Coronade Twins

到 RTS 武吉查加站 210 米，到 JB Sentral 与关卡 250 米，两者都是有盖行人天桥。这是 Coronade Properties 官方公布的数字，我也对着地图核过：以发展商官网自附的 Coronade Sales Gallery 地图登记点 1.4627459, 103.7617847 实算，到 RTS 站直线约 280 米——所以「到站口 210 米步道」这个说法是合理的，不是灌水。

有两件事要记住。到车站的 210 米天桥由 Coronade Properties 自行兴建，依据 2024 年 4 月 25 日与 Malaysia Rapid Transit System Sdn Bhd 签署的备忘录；而从 Persada Johor 到 Bangunan Sultan Iskandar 关卡的 250 米天桥，是由 UKAS 出资的另一个公共项目。两条都还没完工，所以请索取两条天桥的现行施工进度，不要只问距离。

关于 RTS 本身：土建目标 2026 年底完成，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，到兀兰北约 5 分钟。任何还写「2026 年载客通车」的资料，都已经过期。

Coronade Properties 这两个数字都没有公布，而我不会替它补上。

从发展商自己的资料能确定的是：官方 360 度空中导览发布的楼层从 15 楼一直到 40 楼（标注为「The Summit」），所以住宅塔楼至少有 40 层。而 Coronation Square 整体规划在公开报导中被描述为六座高层塔楼，其中包含两栋服务式公寓，Coronade Twins 属于这个住宅部分。

中介挂牌页写的是：单栋 41 层、539 个单位、每层 20 户、6 部电梯。这几个数字彼此自洽，也与官方 360 导览的楼层相符，但它们没有出现在发展商自己的网站上——所以在本页，它们只出现在这一段并注明出处，不会进入事实表格。

顺带澄清一个常见混淆：The Coronade Residences 是另一栋楼。它位于同一平台，37 层，2023 年 2 月推出，551 个单位，面积 267／516／704 平方尺，起价每平方尺 1,200 令吉，据报导已售罄。如果有挂牌页向你报「267 尺」或「516 尺」，它讲的是那个项目，不是这一个。

我不会在这一页上写「永久地契」，因为 Coronade Properties 没有公布过。这是诚实的答案，而且和你在几乎所有其他地方会看到的答案不一样。

截至 2026 年 8 月 3 日的情况是这样：官方项目网站公布了户型、面积、起价、配套与距离图，但没有 APDL 披露，电子楼书页面仍写着「即将推出」。依马来西亚惯例，销售房屋发展项目的发展商必须在广告中列明发展商执照号与有效期、广告销售准证号与有效期、地契类型、土地负担、批准单位、预计完工日期与价格区间。在这份披露出现之前，这个项目的地契没有一手来源。中介挂牌页写「永久地契、分层地契」——那是第三方的整理，不是发展商的声明。

所以你该做的事，只需要十分钟：向销售人员索取 APDL——那份一页纸的广告销售准证披露。上面会写明发展商执照号与有效期、销售准证号与有效期、地契类型、土地抵押情况、批准单位、总单位数、价格区间与预计完工日期。拿到之后，到房屋及地方政府部的 TEDUH 系统（teduh.kpkt.gov.my）核对执照号。最后，在付订金之前，让你的产业律师针对母地契做一次产权查册。

如果对方不肯给你 APDL——那本身就回答了另一个问题。发讯息给我，我替你去要。

可以，但只限两个较大户型，而且前提是你实际付的价格不低于门槛。

柔佛州规定非公民购买分层产业的最低价为 100 万令吉，并须另外取得州政府批准。对照发展商公布的起价，界线非常干净：C 型 The Horizon（100 万起）与 D 型 The Prestige（170 万起）对你开放；A1 型 The Metro（45 万起）与 B 型 The Vista（70 万起）不行。

陷阱在 C 型，因为它刚好卡在门槛上。如果回扣、早鸟折扣或配套把净成交价拉到 100 万以下，这笔交易就不再符合资格。请让销售书面确认扣除所有回扣后的净价，并让律师确认：买卖合约上的那个数字，就是州政府审批时所依据的数字。

其余成本也要一并算进去。柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取高者；最低额还有第二档——成交价低于 100 万令吉的服务式住宅，最低征费是 5 万令吉，不是 3 万令吉。这一点在 Coronade 尤其要紧：A1 型 45 万、B 型 70 万起，C 型与 D 型才跨过 100 万。分界看的是成交价，不是户型代号；跨过 100 万之后，3% 本身就高过两个最低额。非公民转名印花税自 2026 年 1 月 1 日起统一为 8%——一个 100 万令吉的单位就是 8 万令吉。州政府批准通常另需数千令吉规费，且需时数月。外国买家的银行贷款成数一般落在 60% 至 70%。

四种户型，发展商全部附图纸与起价公布。

The Metro（A1 型）：280 平方尺，一房一卫，RM45 万起。The Vista（B 型）：511 平方尺，一加一房、一卫，RM70 万起。The Horizon（C 型）：705 平方尺，两加一房两卫，100 万令吉起。The Prestige（D 型）：复式，下层 683 尺＋上层 547 尺，合计 1,230 平方尺，三加一房四卫，170 万令吉起。

