The Celestz @ Kebun Teh

主要是户型，而且差别不小。The Asteriaz 只有两种面积：560 与 915 平方尺，中间什么都没有。The Celestz 公布了四个户型代号：A 型 581 平方尺（一房加书房）、B 型 753 平方尺（两房三卫）、以及 C1 与 C2 型 915 平方尺（三房两卫，分有／无阳台）。B 型正是一期没有的那一款，对夫妻或两位合住的上班族来说，往往刚好是对的尺寸。

第二个差别是比例。EXSIM 在这里公布了内部尺寸：B 型是 宽 10,650 毫米 × 进深 7,300 毫米——全案唯一宽度大于进深的户型。贴着外立面的面积更大，而采光与对流靠的正是这个。

第三个差别是资讯，而且方向相反：The Asteriaz 有公开的设施平面图与三个季度的带日期工地实拍，The Celestz 目前都还没有。所以结论是：需要 753 平方尺两房、或希望在 RTS 通车之后才交房，选 Celestz；想要看得见的施工进度与最深的可比价格样本，选 Asteriaz。问我要两边的价目表，摆在一起比。

不可以。柔佛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，而这个项目最大的单位只有 915 平方尺，这里没有任何一个报价接近一百万。服务式公寓没有豁免，MM2H 不能绕过州属价格门槛，也没有任何律师会背书的架构可以规避。有人告诉你相反的说法，不是搞错了，就是赌你不会去查。

补充两笔「如果跨过门槛才会用到」的成本：柔佛外国人征费为成交价 3% 或 3 万令吉取高者——而且这个最低额要分档：成交价低于 100 万令吉的服务式住宅，最低征费是 5 万令吉，不是 3 万令吉，而 The Celestz 全案只有这一档；以及自 2026 年 1 月 1 日起对非公民统一适用的 8% 印花税。在这里它们只是纸上谈兵，但这也说明了：对外国买家而言，100 万令吉并不是唯一要算的数字。

如果你不是马来西亚人又想在新山置产，符合资格的是另一份名单——一手看 One Bukit Senyum 的 Arden，二手看 The Astaka。发讯息给我，我把你真正买得到的那份名单发给你，而不是那份「看起来买得起」的。

这两个数字 EXSIM 都没有公布。我查过项目官网与 EXSIM 集团的开发项目页，两边都没有这一期的单位数或层数。

代理端流通的说法是 735 个单位、44 层、1,085 个停车位。这些数字在多个来源之间高度一致——通常意味着它们出自同一份简报资料，而不是各自独立查证的结果。它们最后很可能是对的；但它们不在任何发展商掌控的页面上，所以我不会把它们当成既定事实写进速览格。

这件事比看起来重要。单位总数决定你每平方尺的管理费、电梯等候时间，以及日后转手时的竞争深度；车位配比决定你的单位是自带一个车位还是要共用。这些我都会向发展商书面索取，而且我会要求在付订金之前确认，不是之后。

这件事请先于一切取得书面确认。The Celestz 官网的条款页写明网站拥有人是 EXSIM KEBUN TEH SDN BHD，202101000935（1401233-A）——正是开发这块地第一期的那家公司。而同一个网站的联络页，另外列出了 EXSIM MX4 SDN. BHD.（1486857-W）。

EXSIM 一向每个项目用一家独立公司开发，因此最自然的解读是：MX4 是这一期的主体，Kebun Teh Sdn Bhd 是第一期的主体。但我没有看到发展商执照或广告与销售准证证实这一点，所以我不会当成事实陈述——我把两个注册编号都给你。

实务动作：向对方索取 APDL 编号，并核对上面的公司名与你买卖合约上的卖方是否为同一家。你的法律追索权、房屋发展账户与瑕疵索赔，全部是对那一家具体公司行使的，不是对围板上的 EXSIM 品牌。这是一个五分钟的问题，而大多数买家从来不问。

EXSIM 逐一公布了每种户型的内部宽度与进深，这在马来西亚新盘里相当少见，也是它官网上最有价值的资料。A 型：581 平方尺、54 平方米，宽 6,200 × 深 10,200 毫米，一房加书房，一浴另加一个独立厕所。B 型：753 平方尺、70 平方米，10,650 × 7,300 毫米，两房三卫，三个冷气机平台。C1 与 C2 型：915 平方尺、85 平方米，9,800 × 10,800 毫米，三房两卫；C1 有阳台，C2 在同一位置改为冷气机平台。C1A 与 C2A 是各自的镜像版。

