身说明是推论者外，其余都不是推论。第一张卡片是本系列至今唯一一则关于开发商诚信的好消息，所以把它放在最前面。
两期都有 12 个月延期 —— 而这是本系列第一个对此坦白的开发商
注册记录在两期都写着 pindaanTempohSerahKosong: Ya，获批 12 Bulan，施工期由 36 个月改为 48 个月。这使本项目成为本站连续第八个获批交付延期的项目。不同的是它怎么公布：在 Zenia、Ambience、Arte Star、Aurum 与 Est8，宣传册与门户网站一直印的是原本的日期。而 Myra Cove 两份宣传册印的都是与延期后期限一致的日期，两份都没有在任何地方印出原本的 2025 年或 2027 年日期。该给的肯定要给。但请看下一张卡片 —— 这份坦白并不完整。
没有人印出第二期真正的交房日，所以本页印出来
第二期的法定交房（vacant possession）日是 2028 年 11 月 28 日：第一份买卖合约（SPA）为 2024 年 11 月 28 日，36 个月期限加 12 个月延期等于 48 个月。开发商在已申报宣传册、项目页面与条款页印的是 October 2028 —— 比真正的日期早一个月，方向是对的，但不是那个日期。The Edge 只说「预计 2028 年」。而 2028 年 11 月 28 日，任何地方都没有人公布过。它是法定违约赔偿金的起算日，所以它是唯一真正重要的日期。
第一期的 APDL 许可证已于 2026 年 9 月 27 日失效，而还有三个未售单位
20164-1/09-2026/0658(R)-(S)，有效期 2025 年 9 月 28 日至 2026 年 9 月 27 日 —— 几天前刚失效，而申报文件上仍记录 279 个单位中有 3 个未售。第一期已取得CCC（竣工与合规证明）（2025 年 12 月 3 日）并已交房（2026 年 1 月 5 日），而一个不再为已完工建筑做广告的开发商本来就不需要有效许可证，所以这几乎肯定是行政层面的事、不是财务困难 —— 注册记录显示该期 Siap Dengan CCC、100%。但还是必须说，因为那 3 个单位在许可证失效下不得合法广告或销售，而且「Myra Cove 持有执照与许可证」这句话现在只对第二期成立。
两份已申报宣传册根本没有印出 APDL —— 这正是失效为何看不见的原因
两份已申报 HIMS 宣传册的 No Permit 与 Tempoh Sah laku permit 都是空白。而注册记录两期各印出一张许可证。如果没有读注册记录，两期都无法判断许可证是有效还是已失效，第一期的失效更是无从察觉。这是「假许可证号码」问题的新形态：不是填一个虚假号码，而是留一个空白的法定栏位。这就是整个页面的方法论要点：宣传册不是记录，注册记录才是。
两份宣传册印的都是已过期的开发商执照 —— 而且两期的后缀还不一样
第一期宣传册印 20164/09-2026/1211(R)；第二期印 20164/09-2026/1211(A)。同一个号码、两个后缀、同一个开发商、两份申报文件。而两者都在 2026 年 9 月 27 日过期。现行执照是完全另一个序号 —— 20164/09-2031/0454(R)，有效到 2031 年 9 月 27 日，载于注册记录与开发商自己的官网。官网是最新的；已申报的宣传册是旧的。千万不要用宣传册上的执照号码去查核这家开发商。
两组申报坐标在同一个 11 英亩地块上相距 900 米 —— 所以本页不放地图定位
20164-1：2.914250, 101.633861。20164-2：2.914658, 101.625782。我的计算：相距约 900 米，而且几乎全部来自经度差。11 英亩的地块大约是 210 米见方。同一个项目的两期不可能相距 900 米；必有一组申报坐标是错的，而任何来源都无法判断是哪一组。也没有任何申报文件印出街道地址。所以本页刻意不公布项目定位、不公布坐标，只提供一张赛城的地区地图。猜一个比直说更糟。
第二期的土地抵押：申报文件说没有，开发商自己的官网说是 RHB
已申报的第二期 HIMS 宣传册印 Bebanan (gadaian) tanah: Tiada —— 没有抵押权人。而开发商自己的官网法定条款区与条款页都印 RHB Bank Berhad。第一期的申报文件印的是 RHB Bank Berhad。APDL 文件则完全没有这个栏位。第二期这两种说法必有一个是错的，而买家需要知道是哪一个，因为土地是否已抵押会改变过户时解除抵押的程序。请索取最新的土地搜查（land search）。
不管品牌怎么说，这不是可负担房屋计划
申报法定最低价是 RM521,300 与 RM740,400。申报建筑类型是单纯的 RUMAH PANGSA/KONDO，第二期每一行的 Bil. Unit Tuan Tanah 都是 0，而雪兰莪 LPHS 可负担房屋注册库里完全没有任何 Myra 项目。品牌介绍页说集团 「often recognized for our affordable and quality homes」；那是品牌层面的推广说法，完全没有谈到 Myra Cove。如果您在找 Rumah Selangorku 的房源，这不是 —— 而把它当成可负担房屋介绍给您的人，是把品牌口号当成了项目事实。
全部 700 个单位都受 HDA 规管、都是附表 H（Jadual H）。没有 SOHO、没有办公室、没有商业店面 —— 这是正面消息
开发商自己的 APDL 文件在第二期全部五行组成里都写 Jadual H，注册记录在第一期也写 Jadual H。两份申报文件里任何地方都没有 Soho、Sofo、Pejabat、Studio Office 或 Kedai 行，开发商网站上也没有推广任何店铺、零售单位或办公单位。所以 700 个单位全部落在房屋发展法令之内，带法定交付期限、法定违约赔偿金与房屋发展账户。这与本站在其他项目上不得不指出的缺口恰恰相反，也是本份资料里最令人安心的一项发现。
「低密度」撑不过开发商自己的数字
这句话是开发商说的：「The low-density design enhances privacy and quality of life…」（Myra Land 新闻稿，EdgeProp 转载）。但本项目任何申报文件都没有印出土地面积 —— 两份注册记录都写 0 mps。所以以下每个数字都是我以媒体报道的分母做的计算：按11 英亩（BusinessToday、PropertyGuru 与两篇 EdgeProp）算，700 个单位约为每英亩 63.6 个；按第一期自己的 6.39 英亩（The Edge、BusinessToday）算，它的 279 个单位约为每英亩 43.7 个；而第二期用减法得出约 4.6 英亩，421 个单位约为每英亩 91 个。请对照那句宣传看最后一个数字：正在销售的第二期、也就是那句「低密度」所要推广的那一期，密度大约是第一期的两倍。按马来西亚一般的理解，那不叫低密度。几点说明：第二期的分母是我做的减法、不是任何人公布的数字；而那座公园与湖畔空间都落在 11 英亩之内、看来两期共用，所以上面两个密度很可能都是低估。
有八项设施被开发商自己标注为「空间预留」—— 而 EdgeProp 把星号拿掉了
开发商自己的设施页面上，脚注写的是 「*Space provision」（空间预留），而这个星号挂在八项上：Cafeteria（餐饮）、Function Room（多功能室）、Dining Pavilion（用餐亭）、Taska（托儿所）、Meeting Room（会议室）、Convenience Store & Laundrette（便利店与自助洗衣）、Indoor Play Area（室内游乐区）与 Co-Working Space（共享办公空间）。「空间预留」的意思是只留毛坯空间，不承诺装修到位 —— 承诺的是留出位置，不是交付一间能营业的餐饮、一间有执照的托儿所、一间有货的便利店或一间配好家具的共享办公室。它们将来会不会真的营运，取决于交房后管理机构能不能找到营运者。如果您是为家庭或为出租而买，这件事的分量很重：托儿所、便利店与共享办公空间往往是决定性的，而这三项正好都在那八项里。而 EdgeProp 的发布报道把托儿所、餐饮、共享办公空间与会议室都当成设施列出，完全没有加任何限定。
「最大 2,060 平方尺」是建筑面积加露台 —— 最大的建筑面积其实是 1,631
这是我对开发商自己两张表做的核对，而它自己从来没有核对过。整个 EDEN 系列里最大的建筑面积是 L2 / L2A 的 1,631 平方尺。标题上的 2,060 是 L3G 的 1,548 平方尺建筑面积加上它 512 平方尺的露台。同样的规律贯穿各个系列：T2G 1,233＋100＝1,333，正好是 EXPRESS 的上限；T2GA 1,233＋330＝1,563。也就是说，推广的系列区间是建筑面积加露台，而逐户型的数字只是建筑面积，而页面从来没有说明这一点。一个拿「2,060 平方尺」去跟别的项目建筑面积比较的买家，实际上是在用 1,548 平方尺的室内面积，去比对方的整层面积。开发商没有公布任何总面积栏位。
开发商的第二期户型页上，有四个户型其实出自第一期的申报文件
T2G、T5、T6 与 L1 出现在第二期户型页上，在第二期申报文件的户型代码清单里却找不到，而在第一期申报文件里有。推广中的「第二期」户型组合，实际上等于两期申报代码清单的联集，减去 T1 与 T1G。到底是把第一期户型放在第二期页面上推广，还是第二期申报文件的代码清单不完整 —— 没有任何资料能判断。这件事之所以重要，是因为开发商根本没有第一期页面：一个在 myra.com.my 上研究第一期二手单位的买家，看到的是第二期的数字。请把 T2G、T5、T6 与 L1 当成第二期未确认的户型，直到开发商书面确认为止。
用数字看 Myra Cove —— 以及两期各自的日期记录
同一块永久地权地块上的两个已注册期，一期已完工并交房，一期约建了五分之一。下面数据条里的每一个数字都是申报数字，只有标明为媒体报道或我的计算的那两个例外。
20164-4 是 404）设施 —— 完全照开发商自己的清单编排，连它自己的星号一起保留
