Riveria Garden @ Wawari — Aluna 2-Storey Terrace Homes

驾车 15 分钟内到 Gelang Patah 的马新第二通道关卡——这是 KSL 董事本人在 2026 年 3 月初对《The Edge Malaysia》与《The Star》说的数字，她也把这一点列为项目最强的卖点。

但其他数字要小心。项目宣传网站写「3 分钟到乐高乐园、4 公里到鹰阁医院」；同一位 KSL 董事对《The Edge》说的却是「到 Medini 与公主港要 20 至 25 分钟车程」——而乐高乐园就在 Medini 里。我采用管理层的数字，不采用微型网站的，因为前者可以指名出处，而且是比较保守的一套。

这里没有轨道交通，将来也不会有。这是一个沿依斯干达海岸大道、以汽车为主的地段，不是 RTS 通勤概念。

地皮 20 尺 x 70 尺，建筑面积 2,219 平方尺，4 房 4 卫，1 至 2 个阳台，永久地契 + 个别地契。发展商标示朝向为南北向。Aluna 只有一种户型；转角与尾间会多出地皮，但 KSL 没有公布逐个门牌的面积表，多出多少要在销售展厅看该门牌的地块图。

值得注意的设计决定是：20 尺面宽做四个卫浴。这是画给「同一时间有超过一个人需要独立卫浴」的家庭——多代同堂，或者两个上班成年人加上大孩子。同价位的排屋，多数只给三个卫浴。

Aluna 系列共 530 间。第一期于 2025 年 12 月与 Riverpoint 店屋一同软推出，KSL 表示在 2026 年 2 月 28 日城镇正式发布前就已全数售出。

所以实际的答案是：第一期买不到了。新买家真正买得到的是 Aluna 第二期，KSL 董事对《The Star》表示计划 2026 年年中推出。第二期的单位数、地块范围与价格，KSL 都还没有公布。

如果今天有人拿一间「第一期」给你，请书面问清楚：这是发展商重新释出的退订单位，还是原买家转手的二手单位？两者的成本结构完全不同——二手要按现价缴转名印花税，若在持有期内，卖方的产业盈利税通常也会算进开价里。

同一个星期内的两篇主流媒体报道，给了两个不同的起价，我把两个都摆出来，不挑对项目比较好听的那个。《The Edge Malaysia》2026 年 3 月 2 日 City & Country 版报道：Aluna 共 530 间，发展总值 RM5.56 亿，售价由 RM976,800 起。《The Star》2026 年 3 月 4 日引述同一位 KSL 董事：第一期由 RM80 万起，并在预售期售罄。

RM5.56 亿 ÷ 530 间 ≈ 每间 RM104 万，把转角与尾间的溢价算进去，两个起价数字都说得通——所以不能断定哪一篇写错了。最可能的解释是一个是回扣前、一个是回扣后的标准中间单位价，但我没有看过能证明这一点的价目表，我不会替你猜。

第二期的价格完全没有公布。代理微型网站上已经在流传 RM815,000、RM1,000,000、甚至 RM918,918 等数字，我一个都追不到 KSL 的出处。发讯息给我，我去销售展厅拿官方最新价目表与各类地块的确切溢价，把文件本身发给你，而不是我敲出来的一个数字。

实务上不可以。柔佛州规定非公民购买有地产业的最低成交价为 RM200 万，而 Aluna 所有见报的价格都远低于这个门槛。没有任何征费可以补、也没有任何州政府批准可以救一个低于门槛的价格。这是一个卖给马来西亚买家的产品——KSL 自己描述的买家轮廓（年轻家庭、首购族、新婚夫妇、在新加坡上班的本地人）说的也是同一件事。

这一点有连带影响，买之前要想清楚：你将来的转售对象只有马来西亚公民与永久居民，这个池子比同区分层产业的小；但反过来说，这个池子不受外国人政策波动影响——柔佛外国人征费、2026 年 1 月 1 日起非公民统一 8% 印花税，这些都打不到它。

