Parc Regency @ Plentong 柏庭苑

这些拍的是这条走廊，不是这几栋楼

Mayland 为这个项目做的官网只有行销文案，几乎没有别的，也没有我能确认出处的照片。与其借一张效果图，不如给你看这条走廊 —— 而在一个 2,600 个单位、其中好几栋已经有人住的项目上，走廊才是决定你的单位租不租得出去、租多少钱的东西。

以上没有一张是 Parc Regency 的照片。它们拍的是这个项目所在的马赛—百伦洞走廊，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。这里五栋里有四栋已完工并有人入住，所以跟本站大多数页面不同 —— 你今天就可以去看实物。

已完工的楼是另一种交易，而且资讯多得多

这个网站上几乎其他每一个项目都是新推介，你买的是一个承诺：一张户型图、一个完工日期、一张效果图。Parc Regency 已经站在那里大约十一年了。这完全消除了施工风险，并且把「靠猜」换成了你下订之前真的可以查证的东西。

在这里查得到、但在新盘查不到的事

• 真实的管理费——每平方尺每月多少令吉，从现任业主的帐单上看，不是估算。
• 储备金余额与收缴率。一个大型项目如果收缴率差，就是电梯与水泵该换的时候换不了的项目。去管理处问。
• 实际收到的租金——从挂牌与楼里的业主问出来，而不是一个预测回报率。
• 公共设施的实际状况——你可以用走的。去看停车场、电梯厅与泳池机房，不是看示范单位。
• 年度大会记录与管理层的往绩。这是预测「这栋楼未来十年怎么管」的最好指标。

费用那一边会变的东西

跟个人业主买、而不是跟发展商买，账要重新算：

• 没有发展商优惠。新盘常帮你吸收律师费或印花税，二手要自己付。
• 产业盈利税（RPGT）是卖方的责任，但它会影响议价——还在 RPGT 期内的卖方，有理由在价格上硬撑。
• 贷款看估价，而十一年的楼，估价师看的是同一批楼座的可比成交——那些是你事前就查得到的。

外国人的处境没有改变

柔佛 RM1,000,000 的非公民门槛，对二手买卖的适用方式跟新盘完全一样。它限制的是转让，不是发展商，而且是在同意与登记阶段把关。这个项目被报导的价格只有那个数字的一小部分。规矩与罚则写在这里。

户型（依报导）

Mayland 完全没有公布这个项目的任何户型资料——它自家的项目页只有行销文案与一张位置图。下面的区间来自马来西亚产业媒体，不是发展商，而且它是整个项目的区间，不是一组有名称的户型。在已完工的楼上，这件事没有在新盘那么要紧——因为你可以在买之前实际走进那个单位，而这正是下一段要讲的重点。

面积区间与房间数由马来西亚产业媒体报导，不是发展商的表述；Mayland 自家页面于 2026 年 8 月 26 日读取，上面这些一项都没有。买二手时，请向卖方索取分层地契与该单位自己的平面图——地契上的单元面积才是有约束力的数字，它可能跟任何广告上的区间不一样。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

Plentong，以及那套「高速公路」说法

Mayland 自己的资料主打交通：直通巴西古当大道，同时可通往德不劳大道与东海岸大道。这个描述是公允的——这是一个以开车为主的地段，位于新山东部一个成熟、人口密集的区域，Giant 等日常零售就在附近。

但这套说法没有回答、而跨境买家最在意的一点是：这里不是靠近长堤或 RTS 的位置。如果你在新山买房的理由是每天通勤到新加坡，那这个地址跟本站其他市中心与武吉查加的项目是完全不同的产品。请在平日早上七点自己开一次，不要挑星期天中午。

一个归类上的小注记：Mayland 把这个项目放在 Plentong、Jalan Masai Jaya；部分产业门户归在 Masai。两者指向同一条走廊，我不当作矛盾——但如果你用其中一个名字搜不到，换另一个试。

这里第一份买卖合约，签于 2011 年 10 月 10 日

查册把这个发展项目登记为 Residensi Masai，持牌公司是 Mayland Projects (Johor) Sdn. Bhd.。而它上面有一个栏位，会改变你读这一页其他所有内容的方式：第一份已签买卖合约的日期。

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

四座交了。还有一座没有。

查册把这个计划拆成五个组件，合计 2,600 个单位。其中四个记录为 Siap Dengan CCC（已取得竣工与合规证书）、完成度 100%，CCC 日期分别是 2016 年 2 月 15 日、16 日，以及一个 2022 年 3 月 22 日。