取自开发商的第二期设施页面，那是一份有明确楼层指定的真正文字清单 —— 比本站大多数项目都好。但只有四项设施被指定楼层。星号是开发商自己加的，意思是「空间预留」—— 毛坯空间，不承诺装修到位。那张图形设施平面图没有可转录的图例，所以下面没有一项是从图上读出来的。
Splash Haven
- Infinity Lap Pool 无边际泳池
- Jacuzzi 按摩池
- Kid’s Pool 儿童池
- Family Pool 家庭池
- Sundeck & Lounge 日光甲板与休憩区
Energy Hub
- 健身房 —— 第 2 层，开发商唯一为它指定的楼层；它自己的图说称它「悬挑」，但清单没有这么写
- 运动设施（Sport Facilities）—— 第 3 层
- 羽球场（Badminton Court）—— 第 3 层
- Par Courses 体能径
- 慢跑径
- Adventure Playground 探险游乐场
- 蹦床
Forest Den
- Breeze Garden 微风花园
- Reflexology Path 健康步道
- Calisthenic Lawn 徒手健身草坪
Communal Space
- BBQ 烧烤区
- Cafeteria 餐饮 —— *仅为空间预留
- Function Room 多功能室 —— *仅为空间预留
- Dining Pavilion 用餐亭 —— *仅为空间预留
Essential Zone
- 管理处 —— G 层
- 祈祷室（Prayer’s Room）—— G 层
- 通往湖边的通道闸门
- Taska 托儿所 —— G 层，*仅为空间预留
- Meeting Room 会议室 —— 第 3 层，*仅为空间预留
- Convenience Store & Laundrette 便利店与自助洗衣 —— *仅为空间预留
- Indoor Play Area 室内游乐区 —— *仅为空间预留
- Co-Working Space 共享办公空间 —— *仅为空间预留
只出现在门户网站或第一期媒体报道里 —— 开发商的第二期清单上没有
- 篮球场／室内五人足球场 —— 那是第一期的设施（BusinessToday、The Edge 2022 年 2 月、PropertyGuru）。第二期清单上没有。
- 草药园 —— 只有第一期有（The Edge 2022 年 2 月）。第二期有的是 Breeze Garden。
- 会所、多功能大厅、社区花园、围篱、巴士站、备餐间、男女祈祷室（Surau）、24 小时保安、有盖停车场、羽球馆、景观花园、落客区 —— 只有 PropertyGuru 有，而这些读起来像门户网站自动生成的设施勾选项。开发商的清单里是一间 Prayer’s Room，不是男女分开的 Surau；它也没有提过任何会所、多功能大厅或巴士站。
- 停车位分配 —— Tempat letak kereta 在两份宣传册里都没有印出，APDL 文件里也没有，而注册记录没有停车位栏位。「每户两个车位」由 EdgeProp、BusinessToday 与 The Edge 报道 —— 只有媒体来源，而其中两家还属于同一家出版集团。开发商自己的第一期媒体资料另外说过「部分单位有同层停车位」，而没有列出是哪些单位。
日期记录 —— 只用申报日期，并标出真正管用的那一个
…0735(A)-(S) 到期。17 个推广户型 —— 以及其中四个其实属于另一期
这些是开发商自己的第二期户型，按它使用的三个推广系列分组。请先读两项警告。（1）其中四个户型 —— T2G、T5、T6 与 L1 —— 在第二期申报文件里没有，在第一期申报文件里有。请当成第二期未确认。（2）系列标题上的区间是建筑面积加露台，而逐户型的数字只是建筑面积，而开发商从来没有说明 —— 这也是为什么「最大 2,060 平方尺」在下面不会以任何建筑面积的形式出现。
EXPRESS —— T2、T3、T2G
入门系列。1,333 平方尺这个标题数字，是 T2G 的 1,233 平方尺建筑面积加上它 100 平方尺的露台 —— 这是我在开发商自己两个栏位上做的计算；这个系列里没有任何户型的室内面积是 1,333 平方尺。而 T2G 正是那四个「第二期申报文件没有、第一期申报文件有」的户型之一。另外请留意：StarProperty 与 EdgeProp 把这个系列印成「877 至 1,333 平方尺」，那是把第一期最小的单位拼进了第二期的系列里。
问 EXPRESS 系列的现货EMBRACE —— T4、T5、T5A、T6、T6A、L1、L1A
唯一一个标题区间就是真实建筑面积区间的系列 —— 不涉及露台。它也是整个项目两个四房户型的所在：T6A 与 L1A，面积与各自的三房版本 T6、L1 完全相同。而这七个户型里有三个 —— T5、T6 与 L1 —— 在第二期申报文件里没有、在第一期申报文件里有。按开发商自己的表，这个系列每一个户型都是 2 间浴室，包括两个四房户型。
问四房户型EDEN —— T2GA、L3、L2、L2A、L3GA、L3GB、L3G
「最大 2,060 平方尺」就是从这个系列来的，而这里没有任何一个户型的建筑面积是 2,060。我在开发商自己两个栏位上的计算：L3G 的 1,548 平方尺建筑面积加上它 512 平方尺的露台，正好是 2,060。整个项目（含两期）最大的建筑面积是 L2 与 L2A 的 1,631 平方尺。另外请留意：T2GA 挂在 EDEN 系列下，建筑面积却只有 1,233 平方尺 —— 和 EXPRESS 的 T2 室内面积一样 —— 它靠 330 平方尺的露台才进到这个系列。如果您重视露台面积，这些很好；但如果您重视室内面积，请拿 1,548 与 1,631 去跟别的项目比，不要拿 2,060。
索取 EDEN 面积的书面确认第一期 —— 已完工、已交房，只有二手
第一期在开发商自己的网站上根本没有页面。没有第一期户型页、没有第一期 APDL 文件（APDL_MYRA_COVE_PH1_2026.pdf 是 404）、没有第一期设施清单。它的法定条款只能从 KPKT 取得。一个在 myra.com.my 上研究第一期二手单位的买家什么都找不到，看到的是第二期的数字 —— 而媒体也已经反复把两期混在一起了。申报文件告诉我们的是：这是 Myra Cove 唯一有两房房源的部分，它已完工、已取得CCC（竣工与合规证明）并已交房，而按媒体面积算，它的密度大约只有第二期的一半。而它的建筑面积区间，两家来源给出了四个不同数字，没有任何申报文件能定案 —— 因为两份宣传册连一个建筑面积都没有印。
完整的来源说明。上面每一个建筑面积数字都是开发商自己第二期户型页上的推广数字。两份已申报的 HIMS 宣传册连一平方尺都没有印。两份申报文件都只列出赤裸的户型代码，没有面积、没有房间数、也没有车位数 —— 第一期 13 个代码（T1、T1G、T2、T2G、T3、T4、T5、T6、L1、L2、L2A、L3、L3G），第二期 13 个（T2、T3、T4、T5A、T6A、L1A、L2、L2A、L3、L3G、T2GA、L3GA、L3GB）—— 而两份注册记录的 keluasan 都写 0 mps。注册记录自己的卧房栏位是第一期 2、3、4，第二期 3、4，所以第二期没有两房单位。到底有几个户型？一共有六个不同的答案：第一期申报文件 13 个代码、第二期申报文件 13 个、开发商户型页 17 个、「19 种配置」（StarProperty）、「19 个户型图」（EdgeProp）与「14 个户型图」（BusinessToday）—— 其中三个出自开发商自己这一方。而没有任何资料把户型对应到栋号、楼层或朝向：开发商把每栋的单位数与每个户型的面积，公布成两张互不相连的表。一处应当忽略的注册记录输入错误：TEDUH 20164-1 的 bilikAir 写成 「2, 3, 22」。世上没有 22 间浴室的公寓；其他所有来源都说 2 间，最多 3 间。这里记下来，只是因为去查注册记录的读者会看到它。另外两件刻意查过、而没有任何来源宣称过的事：本项目没有 dual key（双钥匙）户型 —— 没有来源这么说，而开发商自己的房间数（17 个户型全部 3 至 4 房、2 间浴室）也支撑不了双钥匙；本项目也没有 studio（单间公寓）：PropertyGuru 的「with-studio」筛选页是门户网站自动生成的产物，申报的卧房数最低是 2 房，而整个项目最小的建筑面积按第一期的媒体数字约为 872 至 877 平方尺。任何把 Myra Cove 单位说成双钥匙或 studio 的广告，请一律拒绝。
五张图，每一张都是第二期的概念图
myra.com.my 不是 WordPress 网站，完全不提供 CMS 记录，所以本页任何一张图的主体都无法评到比「图说已公布」更高的等级。而且没有任何来源说得出画面里是哪一座湖、它有多远、或者湖与地块之间的土地属于谁。
关于这五张图必须说明的事，而这不是形式上的免责声明。五张全部都是第二期的概念图（artist’s impression）。开发商自己的免责声明写着 「all rendering contents are artist impressions」、「subject to change without notification」。全网没有任何一张已完工第一期大楼的照片 —— 开发商网站上没有，其他任何来源也没有 —— 尽管第一期自 2025 年 12 月就已取得CCC（竣工与合规证明），并在 2026 年 1 月交房。projects.myra.com.my/siteprogress/myracove 这个工程进度微网站没有公布任何百分比、任何日期、任何CCC（竣工与合规证明）状态 —— 只有两个期号方块。关于评级：myra.com.my 不是 WordPress 网站，完全不提供 CMS 记录，所以本页任何一张图的主体都无法评到比「图说已公布」更高的等级，而那张设施平面图只能评为仅由档名推断。关于挑图：这个品牌给所有项目的项目标志都加上同一句替代文字「Myra Cove logo」，所以这里没有任何一张图是按替代文字挑的 —— 每一个档案都是在 /myra-homes/myracove/ 这个项目专属目录内按完整档名挑出来的，并以一个干净的 404 对照实验验证过。刻意排除的：/hero/ 目录，里面是授权的生活类素材图，不是本项目，绝不可当作 Myra Cove 的图片发布；几个图说没有指明任何设施的渲染档；以及推广活动弹窗，那些带有本页不公布的商业条款内容。
