Botanika @ Tebrau Bay
百万镇（Permas Jaya）一个已完工的滨水项目，报导约 2018 年交楼。本站把它列为二手，不是新盘 —— 而它的官方网站，到今天还在用「将会」这个时态描述它。
- 外国人可否购买
- 只有超过 RM1,000,000 才可以柔佛分层产业的非公民门槛，对二手转让一样适用，而且是在同意与登记阶段把关。
- 状态
- 已完工，报导约 2018 年约 8 年楼龄。这是二手买卖，不是推介。
- 项目
- Botanika高楼分层 + 联排别墅 · 属 Iskandar Waterfront City 一部分
- 地区
- 百万镇 Permas Jaya，Plentong，新山发展商自己的写法。门户与中介清单另外用了三个名字 —— 见下文。
- 地块面积
- 12 英亩发展商自己的数字。某门户写 12.12 英亩。
- 密度上限
- 每英亩最多 70 个单位发展商自己的说法。它跟第三方的单位数对得上 —— 见下文算术。
- 组成
- 3 座 23 层、792 个单位，加 3 座联排别墅、54 个单位产业门户，非发展商。发展商网站完全没有公布单位数。
- 距离说法
- 距新山市中心与关卡 5 公里 · 距兀兰关卡 8 公里发展商自己的数字
- 绿地
- 6 英亩发展商自己的数字 —— 占地块一半
- 车位
- 每户 2 至 3 个发展商自己的数字。以柔佛高楼而言相当宽裕。
- 价格
- 本页不列这是二手市场。价格由同一栋楼的成交纪录决定，不是发展商价目表。
- 地契年期
- 发展商未公布
柔佛还有第二个刚拿准证的「Botanika」。不是这一个。
在国家房屋局查册搜「Botanika」，会跑出一个柔佛正在进行的项目。那与本页写的是两个不同的发展项目，而且两者会出现在同一个搜寻结果里 —— 所以在有人拿错准证给你看之前，先把两边并排放清楚。
| 本页这一个 | 查册里那一个 | |
|---|---|---|
| 名称 | Botanika | Apartmen Botanika，第 2、3 期 |
| 持牌方 | Iskandar Waterfront City 旗下 | MLK Teguh Sdn Bhd，代码 31223 |
| 准证 | 无 —— 已完工，二手市场 | 31223-1/03-2029/0199(A)-(S) 2026-03-11 至 2029-03-10 |
| 单位数 | 792 分层 + 54 town villa 来自房产入口网站，非发展商 | 304 |
| 格局 | 3 座 23 层 | 5 房，6–7 厕 |
| 屋龄 | 约 2018 年完工 | 首份合约 2026 年 3 月 20 日 附表 H，36 个月 |
| 坐标 | 百万镇 Permas Jaya, Plentong | 1.5013, 103.7866 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
右栏于 2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my，发展商执照 31223/11-2030/0279(A)，持牌公司状态 Aktif，名下一个项目。
两者之间没有任何关联 —— 持牌公司不同、单位数不同、单位类型不同、位置不同，中间差了八年。我不是在暗示有人拿这个冒充那个。我是说：你在搜寻框打「Botanika 柔佛」，两个都会出来，而它们承担的风险方向是相反的。
对这个项目而言，「已经盖好」本身就是重点。没有准证可查，是因为没有东西还要盖；你买到的是一栋有八年维护纪录、储备金里有真实余额、邻居可以直接找去聊的楼。那些在另一个 Botanika 都还不存在，而它给你的，是二手交易没有的法定 36 个月交楼义务。没有谁比较好，那是两种不同的买卖 —— 有人报准证编号给你时，先确认那是哪一个。
它出现在缺口清单上，被当成新盘。它已经八年了。
一份中介清单把这个项目列在「我没有收录」的那一堆里。查了发展商官网与产业门户，答案很直接：Botanika 于 2014 年推介，报导约 2018 年完工。
那不是新盘，是二手。这个区别有实际后果：没有发展商优惠配套、产业盈利税进入议价、银行看的是同栋楼的成交纪录，而不是一张价目表。
所以它被归在本站的 Subsales（二手） 分类下，跟 Parc Regency 放在一起 —— 那一个在同一轮比对里，结果一模一样。
botanika.com.my 至今还用未来式与现在式写着：这个项目「将会设有」24 小时保安、双钥匙概念「预计会成为下一个趋势」、买家「将会很高兴」看到那些配备。
