Avenue Residences

在内环路（Jalan Lingkaran Dalam）与 Jalan Tun Abdul Razak 的交界，新山市中心西缘，属 MB World 18.68 英亩的 MBW City 市镇范围。发展商自己公布的坐标是 N 1° 28′ 24.6″、E 103° 45′ 15.9″，其官网地图嵌入使用的 Plus Code 是 FQF3+CQ3。

把位置说准是有必要的，因为这个名字很容易搞混。这里不是 Danga Bay——发展商自己的距离表写着 Beletime Danga Bay 在 6.0 公里外；也不是拉庆——拉庆车站在 4.0 公里外。另外，槟城与沙巴都有名字相近但完全无关的项目。准证上的法定名称是 Residensi Puncak Saujana（Fasa 2），你查官方记录时要用这个名字。

最近的参照点是：Hutan Bandar 市立森林公园 1.2 公里，KOMTAR JBCC 3.1 公里。

不可以。MB World 公布的售价区间是 RM407,000 至 RM789,000，而柔佛州规定非公民购买分层产业最低成交价为 100 万令吉。全项目最贵的单位距离门槛还差 21.1 万令吉——这里没有任何一个单位外国买家在法律上买得了。

这句话值得说白，因为 Avenue Residences 距关卡只有 3.0 公里，正是新加坡买家在地图上会圈进候选名单的那种项目。但它是面向马来西亚买家的项目。

如果你是从新加坡过来、又想在这个半径内买，能过 100 万门槛的是另一份、而且短得多的名单——Arden @ One Bukit Senyum 起价 RM1,078,000，且每一个单位都符合资格。那个项目我也写了。

1,796 个单位，四座塔楼——D、E、F、G——每栋 449 户、30 层，公寓下方另设一层商业空间。四个 449 相加正好是 1,796，与项目页上的总数吻合。

四种户型：E 型 435 平方尺（1 房 1 卫）起价 RM407,000；F 型 697 平方尺（2 房 2 卫）起价 RM593,000；G 型 863 平方尺（3 房 2 卫）起价 RM670,000；H 型 1,001 平方尺（3 房 3 卫）起价 RM750,000。以上价格全部是 MB World 官方公布的起价。

有一处需要更正。不少房产网站把 Avenue Residences 写成 36 层。发展商自己的 APDL 披露写的是每栋 30 层，本页面用的是这个数字。当房产平台与法定准证冲突时，以准证为准。

发展商没有公布的是：哪些户型在哪一栋，以及各户型各有多少个单位。这两点我没有猜。

是永久地契——MB World 的项目页与 APDL 披露都写明了。在新山这个大量同类产品是 99 年租赁地契的市场里，这是一项真实且耐久的优势。

地契用途是我唯一没能查清的一项，我宁可直接告诉你，也不想含糊带过。MB World 没有公布这块地是住宅地契还是商业地契。本项目的 MBJB 建筑图批准编号是 MBJB/U/2021/14/BGN/14/RP(11)，后缀是 RP；而同一发展商商业地契的 MBW Boulevard 1 用的后缀是 KOM。这暗示它是住宅类图则批准，但图则批准的后缀不等于地契用途，我不会凭这一点就把它写成事实。

这件事很重要，所以请务必确认。住宅地契意味着贷款成数可达 90%，门牌税、水费、电费按民用费率计；商业地契意味着贷款成数约 80–85%，且三项全部按商业费率——以一间 1,001 平方尺的单位来算，十年下来是一笔实在的差额。请在签买卖合约前，要求 MB World 书面确认地契用途，或让你的产业律师做一次地契查册。你要的话，我可以直接去问发展商，把答案发给你。

价格是公开的：全项目 RM407,000 至 RM789,000。发展商公布的各栋区间为：D 栋 RM409,000–RM787,000、E 栋 RM407,000–RM787,000、F 栋 RM409,000–RM782,000、G 栋 RM407,000–RM789,000。各户型公布的起价为：E 型 RM407,000、F 型 RM593,000、G 型 RM670,000、H 型 RM750,000。

请把这些理解为起价，不是你的价格。起价指的是该户型在该栋里最便宜的那一个单位——通常是低楼层、景观最差的那一叠。你真正想要的单位一定高于这个数字，高多少取决于楼层、stack 与朝向。那个数字我可以帮你拿到。

管理费与偿债基金费率，我找遍 MB World 的公开资料都没有，我不会引用一个没有出处的数字。对一个 1,796 户、四座塔楼、设施齐全的项目来说，这个问题值得在你决定之前拿到一个明确答案——发讯息给我，我把发展商今天报出的管理费率、现行价目表与还有货的单位一并发给你。

持牌发展商是 MBW City Sdn Bhd，隶属新山的 MB World Group Berhad（199901010244 / 485144-H）。发展商执照 20101/04-2028/0598(A) 有效至 2028 年 4 月 19 日，广告与销售准证有效至 2027 年 3 月 14 日。持有土地押记的项目融资银行是兴业银行。

MB World 最鲜明的特点是：它接手停滞与烂尾的住宅项目，然后把它建完。集团与关联公司先后参与复活约 16,000 个单位；2025 年 12 月 9 日，房政部长在 MBW Bay 的 Florian Residences 第 7、8 栋（388 户）交房仪式上公开表扬该集团——那本身就是一个曾经停摆的项目。在柔佛，楼花购买最实质的风险就是项目停工；一家专门把停工项目重启的发展商，这份履历是相关的。