请读比例，不要只读面积。A 型约 1 : 1.65，窄而深，所以平面后段的采光是重点检查项。B 型正好相反——宽而浅，是全案面宽最大的户型。C 型接近正方形。

一个提醒，而且这是发展商自己的不一致，不是我的：同一个网站的楼层平面页把 A 型写成两房、B 型写成三房，与上面的详细规格表互相矛盾。本页全篇采用的是详细规格表。签约前，请以附在你买卖合约上的那一版平面图核对房间数。

我只能告诉你官方效果图显示了什么，因为发展商官网的设施平面图页面目前仍是「Coming Soon」。从已释出的十张效果图看：Starlight Pool 星光泳池、Grand Lobby 大堂、Little Starlight 儿童游乐区、Starlight BBQ 烧烤平台、多功能厅、阅读休闲厅、半场篮球场，以及街面零售单位。

这份清单没有告诉你的是：这些分别在哪一层、有没有健身房、有几部电梯、车位配比多少。第一期时 EXSIM 公布过完整的分层设施平面图，所以这一期几乎可以肯定也会公布——只是目前还没有。

实务重点：效果图不是合约。真正约束发展商的是附在买卖合约上的设施清单。在付订金之前，请索取那份清单，并逐项核对——你看到的每一张效果图里的东西，是不是都写在里面。面对早期推案，我会为每一位客户做这件事；在这个阶段，这也是一位经纪能为你做的最有价值的事。

价目表、地契性质、地契到期年份与完工日期——这一期的这四项，EXSIM 在任何一个由它掌控的页面上都没有公布。我不会用房产网站上的数字去填这些空白；在这个项目上，那些网站连单位数都彼此对不上。

我能从这块地本身告诉你的是：同一块 Kebun Teh 土地上的第一期是租赁地契、商业地用途，并依《房屋发展法令》(HDA) 销售。合理预期这一期相同，但「合理」不等于「已确认」——而地契恰恰是最不该靠假设的一项。产业律师一天之内就能调出地契查册，上面会写清楚用途类别与确切到期年份。

所以请按这个顺序向发展商提三个问题：地契性质与到期年份是什么、你要的那个具体户型与列位今天的价格是多少、买卖合约写明的交付期限是多久。这三项我都会问，并把书面答复发给你。把你有兴趣的户型告诉我就行。

这确实是一个取舍，而诚实的答案是：取决于你因为承担它而得到什么补偿。推案初期的买家通常拿到更好的列位选择与更早的价格；他们让渡的是已核实的资讯——在这个项目上，目前包括设施平面图、位置图、工地进度、单位数、层数、地契与价目表。

管理这个风险的方法不是靠猜，而是把问题转成合约条款。所有对你重要的事，最后都应该落进买卖合约里：带尺寸的户型图、设施清单、交付期限、车位分配，以及卖方公司名与发展商执照一致。任何写不进买卖合约的说法，都只能当宣传，不能当承诺。

另外有一件事是真的对你有利：因为这是同一块地的第二期，你可以在自己拿钥匙之前，先看着第一座塔楼完工与交房。放眼各地，很少有早期买家能在自己那条街上、由自己的发展商、看到一次实体等比例的预演。请把它用足。

它把你放在队伍的后段，而你应该带着这个事实做决定，而不是绕过它。国家房产资讯中心（NAPIC）2026 年第一季数据显示，全国服务式公寓滞销量为 19,263 户，其中柔佛一州就占 9,972 户，居全马之首。这个项目正是服务式公寓，而且是同一块地、同一个发展商、面向同一批买家的第二座服务式公寓塔楼。

这是这一页最尖锐的问题：第一期为全马最供过于求的类别再添 848 户，这一期又在它后面追加数百户。两座塔楼这样做都不算异常——这一轮新山几乎每个新盘都在同一个类别里——但第二期要同时和自己的第一期、以及全州其余供给竞争。

在这种环境里，真正能保护你那一户的，是说得出来的稀缺性。在这栋楼里，那就是隔壁没有的 753 平方尺两房、视野开阔的高楼层，以及转角或端头列位。中间楼层、大众户型、普通视野的那一户，就是会挂在市场上不动的那一户。要买就买差异，否则不要买。