Calia Residences by PGB

不能。这个项目里没有任何一个单位符合资格。

柔佛州规定，非公民购买分层产业的最低价格为 100 万令吉，并须另外取得州政府批准。而 PGB 自己的广告销售准证载明本项目价格区间为最低 RM400,905、最高 RM815,296。也就是说，全楼最贵的那一户，距离法定门槛还差约 18.5 万令吉。

这一点不会因为议价而改变，也不会因为该单位日后以更高价转售而改变——门槛看的是你这一笔交易的价格。如果有人告诉你他能让外国人买进 Calia，请他把这句话连同州政府批准文号写下来，然后转发给我。

补充一句给正在柔佛看其他项目的外国买家：还要预算柔佛外国人征费（2025 年 7 月 1 日起，成交价 3% 或 3 万令吉取高者）；不过要看清楚适用哪一档——服务式住宅若成交价低于 100 万令吉，最低征费是 5 万令吉，不是 3 万令吉。Calia 是分层服务式公寓，准证价格由 RM400,905 至 RM815,296，整段都在这条线以下，适用的正是 5 万令吉那一档。此外还有 2026 年 1 月 1 日起非公民统一 8% 的转名印花税。

是永久地契。PGB 在自己的项目网站上完整公开了 APDL 披露，明确载明地契为永久地契。

那份披露的其余内容值得逐条读完，因为它是目前公开渠道中关于这个项目最可靠的文件：官方批准名称 Residensi Danga Paragon 1；发展商执照 31149/09-2030/0205(N)，有效期 2025-09-03 至 2030-09-02；广告销售准证 31149-1/12-2028/1027(N)-(S)，有效期 2025-12-24 至 2028-12-23；批准单位新山市政厅（MBJB）；建筑图批准编号 MBJB/U/2024/14/BGN/223/KOM (18)；预计完工 2029 年第三季；土地抵押予大华银行（马来西亚）；1,274 个单位；价格区间 RM400,905–RM815,296；土著折扣 15%。

有两个细节，我会建议你在签约前问清楚。第一，建筑图编号带有 KOM（商业）标记，而新山的服务式公寓通常建在商业地契土地上——这一般意味着门牌税与水电按商业费率而非住宅费率计算，请让律师在母地契上确认土地用途类别。第二，土地已抵押给 UOB，这在项目融资上很正常，你的律师要做的是确认你那一户的赎回与解押安排。

有一点对你有利：因为本项目持有发展商执照与广告销售准证，这笔买卖受《房屋发展（管制与执照）法令》规范，附带法定买卖合约、房屋发展账户与缺陷保修期。

本期 1,274 个单位，分属两座 36 层塔楼，地块 3.61 英亩。单位数与塔楼结构都来自 PGB 自己的资料——APDL 页写明 1,274，设施平面图上标注的是 Tower A 与 Tower B。

PGB 没有公布的是：A、B 两塔各多少户，以及每层几户。我不会去猜这个数字，因为它直接决定你的等电梯时间与走廊密度——这恰恰是买家有权得到确切答案的事。任何需要的人，我都可以代为向发展商索取栋位排布图（stacking plan）。

还有一个更大的数字，你应该一起记在脑子里。2024 年 8 月的发展权协议涵盖两幅共 7.13 英亩土地，官方公布的整体方案是四座 36 层塔楼、合计 2,552 个服务式公寓单位。Calia 的 1,274 户只是其中一半，另一半规划在隔壁那幅地上。也就是说，你日后转售时的竞争对手，很可能包括后来在紧邻地块推出的约 1,278 个几乎一模一样的单位。

四种户型，PGB 全部附有图纸公布：A 型 453 平方尺，一房一卫；B 型 656 平方尺，一加一房、一卫；C 型 771 平方尺，两房两卫；D 型 984 平方尺，三房三卫，发展商描述为双钥匙户型。

官方说明每一种户型都配私人阳台与实用后阳台，交房规格为部分家私。

如果你是按转售逻辑而不是生活方式在选：C 型买家池最广——「百万以下、两房两卫」正是新山本地市场的主流形状；A 型最好出租；D 型要问得最细，因为双钥匙配置通常只限于特定栋位，请在填订购书之前，就你那一栋位拿到书面确认。

两者都是 7.7 公里——这是 PGB 官方位置页的数字。要开车，走不到。

PGB 提供往返 CIQ 与 RTS 站的免费接驳车，这确实有用；但接驳车是一项服务，不是基础设施。等发展商把管理权移交给管理机构之后，服务可能被减班、改时间，甚至取消。请索取接驳车条款的书面文件，并特别问清楚：交房之后，这笔成本是不是算在管理费里。

