Myra Senja @ Subang 2 —— 雪兰莪八打灵县 Pekan Baru Subang

这个项目上十处对不上的地方 —— 原样呈现，不加粉饰

下面每一项，都是两个已公布来源之间的矛盾，或者是一项营销说法背后根本没有任何申报依据。这里没有一条是从同品牌其他 Myra 项目推断出来的，也没有一条是估算的。

户型 —— 八个已申报类型代号、四个公布的类型，以及零个申报面积

关于 Myra Senja 的户型，最诚实的一句话是这样的：没有任何申报文件印出任何一个单位类型的建筑面积。手册没有、开发商的 APDL 广告销售许可证 PDF 没有、注册记录也没有（它在两个组成部分上都填 luas: 0）。下面每一个面积都是营销数字，各自注明公布它的来源；来源不一致的地方，两个数字都列出。已申报的户型图带有八个类型代号，外加一组无人解释的 (M) 变体；开发商公布的是四个类型。

Type T2A —— 3 房 2 卫

开发商：1,101 平方尺 · EdgeProp 新项目资料栏：1,108 平方尺 · 经纪刊登取整为 1,100 平方尺

已申报代号 T2A同时申报：T2A-1、T2A(M)、T2A-1(M)没有申报面积

这是开发商唯一以图片形式公布的户型图，也是唯一一个类型代号同时由文件名与开发商自己的标题确认的。一个类型有三个公布面积，而 EdgeProp 在自己同一页上就自相矛盾 —— 它的类型表写 1,108 平方尺，它的摘要写 1,101 平方尺。而申报文件什么都没印。

索取 T2A 平面图与法定单位面积表

开发商在自己的网站上公布了 T2B 的平面图；本页没有转载，因为只有 T2A 的平面图逐一核实过。来跟我说一声，我把开发商自己的文件发给你。

Type T2B —— 3 房 2 卫

开发商：1,101 平方尺 · EdgeProp：1,108 平方尺

已申报代号 T2B同时申报：T2B-1没有申报面积

开发商唯一标出的差异是 T2B 把厨房设在阳台旁。2026 年 6 月 25 日的报道补充说 “部分 Type T2B 单位”还会配中岛台 —— 那是针对某些单位的选择性说法，不是一个类型规格，而且没有来源说明是哪些单位。

本页不转载 T3 平面图。开发商公布了一份；本页未逐一核实它。

Type T3 —— 3+1 房 2 卫

开发商：1,253 平方尺 · 门户网站只列出“3+1”类别，不给面积

已申报代号 T3同时申报：T3(M)没有申报面积

那个“+1”是马来西亚常见的工作间或女佣房，T3 并不是 dual key（双钥匙）单位。没有任何来源声称 Myra Senja 有双钥匙单位，而开发商在这个类型上公布的是 2 间浴室 —— 双钥匙通常需要第二间浴室与第二个入口。不要把它当成可分租两户。

本页不转载 T4 平面图。重点在于区间上限：它有两个流传的数字。

Type T4 —— 4 房 2 卫

开发商与两篇新闻报道：1,409 平方尺 · PropertyGuru 与 propertysifu：1,420 平方尺

已申报代号 T4同时申报：T4-1、T4(M)、T4-1(M)没有申报面积

公布中最大的类型。区间上限由开发商公布为 1,409 平方尺，由两个门户网站公布为 1,420 平方尺，而没有任何申报文件能定案。开发商自己的说明只有一句 “更宽的客饭厅”。

开发商与任何申报文件都没有公布 T1 的平面图、面积或单位数量。这一格之所以存在，是因为这个类型确实存在。

Type T1 —— 开发商自己不公布的那个一房型

仅见于新闻：556 平方尺、RM270,000 起、96 个单位，被称为 “Rumah Mampu Milik”