雪兰莪雪邦县赛城 —— 以及本页为什么不放地图定位
这是本页唯一刻意不做其他项目页都会做的那件事的章节。同一个项目两期的两组申报 GPS 坐标相距约 900 米，没有任何申报文件印出街道地址，而没有任何来源能判断哪一组坐标是错的。所以下面的地图只是赛城的地区地图，仅此而已。本页没有项目定位，而这是刻意的。
坐标问题的完整细节，方便您自己核对。20164-1 申报 北纬 2.914250、东经 101.633861。20164-2 申报 北纬 2.914658、东经 101.625782。我根据这两个申报点计算：纬度相差约 45 米，在这个纬度上经度相差约 900 米，合计约 900 米。媒体把这里描述为单一的 11 英亩地块，而 11 英亩大约是 210 米见方。同一个 11 英亩项目的两期，不可能相距 900 米。两组申报坐标必有一组是错的；而任何宣传册、APDL 文件、门户网站或开发商页面都没有一个能用来定案的地址、mukim 或 PT 号码。所以本页不把任何一组坐标当作项目位置公布，也不画定位点。高老师会到现场确认位置，这一项也列在下面的「没有公布」清单里。任何申报文件里唯一的地址是销售展销厅 —— RA-G-23A, Eve Suite @ Ara Damansara, No 1A, Jalan PJU 1A/41, 47301 Petaling Jaya —— 距离赛城约一小时车程，那不是工地。
交通 —— 开发商给三个不同的交通节点都写同一个 8 公里
- Putrajaya Sentral —— 8 公里（开发商自己的数字）
- MRT Cyberjaya Utara（Park N Ride）—— 8 公里（开发商自己的数字）
- MRT Cyberjaya City Centre —— 8 公里（开发商自己的数字）
- 请再读一次。这是三个彼此相距数公里的不同地点。它们不可能都距离同一块地 8 公里。开发商的位置页把三个都印成 8 公里，而且完全没有印任何分钟数。
- 其他来源怎么说：EdgeProp 把两个 MRT 站称为「nearby」（附近），没有数字；PropertyGuru 说它们「located nearby」，而完全没有附上任何距离；另一篇 EdgeProp 把整个生活圈写成 「1 公里至 8 公里半径」；而 The Edge 说的是 10 公里半径 —— 又是一个不同的数字 —— 而且它把 Putrajaya Sentral 说成 MRT 站，而它不是（它是 ERL／KLIA Transit 与巴士总站）。
- 高速公路：ELITE、MEX、SKVE 与 Putrajaya–Cyberjaya 高速公路由四家媒体点名，而没有一家印出到任何出口的距离或行车时间。开发商自己的位置页根本没有提到任何高速公路。
- KLIA、KLIA2 与 ERL：没有任何来源给出距离 —— 对一个位于雪邦县的项目来说，这很不寻常。
- LRT Kelana Jaya 与 LRT Putra Heights 由 BusinessToday 点名、没有距离；它们实际在 20 至 30 公里外，不应被当成本项目的交通配套。
- 以上清单里没有任何一个数字是我估算的。如果您需要一个能用的数字，请在现场实测，或向 Myra 索取书面答复 —— 我也会去问。
教育 —— 全部是开发商自己的数字，单位为公里
- King Henry VIII College —— 1 公里
- Multimedia University（MMU）—— 2 公里
- University of Cyberjaya —— 2 公里
- Asia Metropolitan University —— 2 公里
- SK Cyberjaya —— 2 公里
- SMK Cyberjaya —— 2 公里
- SK Cyberjaya 2 —— 3 公里
- SMK Cyberjaya 2 —— 3 公里（开发商注明「coming soon」）
- SJK (C) Union（华小）—— 3 公里
- ELC International School —— 3 公里
- Cyberjaya International College —— 4 公里
- SMK Seri Puteri —— 4 公里
- Lim Kok Wing University —— 7 公里
- Heriot-Watt University Malaysia Campus —— 8 公里
购物、医疗与休闲 —— 全部是开发商自己的数字
- Tamarind Square（Village Grocer）—— 1 公里
- Cyberjaya Hospital —— 1 公里
- DPULZE Shopping Centre —— 3 公里
- Malakat Mall —— 3 公里
- Centrus Mall —— 3 公里
- Cyberjaya Lake Gardens（Taman Tasik Cyberjaya）—— 3 公里
- Pasar Tani Taman Tasik Cyberjaya —— 4 公里
- Cyberjaya Golf Driving Range —— 4 公里
- Paintball Park —— 4 公里
- Shaftsbury Square —— 5 公里
- Sport Arena Cyberjaya —— 5 公里
- Cyberjaya Lakeside —— 6 公里
- Perdana Lakeview —— 7 公里
- Putrajaya Hospital —— 8 公里
- Putrajaya Challenge Park —— 11 公里
- Beach at Putrajaya —— 11 公里
- Monorail Suspension Bridge —— 11 公里
- Kompleks Sukan Air Putrajaya —— 12 公里
- Putrajaya Square —— 13 公里
- AEON Big Putrajaya —— 17 公里
- IOI City Mall —— 17 公里
- Gem In Mall —— 由 The Edge 点名，没有公布距离
项目以它命名的那座湖 —— 以及没有人公布的事
- 开发商两次宣传 「unobstructed lake views」（无遮挡湖景），还有 「Access Gate to the lake」（通往湖边的闸门）与 「lakeside cardio jogging path」（湖畔慢跑径）。
- 没有任何来源说得出那是哪一座湖。宣传册没有、APDL 文件没有、注册记录没有、读过的六篇媒体报道没有、开发商自己的页面也没有。
- 没有任何来源说出它与地块的距离，也没有任何来源说出湖与地块之间的土地属于谁。
- 也没有任何东西保证那片景观视廊。第二期自己 32 层的 B1 就紧邻它自己 5 层与 7 层的楼栋，而地块与湖之间的土地在每一个来源里都没有被指明。
- 这么多宣传，全押在一座没有名字的水体上。这是第一件该亲自去走一趟、看一眼的事，也列在下面的「没有公布」清单里。
上面三栏里的每一个距离，都是开发商在自己第二期位置页上公布的公里数。没有任何一个是我估算、换算成分钟或自行四舍五入的。凡是来源没有给数字的，那一行就直接写明。开发商没有公布任何分钟数，所以本页也不公布任何分钟数。而那个 8 公里的问题不是四舍五入的小毛病：那是三段实质上完全不同的行程被给了同一个数字，而且正好是赛城买家最在意的那一个距离。
法定申报条款 —— MYRA COVE 两期并列
马来西亚法律要求持牌房屋开发商申报并展示法定广告条款，而这份申报是公开的。Myra Cove 有两份，同一张开发商执照下每个已注册期各一份，而它们是本页的骨干，不是附注。下面每一栏都照该期已申报 HIMS 宣传册的写法列出条款，并在两者不一致的地方把 KPKT 注册记录自己的栏位并列出来 —— 而在这个项目上，它们在五个要紧的地方不一致：许可证号码（两份宣传册都空白）、执照号码（两份宣传册都已过期）、第二期的许可证后缀、第二期的土地抵押，以及交房日本身。第三期并不存在：20164-4 是 404，而注册记录显示这家持牌人名下正好只有三个项目，第三个是八打灵县的 Myra Senja。
（A）第 20164-1 期 —— 279 个单位、25 层，已完工并已交房 | （B）第 20164-2 期 —— 421 个单位分属 B1 至 B5，约建了五分之一 |
|---|---|