那是大约 2014 年的推介文案，原封不动留在那里。那个网站上的每一句，描述的是「意图」，不是今天这栋楼的样子。如果你 2026 年要在这里买房，那个网站是一份历史文件 —— 用来知道当年承诺了什么很有用，用来知道实际交付了什么则毫无用处。而这两者之间的落差，正是二手验楼要查的东西。
一个对得上的数字，和一个决定你怎么出场的数字
密度上限与单位数互相印证
发展商说每英亩最多 70 个单位。门户报导792 个公寓单位加 54 个联排别墅 —— 合计 846 个 —— 在 12.12 英亩 上。
846 ÷ 12.12 = 约每英亩 69.8 个。这是我拿两个互相独立的数字算的，而它们互相印证。来源一致的时候也该讲，不是只有打架时才讲：发展商自称的上限，跟门户报的单位数，是一致的，这让两者都可信一点。
它还告诉你一件事：这个项目是盖到上限的，不是盖到上限以下。「每英亩最多 70 个」听起来像克制；实际做到 69.8，说明那个「克制」是法规上限，不是选择。
846 个单位，是决定你怎么出场的那个数字
你如果在这里买，你有大约 845 个几乎一模一样的邻居。等你要卖或要租的时候，你的第一个竞争对手在你自己这栋楼里 —— 一样的格局、一样的景观、一样的设施，而且往往由同一批中介在推。
有一个搜寻，比任何宣传册都更能说明这栋楼：去查现在有多少个 Botanika 单位在挂卖、多少在挂租。在你出价之前查。库存大不代表这栋楼不好；它代表你该知道自己将来出场时要跟什么竞争，并据此决定进场的价格。
每户 2 至 3 个车位，确实少见
柔佛多数高楼公寓给一个车位，大户型有时两个。2 至 3 个算宽裕，而且对一个「两个大人都要过关到新加坡」的家庭来说，这是一个撑得过行销话术的实际优势。请以该单位的分层地契或份额单位表确认车位配额 —— 2014 年宣传册上的数字，不是对你要买的那一间的保证。
发展商公布了什么，以及买二手该改问什么
公寓 —— 3 座 23 层，792 个单位
要成交价纪录联排别墅 —— 3 座，54 个单位
问别墅的管理费费率双钥匙户型
问能不能分开出租发展商把双钥匙讲成「可以把其中一半租出去赚额外收入」。但你实际能不能这样做，是由这栋楼的细则与管理层规定决定的，不是由那两道门中间那面墙决定的。有些项目限制分开出租、限制门禁卡数量、限制居住人数。直接问管理处 —— 在你把「另一半的租金」算进回报率之前。
已完工的楼，请自己去看
这一页没有转载发展商网站的任何图片，而对这个项目来说，这件事的影响比平常小得多。楼就在那里。你可以站进去。
这是已完工项目相对于本站其他所有项目的最大优势：你看到的不是泳池的效果图，而是星期二那天真正的那个泳池，还可以数一数有几盏灯是亮的。走一趟停车场。看电梯厅的天花有没有渗水痕。把布告栏读一遍 —— 它告诉你这栋楼怎么被管理，胜过任何一张照片。
同一个地方，四个名字
这个项目被用四个不同的地区名字描述。
这几个不一定互相矛盾 —— 一块河边的地，可以同时位于百万镇范围内、面向德不劳水道、门牌地址写在 Bayu Puteri。我没有替它们分出对错，也不会默默挑一个。
这一页归类在百万镇 Permas Jaya，那是发展商自己的写法。对你真正有用的是搜寻这件事：用其中一个名字查成交价，会漏掉登记在另一个名字下的成交。四个名字都查一遍，再决定市价是多少。
发展商的交通说法很具体：距新山市中心与关卡 5 公里、距兀兰关卡 8 公里，直通东部疏散大道与南北大道。
那些是 2014 年宣传册上的距离。距离不等于车程，而在这条走廊上，早上七点的差别就是全部重点。请自己在平日早上开一次，再决定要不要把「8 公里」当成通勤。
查册里有三个「Botanika」，没有一个是这一个
在国家房屋局查册搜 Botanika，会出现三个项目。三个都可以拿本页已经确立的资料去对，而三个都对不上。
| 项目编号 | 登记名称 | 位置 | 单位数 | 房 | 为什么不是本项目 |
|---|---|---|---|---|---|
| 31223-1 | Apartmen Botanika | 县属未载 | 304 | 5 | 本页记录 846 个单位；准证是 2029 年到期的新证，本项目 2014 年推介。 |
| 30907-1 / -2 | Bukit Botanika | 乌鲁雪兰莪 | 140 / 91 | 4 | 州属不对、规模不对，而且是有地不是分层。 |
| 12111-4 | Taman Botanika Residen | 霹雳曼绒 | — | — | 州属不对。 |
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2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。