第五个组件 —— 22 层、848 个单位 —— 记录的完成度是 80.00%，状态仍然是 Lancar。

把它跟修订后的 2015 年 4 月 10 日交吉日期摆在一起，形状就很清楚了：在这里最早那一批合约上，法定交楼义务在十一年多以前就到期了，而一座 848 个单位的楼，到今天还差五分之一没盖完。部门给它的状态用词依然是 Lancar（进度正常）—— 因为每一期各走各的时钟，后期的时钟从它自己那份第一份合约签下去才开始算。

这对你个人到底意味着什么

你的单位落在哪一个组件，就是全部的问题。买在那四座已完工的楼里，你买的是一个已竣工、已认证的产业。买在那座 848 个单位的楼里，就不是；而且真正约束发展商的交楼日期，是写在你自己那份合约上的那个日期 —— 不是 2011 年那个，也不是 2015 年那个。

所以在谈别的之前先问三件事：问是哪一座；如果是已完工的那几座，要 CCC；如果不是，要你自己合约上那个已签的交楼日期。然后拿下面表格里的百分比去对那个日期。光是这一个对照，就比这个项目的任何一本宣传册都告诉你更多。

项目代码 11703-1，2026 年 9 月 15 日读自 teduh.kpkt.gov.my。组件数、CCC 日期与百分比，是部门根据发展商 7(f) 申报所记录的数字，不是发展商的行销说法。

登记名为 Residensi Masai —— 一张准证涵盖 2,600 户，其中 848 户还在盖

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=11703-1

两个栏位吻合

持牌公司是本页写明的发展商 Mayland Projects (Johor) Sdn Bhd。它在全国查册里只持有这一个计划，而查册给它的坐标落在 Masai–Plentong 一带，正是这个项目所在。登记名称是 Residensi Masai，不是 Parc Regency。

五个组成部分，四个完工，一个还在盖

1,752 户已完工并取得 CCC。848 户在 80.00%。

同一张准证、同一个名字、同一个地址 —— 但不是同一笔交易。已完工那几栋，你可以走进单位、看到真实的管理费、看到真实的入住率。那 848 户，你买的还是图，还有五分之一的工程在前面。

所以问题跟本站到处在问的一样：「我这一户在哪一栋？是不是已完工的那几个部分之一？」请要成书面。

如果在还没完工那一栋，真正要紧的是买卖合约里的迟交赔偿条款 —— 分层住宅法定为屋价每年 10%，从合约上载明的日期起算。准证有效到 2027 年 9 月 7 日，那是执照届满日，不是交楼日。而因为分期付款按认证进度放款，每一次付款前请重看这一页查册。

还在盖的那一栋，也是最便宜、最小的

把两件事一起读。那 848 户（80%）是 1 至 2 房、只有一个卫浴，核准价 RM159,800 至 RM338,000 —— 上限只有任何一栋已完工大楼的一半左右。

这不是批评，但买之前值得先弄懂：你买的是这个项目里的入门产品，而这里已完工的存量明显更大、当年核准价最高到 RM572,886。转售时，你的竞争对手不是整个项目 —— 是同一时间交楼的另外 847 户同款单位。

整个计划的建筑面积最大 75 平方米（约 807 平方尺）。这里从头到尾都是紧凑型单位。

一个计划 2,600 户 —— 这对你代表什么

这是本站单一准证规模最大的计划之一。不加渲染地讲：

车位比例与电梯数量，在设计阶段就按 2,600 户定下来了。两个都要问，而且要问「服务我这一栋的电梯有几部」，不是整个项目有几部。在这个规模与这个价位上，那就是每天早上「等十分钟」与「等两分钟」的差别 —— 而且你住多久就等多久。

租赁市场已经看得见了。已经交楼 1,752 户，你不需要用模型推租金回报 —— 你可以走过去实地看。那是真实的优势，请用它，不要接受一份预估表。

该索取的数字是管理机构的欠费率。在一个规模大、价位低的分层项目上，欠费率是「延后维修」最好的预测指标，而延后维修正是侵蚀二手价的东西。请索取稽核帐目。

外国人买家：这里没有一户是你能买的

这个项目任何地方被准许的最高价格是 RM572,886。而柔佛非公民购屋的最低门槛（豁免专区除外）是 RM100 万。

这个计划里没有任何一户，能以准证准许的价格合法卖给外国买家。核准上限只比门槛的一半多一点。如果有人说可以安排，请要求书面说明做法，并在任何一笔钱动之前拿给你自己的律师看。

