M Grand Minori
五十年老城区里的 5.99 英亩地，两座 61 层永久地契塔楼——而按 Mah Sing 自己的准证，只有 B 座最顶那一档刚好触到外国人 100 万令吉门槛。
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M Grand Minori 项目速览
以下每一项都出自 Mah Sing 自己的广告与销售准证及项目官网。两者对不上的地方（价格就是其中一项），我把两个数字都摊出来，不替你挑好听的那个。
- 项目名称
- M Grand MinoriMah Sing M Grand 系列在柔佛的首个项目
- 法定发展商
- Dsara Sentral Sdn Bhd200401006399（644903-D）· Mah Sing Group Berhad 旗下
- 塔楼与单位
- 2 座 · 1,733 单位A 座 843 · B 座 890 · 各 61 层
- 户型
- 6 种 · 403–835 平方尺从单间到三房
- 准证载明售价
- RM437,000 – RM1,000,000A 座 43.7 万–89.6 万 · B 座 48 万–100 万 · 土著折扣 15%
- 地块面积
- 5.99 英亩2024 年 12 月以 1.568 亿令吉向 S P Setia 子公司 Pelangi Sdn Bhd 购入
- 预计完工
- 2030 年 7 月 · 2030 年 10 月依广告与销售准证：A 座先，B 座后
- 至 RTS 武吉查加站
- 3.0 公里新柔关卡 4.7 公里——两项皆为发展商数据
- 外国人可以买吗
- 几乎全部不能柔佛非公民分层产业门槛 100 万令吉；只有 B 座最顶一档触到
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
真正决定这笔买卖的六件事
彩虹花园几十年没出现过这个量级的新盘，而这块地能释出，是因为 S P Setia 的老牌房产臂膀终于愿意卖。有意思的是这件事本身，不是那些宣传语。
永久地契，准证上写了两遍
A 座与 B 座两张准证都写明 Pegangan Bebas（永久地契）。土地抵押给 Maybank Islamic Berhad——这个规模的项目属常态，而且发展商自己在官网上披露了。
五十年老城区，不是荒地新镇
Plaza Pelangi 1.5 公里、KSL City Mall 2.1 公里、彩虹花园国中 1.4 公里、宽柔中学 3.4 公里。商铺、学校、吃的全都已经在营运——你不需要等一个新镇慢慢长起来。
两个对不上的官方价格
Mah Sing 项目页写「RM390,000 起」，但同一集团微网站上、经房屋部批准的准证写着 A 座最低 RM437,000。两个都是官方数字。把 RM390,000 当作促销价，把准证当作法定价——然后问清楚你要的那个单位适用哪一个。
外国人基本上买不了
柔佛非公民购买分层产业的最低成交价是 100 万令吉。A 座最高 89.6 万，整座 A 座没有一个单位够格；B 座上限刚好 100 万——也就是只有最顶那一档，其余全部不到线。
营销跑在工地前面
2025 年 8 月开盘，目标 2030 年 7 月与 10 月完工。Mah Sing 在部分项目上会公布季度进度，但这个项目一张施工照都没有——没有打桩、没有结构里程碑。付钱之前，先要一份工地纪录。
RTS 通车三年半之后才交房
RTS 土建目标 2026 年 12 月 31 日完成，载客通车预计 2027 年初；而这个项目 2030 年才交房。你买的不是「通车行情」——你买的是一条到那时租金早已重新定价的走廊，无论是涨是跌。
整个项目，一次看懂
两座塔楼，高度一样，完工日期不同、价格带也不同。这个分岔，就是这个项目全部的决策重点。
A 座还是 B 座
B 座
较晚推出，准证 9600-7/11-2028/0954(N)-(S)（2025 年 11 月 11 日签发），建筑图则 MBJB/U/2025/14/BGN/106/KOM，预计 2030 年 10 月完工。同样 61 层，多 47 个单位；价格带下限高 4.3 万、上限高 10.4 万。如果外国人产权对你有意义，这是唯一还谈得下去的一座。
全部 41 项设施（照发展商编号）
Mah Sing 在自家设施平面图上把这些从 1 编到 41。绝大多数集中在 12 楼，两项在地下二层，托儿中心在一楼。