为什么我登的是「三个都排除」，而不是一个「对上」
省事的做法，是挑一笔看起来最像的，把它的数字挂在这一页上。然后读者就会用一栋根本不是这一栋的楼，去算每平方尺单价。
拦住它的是算术，不是判断：本页记录的是 12.12 英亩上的 846 个单位、约 2014 年推介、约 2018 年完工。三笔查册纪录没有一笔跟这个相容。我的门槛是「两个以上独立栏位吻合才认定」，而这里连一个都不吻合。
这件事「不能」证明什么
查不到本项目，不是「它当年没有执照」的证据。这是一栋 2018 年就完工的楼 —— 它的准证早就完成任务并失效了，而它归档用的法定名称，可能跟「Botanika」毫无关系。搜不到只代表钥匙不对，不是一项发现。
而且对一栋已完工的二手楼，查册本来就不是你要的那份文件
真正推动这里价格的东西，没有一样在政府查册上：分层地契状态、每平方尺管理费与储备金、最近一份经审核的管理帐目、入住率、以及这栋楼的缺陷纪录。请向管理处索取最近一份经审核帐目与目前的欠费率 —— 对一栋 2018 年的楼，这两份文件比任何准证都告诉你更多。
这些是镇的照片，不是这栋楼的照片
发展商没有发布 Botanika 的照片，而我不会去借别人的效果图，然后让你以为那是官方的。我能给你看的是它所在的这个地方。对一个已完工的二手项目来说，这一组照片说不定还更有用 —— 楼你可以自己去站在前面看；能不能租得出去，是由这个客群决定的。
以上没有一张是 Botanika 的照片。它们拍的是它所在的百万镇，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。想看楼本身，就去站在它前面看 —— 它已经完工、已经有人住，那是比任何效果图都更实在的一次验楼。
Iskandar Waterfront City，以及为什么这一次它没那么重要
官方网站把 Botanika 呈现为 Iskandar Waterfront City（IWCity）的产品，与 Danga Sutera、以及与绿地集团合资的 Helios Cove 并列，并表示 Iskandar Waterfront Holdings 持有 IWCity 37.32%。某产业门户则把开发实体写成 Bayou Bay Development Sdn Bhd，称其为 Iskandar Waterfront Holdings 的子公司。
两种说法我都照录，没有替它们分出对错。
买新盘时，发展商的财务状况是你承担的最大风险，因为你付钱买的是一个还不存在的东西。
这里你是向业主买，不是向发展商买。缺陷责任期早就过了。发展商的财力已经不再决定你的房子会不会盖起来。现在决定你日子过得怎样的是管理机构（管委会） —— 而那是完全另一组问题。
该改问的东西
下面这些，是已完工的楼答得出、而新盘答不出的问题。出价之前，全部以书面取得。
- 实际的每月管理费与储备金摊派，要一张近期业主帐单 —— 不是推介时的估算。
- 收缴率。一栋有三分之一业主拖欠的楼，不论帐面费率写多少，服务都会退化。
- 储备金余额，以及有哪些大型维修即将到期。2018 年的楼正在接近电梯、水泵与防水层开始要花钱的年纪。
- 最近两次年度大会（AGM）记录。这是关于任何一栋已完工分层建筑最有用的一份文件，而几乎没人开口要。它告诉你业主们真正在吵什么。
- 分层地契是否已经发出并转名。2018 年的楼理应已经完成；如果还没有，先弄清楚为什么，再谈别的。
- 这栋楼的实际成交租金，不是挂牌网站上的开价。
这一个该问的问题
外国人可以买这里的二手单位吗？
只有价格达到非公民购买柔佛住宅分层产业的门槛才可以，本站记录的数字是 RM1,000,000。规矩页说明了这个数字的来源分级。
这个门槛对二手转让与新盘一视同仁。它不是发展商的政策，而是在申请同意与办理转名登记时执行的。如果卖方告诉你「二手不适用」，那是错的。
为什么归在「二手」而不是当项目收录？
因为它约 2018 年就完工了，没有发展商库存在卖。整笔交易的性质都不同：定价来自成交纪录、卖方要缴产业盈利税而这会进入你的议价、没有发展商回扣或印花税配套，银行的估值看的是同栋楼近期成交。
官方网站可信吗？
作为「约 2014 年承诺了什么」的纪录，它可信，而且这有实际价值 —— 你可以拿交付的成品去对照它。但作为「今天这栋楼是什么样子」的描述，它不可信，因为它没有更新过：它到现在还写着项目「将会设有」某些保安设施 —— 而那些设施到今天要么有，要么没有。
把它当成你去看房时的对照清单，不要当成描述。
12 英亩里有 6 英亩绿地，是真的吗？