已申报代号 T1同时申报：T1(M)在开发商网站上完全没有出现

注册期里确实存在一房一卫的类型 —— 注册记录在两个组成部分上都申报 bilikTidur: 1, 3, 4 与 bilikMandi: 1, 2，而已申报的户型图组第一个就是 T1。但开发商自己的户型页只公布 T2A、T2B、T3 与 T4，完全没有展示 T1，而且没有任何申报文件印出 T1 的面积或 T1 有多少个单位。已申报的 RM270,000 最低价佐证了价格底线；那 96 个单位与 556 平方尺则没有任何佐证，所以本页不把两者当成申报数字呈现。

没有可展示的内容：这些代号出现在申报页面上，而任何营销渠道都没有为它们公布过平面图。

(M) 变体与 -1 后缀 —— 无人解释

已申报代号：T1 · T2A · T2A-1 · T2B · T2B-1 · T3 · T4 · T4-1 —— 另加 T1(M)、T2A(M)、T2A-1(M)、T3(M)、T4(M)、T4-1(M)

已申报 8 个基础代号已申报 6 个 (M) 变体公布 4 个类型

没有任何来源解释 (M) 是什么意思，本页也不猜。同样没有来源说明 T2A-1、T2B-1 与 T4-1 是什么，或者它们到底有没有在卖。所以已申报的户型组比在卖的那一组更宽，而两者之间的差别没有任何文件说明。在挑户型之前，先索取完整的法定单位面积表。

平方米：没有任何来源公布任何类型的平方米数字，本页也不自行换算。房间数区间：注册记录申报的是 1、3、4 房 —— 已申报的区间里没有两房型，这与某个门户网站暗示的 1 至 4 连续区间相矛盾。三份经纪刊登又用另一套取整（1,400 / 1,300 / 1,100 平方尺），并带有并非法定数字的报价；本页不转载那些报价。以上为推广资讯，不是价目表、不是报价，也不构成任何要约。

开发商自己的图片 —— 连同每一张的主题、判定等级与必须一起说明的警告

为什么这里只有六张图，而不是十七张。Myra Senja 自己项目页上的 alt 替代文字混入了同品牌另一个项目的名字：它把 Myra Senja 自己的标志标成 “Myra Tenuman”，把自己的周边设施地图标成 “myra tenuman amenities map image”，又把两张图标成 “central lake map”，而这个项目并没有已公布的湖泊。所以本页没有任何一张图是依据 alt 文字判定的 —— 上面每一个主题都只依据精确的文件名加上页面本身的文案。由此有三个后果，直说：第一，开发商的周边设施地图完全不被采用，因为它的 alt 文字把它归给了另一个项目，而地图恰恰是用错文件就会公布错距离的那一类图。第二，开发商网站上那十七张编号图片的 alt 文字只写“Gallery Image N”—— 它们没有任何已公布的主题，所以一张都不转载，也一张都不加说明文字。第三，该品牌共用的 /images/renderslider/ 目录把每个 Myra 项目的效果图并排放在一起，所以没有任何一张图是“看着像”就从那里挑出来的。本页没有任何一张图取自同品牌其他 Myra 项目的目录。六张全部是效果图或平面图，不是实景照片。开发商另外还公布了 360° 虚拟导览、一份电子宣传册（只有图像、没有文字层，所以其中内容无法与法定申报栏核对）与一个有日期的工程进度图库。

Pekan Baru Subang，八打灵县 —— 申报的证据，与没人公布的车站距离

下面这个标点是 KPKT 项目记录里的注册坐标，不是把营销地址拿去地理编码的结果。这个项目的位置值得仔细定案，因为流传中有四个不同的区域名称，其中三个是营销用语：申报的地点是八打灵县（Daerah Petaling）的 Pekan Baru Subang，批准机关是沙亚南市政厅（Majlis Bandaraya Shah Alam，MBSA）。

法定申报记录 —— MYRA SENJA，期号 20164-3，申报内容对照还原内容

马来西亚法律要求持牌房屋开发商申报并展示法定广告细节，而那份申报是公开的。Myra Senja 有四个法定或开发商自有的公布渠道，而它们彼此并不一致，所以本页并排刊出两栏，而不是给你一个调和过的版本。(A) 栏是法定申报的 HIMS 广告手册的原样。(B) 栏是 KPKT TEDUH 注册记录与开发商自己的 APDL 广告销售许可证 PDF 所还原的内容 —— 包括 (A) 栏印成 XXXX 的那个许可证号码、(A) 栏还没跟上的现行执照，以及这个项目上没有任何营销来源提过的那项已获批 12 个月延期。