要文件的时候，请用登记名称

查册从来没听过「Parc Regency」。请用 Residensi Masai、项目编号 11703-1、Mayland Projects (Johor) Sdn Bhd。

常被问到的问题

外国人可以买 Parc Regency 吗？

按这个项目被报导的价格，不可以。柔佛 RM1,000,000 的非公民门槛适用于二手转让，而流通的数字只有它的一小部分。如果你是非公民，不论对方怎么推介，这个项目对你都不开放。

2015 年的项目，为什么会出现在「在售项目」清单上？

我不知道，也不会去揣测动机。中介网站把已完工项目留在站上接二手与出租询问，是完全正常的做法。重点是你要知道自己在看的是哪一种：跟个人业主买的已完工产业，不是跟发展商买的新盘。费用、税项与保障都不一样。

十一年的服务式公寓，是不是不该买？

不必然，某些方面它反而更安全——没有施工风险，而且你买的东西可以亲自去看。风险转移到了：建筑管理、电梯水泵等主要设备的年限、以及超大型项目内部的竞争深度。而这三样在你下订之前全部查得到——这一点是还没盖的项目做不到的。

出价之前该要哪些东西？

目前每平方尺管理费、储备金余额与收缴率、最近两次年度大会记录、这个项目目前有多少单位在挂卖与挂租，以及地契类别是住宅还是商业——因为它决定你的水电费率与贷款条件。

这一页多数数字来自地产媒体，不是 Mayland 自己。这有差别吗？

有，所以我把出处标出来。占地面积、栋数、单位数来自地产媒体而非发展商，属于「被报导的数字」，不是「已核实的数字」。一栋完工十一年的楼，没有人有商业理由继续公布这些。

但买二手不需要发展商来确认这些。分层地契、管理机构与建筑物本身，现在才是资料来源——而这三样你都拿得到，宣传册从来给不了。

RM1,000,000 门槛连二手也适用，为什么很多人以为不适用？

因为它通常被解释成「买新盘的规矩」。不是。柔佛分层门槛 RM1,000,000 限制的是「地契转让给非公民」这件事，所以私人二手交易跟新盘一模一样适用。

这就是完工老楼最常见的陷阱：价格远低于门槛，你买得起、房子也在卖，但对你完全关闭。反过来卖的时候也一样——这就是为什么外国业主在柔佛面对的是本地买家池。

出价之前，该向管理机构要哪些文件？

四份。该单位的管理费与储备金欠款纪录、管理机构的经审计帐目、最近一次常年大会的会议记录，以及决定你分摊比例的份额单位表（schedule of parcel units）。

这些能告诉你照片说不出的事：这栋楼的钱够不够、大修快到了没有、上一手屋主有没有留一笔债给你。欠款跟着单位走，是二手交易里真实存在的风险，值得一个书面答覆。

这个楼龄该预期哪些状况问题？

十一年，第一轮大周期已经到了：电梯、水泵、外墙重新粉刷、屋顶与浴室防水。这些都是动用储备金的项目，而储备金撑不撑得住，正好写在经审计帐目里。

单位内部，重点看潮湿区域，以及楼上浴室下方天花板有没有水渍。看房请挑你真正会住的那个时段去——在 Plentong 一带，意思是去看看那些从来不会被安排看房的时间点，车流与噪音是什么样。

为什么这一页没有价格？

因为不存在单一价格。二手交易的价格，是某一个业主愿意为某一个特定单位接受的数字，会随楼层、朝向与屋况变动。这一页上 2015 年的推介价是历史，不是开价。告诉我你的预算，我把目前的挂牌与近期成交拉给你。

继续之前，先看这几篇

• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 租金税、产业盈利税与脱手
• 完整流程、印花税与持有成本
• 本站全部项目

发布 2026-08-26 · Mayland 自家项目页（mayland.com.my）与其柔佛微网站均于 2026 年 8 月 26 日读取；两者都只有叙述性行销文案，皆未公布单位数、面积区间、价格、地契年期、地契类别或完工日期。因此本页所有规格均归属于马来西亚产业媒体报导，不是发展商的表述。所引推介价为 2015 年数字，不是现行开价。本页为行销资讯，不构成要约或合约。