| Nama projek/pemajuan（项目名称） MYRA COVE —— 唯一的已注册名称；「第一期」「第二期」在任何申报文件里都不是名称 Pemaju（开发商） MYRA LAND SDN. BHD. (1142636-T / 201501017302) Alamat berdaftar（注册办事处） 170-09-01, Livingston Tower, Jalan Argyll, 10050 Pulau Pinang —— 持牌人的注册办事处在槟城，而注册记录在县别栏位填的是字面上的 「Tiada Maklumat Daerah」（无县别资料） Alamat perniagaan / Galeri Jualan（营业地址／销售展销厅） RA-G-23A, Eve Suite @ Ara Damansara, No 1A, Jalan PJU 1A/41, 47301 Petaling Jaya, Selangor —— 那是展销厅，不是工地 No. telefon（电话） 03-8706 3634（本份宣传册）—— 而注册记录印的是 03-7680 1018，第二期宣传册印的是 +603 2787 7995。同一个开发商三个不同号码 Laman Web（网站） myra.com.my —— 而它确实打得开No Lesen（本份宣传册印出的执照） 20164/09-2026/1211(R) · 2023 年 9 月 28 日至 2026 年 9 月 27 日 · 已过期No Lesen（现行，注册记录＋现行官网） 20164/09-2031/0454(R) · 2026 年 9 月 28 日至 2031 年 9 月 27 日 · 有效 —— 与宣传册的序号完全不同No Permit（APDL（广告与销售许可证））宣传册上印的 空白 —— 没有印出 No Permit（APDL（广告与销售许可证））KPKT 注册记录上的 20164-1/09-2026/0658(R)-(S) · 2025 年 9 月 28 日至 2026 年 9 月 27 日 —— 已于 2026 年 9 月 27 日失效，就在本页撰写前几天，而申报文件上还有 3 个未售单位。注册记录中同一张许可证的历史记录行，后缀也是 (R)Pihak Berkuasa yang Meluluskan Pelan Bangunan（批准机关与建筑图编号） Majlis Perbandaran Sepang · MPSepang 600-34/2/173(12) Jenis Rumah / Jenis Bangunan（建筑类型） Pangsapuri 25 tingkat（宣传册）· Rumah Pangsa/Kondo（注册记录） Jenis Perjanjian Jual Beli（买卖合约类型） JADUAL H（附表 H） —— 所以本期每一个单位都在 HDA 之内 Jumlah Unit（单位总数） 279 个单位 Bilangan tingkat（层数） 25 —— 「Pangsapuri 25 tingkat」、「25 Tingkat Kondominium」、注册记录 tingkat: 25。而 The Edge 2022 年 2 月说 A1 栋是 24 层，A2 为 5 层、A3 为 5 层、A4 为 3 层 —— 但申报文件把第一期登记为「一个」组成，不是四栋 Jenis Hakmilik（地契类型） Kekal（永久地权） Taraf Pegangan（持有期） Selama-lamanya —— 永久，所以不存在租约届满日 Sekatan Kepentingan（权益限制） 转让、租赁或抵押前须取得州政府同意 —— 印成 「boleh dipindahmilik … setelah mendapat kebenaran」 Bebanan (gadaian) tanah（土地抵押） RHB Bank Berhad No Lot Dijual（出售地段号码） 没有印出 —— 第一期的地段号码没有任何人公布 Mukim / Seksyen / PT 没有任何来源印出 Harga（售价） RM521,300.00（最低）– RM1,112,300.00（最高） —— 而 KPKT 注册记录自己的区间与它完全一致，没有拼接 Keluasan tanah（土地面积） 没有印出 —— 注册记录写 keluasan: 「0 mps」，属资料缺口。无法计算任何申报密度Keluasan lantai / bina（楼面／建筑面积） 没有印出 —— 只有 13 个赤裸的户型代码，没有面积、没有房间数、没有车位数 Bilik tidur / bilik air（卧房／浴室，注册记录） 卧房 2、3、4 · 浴室 「2, 3, 22」 —— 22 是注册记录的输入错误；世上没有 22 间浴室的公寓，其他所有来源都说 2 间、最多 3 间 Tempat letak kereta（停车位） 没有印出 —— 宣传册没有、APDL 文件没有，而注册记录没有停车位栏位 Diskaun Bumiputera（土著优惠） 本份申报文件根本没有这个栏位。请留意陷阱：注册记录的组成栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额、也不是任何价格优惠 Bil. Unit Tuan Tanah（地主单位数） 本期没有印出 Taraf pembangunan（发展形态，注册记录） Berfasa —— 分期 Tarikh Jangka Siap（本份宣传册印出的预计完工） April 2026 —— 也就是修订后的日期，而且印对了。原本的 2025 年 4 月 15 日在上面完全没有出现 Tempoh asal（原期限） 36 Bulan · 原交房日 2025 年 4 月 15 日（第一份买卖合约（SPA）为 2022 年 4 月 15 日） Pindaan tempoh serah kosong（交付期限修改） 有 —— 获批 12 Bulan；施工期由 36 → 48 Bulan 修订后交房日 2026 年 4 月 15 日 已记录的CCC（竣工与合规证明） / 交房（vacant possession） CCC（竣工与合规证明） 2025 年 12 月 3 日 · 交房（vacant possession） 2026 年 1 月 5 日 —— 比修订后的日期提前约 3 个月，比原本的日期迟约 9 个月 Baki belum dijual（未售余量） 279 个中有 3 个 —— 已售 98.9%，我的计算，比 The Edge 报道的 85% 认购率与 EdgeProp 的「几乎售完」都好 Kemajuan pembinaan（施工进度，本次查阅的注册记录） 100.00% · 状态 Siap Dengan CCC 核准页脚 「IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA.」（本广告已获国家房屋局批准），并指示在 teduh.kpkt.gov.my 查核本发展项目而这一栏之所以存在，正是为了填上这个缺口：开发商自己的官网上完全没有第一期页面、没有第一期 APDL 文件、也没有任何第一期的户型、价格或设施清单。这一栏的每一项都来自 KPKT。 | Nama projek/pemajuan（项目名称） MYRA COVE —— 唯一的已注册名称；「第一期」「第二期」在任何申报文件里都不是名称 Pemaju（开发商） MYRA LAND SDN. BHD. (1142636-T / 201501017302) Alamat berdaftar（注册办事处） 170-09-01, Livingston Tower, Jalan Argyll, 10050 Pulau Pinang —— 持牌人的注册办事处在槟城，而注册记录在县别栏位填的是字面上的 「Tiada Maklumat Daerah」（无县别资料） Alamat perniagaan / Galeri Jualan（营业地址／销售展销厅） RA-G-23A, Eve Suite @ Ara Damansara, No 1A, Jalan PJU 1A/41, 47301 Petaling Jaya, Selangor —— 那是展销厅，不是工地 No. telefon（电话） +603 2787 7995（本份宣传册） Laman Web（网站） myra.com.my —— 而它确实打得开No Lesen（本份宣传册印出的执照） 20164/09-2026/1211(A) · 2023 年 9 月 28 日至 2026 年 9 月 27 日 · 已过期 —— 与第一期同一个执照号码，后缀不同No Lesen（现行，注册记录＋现行官网） 20164/09-2031/0454(R) · 2026 年 9 月 28 日至 2031 年 9 月 27 日 · 有效 —— 与宣传册的序号完全不同No Permit（APDL（广告与销售许可证））宣传册上印的 空白 —— 没有印出 No Permit（APDL（广告与销售许可证））KPKT 注册记录上的 20164-2/08-2027/0735(A)-(S) · 2024 年 8 月 14 日至 2027 年 8 月 13 日 · 有效，还有约 10 个月。而开发商在自己的三个平台上印的却是 (N) —— APDL 文件、项目页面页脚与条款页 —— 注册记录的项目栏位印的是 (A)，(N) 只出现在一行标记为 is_latest: false 的历史记录里。本页采用注册记录的写法Pihak Berkuasa yang Meluluskan Pelan Bangunan（批准机关与建筑图编号） 「Maljis Perbandaran Sepang」 —— 这个错字是开发商自己打的 · MPSEPANG 600-34/2/178(10)，日期 2021 年 12 月 23 日 Jenis Rumah / Jenis Bangunan（建筑类型） Pangsapuri 32 tingkat（宣传册）· 全部五行组成都是 RUMAH PANGSA/KONDO（APDL 文件）· Rumah Pangsa/Kondo（注册记录） Jenis Perjanjian Jual Beli（买卖合约类型） JADUAL H（附表 H） —— 所以本期每一个单位都在 HDA 之内 Jumlah Unit（单位总数） 421 个单位 —— B1 268、B2 56、B3 46、B4 20、B5 31 Bilangan tingkat（层数） 32 / 7 / 5 / 5 / 5，分属 B1 至 B5（开发商自己的 APDL 文件）；宣传册的标题写 「Pangsapuri 32 tingkat」 —— 那只是 B1 栋，不是整期 Jenis Hakmilik（地契类型） Kekal（永久地权） Taraf Pegangan（持有期） 本份宣传册没有单独印出；第一期的印着 Selama-lamanya Sekatan Kepentingan（权益限制） 转让、租赁或抵押前须取得州政府同意 —— 印成 「tidak boleh dipindahmilik … melainkan dengan kebenaran」，与第一期的语法完全相反，法律效果相同 Bebanan (gadaian) tanah（土地抵押） 「Tiada」 —— 没有，这是已申报宣传册的写法。