如果换成我来选：要出租给过境通勤族，B 型是主力——一加一房让你按两个人收租，又不必为第二个卫生间付钱。外国买家只能在 C 与 D 之间选，实质问题是：你要一个好出租的单位，还是一个自己会住的单位。如果你在看 A1 型，请清楚知道你买的是位置，不是家：280 平方尺的转售买家池很窄。

发展商没有公布的是：每种户型各有多少户，以及各户型在栋位中的分布。朝向在这里很要紧——面向关卡的单位，景观与噪音都和面向内陆的完全不同。选房号之前，先要栋位排布图（stacking plan）。

会有影响，但影响并不平均——诚实的版本有两半，我两半都讲。

先给数字：NAPIC 2025 年第三季数据显示，柔佛州有 9,018 个未售出服务式公寓，全马各州最高；同期全国服务式公寓滞销总量约 17,892 个。这是依斯干达时代十年供给，落成后撞上没有完全兑现的需求。

Coronade Twins 真正不同的地方在于：那批滞销存量里，几乎没有一个是距离通往新加坡的铁路站 210 米的。供应过剩集中在那些卖「概念上靠近」而不是实际步行距离的项目。一条通往车站入口的有盖天桥，不是换个便宜地段就能复制的营销说辞。

但它仍然会咬你三口。转售：你的买家会拿你和同区的未售存货比较，而那些存货能打折、能给回扣，个人业主做不到——请预期比宣传材料暗示的更长的销售周期。租金：大量空置存量会压住你的租金要价，小户型尤其明显；而且 RTS 一通车，武吉查加步行圈内的所有房东会在同一时间贴出招租。银行估值：估价师依据的是周边已成交案例，不是你这栋楼的楼书；在供应过剩的地区，可比价偏软，最后表现为贷款成数下降，以及你的下一手买家要多掏的现金。

我的判断：这是新山少数几个「位置论述能撑得住 NAPIC 数字」的服务式公寓地段。但这不等于价格只会往上走。你买的是那 210 米，不是一份预测。

这两项 Coronade Properties 都没有公布，而房产平台上流传的数字我无法追溯到发展商，因此不会转述。

可核实的周边时间线是这样：Coronation Square Mall 于 2026 年 5 月动土，1 号塔的雅诗阁酒店预定 2029 年下半年开业。中介挂牌页把住宅交房写在 2030 年第三至第四季。对一个裙楼型综合体来说，「零售与酒店先行、住宅随后」是正常的顺序——但顺序正常只是「可以预期有个数字」的理由，不是「可以把数字写上线」的理由。

管理费在这里比多数项目更要紧，因为你将与一座商场、一家酒店、一栋医疗塔和一栋写字楼共用同一个平台。请具体问清楚：住宅地块与商业地块之间管理费如何分摊；住宅塔楼是自成一个管理机构，还是与零售同属一个分层管理方案；以及包含储备金在内、每平方尺每月多少令吉。在混合发展项目里，这是交房后最常让业主吃惊的一条支出。

发讯息给我，我直接向 Coronade Properties 索取 APDL、预计完工日期、管理费率与现行价目表。一份真文件，胜过一个说得很有把握的猜测。

不是。它们是同一个发展商、在同一块 9.58 英亩平台上的两栋不同住宅塔楼，而且经常被混为一谈。

The Coronade Residences 于 2023 年 2 月推出：37 层、551 个单位，三种面积 267／516／704 平方尺，起价每平方尺 1,200 令吉起，据报导已售罄。如果今天有人向你推销这栋楼的单位，那是原买家的二手转售，不是发展商手上的新单位。

Coronade Twins 是较新的服务式公寓部分，四种户型 280／511／705／1,230 平方尺，官方起价 RM45 万起。Coronade Twins 官网上的户型图、价格与 360 度导览，讲的都是这个项目。

为什么这件事有实际影响：两者的价格基准、完工时间与户型组合都不同。如果一份挂牌资料把 A 楼的每平方尺价格和 B 楼的交房日期拼在一起报给你，你看到的是一个哪一栋都不对的混合数字。请核对 APDL 与买卖合约上写的到底是哪一个项目名称。

如果这笔买卖的目的就是每天过境，那么这确实是新山少数几个「地理位置本身在替你干活」的地址。但你要先过三道关。

第一关：资格。只有 C 型（100 万起）与 D 型（170 万起）跨得过柔佛对非公民的 100 万令吉门槛。如果你的预算是 70 万，那么无论你多喜欢，这个项目对你不开放。

第二关：总成本。以 100 万令吉的单位计：加上非公民 8% 印花税约 8 万令吉，加上柔佛外国人征费（3% 或 3 万取高者），加上州政府批准规费与律师费；然后把银行成数按 60%–70% 来算，而不是 90%。请在爱上那个景观之前，先把这道算术做完。

第三关：时间。RTS 预计 2027 年初开始载客；而这里的住宅交房官方还没有日期，周边街区未来好几年会是活跃工地。如果你需要在 2028 年前就住进去、每天过境，这个项目可能不适合你——这句话我宁可现在说，也不要等你交了订金之后再说。

它真正的强项：有盖步道直达车站入口、同一平台上有 CapitaLand 管理的商场与雅诗阁酒店、600 米内有银行与三家医疗机构，以及已被人民银行与 KPJ 整栋买下的两座塔楼。这是一个真实的地址，不是一张效果图。