Twin Tower Residence @ Bukit Chagar

不是。SKS Group 自己的项目页把它标示为 「Completed Development」（已完工项目）。目前市场上的每一个单位，都是个别业主的二手转售。

这会改变你受到什么保护。没有迟交赔偿条款替你运作，没有发展商缺陷保修期，也没有房屋发展法令下的发展商义务，因为你不是向发展商买。你的保障就是二手买卖合约里写的那些。

这也会改变你该检查什么。对一栋已完工的分层建筑，决定你未来十年的是：管理机构的账目、储备金余额、该单位积欠的管理费，以及电梯与水泵的状况。在让客户签字之前，这些我会先查。

发展商完全没有公布任何距离数字。它的项目页只写「邻近新柔关卡与未来的 RTS 武吉查加站」。所以 SKS Group 那里没有数字可引用，我也不会替他们加引号写一个他们没说过的数。

我能做的是量。取发展商自己项目页上 Google 地图嵌入的坐标（1.4678278, 103.7626683），与武吉查加站的位置（1.466507, 103.762283），用 Haversine 公式算出的距离是约 153 米。这是直线距离，不是步行距离——实际要走的路更长，因为得绕 Jalan Tun Abdul Razak 与高架线。

有一个值得知道的真实矛盾：PropertyGuru 把这栋楼标在离发展商自己定位点 298 米之外的位置，那样算出来到车站约 320 米。两个数字本页都写了。不论你用哪一个，这都是我量过的、距离终点站最近的一栋已完工永久地契住宅。

只有价格区间顶端的单位可以。柔佛州对非公民购买分层产业的下限是 100 万令吉，且过户须取得州政府同意。主要房产平台上这栋楼的开价约由 36.8 万令吉到 180 万令吉不等，所以只有较大的单位跨得过门槛——单间与多数两房都跨不过。

外国买家必须算进去的成本：柔佛外国人征费为成交价 3% 或 3 万令吉取高者——但服务式住宅若成交价低于 100 万令吉，最低征费是 5 万令吉，不是 3 万令吉，单间与多数两房正落在这一档；分界就是 100 万令吉这个成交价，跨过之后 3% 已高于两个最低额。另加自 2026 年 1 月 1 日起适用于非公民住宅产业的 8% 印花税。修订后的印花税法令定义明文涵盖服务式公寓，所以这栋楼在适用范围内。马来西亚永久居民不适用这 8%，按一般分级税率缴纳。

还要注意，上述是经纪的开价，不是成交价；而且有一个平台的每尺价上限与它自己的总价上限对不上。把平台的价格区间当成议价的起点，不要当成估值。

发展商两个都说了，写在同一页上，而且至今两句都没有更正。

规格表写的是「2 Blocks of 27 and 31-storey Serviced Apartments」。上方的正文写的是「Standing tall at 41-storey above ground」。那个微网站和所有房产平台抄的都是 41 这个数字。27 加 31 无论怎么读都不等于 41，而任何一栋单独看也不是 41 层。

对买家而言，这主要影响的是你被要求为「高楼层」多付的溢价。看房时直接看电梯面板数楼层。就某个具体单位而言，那是我唯一会采信的来源。

永久地契由发展商证实。土地用途类别没有。

有一个平台的资料栏写「住宅」，但平台的资料栏不等于地契搜索，而新山的服务式公寓通常建在商业类别的土地上。这个差别不是表面功夫：商业地契意味着门牌税按商业费率、水电按商业收费、银行贷款成数通常低于住宅地契。

这件事完全查得到，而且成本很低。在你付订金之前，请律师针对该具体单位做一次地契搜索。电话上我会跟你说同一句话：不要从挂牌页面上抄地契类别。

Parasky Projects Sdn Bhd（769041-K），隶属 SKS Group——新山的私人发展商兼酒店营运商，没有在马交所或新交所上市。

已交付的作品分量不轻：Capri by Fraser Johor Bahru、Holiday Inn JBCC、Four Points by Sheraton Desaru、TriTower Residence、SKS Habitat、Larkin Junction。SKS City Mall JBCC 已于 2026 年 5 月 1 日开幕，出租率约九成；集团其后与万豪国际签署酒店管理合约，并取得安联银行 2.5 亿令吉绿色贷款。

该披露的是：集团旗下的 SKS Southern Sdn Bhd 与购屋者之间有公开的诉讼纪录，包括 2023 年联邦法院一宗涉及房屋发展法令下迟交空置管有权的裁决，以及 2021 年上诉庭一宗 SKS Southern 挑战购屋者索偿仲裁庭裁决的案件。两案都与这栋楼无关，也与 Parasky Projects 无关。由于你是向个别业主而非集团购买，这不会构成交付风险——但在回答「背后是谁」这个问题时，它是诚实答案的一部分。

预期有一部分早就反映在开价里了，而且已经反映了一段时间。这条线还没通车——官方立场是土建与系统工程在 2026 年 12 月底完成，载客营运从 2027 年 1 月开始。多列车高速测试已在 2026 年 4 月完成，Final Field Readiness 测试预计自 2026 年 9 月开始。

有一个多数经纪不会提的依赖项值得盯着：必须先在国会通过新法令，才能实施共构通关——新加坡官员进驻武吉查加，马来西亚官员进驻兀兰北。没有这部法令，共构关卡就无法按设计运作。

我诚实的看法：买这个地址，理由应该是你本人会用到那五分钟到兀兰北的过境，或者是它相对于附近期房的「现楼折价」真实存在。不要建立在「2027 年 1 月是一次我抢先卡位的重估事件」这个假设上。你并没有抢先。

就在里面，而且你的出价应该反映这一点。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛有 9,972 个已完工未售出的服务式公寓——约占全国总数 19,263 个（总值 165.2 亿令吉）的 52%，是全马最高。全国范围内，这批滞销货有 58.5% 落在 50 万零 1 令吉至 100 万令吉之间，而这栋楼多数开价正好在这个区间。

这个地址特有的对冲，是另一种稀缺。滞销压倒性地集中在新盘与期房上。距 RTS 终点站两百米内的已完工永久地契住宅并不过剩，因为根本没有几栋。这是这栋楼真正站得住脚的理由。

第二个对冲是：这里相当部分的存量已经在赚短租收入，而不是空着等长租客。那是一条跑通的收入管道，不是预测——但同时也意味着，你要在订房平台上跟自己的邻居竞争。

可售情况每星期都在变，因为每一个单位都是个别业主自己决定的。房产平台目前显示这栋楼约有一百个出售挂牌与数十个出租挂牌，货量充足，你有议价空间。

管理费发展商与管理机构都没有公布，至少在我愿意采信的来源里没有。有一个约 0.25 至 0.29 令吉／平方尺的数字在聚合网站上流传，没有出处，我不会把它当成事实重复一遍。管理处会给出目前的费率，而某个具体单位积欠多少，会在产权搜索中显示出来。

把你的预算发给我，告诉我你要的是出租用的单间还是自住的三房，以及想要哪一面朝向。我会回覆你：市面上真正有什么、最近真正成交了什么，以及管理处（不是挂牌页面）给出的管理费与储备金状况。