但开发商自己的官网法定条款区与条款页都印 RHB Bank Berhad，而第一期的申报文件印的也是 RHB Bank Berhad。APDL 文件则完全没有这个栏位。第二期这两种说法必有一个是错的 No Lot Dijual（出售地段号码） LOT 115103，出自开发商自己的 APDL 文件 —— 本项目唯一的地契识别资料 Mukim / Seksyen / PT 没有任何来源印出 Harga（售价） RM740,400.00（最低）– RM1,197,600.00（最高） —— 而四份公开记录连到个位数都一致：已申报宣传册、开发商自己的 APDL 文件、它的官网法定条款区与 KPKT 注册区间 Keluasan tanah（土地面积） 没有印出 —— 注册记录写 keluasan: 「0 mps」，属资料缺口。无法计算任何申报密度Keluasan lantai / bina（楼面／建筑面积） 没有印出 —— 只有 13 个赤裸的户型代码，没有面积、没有房间数、没有车位数 Bilik tidur / bilik air（卧房／浴室，注册记录） 卧房 3、4 —— 所以第二期没有两房单位 · 浴室 2 Tempat letak kereta（停车位） 没有印出 —— 宣传册没有、APDL 文件没有，而注册记录没有停车位栏位 Diskaun Bumiputera（土著优惠） 本份申报文件根本没有这个栏位。请留意陷阱：注册记录的组成栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额、也不是任何价格优惠 Bil. Unit Tuan Tanah（地主单位数） 全部五行组成都是 0（APDL 文件）—— 没有任何地主或配额单位 Taraf pembangunan（发展形态，注册记录） Berfasa —— 分期 Tarikh Jangka Siap（本份宣传册印出的预计完工） October 2028 —— 在宣传册、项目页面与条款页印的一模一样。比真正的法定日期早了一个月 Tempoh asal（原期限） 36 Bulan · 原交房日 2027 年 11 月 28 日（第一份买卖合约（SPA）为 2024 年 11 月 28 日）—— 而没有任何来源印出它 Pindaan tempoh serah kosong（交付期限修改） 有 —— 获批 12 Bulan；施工期由 36 → 48 Bulan 修订后交房日 2028 年 11 月 28 日 —— 真正管用的交房日，而没有人公布它 已记录的CCC（竣工与合规证明） / 交房（vacant possession） —（尚未有） Baki belum dijual（未售余量） 421 个中有 283 个 —— B1 178、B2 51、B3 32、B4 9、B5 13，申报日期为 2025 年 12 月 29 日 Kemajuan pembinaan（施工进度，本次查阅的注册记录） B1 22.80% · B2 20.00% · B3 21.63% · B4 35.00% · B5 35.00% · 全部五行状态皆为 Lancar（进度正常） 核准页脚 「IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA.」（本广告已获国家房屋局批准），并指示在 teduh.kpkt.gov.my 查核本发展项目本份宣传册还有一处怪事：它第一个区块本应印出开发商名称与注册号码，却渲染成乱码，所以在可读的部分里，开发商名称与项目名称都看不清。两者都是从开发商自己的 APDL 文件与注册记录里还原出来的。 |
请把两栏一起读。持牌人、批准机关、地契类型、权益限制、申报建筑类型与买卖合约类型两期完全相同，所以差异才是重点。其中五项是实质性的。第一，许可证。No Permit 在两份宣传册上都是空白，所以注册记录是两张 APDL 唯一存在的地方 —— 而第一期在 2026 年 9 月 27 日失效，正是这样才被看见的。第二，执照。两份宣传册印的都是 20164/09-2026/1211、后缀不同，而且有效期都只到 2026 年 9 月 27 日；现行执照是另一个序号，20164/09-2031/0454(R)，有效到 2031 年。第三，第二期的许可证后缀：开发商在自己的三个平台上印 (N)，而注册记录的项目栏位印 (A)。第四，第二期的土地抵押：已申报宣传册写 Tiada（没有），开发商自己的官网写 RHB Bank Berhad。第五，也是影响最大的一项 —— 交房日：两期都获批 12 个月延期，而在本系列里罕见地，两份宣传册印的都是与延期一致的日期、而不是原本的日期。第一期随后比修订后的日期提前约三个月交房，比原本的日期迟约九个月。而第二期真正的修订后日期是 2028 年 11 月 28 日，没有人公布它。还有两项贯穿两栏、而且绝非无关紧要的空白：完全没有土地面积，这就是为什么本页每一个密度数字都标明为以媒体分母算出；以及两份申报文件都没有任何建筑面积，这就是为什么本页每一个平方尺数字都是开发商的推广数字。
价格标示说明，以免对上面公布的内容有任何误解。两栏里每一个 RM 数字，都是该期依法申报的 HIMS 广告条款里印出的法定单位售价最低或最高值（Harga Jualan Minima / Maksima），并与同一期 KPKT 注册记录自己的 harga 区间并列。在这个项目上很罕见地，两份记录在两期上都完全一致 —— 没有本站在别处不得不指出的「两代许可证拼接」问题。这些都是全项目范围的申报区间，绝不是单一户型的价格、也不是单一单位的价格：没有人公布哪一个户型落在区间的哪个位置。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。真正决定您付多少钱的，是展销厅当天、针对该特定单位的价目表与买卖合约（SPA）。
外国人可以买吗？按申报价格 —— 不可以，而且差距很大
雪兰莪对外国买家在第一区与第二区设定每单位最低购买价 RM2,000,000，而且只限分层产业与有围篱的分层有地住宅。第三区 —— 即 Hulu Selangor 与 Sabak Bernam —— 适用 RM1,000,000。Myra Cove 位于雪邦县（Daerah Sepang），既不是 Hulu Selangor、也不是 Sabak Bernam，所以适用的是 RM2,000,000 这个门槛 —— 这项分区判断是我根据已公布的分区定义做出的，行动前请由州政府或您的律师书面确认。现在来对照申报文件。本项目全网最高的申报法定数字是 RM1,197,600（第二期上限），而第一期的申报上限是 RM1,112,300。两者都远低于 RM2,000,000，所以按已申报的法定售价区间，两个已注册期里没有任何一个单位达到雪兰莪的外国买家底线。这项比较与计算是我做的；里面每一个价格数字都是已申报的。这一点在本页比在本站大多数页面更要紧，因为我的读者有相当一部分是从海外买房的：按公开记录，Myra Cove 不是一个海外个人能按申报价格买进的项目，而任何告诉您可以的人，请先要求对方把资格途径写成书面，再谈签认购书。补充一点：就产业形态而言，这些单位是合格的 —— 两期都申报为附表 H（Jadual H）的分层地契房屋，正好就是雪兰莪允许外国人购买的分层形态。不及格的是价格，不是形态。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
施工进度 —— 建了几成？
注册记录的组成行带有一个 peratus 栏位，跟随在 HIMS 申报的最新 7(f) 表进度报告。第一期的单一组成写 100.00%，状态 Siap Dengan CCC，与它申报的CCC（竣工与合规证明）日期（2025 年 12 月 3 日）及申报的交房（vacant possession）日期（2026 年 1 月 5 日）一致。第二期按栋列出：B1 22.80%、B2 20.00%、B3 21.63%、B4 35.00%、B5 35.00%，五行全部标注 Lancar（进度正常），而整个发展项目标注 Berfasa（分期）。这几个百分比是第二期唯一一组硬性的施工数据，而且它们是政府的，不是开发商的。开发商自己的工程进度微网站完全没有公布任何百分比、任何日期、任何CCC（竣工与合规证明）状态 —— 只有两个期号方块。请读出它的形状：低层的 B4 与 B5 进度最快，而 32 层的 B1 最慢，这是正常的施工次序；但没有任何来源公布楼栋完工次序，也没有人说 B2 至 B5 是否会先于 B1 完工。关于这个栏位的重要提醒：这里的 peratus 是施工进度百分比，不是土著配额、也不是任何价格优惠 —— 这是一个很容易误读的栏位，而本页读对了。
奖项与绿色认证 —— 都没有，而这是一项干净的发现
奖项：Myra Cove 没有，而开发商也没有为它宣称过任何奖项。myra.com.my 根本没有奖项页面；它的品牌介绍页只有一句没有根据的 「we are often recognized for our affordable and quality homes」，没有点名任何奖项、颁奖机构或年份。媒体上确实出现过两次「award-winning」，但两次都属于建筑师 yhsA。建筑师的奖项不是项目的奖项，本页在项目层面予以拒绝。也没有从品牌家族借用任何东西：Myra Senja、Myra Saujana、Myra Embun、Myra Tenuman、Myra Gardens、Myra Idaman 或任何其他 Myra 计划的资料，都不会出现在本页。绿色：GreenRE 四个评级注册库 —— Platinum、Gold、Silver 与 Bronze —— 全部分开读过，Myra Cove 在可读取的部分里都没有任何记录。由于 Gold、Silver 与 Bronze 三张表都在最后一行被截断，诚实的写法是「在可读取的部分里没有记录」，而不是「Myra Cove 没有绿色评级」；而 GBI 目录返回 404，所以 GBI 状态是未知，不是没有。必须点名的同品牌陷阱：GreenRE 的 Bronze 注册库里确实有一个 Myra 项目 —— 「Myra Idaman」，PROVISIONAL（临时），2026 年 2 月 11 日，认证给 Myra Gardens Sdn Bhd，执照 20014。那是另一家持牌人、另一个县、另一个计划。它不是本项目，也不会转移过来。同一张表里另外两个赛城项目 —— The Vybe @Techzone（MKN Embassy Development）与 Sanderling Lakefront Cyberjaya（Lakefront Residence）—— 也都不是本项目。更有力的一点是：开发商自己完全没有提出任何绿色说法 —— Myra Cove 微网站上没有 GreenRE 标志、没有 GBI 标志、没有「green certified」字样、也没有任何可持续性页面。既然没有说法可以检验，就没有矛盾，只有空白 —— 而 EdgeProp 标题里那句「被绿色宁静环抱」是景观用语，不是认证，绝不可以在中文里写成「绿色建筑认证」。