关于 RTS 本身：土建目标 2026 年底完工，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，到新加坡兀兰北约 5 分钟。任何还写「2026 年通车」的宣传品，都已经过期。

我的实话：丹加湾卖的是海景与空间，不是过境距离。如果你每天要步行过关，就去市中心买，并且为那个位置付钱。如果你想用丹加湾的价格换更大的面积，而且不介意开车或搭接驳车，这个邮区就说得通。

确实有两个版本，而我宁可指出来，也不想安静地挑一个用。

Calia 首页写苏丹娜阿米娜医院 3.9 公里；Calia 位置页写同一家医院 7.3 公里。两个页面都在 caliaresidences.com.my 上，最后更新时间都在 2026 年。它们不可能同时正确。

本页采用 7.3 公里，因为那是专门的位置页上的数字，该页的距离清单更完整、内部也更一致——同一页也把 KPJ Puteri 从 5.0 公里修订为 5.3 公里。这个矛盾我已列入向 PGB 求证的清单。

这件事的意义不止于一家医院：如果一份距离表内部自相矛盾，那么在你自己开过一遍之前，请把里面每一个数字都当成约数。如果送医院这件事是你决策的一部分，我可以陪你把这条路实地开一次——在这里买房的买家里，很多是替长辈选的，对他们来说四公里不是四舍五入的误差。

意味着你应该以自住为前提来买它，把资本增值当作意外之喜，而不是计划的一部分。

先给数字：NAPIC 2025 年第三季数据显示，柔佛州有 9,018 个未售出服务式公寓，是全马各州中最高的；同期全国服务式公寓滞销总量约 17,892 个。这是依斯干达建设潮的后遗症——供给先于当年预测的需求落成。

对 Calia 买家而言，有三个实际后果。转售流动性：你卖房时，对手不是隔壁几户业主，而是同一地区发展商手上的未售存货——他们能打折、能给回扣，个人业主做不到。请预期较长的销售周期。租金：大量空置存量会压平租金要价、拉长空置期；请用保守租金＋合理空置率来算账，不要用楼书上的回报率。银行估值：估价师看的是周边已成交的可比案例；在供应过剩的次市场里，可比价偏软，而估值偏软会直接变成贷款成数下降、成交时现金差额变大——这个坑不只你会踩，你的下一手买家也会踩。

这些都不代表 Calia 是一笔糟糕的买卖，只代表：它的规模应该按你自己的使用需求来定，而不是按一份预测来定。你告诉我打算持有多久，我可以把丹加湾同类产品的实际成交区间调出来给你看——不是挂牌价，是成交价。

PGB 没有在任何公开渠道公布现行价目表或管理费率，而房产平台上流传的每平方尺价格彼此矛盾，我不会转述。

我唯一愿意白纸黑字写出来的价格，是发展商自己广告销售准证上的数字，而那是一个准证区间，不是价目表：最低 RM400,905，最高 RM815,296。这个区间告诉你的是项目的定位，不是某一层某一户今天的价格，更不包含本月的回扣或配套。

管理费与储备金摊派同样未公布。一个有泳道池、跌水池、另外三处水景、匹克球场，两个楼层共三十项设施、由 1,274 户共同分摊的项目，这不是细节——这是你未来三十年的每月固定成本。请要求对方以「每平方尺每月多少令吉」的形式报出来，并追问接驳车的成本是怎么假设的。

发讯息给我，我直接向 PGB 拿现行价目表、可售栋位、管理费率与付款配套。我宁可明天给你一份真的文件，也不要今天给你一个过期的数字。

一般来说可以。这是一个持牌房屋发展项目，向马来西亚人销售，采用法定买卖合约；信用纪录良好的首套或第二套买家，85% 至 90% 的贷款成数属于常态。

签约前请按这个顺序查三件事。第一，土地用途类别。建筑图批准编号带 KOM 标记，而本地服务式公寓通常落在商业地契上。这不影响贷款本身，但部分银行对商业地契住宅会稍微收紧成数，而且门牌税与水电通常按商业费率计。请让律师在母地契上确认类别，再让银行按这个前提报成数——不要靠假设。

第二，发展商的交付能力。Calia 是 Paragon Globe 的第一个高层项目。你手上的保护是《房屋发展法令》：房屋发展账户、按已认证工程进度分期收款，以及延迟交付的违约赔偿金（LAD）。请把它用起来——保留每一份建筑师证书，每次放款前先看实际工程进度。

第三，交房时间。发展商自己的披露写的是 2029 年第三季。如果你要卖掉现有住房或安排搬迁，请现在就把缓冲期算进去，不要等以后。

把你的预算和是否首购告诉我，我会告诉你以你的贷款成数实际能买哪一个户型，并附上本项目的合作银行名单。