Redhill @ Seri Alam Shop Offices

取决于两件目前都还没公布的事：地契形式与售价。

在柔佛，非公民购买有地（个别）地契的产业，最低成交价是 200 万令吉；若店屋发出的是分层地契，门槛则是 100 万令吉。两种情况都需要州政府批准，地契上也会有 Sekatan Kepentingan，未经批准不得转让给非公民。

价格之外，还要预算柔佛外国人征费：商业产业为成交价 3% 或 3 万令吉取高者，与住宅同率。请注意工业产业是 4% 且无最低额——那是另一条规则，商业物件的挂牌上经常被引错。

对外籍买家有一个好消息：2026 年 1 月 1 日起对非公民统一课征的 8% 印花税，只适用于住宅，店屋不适用。别让任何人把它加进你的成本表。

由于售价未公布，我今天无法告诉你有没有单位越过门槛。如果售价低于适用门槛，外国人一间都买不了。发讯息给我，我去拿价目表与地契形式，给你一个直接的答案。

未核实。经纪文宣一致写「66 间、24 x 70 尺、建筑面积 3,359 至 5,165 平方尺」，但这个说法的每一个版本都可以追回到同一个行销来源，我无法把它对上任何发展商文件或政府纪录。

这个区间本身值得注意：3,359 到 5,165 平方尺，最小与最大差 1,806 平方尺。在一排店屋里，这通常代表中间位、尾间、转角位被合并成一个区间报出来。转角贵得多，也值得多。横跨这么大区间的单一「起价」，什么都说明不了。

请索取三样东西：带单位编号的总平面图、你被推荐那一间的建筑面积、以及对应那个单位编号的价格。只有这三份文件凑齐，这个问题的答案才有意义。

未公布，而我不会转述一个我找不到出处的数字。

作为参考：同一块地的住宅部分登记价格是 RM810,000 至 RM1,100,000，2028 年完工。这说明的是那块地上的房子，对店屋定价没有可靠的参考意义——店屋的价格由临街面、转角位与地皮面积决定，不是单看建筑面积。

发讯息给我，我向发展商索取对应单位编号的当期价目表、付款时间表、订金金额与回扣结构，把适用于你考虑那一间的资料原样发给你。

没有。这是最重要的一个差别，也是这一页存在的理由。

马来西亚的住宅买家受 1966 年房屋发展（管制与执照）法令保护：附表 G／H 的法定制式合约、订金上限 10%、固定 24 或 36 个月交房期限、逾期自动按年率 10% 计算的赔偿（LAD）、缺陷保固期，以及可向房屋交易仲裁庭索偿。

商业产业完全不在这套保护之内。你的合约就是发展商自己拟的那一份；逾期交房能拿到什么，看合约给不给，可能什么都没有；订金条款也看合约怎么写；而且你不能向房屋交易仲裁庭申诉。

所以买店屋的实务铁律是：付订金之前，先让律师读一遍买卖合约，并且把发展商的身份与财务状况弄清楚——因为那份合约是你唯一的安全网。

商业产业的贷款成数通常低于住宅——常见 70%–80%，而不是 90%；年限更短、利率更高。估价也更严，银行会更仔细看该地段的租金证据。

这个案子还多两道摩擦。第一，商业部分的发展商法人在任何公开纪录上都未获确认，预期银行指定律师会在发出贷款献议书之前要求发展商执照、广告销售准证与母地契搜寻。第二，2026 年首四个月全国房贷批准率只有 39.2%，低于 2025 年的 41%。

付任何钱之前，先拿到书面预批。商业交易没有法定的订金保障——在融资确认之前付出去的订金，是真的有去无回的风险。

未获确认。截至 2026 年 8 月 10 日，我完全找不到这个商业部分的政府端档案。

公开纪录上能查到的是这块地的情况：Redhill 的住宅部分登记在政府端新盘资料库，发展商为 Redhill Frontier Sdn. Bhd.；而住宅与店屋的经纪文宣写的都是 Temasek Tekun Sdn. Bhd.（1249143-U）——2017 年成立的柔佛公司，被独立记录为隔壁 The Hill @ Alam Heights 的发展商。

在商业交易上，这不是可以搁着不管的细节。到展厅请指名索取商业期数（不是住宅期数）的发展商执照与广告销售准证，两份都拍下来，并在付出任何款项之前让律师确认公司身份。

实话：没有人能保证，而任何针对一排还没盖好的店屋给你的「回报率预估」，都是销售工具，不是预测。

真实且可查的部分：至达城是成熟城镇，Regency 专科医院在 1.9 公里外，带来稳定的白天人流；KIPMall Masai 在 2.3 公里外；学区成型。同一地块的 Redhill 排屋，加上 2.9 公里外 South Hills 的 638 户，未来几年会为商圈增加住户。

同样真实的部分：这条走廊上的店屋已经很多，其中一些明显空着。花一小时开车走一趟至达城、哥打马赛与马赛市区，把空置单位数出来，再问三家现有租户实际租金多少。如果答案让你不舒服，那是资讯，不是叫你别看了——它只是在告诉你该出什么价。

这是两种不同的资产，答案取决于你要这笔钱做什么。

排屋：有政府端档案，价格 RM810,000–RM1,100,000，受房屋发展法令保护，最高可贷 90%，流动性好——永远有家庭在找四房永久地契的房子。它的弱点是发展商身份与单位数的文件对不上。

店屋：没有档案、没有价格、没有法定保护、贷款成数更低，而且要靠一个你还没见过的租客。它的强项是：在一个逐渐成熟的城镇里，位置好的转角店屋，十五年下来可以跑赢一间房子，而且商业单位不适用 8% 非公民印花税。

我的直白看法：店屋是风险更高、功课更多的买卖，只有在你锁定了特定的转角或主干道单位、价格已经核实、合约已经让律师读过的前提下才成立。如果你要的是一项省心的资产，房子是更简单的决定——而 2.9 公里外的 South Hills，是这个决定里文件最齐全的那个版本。