本页不公布什么，以及为什么
高老师的指示是绝对的，而这份清单就是在公开场合落实它的方式。本页没有任何折扣、回扣、净价、促销套餐、赠品、优惠、佣金、土著百分比、租回或保证租金回报率，也没有任何收益率或投资回报预测 —— 这些一概没有去找，也没有留着稍后再说。这些词在本页只出现在这一段里。有五件事是找到了而刻意不公布的。（1）第二期的推广「起价」。它低于申报法定最低价 RM740,400。有三个网页刊载它 —— 而独立性检查很关键：这三个全部都是 The Edge Communications 旗下的刊物，所以那是「一家」出版方，不是三个来源。没有任何独立来源刊载低于申报最低价的第二期数字。本页不印出那个数字。（2）第一期的推广「起价」—— 而且有两个，彼此还互相矛盾。两者都低于申报法定最低价 RM521,300，两者都来自同一家出版方，而那家出版方在相隔四年半的两篇报道里印出两个不同的低于最低价的数字。两个数字本页都不印。（3）PropertyGuru 的整个 Myra Cove 售价区间按同一条规则不公布 —— 它的下限低于第一期的申报最低价。而它本来就是个别代理二手广告的汇总，不是开发商的价格底线；它引用的每平方尺区间上下相差达十八倍，那是广告噪音，不是价格。（4）一项资本增值预测。一家主流产业刊物在 2022 年 2 月为本项目刊出了「到完工时的预期资本增值百分比」。那是收益预测，数字不予公布。这里只记录「曾有一家主流刊物发表过这样的预测」这个事实。（5）一项赠品与抽奖的销售活动。开发商自己的条款页载有完整的活动机制与分级奖品，项目页面另外还有两个活动弹窗。本页任何地方都不记录任何奖品、级别、赠品或活动利益。只记录「推广活动存在，而且有时限」这个事实。想知道现在有什么，请私下问我；它不该放在公开页面上。而本页确实公布、并且每次都标示清楚的是：每个已注册期依法申报的广告条款里的法定单位售价最低值与最高值，并与同一期 KPKT 注册记录自己的区间并列。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。另外，还有一些事是完全没有人公布的，高老师会去向开发商索取：两期各自申报的土地面积（两份记录都写 0 mps，所以不存在申报密度）；第二期自己的地块面积（本页的约 4.6 英亩是我从媒体数字做的减法）；mukim、seksyen 与第一期的地段号码；两组申报坐标哪一组才对，以及项目真正的街道地址；这是哪一座湖、它有多远、湖与地块之间的土地属于谁、景观视廊是否受保障；申报的停车位数量；任何申报的建筑面积 —— 两份宣传册连一平方尺都没有印；B1 至 B5 哪一栋有哪些户型、在哪些楼层、朝哪个方向；「最大 2,060 平方尺」背后的总面积数字；第二期的管理费与储备金费率（全网唯一存在的数字，是一个四年半前、针对「另外那一期」的已公布估计值）；份额单位表与分层地契状态；那八项「空间预留」设施到底会不会装修到位、由谁、何时；总承包商与合约金额 —— Myra Cove 没有任何马交所公告；任何合资方、土地卖方或地主；任何一张已完工第一期大楼的照片；以及第一期那 3 个未售单位是否仍在销售、在哪一张许可证下销售 —— 鉴于第一期的 APDL 已于 2026 年 9 月 27 日失效。那份清单就是本页。如果某个数字不在上面，那是因为没有人公布过它 —— 不是因为我把它省掉了。
开发商 —— MYRA LAND SDN. BHD.，以及围板上那个名字背后的三家公司
您买卖合约（SPA）的签约对手方是 MYRA LAND SDN. BHD. (1142636-T / 201501017302)，KPKT 开发商编号 20164，执照 20164/09-2031/0454(R)，有效期 2026 年 9 月 28 日至 2031 年 9 月 27 日。注册记录显示它 Aktif（有效），projek sakit（病态项目）0、projek terbengkalai（废弃项目）0、mempunyaiKesalahan（违规记录）null，共 3 个已注册项目。两种注册号码格式在开发商自己的 APDL 文件里一起印成 「MYRA LAND SDN. BHD. / 1142636-T { (201501017302) }」；已申报的第一期宣传册只印旧格式。它的注册办事处在槟城 —— 170-09-01, Livingston Tower, Jalan Argyll, 10050 Pulau Pinang —— 而所有营运地址都在雪兰莪，注册记录在县别栏位填的是字面上的 「Tiada Maklumat Daerah」。
接下来是本页存在的其中一个目的：更正一个说法。Myra 不是 Gamuda Land 的品牌。Myra 是马交所上市开发商 Oriental Interest Berhad（OIB Group）的品牌。myra.com.my 每一页的页脚都写 「The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd (200901008425 / 851411-M)」；品牌介绍页写 「Myra is a brand under the listed entity – Oriental Interest Berhad (OIB Group)」，并说 OIB 「was formed in 1986」；The Edge 称 Myra Land 为 「a subsidiary of Oriental Interest Bhd (KL: OIB)」；EdgeProp 与 PropertyGuru 也一样。「Gamuda」这个词在品牌网站、两份已申报宣传册、APDL 文件、两份注册记录、以及读过的六篇媒体报道里全都不存在。KPKT 开发商注册库用「GAMUDA」搜索会返回六家 Gamuda 持牌人，而没有一家持有任何以 Myra 命名的计划；与任何 Myra 项目最接近的 Gamuda 事物，是瓜拉冷岳县的 Bandar Gamuda Cove，那只是「Cove」一词的巧合。所以任何 Gamuda Land 的资料、奖项、城镇、绿色评级、设计标准或声誉，都不属于本项目，中英文两版都不会出现。
三家公司，而只有一家是您的签约对手方。MYRA LAND SDN. BHD. 是持牌开发商，也是买卖合约（SPA）的签约方。OIB Marketing Sdn Bhd 持有品牌 —— 它不是持牌人、不是您的合约对手方，而且完全没有持有任何 KPKT 开发商执照。Oriental Interest Berhad 是上市的最终母公司。这个结构有一个实际后果：teduh.kpkt.gov.my 用「ORIENTAL INTEREST」搜索会返回「零」家开发商（正面对照实验：用「EXSIM」搜索会返回 16 家，所以这个零是真的，不是查询失败）。OIB 把每一个项目都发照给一家名称完全不同的专案公司，而在自己的宣传里从来不提这些公司的名字 —— 所以如果您想在政府注册库里查核一个 OIB 项目，您没办法从集团名称查起，要从项目的执照号码查起。
一张执照、两个计划、三个期号 —— 而那个「同门」除了号码以外什么都不共用。执照 20164 下有 20164-1 与 20164-2，两者都是雪邦县的 MYRA COVE；还有 20164-3，那是八打灵县的 MYRA SENJA —— 不同的计划名称、不同的县、不同的申报建筑类型（Pangsapuri Servis，服务公寓）、不同的单位数（384）、不同的层数（21）、不同的 APDL，以及完全不同的法定售价区间。同一个执照号码、同一家持牌人，其余毫无共通之处。20164-4 是 404。Myra Senja 在本站是另一个页面，与本页不共用任何一项事实。
集团宣称了什么，而那些说法并不能确立关于 Myra Cove 的什么。品牌介绍页说集团 「often recognized for our affordable and quality homes which we have built over 26,313 units of」，而在同一页较下方又说 「delivering more than 28,000 creative yet functional homes」，「a GDV of over RM3 billion」。它还说 「We have 9 projects under the Myra brand」，而在同一页更下方说 「the 12 projects we currently have under the Myra brand」 —— 而网站自己的菜单列出 10 个，并且完全漏掉了 Myra Embun。那些是集团数字，在同一页上自相矛盾了两次，而没有一个是关于本项目的事实。Myra Cove 是 700 个单位；它公布的 GDV 是第一期 RM1.677 亿或 RM1.8 亿（The Edge 两个数字都印过）加第二期 RM3.11 亿。而最需要小心的是那句「可负担房屋」定位：这里申报的最低价是 RM521,300 与 RM740,400，任何一行都没有地主或配额单位，而雪兰莪可负担房屋注册库里没有任何 Myra 项目。不管品牌页怎么形容品牌，Myra Cove 不是可负担房屋。