那是发展商的数字，而且相当惊人 —— 占地块一半。已完工的楼，你走一圈就能自己核实 —— 这正是二手比新盘容易查的原因。
值得知道的是：大面积景观是一项持续成本，由业主透过管理费帐户承担。问管理费的时候，顺便问其中多少比例花在景观上，以及这几年有没有涨。
查册里有三个 Botanika，没有一个是这一个。买二手要不要紧？
比买新盘要紧得多的程度低。房屋查册管的是发展商销售新单位那一段——准证、核准价格带、施工进度。你从私人卖家手上买一栋已完工的楼，这些都不是当下的问题。
取代查册的东西其实更好，不是更差：分层地契本身、管理机构的帐目，以及一栋你可以走进去的建筑。请律师对该分层单位做地契查询，并向管理机构索取帐目。这两样加起来，比任何准证告诉你的都多。
大约 2018 年完工，这个楼龄该预期什么？
八年左右，正是第一批真正的帐单到期的时候：电梯保养或换件、水泵、外墙重新粉刷、屋顶与浴室防水。这栋楼付不付得起，写在储备金余额里，不在大堂的装修上。
单位内部，最该盯的是潮湿区域，以及楼上浴室下方天花板的水渍。外部则看停车楼板与排水。而且请挑你真正会住的那个时段去看——那从来不是看房被安排的时段。
产业盈利税是卖家的税，为什么会进到我的议价里？
因为它改变卖家能接受的价。在应税期间内出售的卖家，看的是扣掉产业盈利税之后的净额，所以他的底价比表面上高；而已经过了那个期间的卖家，则有前者没有的空间。
先弄清楚你在跟哪一种卖家谈，值得。这件事对你自己的退场也一样：非公民的产业盈利税是五年内 30%、第六年起 10%，任何持有期都没有归零档。那是离场成本，进场时就该算进去。
如果价格确实跨过 RM1,000,000，接下来还有什么关卡？
三件事。柔佛州政府的书面同意，过户登记之前必须拿到，这是一份独立申请，要时间，你的合约条款得留得下。柔佛征费，成交价的 3% 或 RM30,000 取高者。以及自 2026 年 1 月 1 日起、非公民购买住宅产业统一征收的 8% 印花税。
还有一件比这笔交易活得更久的：过户后地契会带权益限制批注，所以你要卖的时候，你的买家一样要过门槛、一样要申请同意。在一栋 846 户的楼里，这会把你的出场对象压缩到本地买家，或是出得起门槛以上的外国买家。
现在这栋楼里有多少单位在卖？
我刻意没有在这里放一个数字，因为它每周都在变，而一个过时的数字比没有数字更糟。
但这是关于这个项目、你能自己跑的最有信息量的一个搜寻，在任何门户上花两分钟就好。
挂卖与挂租分开各查一次，再拿去跟 846 这个总数比。那个比例，就是你将来出场时要面对的竞争。
我会先要的东西
最近两次 AGM 记录、一张近期管理费帐单、储备金余额。对一栋已完工的楼，这三份文件告诉你的东西，胜过任何宣传册、任何效果图、任何中介 —— 而这三份，几乎没有人开口要。
然后确认分层地契已经发出，并去跑一次挂牌数量的搜寻。
跟我要这栋楼的文件Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验
归属于发展商的数字出自 botanika.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。单位数、完工年份与开发实体出自产业门户，全文均已标明。看这些页面是怎么核实的。
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
31223-1 · APARTMEN BOTANIKA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 3 层 Lancar | 5 / 6, 7 | — | 40 | RM1,365,000.00 – RM1,716,000.00 | 25.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 23 层 Lancar | 3, 4 / 3, 4 | — | 264 | RM776,000.00 – RM948,000.00 | 20.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 31223-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。
这一页没有转载户型图 —— 但图纸找得到
户型图是发展商的著作权。本站不会把别人的图搬过来、再让你以为那是官方版本。能做的是把你送到图纸本身那里去。
真正约束发展商的那一份，是附在你自己买卖合约上的平面图。任何网站上的图都只是参考版本 —— 签约前请核对合约附件。