限制在于：MB World Group 已于 2020 年 9 月 9 日因收购从马来西亚交易所除牌，现为私人公司，2020 财年之后没有经审计的公开账目。我没办法把它现在的负债比与现金状况摊给你看。最后一份公开数据（2019 财年营收 3.376 亿令吉、净利 5,460 万令吉）已经太旧，我不会把它当成现况来讲。

我查证过的是：没有任何归因于 MB World 本身的烂尾项目、延期交付、LAD 索赔或监管处分。而最实际的检验方法，就在这块地上——Veranda Residences 一、二期与 Trellis Residences 都是 MBW City 的前几期。去看看它们今天维护得怎么样。那比任何一份财报都告诉你更多。

意思是：进场容易，出场难。这件事要在买之前就规划好，而不是等到 2032 年才发现。

数字来自 NAPIC《2025 年产业市场状况报告》：截至 2025 年底，柔佛滞销的已完工服务式公寓 9,477 户，价值 83.5 亿令吉，占全马 18,752 户的 50.5%，是第二名州属的两倍以上。在此之外，柔佛另有 8,189 户在建未售、2,305 户未动工未售。全国数字在 2026 年第一季再升至 19,263 户、165.2 亿令吉，连续第三季上升。如果你看到柔佛「9,018 户」的说法，那是 2025 年第三季的数字，之后情况已经变差。

更难听的一点：NAPIC 指出，全国滞销服务式公寓的大部分集中在 RM500,001 至 RM1,000,000 这个价格带。而 Avenue Residences 的四种户型里有三种——F、G、H 型，RM593,000 至 RM789,000——正好落在这个带里。这个项目的定价，处在滞销最严重州属里滞销最严重的那一段。

三个实际后果。转售流动性：光这个项目就有 1,796 户，全市还有数以千计的可比单位；你卖的时候只能在价格上竞争，所以要买真正稀缺的户型与楼层，不要买出货量最大的那一叠。租金：供应过剩压住租金上限；而且这里的租客基础是被学区吸引的新山本地工薪家庭，不是赚新币的人——请用本地租金去算你的回报率，不要用楼书上的数字。银行估价：近期成交这么多，估价师不会为了迁就一个偏高的成交价往上估；银行估价与你成交价之间的差额，要你在提款时自己拿现金补。

但对冲的因素也是真实的。Avenue Residences 2027 年 12 月完工，早于顾问机构指出的 2029–2030 年柔佛高楼交付高峰——也就是说，它在最凶的那波供应到来之前就先进入市场。它是永久地契，不是租赁。而它的学区又给了它一个「关卡旁开间公寓」没有的本地租客故事。这些不消除风险，只是说明它在风险里的位置比多数项目好。

MB World 公布了 12 项：多功能厅、健身房、儿童游乐室、烧烤区、香草园、儿童游乐场、户外健身区、桑拿、按摩池、泳池、儿童池、游戏室。此外，公寓下方设一层商业空间，每户配 1 至 2 个车位；项目已于 2024 年 3 月 5 日取得 GreenRE 临时铜级绿色认证。

这就是发展商公布的完整清单。没有公布的是标示各项设施位于哪一层的编号平面图，所以本页面不会假装知道。如果设施层的布局对你重要——在一个四栋楼的项目里它应该重要，因为它决定你要走多远、噪音怎么传——跟我说，我去售楼处拿设施平面图。

这份清单本身透露了一件事：它是一份「家庭清单」。两个泳池（含儿童池）、两处儿童活动空间、户外健身区、一个多功能厅。它不是「无边泳池加空中酒廊」的那种清单——而这恰恰和这个项目的实际定位一致。

它们回答的是不同的问题，价差已经把答案写出来了。

关卡旁的项目——Causewayz Square @ JBCC 距关卡 600 米、富力公主湾三期 650 米、Arden @ One Bukit Senyum 800 米——定价针对的是每日跨境通勤与外国买家池。Arden 的起价是 RM1,078,000。而 Avenue Residences 距关卡 3.0 公里，起价 RM407,000。你在这里没有为「关卡」付钱。

你换到的是面积、永久地契、更早的交房日期，以及市中心学区。1,001 平方尺三房、RM750,000，折合每平方尺约 RM749；而据仲量联行 2025 年 7 月的报告，武吉查加一带新盘的开价是每平方尺 RM1,000–1,500。如果你家是要住在新山，而不是每天从新山通勤出去，这个差价能换到很多空间。

你放弃的是：走路过关的可能、日后卖给外国买家的可能，以及靠近 RTS 带来的定价能力。想清楚你真正需要的是哪一个。如果你要的是关卡，我会把你指向另一份名单，而不是把这个项目卖给你。

对马来西亚买家来说，好办。这是主流价位的主流产品，而且兴业银行本身就是项目融资银行，通常会让终端贷款这条路走得更顺。

贷款成数取决于地契用途——如上文所述，MB World 没有公布。住宅地契在首套或第二套住宅时可到 90%；商业地契通常封顶在 80–85%。以 RM593,000 的 F 型单位为例，这个差别约是 RM29,650 的额外现金。请在签约前把地契问题跟发展商问清楚，因为它直接改变你的首期。

除了房价，还要预算：买卖合约与贷款文件的律师费、转名印花税与贷款印花税，以及从交房当天就开始产生的管理费与偿债基金，另加水电按柜金。如果地契最终是商业的，还要加上门牌税、水费、电费在民用与商业费率之间的差额——这笔钱会在你持有的这些年里安静地滚起来。

项目受《房屋发展（管制与执照）法令》规范，有发展商执照与广告销售准证，所以你的付款按经认证的施工进度分期、存入法定房屋发展账户，交房后另有法定瑕疵保修期。这项保护是实在的。