被拒绝的资历，每一项都附上理由。任何来源都没有为 Myra Cove 列出任何奖项；这个品牌根本没有奖项页面。媒体上那两句「award-winning」属于建筑师 yhsA，而建筑师的奖项不是项目的奖项。景观顾问被点名为 Praxcis；那同样是顾问的资历。GreenRE Bronze 注册库里挂在 Myra 名下的那一行属于「Myra Idaman」，认证给执照 20014 的 Myra Gardens Sdn Bhd —— 另一家持牌人、另一个县、另一个计划 —— 本页予以拒绝。而 EdgeProp 新加坡的那个「Myra」奖项，属于另一家公司在新加坡的无关项目。至于 「low-density design」、「sets an unparalleled standard」、「state-of-the-art」、「top-notch facilities」 与 「affordable luxury」 这几句，全都没有基准、没有比较对象、也没有规格 —— 而其中第一句，已经被开发商自己公布的面积数字用算术推翻了。
最后，关于一个门户网站记录的警告，因为那是整笔记录的错置，不只是一个小错误。edgeprop.my/new-launches/project/myra-cove-phase-2-52535 的网址写着 Myra Cove 第二期，而整页提供的却是 DAMANSARA LIVISTA 的内容 —— 那是 Land & General 在 Bandar Sri Damansara 的项目，连该项目的单位数、建筑面积、Sri Damansara LRT 与 MRT 站以及它自己的「起价」都一并照搬。那个网址上没有一个字是关于 Myra Cove 的。请不要从它身上取用任何一个栏位；如果有代理报出的数字与本页不符，那笔记录是最可能的原因。
同一个开发商、在自己的各个平台上有三个不同的电话号码：已申报第一期宣传册是 03-8706 3634，已申报第二期宣传册是 +603 2787 7995，KPKT 注册记录是 03-7680 1018。这家开发商自己的申报文件里，没有任何两份给出同一个号码，而注册记录完全没有它的电子邮件地址。没有任何来源点名任何合资方、土地卖方或地主，而第二期全部五行的 Bil. Unit Tuan Tanah: 0 与「没有地主」一致 —— 但也没有任何来源正面说明过。没有公布总承包商，也没有公布合约金额；而由于 Myra Cove 没有任何马交所或 klsescreener 公告，通常用来反推申报地段地址、合约金额与隐藏的非 HDA 部分的那条路，在这个项目上是走不通的。最后查核日期：2026 年 10 月 8 日。
Myra Cove @ Cyberjaya —— 买家真正会问的问题
Myra Cove 到底几时交房？交付日期改过吗？
第一期完工了吗？我可以买现成的单位吗？
20164-1/09-2026/0658(R)-(S)）。对一栋已交房的建筑来说，这几乎肯定只是行政层面的事 —— 不再为已完工建筑做广告的开发商本来就不需要有效许可证 —— 但那 3 个剩余单位在许可证失效的情况下，不得合法广告或销售，所以如果有人向您推销其中一个，请问清楚是哪一张许可证涵盖这笔交易。第二，开发商完全没有公布任何关于第一期的东西。myra.com.my 上没有第一期页面、没有第一期 APDL 文件、没有第一期的户型、价格或设施清单。它的法定条款只存在于 KPKT。一个在开发商自己网站上研究第一期二手单位的买家，看到的是第二期的数字，而媒体已经反复把两期混在一起了。好的一面：第一期是 Myra Cove 唯一有申报两房房源的部分（注册记录的卧房栏位：第一期是 2、3、4，第二期是 3、4），而按媒体面积算，它的密度大约只有第二期的一半。除了缺陷责任期（DLP）之外，买一个已完工的单位，本身的风险结构也与买期房不同。Myra Cove 是 Rumah Selangorku 或可负担房屋项目吗？
品牌叫「Myra」—— 这是 Gamuda Land 的项目吗？
myra.com.my 每一页的页脚都写 「The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd (200901008425 / 851411-M)」。品牌介绍页写 「Myra is a brand under the listed entity – Oriental Interest Berhad (OIB Group)」。The Edge 把 Myra Land 描述为 「a subsidiary of Oriental Interest Bhd (KL: OIB)」；EdgeProp 与 PropertyGuru 也一样。「Gamuda」这个词在品牌网站、两份已申报宣传册、APDL 文件、两份注册记录、以及读过的六篇媒体报道里全都不存在。KPKT 开发商注册库就能定案：用「GAMUDA」搜索会返回六家 Gamuda 持牌人，而没有一家持有 Myra Cove、Myra Senja 或任何以 Myra 命名的计划。Myra Cove 在执照 20164 之下，持牌人是 MYRA LAND SDN. BHD.。与任何 Myra 项目最接近的 Gamuda 事物，是瓜拉冷岳县的 Bandar Gamuda Cove —— 另一家开发商、另一个县，纯粹是「Cove」一词的巧合。为什么这很重要：如果有人告诉您这是 Gamuda 的项目，那是在用另一家公司的业绩、奖项与城镇标准来卖东西给您。这些在这里都不适用，本页也都不会出现。请按 MYRA LAND SDN. BHD. 自己的注册记录来判断它，而那份记录是干净的：Aktif、没有病态项目、没有废弃项目、没有违规记录。是不是每一个单位都受房屋发展法令保护？有没有 SOHO 或办公室？
20164-4 返回 404，注册记录显示这家持牌人名下正好只有三个项目，第三个在另一个县。这个项目就是两期、700 个单位，到此为止。两个应当忽略的门户网站产物：PropertyGuru 为 Myra Cove 生成了「with-studio」筛选页，而根本不存在 studio 单位 —— 申报卧房数最低是 2 房。而没有任何来源宣称有 dual key（双钥匙）户型；开发商自己的房间数（17 个户型全部 3 至 4 房、2 间浴室）也支撑不了双钥匙。任何说法相反的广告，请一律拒绝。外国人可以买 Myra Cove 吗？
Myra Cove 是永久地权吗？土地上有抵押吗？
开发商说「低密度」，真的吗？
keluasan: 「0 mps」，那是资料缺口、不是测量值；两份宣传册都没有印 Keluasan tanah，APDL 文件也没有。所以 Myra Cove 无法算出任何「申报」密度，而下面每一个数字都是我以「媒体报道」的分母做的计算 —— 那是较弱的输入，并已如此标示。按整个项目 11 英亩算（BusinessToday、PropertyGuru 与两篇 EdgeProp），700 个单位约为每英亩 63.6 个。按第一期自己的 6.39 英亩算（The Edge、BusinessToday），它的 279 个单位约为每英亩 43.7 个。而第二期用减法 —— 11 减 6.39，约 4.6 英亩，而这个数字「没有任何人」公布过 —— 它的 421 个单位约为每英亩 91 个。请对照那句宣传读最后一个数字。按开发商自己的面积，第二期的密度大约是第一期的两倍。按马来西亚一般的理解，那不叫低密度产品。三点说明，因为计算是我做的、输入不是申报的：第二期的分母是减法得出的、不是任何人公布的数字；推广中的「4 英亩私人公园」与湖畔空间都落在 11 英亩之内、而且看来两期共用，所以净住宅占地更小、上面两个密度很可能都是低估；而 11 英亩本身按 EdgeProp 的写法也只是「约」。我没有拿任何赛城整个城镇的面积去算密度 —— 那是本站反复踩到的陷阱，而这里的 11 英亩确实是项目自己的土地。建议：不要跟着说「低密度」。拿公布的土地面积、拿单位数，自己做一次除法。到底哪些设施会真的建好，哪些只是预留空间？
为什么这个页面没有地图，也没有准确地址？
20164-1 申报 北纬 2.914250、东经 101.633861。20164-2 申报 北纬 2.914658、东经 101.625782。我根据这两个申报点计算：纬度相差约 45 米，在这个纬度上经度相差约 900 米，合计约 900 米。媒体把 Myra Cove 描述为单一的 11 英亩地块，而 11 英亩大约是 210 米见方。同一个 11 英亩项目的两期不可能相距 900 米。必有一组申报坐标是错的。而没有任何东西能定案。两份注册记录都没有项目地址、也没有邮区编号。两份宣传册都没有印街道地址。开发商只说 「in the heart of Cyberjaya」。没有任何来源公布 mukim、seksyen 或 PT 号码，而唯一存在的地契识别资料是第二期的 LOT 115103 —— 第一期的地段号码任何地方都没有公布。PropertyGuru 的「63000」是推广用邮区编号，不是申报的。所以本页只提供一张赛城的地区地图，没有项目定位点。在两组坐标（其中一组是错的）里挑一个画上定位点，看起来很权威，实际上是抛硬币 —— 而在一个以「申报文件才是记录」为全部要旨的页面上，那会是上面最糟糕的一件事。高老师会到现场确认位置并取得书面确认。顺带再说一件事：任何申报文件里唯一的地址，是位于八打灵再也 Eve Suite @ Ara Damansara 的销售展销厅 —— 距离赛城约一小时车程，那不是工地。在这个项目上，请不要让一次展销厅预约取代一次实地看工地。项目以它命名的那座湖，到底是什么湖？
MRT 到底多远？开发商说什么都是 8 公里。
这个页面没告诉我什么？剩下的要去哪里拿？