水区 · 12 楼
- 35 米泳道
- 按摩池
- 浅水池
- 儿童戏水区
- 抬升泳池平台
- 水上凉亭
- 户外淋浴
园林 · 12 楼
- 线性花园
- 禅意庭园
- 可食用花园
- 石庭
- 静谧花园
休闲与身心 · 12 楼
- 儿童游乐场
- 吊床区
- 家庭草坪
- 烧烤露台
- 休闲厅
- 静憩厅
- 健康步道
- 冥想草坪
- 用餐平台
- 户外共享办公区
- 图书 / 共享办公室
- 桑拿房
- 洗手间 / 更衣室
- 祈祷室
- 室内休闲厅 / 共享厨房
- 卡拉 OK / 影音室
- 游戏室
运动 · 12 楼
- 户外健身站
- 运动草坪
- 瑜伽冥想平台
- 健身房
- 羽球场
- 匹克球场
- 半场篮球场
- 儿童游戏室
- 瑜伽 / 舞蹈室
楼内其他楼层
- 静心步道——地下二层
- 户外休闲区与石庭——地下二层
- 托儿中心——一楼（只是预留给营运商的空间，不是发展商经营）
建筑设施
- 电动车充电位
- 自动垃圾收集系统
- 雨水回收
- 停车场快速斜坡道
- 多层保安
- 往返 RTS 与关卡的接驳巴士
- 部分装修：厨柜、冷气、电子锁、热水器、乾衣机
项目目前进度
走进 M Grand Minori
M Grand Minori 的确切位置
Jalan Kuning，80400 新山彩虹花园——一块嵌在五十年老城区里的填空地。按 Mah Sing 官方标示，距 RTS 武吉查加站 3.0 公里，距新柔关卡 4.7 公里。
这组坐标取自项目官网上 Mah Sing 自己的 Waze 导航连结，不是估算，也不是附近地标。
- RTS 武吉查加站3.0 公里发展商数据
- 新柔关卡 Bangunan Sultan Iskandar4.7 公里发展商数据
- Plaza Pelangi 彩虹广场1.5 公里发展商数据
- 彩虹花园国民中学1.4 公里发展商数据
- KSL City Mall2.1 公里发展商数据
- Istana Pasir Pelangi 王宫2.3 公里发展商数据
- 宽柔中学3.4 公里发展商数据
- 新山城市广场 City Square4.4 公里发展商数据
- 哥伦比亚亚洲医院4.5 公里发展商数据
- KPJ 柔佛专科医院5.5 公里发展商数据
- 苏丹娜阿米娜医院5.7 公里发展商数据
- Mid Valley Southkey 谷中城5.7 公里发展商数据
- 拉庆 Larkin Sentral 巴士总站7.4 公里发展商数据
- 第二通道 ICQS 苏丹阿布巴卡关卡40.9 公里发展商数据
法定名称是 Residensi Anggun Mewah，两张准证相加正好 1,733
「M Grand Minori」在国家房屋局查册里查不到。执照持有人是 Dsara Sentral Sdn Bhd（9600），本项目登记为 RESIDENSI ANGGUN MEWAH。
| 项目编号 | 广告销售准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 准证上的价格带 | 已建 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9600-6 | 9600-6/08-2031/0878(R)-(S) | 2028-08-28 | 843 | 1–3 / 1–2 | RM437,000 – RM896,000 | 16.48% | Lancar |
| 9600-7 | 9600-7/11-2028/0954(N)-(S) | 2028-11-10 | 890 | 1–3 / 1–2 | RM480,000 – RM1,000,000 | 7.95% | Lancar |
| 合计 | 1,733 | 持牌发展商：Dsara Sentral Sdn Bhd（9600） | |||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=9600-7
为什么这个对上是安全的
三个互相独立的栏位同时吻合。本页写明的持牌公司是 Dsara Sentral Sdn Bhd，两笔纪录都属于它；查册坐标距离本站已核实的位置分别是 47 公尺与 160 公尺；843 + 890 = 1,733，正好是本页开头那个单位总数。
两期相差八个月、八个百分点
