Redhill @ Seri Alam

不可以，而且这不是擦边球。柔佛州非公民购买有地产业的最低成交价是 200 万令吉，而 Redhill 政府端资料的价格上限是 110 万令吉。

大家到处引用的 100 万令吉是分层产业的门槛——公寓、服务式公寓。持个别地契的排屋不适用，有地的门槛是两倍。

就算真有一间越过 200 万，外籍买家仍需柔佛州政府批准，仍要缴外国人征费（成交价 3% 或 3 万令吉取高者），而且自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅一律缴 8% 印花税。但这些在这里都用不上——价格上限先把话说完了。

如果你从新加坡过来、要买柔佛的有地产业，你的搜索从 200 万令吉以上开始。发讯息给我，我把那个价格带里真正在卖的发给你。

有两个名字在流传，我不会替你挑一个。

政府端新盘资料写的是 Redhill Frontier Sdn. Bhd.；多个平台的经纪文宣写的是 Temasek Tekun Sdn. Bhd.，公司编号 1249143-U（201701034972），2017 年成立，营业地址在新山 Taman Desa Tebrau。

Temasek Tekun 被独立记录为 The Hill @ Alam Heights 的发展商——那是同一块 Alam Heights 地上另一个 78 单位的永久地契排屋案，同样是 4 房、1,948 平方尺，距离约一公里，2026 年完工。两个几乎一样的案子挨在一起，最可能就是名字被混用的原因——但这是「解释」，不是「确认」。

该怎么办：到展厅要求出示发展商执照与广告销售准证，两份都拍下来，再确认上面的公司名与你订购单、买卖合约上的公司名完全一致。这是五分钟的动作，保护的是你这十年签的最大一张支票。

政府端资料写 113 个；经纪文宣写 23.87 英亩地块、231 个。我无法把 231 或那个英亩数对上任何发展商或政府文件，所以本页面只把 113 当作有出处的数字，其余标为待查。

为什么重要：单位数决定了你门口还要走多久的罗里、在你想卖的那一年会有多少间一模一样的屋子同时挂出来，以及你买的是「一整期」还是「好几期里的第一期」。

请索取已批准的总平面图与已领准证的期数——这两样发展商都必须能拿得出来。

政府端资料给的是 RM810,000 至 RM1,100,000，完工年 2028。另有一家代理网页把同一个案子写成 RM600,000 起。

起价差 21 万令吉不是四舍五入。通常是三种情况之一：同一块地上的不同产品、已失效的早鸟价、或者从没更新过的标题。这三种我都不会凭信任接受。

发展商没有在任何我能取得的地方公布价目表、订金金额、回扣配套或管理费。发讯息给我，我去拿注明日期的当期价目表，以及写进买卖合约里的交房日期——只有合约上那个日期，逾期时才有 LAD 赔偿可以主张。

从 Jalan Tasek 44 的图钉量起，直线到长堤关卡约 14.0 公里，到 RTS 武吉查加站约 14.5 公里。

实际路程更远——要出到 Jalan Masai，再走巴西古当大道。这条走廊我不写车程分钟数：同一趟路早上和下午根本没有可比性，写一个数字只会误导你。

这是东部走廊的家庭住址，不是边境住址。请用「医院 1.9 公里、商场 2.3 公里」这两个数字去评价它——那才是真正影响你每一周的数字。

论文件，South Hills 完胜，而且不是小胜。它的发展商把七个产品系列的法定资料全部公开——执照号、准证号、单位数、精确售价、交房日期、土地抵押、地契限制——而且已有两期取得 CCC 交房。这个周六你就能走进一条盖好的街。

Redhill 的反驳点是价格与位置：政府端起价 RM810,000，低于 South Hills 的 RM836,000；而且 Redhill 距 KIPMall 2.3 公里，South Hills 是 4.2 公里。

我的看法，直说：如果起价差的这 2.6 万令吉是你决定这笔交易的关键，那代表你正踩在预算的边缘去买一个 2028 年才交的案子——这是错的组合。如果文件厘清了、价格也真的往下走，Redhill 才是一场公平的讨论。选之前叫我把两个案子对着你的实际贷款额度各算一次。

NAPIC 2026 年第一季数据：柔佛已完工未售出住宅 3,852 个单位，仅次于霹雳的 4,063，全国合计 32,801。这是住宅滞销数列——排屋要引用的正是这一组。

它不是服务式公寓那一组。柔佛服务式公寓滞销 9,972 个单位，全马最严重，但那是市中心的高楼产品，与至达城一间四房排屋无关。在这里引用它是不诚实的。

另外一组相关数字：同一季柔佛的新推出住宅量全国最高（2,693 单位），全国新推出中有地住宅占 61.1%，而新盘销售率只有 11.5%。这一类房子的供应很重，去化很慢。

对 Redhill 的实际意义：完工在 2028 年，交房时你的竞争对手包括从现在到那时这条走廊上推出的全部新盘。议价时请把这一点算进去。

持个别地契的永久地契有地住宅，对马来西亚公民而言是主流、银行乐做的产品，自住通常从 90% 贷款成数起谈。

有两件事要预先安排。第一是批准率：2026 年首四个月全国房贷批准率只有 39.2%，低于 2025 年的 41% 与 2024 年的 42%。付订金之前先做预批。

第二是这个案子特有的：由于发展商身份在公开纪录上尚未厘清，预期银行的指定律师在发出贷款献议书之前，会要求查看发展商执照、销售准证与母地契搜寻。这是正常的尽职调查，但会拖时间。请先把文件备齐，不要等付了订金才回头追。