0 mps）；第二期自己的地块面积；mukim、seksyen 与第一期的地段号码；哪一组申报坐标才对，以及街道地址；这是哪一座湖、景观是否受保障；申报的停车位数量；两份申报文件里任何一个建筑面积；B1 至 B5 哪一栋有哪些户型、在哪些楼层、朝哪个方向；「最大 2,060 平方尺」背后的总面积数字；第二期的管理费与储备金（全网唯一的数字，是一个四年半前、针对「另外那一期」的已公布估计值）；份额单位表与分层地契状态；那八项「空间预留」设施会不会装修到位；总承包商与合约金额；任何合资方或地主；任何一张已完工第一期大楼的照片；以及第一期那 3 个未售单位是否仍在销售、在哪一张许可证下销售 —— 鉴于第一期的 APDL 已于 2026 年 9 月 27 日失效。而按高老师的长期指示，本页永远不会刊载：某些商业条款。其中包括两件找到了而不公布的事：一家主流产业刊物为本项目做的资本增值预测，以及开发商自己条款页上正在进行、带分级奖品的赠品与抽奖活动。另外不公布的还有：本项目每一个推广「起价」数字 —— 它们全部低于申报法定最低价，而第二期的几个全部出自同一家出版方，第一期的则出自同一家出版方的自相矛盾。剩下的要去哪里拿：展销厅当天、针对该特定单位的价目表与买卖合约（SPA） —— 以及任何与土地有关的事，请做一次地契的最新土地搜查。发讯息给我，我去把书面答案拿回来，并且会老实告诉您哪几项是开发商不肯回答的。拿到申报文件本身，不是宣传册摘要
两份 KPKT HIMS 宣传册、开发商自己的第二期 APDL 文件、两份 TEDUH 注册记录，以及对那些没有人公布的事的直白答复 —— 从「这个项目到底在哪里」开始。
本页不公布、也不会在公开管道上以书面报出某些商业条款。上面公布的是每个已注册期的申报法定单位售价区间，并已如此标示。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
高老师（Louis Koh）
董事，LK Group Marketing · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产代理公司
十多年以中英双语为吉隆坡、雪兰莪与新山的买家，以及海外华语买家服务。本页取材自两份已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册、开发商自己申报的 APDL 文件、两期的 TEDUH 注册记录、GreenRE 四个评级注册库，以及开发商自己公布的页面 —— 而页面上每一个硬性数字，都标明了印出它的那份文件。凡是开发商自己两份文件互相矛盾的地方，两者都并列出来。凡是没有人公布的，页面就写没有印出。本页任何价格、距离、密度、许可证号码、层数或图片主体，都不是我编的；而本页没有地图定位，是因为申报的坐标互相矛盾。缺的部分请问我，我会去把书面答复拿回来 —— 如果答案是开发商不肯说，我也会这样告诉您。
发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后查核于 2026 年 10 月 8 日，依据两期已申报的 KPKT HIMS 宣传册、开发商自己的 APDL_MYRA_COVE_PH2_2026.pdf、TEDUH 记录 20164-1 与 20164-2，以及 GreenRE Platinum、Gold、Silver 与 Bronze 四个注册库。仅为推广资讯 —— 不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。法定条款可能变动，行动前请在 teduh.kpkt.gov.my 查核。
值得跟这个放在一起看的项目
雪兰莪
雪兰莪GRAND DAMANSARA @ 八打灵再也 — 在册名称 <code>GRAND DAMANSARA</code>，在册编号 <code>30249-1</code>，<b>330 个单位：220 个 <code>Pangsapuri Servis</code> + 110 个 <code>SOHO</code></b>，<b>330 个单位全部是 <code>Jadual H</code> — 包括那 110 个 SOHO</b>，<b>交屋期获批延长12个月，从 03/08/2026 推到 03/08/2027</b> — 持牌人 <code>GRAND GLOBAL HEIGHTS DEVELOPMENT SDN. BHD.</code>，白沙罗，八打灵再也，Daerah Petaling，雪兰莪
WhatsApp 咨询Seraiya by The Hill，<b>武吉沙登</b>，无拉港 — <b>33 间有地房屋，全部报备为 <code>Jadual G</code>：32 间三层半独立式，加上恰好一间独立洋房</b> — 在册编号 <b><code>30491-1</code></b> — <b>已经完工：已建成 100.00%，CCC 2026年4月30日，交屋 2026年5月8日，比法定日期提早七天，而 <code>pindaanTempohSerahKosong: Tidak</code> — 没有延期</b> — <b>而开发商自己的网站至今还写着「Coming Soon」</b> — Daerah Petaling，<b>雪兰莪</b>
WhatsApp 咨询
雪兰莪MAHOGANY RESIDENCES @ 哥打白沙罗 — 在册名称 <code>RESIDENSI MAHOGANI</code>，281 个公寓单位，<b>281 个单位全部是 <code>Jadual H</code></b>，<b>提早交付、且没有申请任何延期</b>（CCC 2024年8月8日，交屋 2024年8月27日，<code>peratusSiap 100.00</code>），<b>GreenRE <code>SILVER</code> 最终认证、2029年1月5日到期</b> — 持牌人 <code>EVEREST PIONEER SDN. BHD.</code>，八打灵再也（MBPJ），Daerah Petaling，雪兰莪
WhatsApp 咨询The Loop Residences @ Puchong，Bandar Metro Puchong，<b>47100 蒲种</b> — <b>980 个单位在同一条 <code>Jadual H</code> 在册记录（<code>30557-1</code>）之下：842 个自由市场的 <code>SOHO</code> 与 <code>Pangsapuri Perkhidmatan Perniagaan</code> 单位，外加 138 个州政府受控价格的 <code>Mampu Milik</code> 单位</b> — <b>官方登记读作 <code>Belum Mula</code>、已建 0.00%、第一份买卖合约还没签，所以合约交屋日期根本算不出来，而三个平台却都印着 <code>Januari 2028</code></b> — <b>Daerah Petaling，由 Majlis Bandaraya Subang Jaya 管辖</b>
WhatsApp 咨询Keys @ Lakeside Residences，Bandar Metro Puchong，<b>47100 Puchong</b> — <b>158 间受 <code>Jadual G</code> 管辖的两层半独立洋房</b>，同一张执照之下三条在册记录（<b><code>9903-10</code> · <code>9903-11</code> · <code>9903-12</code></b>）— <b>三条全部获批 12 个月交屋期延长，而开发商任何对外页面都没有提过</b> — <b>县属是 Daerah PETALING、批准当局是 Majlis Bandaraya Subang Jaya，不是 Daerah Sepang</b> — 以及 <b>每英亩 6.61 间，本站刊载过的最低密度</b>
WhatsApp 咨询问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
20164-1 · MYRA COVE
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 25 层 Siap Dengan CCC | 2, 3, 4 / 2, 3, 22 | — | 279 | RM521,300.00 – RM1,112,300.00 | 100.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 20164-1。本站每周自动重读一次。
20164-2 · MYRA COVE
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 32 层 Lancar | 3, 4 / 2 | — | 268 | RM740,400.00 – RM918,000.00 | 28.69% |
| Rumah Pangsa/Kondo 7 层 Lancar | 3 / 2 | — | 56 | RM934,800.00 – RM1,197,600.00 | 20.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 5 层 Lancar | 3 / 2 | — | 46 | RM958,800.00 – RM1,074,000.00 | 41.09% |
| Rumah Pangsa/Kondo 5 层 Lancar | 3 / 2 | — | 20 | RM1,041,600.00 – RM1,052,400.00 | 55.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 5 层 Lancar | 3, 4 / 2 | — | 31 | RM928,800.00 – RM1,045,200.00 | 55.00% |
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这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 20164-2。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。
这一页没有转载户型图 —— 但图纸找得到
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