9600-6 已建 16.48%；9600-7 只有 7.95%。付订金之前，请先问你那一间挂在哪一个 KPKT 项目编号下 —— 它决定你的交楼时间，也决定你的价格上限：9600-7 的核准上限是 RM100 万，9600-6 只到 RM896,000。
外国人买家：只有其中一期的最上缘，而且只是刚好压在线上
柔佛非公民购买分层产业的门槛是 RM100 万。整个项目最高的核准价，正好是 RM1,000,000，落在 9600-7。按准证数字，没有任何一间高于门槛，最多只有一个价位刚好等于门槛。所以对「这里外国人可以买」这句话要保留态度，并就那一间拿到书面确认。
那个百分比，请自己查
这些数字是发展商依法定 7(f) 报表申报的自家进度。请记下今天这一读数，并在银行每一期放款前重查。另外，1,733 个单位这个规模，请数一数现在挂卖与挂租各有多少间，除以 1,733。
关于 Dsara Sentral Sdn Bhd (Mah Sing Group)
广告与销售准证上的法定发展商是 Dsara Sentral Sdn Bhd（200401006399 / 644903-D），持发展商执照 9600/09-2026/0761(A)。这张执照的有效期到 2026 年 9 月 2 日——就在这几周内。展期是常规操作，但签任何东西之前，请自己上 teduh.kpkt.gov.my 查一次现行状态。母公司是马交所上市的 Mah Sing Group Berhad。
在这个项目上，Mah Sing 值得看的不是财报，而是高层住宅的实际交付纪录。蕉赖 M Vertica 五座塔共 3,684 个单位，分两批在 2022 年 6 月与 2023 年 4 月交房；甲洞 M Luna 的 QLASSIC 施工品质评分 86%、文良港 M Astra 89%、M Adora 与 M Oscar 各 85%；八打灵再也 Icon City 在 2017 年拿下三项 CIDB QLASSIC 奖。集团总执行长 Datuk Voon Tin Yow 公布 2022 至 2025 年交付超过 14,000 个单位。一栋你到 2030 年才摸得到的楼，这份纪录比任何楼书都实在。
第二件该知道的，是这个项目背后的企业习惯。分析行的说法是：Mah Sing 通常在买地后 6 至 9 个月内开盘。M Grand Minori 完全符合——2024 年 12 月以 1 亿 5,680 万令吉向 S P Setia 子公司 Pelangi Sdn Bhd 签下买卖合约，2025 年 8 月销售艺廊就开门了。这种周转速度对现金流有利，但也意味着营销跑在工地前面：截至今天，Mah Sing 对 M Grand Minori 没有公布任何一张施工进度实拍，只有两支营销影片；进度追踪放在他们自家的 MY Mah Sing 应用程式里，不对外公开。
还有一点：柔佛对这个集团来说已经不只是住宅故事。古来的 MS Industrial Park 是 419.15 英亩永久地契工业地，估计发展总值 22.6 亿令吉，与 KLK Land 合资，位置就在新柔经济特区范围内。工业租户才是填满中价位公寓的人；一个两头都下注的发展商，比较容易看懂。
常见问题
外国人和新加坡人可以买 M Grand Minori 吗？
几乎可以确定不行，而且这是你该先知道的第一件事。柔佛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，另需州政府批准，地契上还有 Sekatan Kepentingan（权益限制）注记。而 Mah Sing 自己的准证写着：A 座 RM437,000–RM896,000，B 座 RM480,000–RM1,000,000。
换句话说，A 座一个单位都不够格；B 座只有最贵的那一档刚好触线。持外国护照的话，你面对的是「某一座楼里的少数几个单位」，不是「一个项目」。
万一真的走到那一步，请把柔佛外国人征费算进预算：2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 RM30,000，取较高者。另有一条特例——服务式住宅且售价低于 RM100 万者，最低征费为 RM50,000，这正是为什么这里 100 万以下的单位不能拿来当「绕道」。过渡条款仅适用于买卖合约已签署盖印、且完整申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前递交州土地局（PTG）者，才继续沿用旧的 2% / RM20,000。此外，2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业统一课 8% 印花税。