两栏要对着读，因为差异本身就是重点。其中五处是实质性的。第一，APDL 广告销售许可证：法定申报的广告把它填成一个字面上的 XXXX，之所以还能还原，是因为注册记录与开发商自己的 PDF 都印出它 —— 20164-3/06-2028/0447(N)-(S)，有效至 2028 年 6 月 5 日。第二，执照：已申报手册与现行销售页印的都是一张已于 2026 年 9 月 27 日届满的执照，而注册记录显示它第二天就已续期 —— 而开发商自己的 PDF 又把同一个已届满号码印成不同的后缀。第三，交房日：注册记录载有已获批的 12 个月延期，把 交房由 2028 年 8 月 31 日推到 2029 年 8 月 31 日；而在这里是申报文件印着过时日期（“Mei 2028”），开发商自己的页面反而写 2029 年 6 月 —— 与常见情形正好相反。第四，价格：两份记录载的是同样的两个区间，而注册记录把两个上限分配给了相反的楼座。第五，C 座：它在 (A) 栏的户型图标签里被提过一次，而在两栏的细节里都完全没有出现，并且 20164-4 是 404。另有三项“没有”贯穿两栏，而且都不只是表面问题：没有土地面积（所以本页不刊载申报密度）、完全没有任何建筑面积表，以及没有停车位数量。

价格标注，以免对上面刊载的内容有任何误解。两栏里每一个马币数字，都是已申报的法定售价最低值或最高值（Harga Jualan Minimum / Maksimum）—— (A) 栏是已申报广告手册所印、并由开发商自己页脚重复的版本，(B) 栏是 KPKT 注册记录自身按组成部分印出的 harga 区间。它们是整个项目的已申报区间，绝不是单一类型价或单一单位价：没有任何来源公布哪个类型落在区间的哪个位置，而且RM270,000 这个底价属于那批可负担单位，不属于开放市场。以上为推广资讯，不是价目表、不是报价，也不构成任何要约。真正决定你付多少钱的，是销售画廊当天针对该特定单位的价目表与 SPA 买卖合约。

外国人可以在这里买吗？按已申报价格，没有一个单位达标

八打灵县属雪兰莪第一区，外国买家的最低购买价为每单位 RM2,000,000，而且外国人只准购买分层地契产业。（这个门槛通常追溯到 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014；本页所依据的 2026 年汇总是私人编纂，不是政府宪报，所以在向任何客户建议之前，请先核实现行通令。）现在把它对着申报文件看。这个项目已申报的最高法定售价是 RM988,200，即 A 座上限，B 座上限是 RM938,100。注册期里没有任何一个单位达到 RM2,000,000 —— 甚至没有任何一个达到 RM1,000,000。所以按它自己已申报的价格，Myra Senja 落在雪兰莪第一区外国买家的购买范围之外，这一点本页直说，不埋在角落。这个对比与算数是我做的；价格数字是已申报的法定数字。它也与开发商自己公布的销售说法相符 —— 某一座楼的成交“完全由马来西亚买家带动”。在建筑形式上这些单位是合格的，因为两个组成部分都是已申报的 附表 H分层地契房屋 —— 不合格的是价格，不是形式。雪兰莪其他分区：第二区同样是 RM2,000,000，第三区 —— 乌鲁雪兰莪与沙白安南 —— 是 RM1,000,000。吉隆坡与联邦直辖区是 RM1,000,000 并须经 EPU 批准。如果你在海外置产，先按门槛筛选，并在签订购买意向书之前把资格以书面方式确认清楚。