门槛是会改的。如果你是非公民而又非要这一间，不要信我，也不要信任何代理的口头说法——付订金之前，请柔佛产业律师书面确认现行的有地产业门槛与州政府批准立场。

差别在面宽，以及面宽换来什么。Aluna 是排屋，地皮 20 尺 x 70 尺，建筑面积 2,219 尺，1-2 个阳台。Elora 簇群屋地皮 32 至 46 尺宽 x 70 尺深，建筑面积 2,592 尺，3 个阳台；8 间 Elora 半独立屋则是 32 至 44 尺宽 x 80 尺深，建筑面积 2,470 尺，4+1 房。

有一个反直觉的细节：半独立屋的建筑面积（2,470 尺）比簇群屋（2,592 尺）还小，尽管它的地皮更深。你多付的钱买的是土地与单侧独立，不是更多室内面积。想要室内空间，簇群屋更划算；想要真正的侧边界线与更大的花园，才选半独立屋。

价钱方面：《The Edge》报道 Aluna 由 RM976,800 起、Elora 由 RM1,448,800 起。大约 RM47 万换来 12 至 26 尺的额外面宽、373 平方尺的额外建筑面积和一个阳台。值不值，完全取决于你是不是要在自家范围内停两辆车、要不要侧花园。Elora 我另写了完整一页。

核心是 The Wawari Club：KSL 预算 RM2,000 万，表示 2028 年开放。公布的清单包括泳池、健身房与体适能厅、羽球馆、匹克球场、攀岩墙、桑拿房、活动厅与多功能室、儿童游乐区及餐饮区。会所之外，城镇规划还有带状河岸公园、慢跑道与自行车道。

KSL 表示会所会只收很低的费用，以维持家庭导向。但它没有公布具体金额，也没有公布 Aluna 门禁社区的每月住宅区维护费。这两个数字才是你未来几十年每个月要付的钱，而我找不到任何官方页面写出来。

你还会看到「价值 RM30,000 的 Wawari Club 免费会籍」——这句话出自发展商 2026 年 2 月的报纸广告稿，代理们一路照抄。请要求把它写进买卖文件，并写明会籍年期、转售时如何处理、年费是否包含在内。只存在于广告里的会籍承诺，不是合约权利。

影响比公寓小得多，但不是零。这里面的机制值得说清楚。

柔佛的过剩问题，压倒性地是高层的问题——Medini、Danga Bay、公主港与新山海滨的服务式公寓与共管公寓，其中很大一部分卖给了始终没找到租客的外国投资者。依斯干达公主城的有地住宅走的是另一条路：买家是会搬进去住的自住者；而且非公民在 RM200 万以下根本进不来，投机资金无从进场。这就是为什么本地有地住宅区的入住率，和你看过的 Medini 空塔照片完全是两回事。

真正会波及你的是租金与转售。先说租金：这间房子如果哪天要出租，你面对的是附近庞大的廉价分层单位供给——光是 Riverhaus 就会在你自己的城镇里加进 2,160 个公寓单位——而一间 2,219 尺的家庭住宅，租客池远比一间 700 尺公寓薄。不要抱着收租回报的期待来买这一间。再说转售：未来 15 至 20 年，你最直接的竞争对手是 KSL 自己的下一期：全新、就在隔壁地块、有新的示范单位和发展商回扣配套。这就是长周期城镇里，早期买家「看二十年赢、看五年输」的结构性原因。

我在这里刻意不引用任何过剩百分比，因为诚实的数字每一季都在变，而我这个月还没有去拉最新的 NAPIC 报告。你要的话跟我说，我在你决定之前把新山县有地与分层的最新数据拉出来给你。

发展商标示的施工期为 24 个月。但它没有在任何官方渠道公布两期 Aluna 的日历完工日期。

代理微型网站上写 2028 年完工，甚至写到「2028 年第三季」。这两个说法我都追不到 KSL 的出处，所以本页不写。

真正有法律约束力的，是你买卖合约里的交付空置管有条款——有地房屋在《房屋发展法令》下，起算日是合约签署日。签之前把那一条读清楚，记下逾期交付的违约金费率，并核对发展商就你要买的那一期是否持有有效的广告与销售准证。发讯息给我，我把在售那一期的准证资料与合约交付时程发给你。