M Grand Minori 到底多少钱？
官方有两个数字，而且对不上。Mah Sing 项目页写「RM390,000 起」；项目自家微网站上、经房屋部批准的准证披露则写着 A 座 RM437,000（最低）至 RM896,000（最高）、B 座 RM480,000 至 RM1,000,000，另有土著折扣 15%。
准证的价格带才是法定备案的那一个。RM390,000 比较像促销价或扣完回扣后的净价——而且 43.7 万打土著 15% 折是 37.145 万，也对不上 39 万。凭公开资料我没办法把它们凑圆，我也不打算硬凑。
我能做的是：拿到你指定塔楼、楼层区间与 stack 的当下真实价目表，以及这个月配套是什么。发讯息给我，我把今天的版本发给你。
M Grand Minori 有几座楼、多少个单位？
两座塔楼，合计 1,733 个单位——A 座 843 个，B 座 890 个，两座各 61 层，坐落在 5.99 英亩永久地契地块上。单位数与层数直接取自两张广告与销售准证。
你会在一些房产平台上看到「59 层」。准证写的是 61 层，我用准证。另外要小心与 Seri Austin 的 M Minori 混淆——那是 Mah Sing 更早、名字相近的另一个项目；网上「M Minori A 座售罄」之类的报导通常讲的是那一个。
5.99 英亩放 1,733 个单位，密度约为每英亩 289 户。这个数字即使以新山标准来看也偏高。它影响的不只是电梯等候时间，还有 2030 年同一个月里会有多少个「一模一样」的单位同时挂出租。
M Grand Minori 有哪些户型？
六种：A 型 403 尺单间、B 型 496 尺一房、C 型 624 尺一房另设客用洗手间、D 型与 D1 型同为 630 尺一房、E 型 835 尺三房。
835 尺的 E 型是全项目唯一的家庭户型，以三房来说相当紧凑——建议实地走一趟示范单位，不要只看纸上尺寸。Mah Sing 已为 B、C、D、E 四种户型发布线上实景导览。
有一个明确的空白值得点出来：Mah Sing 没有公布哪一座塔楼配哪些户型，也没有公布各户型各有多少个。如果你锁定 E 型，先拿到 stack plan 再下订金。
M Grand Minori 和 The Address @ Maxim Pelangi 该看哪一个？
两者在同一个彩虹花园里，相距约 1.5 公里，而且确实是两种不同的产品。M Grand Minori 是上市发展商、5.99 英亩、两座塔楼 1,733 个单位，准证号码、41 项设施清单、各项距离全部公开可查。The Address 是 6.51 英亩、三座塔楼 2,743 个单位、发展总值 17 亿令吉，透过一家 2024 年成立的 51/49 合资公司开发，发展商本身几乎没有公开任何项目资料。
实务上：如果你要的是「资料齐全、发展商可查证」，今天的 M Grand Minori 明显更透明。如果你要的是更低的入场价与更浓的市区街廓感，The Address 从 42.6 万起，比这里准证的 43.7 万下限还低一点。
但以目前公开的价格，两者对外国护照都不成立。两页我都写了——接着看 The Address @ Maxim Pelangi，两边并排比一次。
M Grand Minori 距离 RTS 和新柔关卡多远？
Mah Sing 自己的位置图标示：RTS 武吉查加站 3.0 公里，新山关卡 4.7 公里。RTS 铁轨本身 3.8 公里，第二通道关卡 40.9 公里。
这是开车或搭接驳车的距离，不是走路的距离。Mah Sing 表示会提供往返 RTS 与关卡的接驳巴士——请把「谁营运、交房后维持多久、费用是否从管理基金支出」写进白纸黑字。新山的接驳车承诺，在发展商退场之后往往会慢慢缩水。
顺带一提发展商官网自己的一处矛盾：桌面版距离表写 RNF Mall 4.1 公里，手机版写 7.4 公里。其余项目两个版本一致。
M Grand Minori 有哪些设施？