施工进度 —— 实际建了多少？

两个已申报组成部分都是 20%，状态 Lancar（如期），而 CCC 与 交房都没有申报记录 —— 注册记录两处都显示 -。这个百分比跟随开发商最新一次的法定进度申报，它是政府的数字，不是开发商的营销数字。开发商自己的工程进度页用一串有日期的记录佐证了它：2026 年第一季地基接近完成、第二季第 1 层、第三季第 3 层 —— 21 层中的 3 层，距离原定交房日还有 22 个月、距离修订日还有 34 个月。这两份记录合起来读，就是为什么这个项目目前不能诚实地被称为延误。另有一次 2026 年 8 月 28 日的有日期 KPKT 面板读取显示 384 个单位中已售 93 个 —— 其分母是已申报的 384，这有用地佐证了注册记录把它当作一个 384 单位的期，而不是 576 单位的。2026 年 6 月 25 日公布的另一项开发商销售说法称某一座楼成交率达 60%，这与申报文件之间有点别扭：一张 APDL 广告销售许可证 同时涵盖 Blok A 与 Blok B，而两座楼却被当作两个推出期来营销，工程进度网址也写 /phase-1。读注册记录时请注意一点：那里的 peratus 是施工进度百分比 —— 它不是土著配额，也不是任何形式的价格优惠。

这一页不刊载什么，以及为什么

高老师对本站每一个项目页的固定政策：折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著数字、回租或保证租金回报率，以及租金回报率或投资回报预测，一律永不在此刊载。在 Myra Senja 上，这具体意味着有四样东西被完整保留、不予刊载：项目开幕报道中推广的一个品牌合作家居配套、某位高管为它说出的马币金额、一组声明只在限定引入期内赠予某一个单位类型的物品，以及项目自己首页弹窗推广的一个奖励活动。本页只记录它们存在；它们的内容、清单与所述价值不记录，也不会记录。同样不转载的还有：两个彼此不一致的门户网站开放市场“起价”，以及同一位经纪的三个取整报价 —— 它们全都高于已申报的法定最低价，全都不是法定数字，也全都无法与 SPA 买卖合约 成交价挂钩。任何来源上都没有发现低于最低申报价的数字，所以在那一项上也没有什么需要压下。而所读过的任何申报文件里都不存在 Diskaun Bumiputera 栏位 —— 手册没有、APDL 广告销售许可证 PDF 没有、注册记录没有 —— 所以那一项没有什么要保留；那个栏位根本没有被印出来，而这个“没有”本身就是发现。最后是空白。买家会问、而没有任何来源回答的，全部在此：申报的土地面积、mukim、LOT 64813 以外的完整地契资料、租期起算日、这块地是否曾转换用途与由何用途转换、每单位与总计的停车位数、每座楼的电梯数、任何单位类型（包括可负担的 T1）的建筑面积、六个已申报类型代号上的 (M) 是什么意思、T2A-1／T2B-1／T4-1 是什么以及是否在卖、任何类型的分层份额与附属地块、任何一项装修规格、可负担单位位于哪几层以及是否与开放市场单位共用电梯与设施、C 座的法律地位、时间表、单位组合与价格区间、商铺的数量、面积、地契类型与许可涵盖范围、精品酒店在这里是否真的存在、可负担计划的名称与申请资格、任何土著配额或释放时间表、除一个门户网站之外任何来源的管理费与偿债基金费率、任何申报文件里的 GDV、总承包商、建筑师、工程师、工程测量师与律师、端融资银行名单、到任何轨道车站或高速公路交汇处的任何距离，以及一个被公布为距梳邦机场 4 公里的项目的任何水患、TOD、高压电缆或机场噪音披露。跟我说一声，其中任何一项我都会以书面方式向 MYRA LAND SDN. BHD. 提出。

买家真正会问的 Myra Senja @ Subang 2 问题

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发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容建立自期号 20164-3 的已申报 KPKT HIMS 广告手册、开发商自己公布的 APDL PDF、KPKT TEDUH 项目与开发商注册库、雪兰莪 LPHS 可负担房屋注册库、四级 GreenRE 评级注册表、开发商自己的项目页、户型页、品牌页、企业页与工程进度页，以及具名的 The Edge、EdgeProp、StarProperty、PropertyGuru 与 propertysifu 来源 —— 全部于 2026 年 10 月 8 日读取。以上为推广资讯，不是价目表、不是报价，也不构成任何要约。