41 项，由发展商自己从 1 编到 41。绝大多数集中在 12 楼：35 米泳道、按摩池、浅水池、儿童戏水区、五座各自独立的花园、健身房、羽球场、匹克球场、半场篮球场、瑜伽与舞蹈室、桑拿、卡拉 OK／影音室、游戏室、图书与共享办公空间、共享厨房、祈祷室。
另有两项在地下二层（静心步道、户外休闲区与石庭），以及一楼的托儿中心。最后这项请读仔细：发展商的原文是「预留给营运商的空间」——给的是场地，不是托儿服务本身。
建筑层面还有：电动车充电、自动垃圾收集系统、雨水回收、停车场快速斜坡道、多层保安。部分单位部分装修交付：厨柜、冷气、电子锁、热水器、乾衣机。
M Grand Minori 真的拿到 GreenRE 认证了吗？
三种说法，我全部摊给你看。Mah Sing 项目微网站只写「With GreenRE certification」，没有等级、没有证书编号。2025 年 8 月 6 日的 Bernama 报导引述 Mah Sing 高层称项目「已认证」。2025 年 9 月 30 日《The Star》则写成「临时（provisional）GreenRE 认证」。
「临时认证」和「正式认证」不是同一件事——临时认证是按设计图授予，最终等级要看实际盖出来的成果。Mah Sing 在别的项目上是会公布等级的（M Aspira 标示为 Silver Provisional），所以这里没有等级值得注意，但也不必阴谋论。
如果绿色认证会影响你的决定——对一个走商业电费的服务式公寓来说，能耗建模是真的会影响荷包——请直接索取证书本身，看上面的等级和签发日期。我可以替你去要。
在柔佛市场买这样一个 1,733 户的项目，风险在哪？
供应。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛的已完工未售出服务式公寓为 9,972 户，全马最高。这批滞销货很大一部分正落在本项目所在的 50 万至 100 万令吉价格带。M Grand Minori 再加 1,733 户，1.5 公里外的 The Address @ Maxim Pelangi 还要再加 2,743 户。
第二是地契。两张建筑图则都归在 MBJB 的 KOM（商业）类别下——服务式公寓大多如此，但后果是实在的：商业税率的门牌税、商业水电费率，银行贷款成数通常也比住宅地契的公寓低。请在买卖合约里确认土地用途类别，不要用猜的。
第三是时间。2030 年交房，代表五年的施工风险、五年的利率风险；如果贷款，还有整整五年的建期利息，而这个单位在 2030 年之前一分钱都不会产生。这些不代表它不能买——只代表它需要一份持有计划，而不是一个期待。
拿到真正的价目表，一座一座看
准证上的价格带，和「RM390,000 起」的宣传标题，是两个不同的数字。告诉我你想要的塔楼和 stack，我把当下的真实价目表拿给你，并说清楚以你的护照实际能不能买。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-11 · 最后核对日期 2026-08-11，依据 Dsara Sentral Sdn Bhd (Mah Sing Group) 官方公布的项目资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
9600-6 · RESIDENSI ANGGUN MEWAH
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 61 层 Lancar | 1, 3 / 1, 2 | — | 843 | RM437,000.00 – RM896,000.00 | 20.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 9600-6。本站每周自动重读一次。
9600-7 · RESIDENSI ANGGUN MEWAH
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 61 层 Lancar | 1, 3 / 1, 2 | — | 890 | RM480,000.00 – RM1,000,000.00 | 13.63% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 9600-7。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。