Sanubari Phase 2 @ Bandar Dato’ Onn

共 125 户，是 Sanubari 各期中推出量最小的。广告与销售准证登记为：2A 型 55 户、2B 型 55 户、2C 型 15 户。

2A：地皮 20 尺 × 65 尺，建筑面积 1,901 平方尺，四房四卫。2B：地皮 20 尺 × 75 尺，2,264 平方尺，官方标示 4+1 房——多出的 10 尺进深做成工人房与干湿分离厨房。2C：地皮 22 尺 × 75 尺，2,337 平方尺，同样是 4+1 房。

真正要弄懂的是 2C。22 尺面宽在 Sanubari 别处完全没有，而且只有 15 间。如果你买的就是这个面宽，那整件事其实就只剩这一个重点。

根据 JLand 二期官方楼书与项目网站，建筑面积分别是 1,901、2,264、2,337 平方尺（即 176.6、210.3、217.1 平方米），土地面积为 1,300、1,500、1,650 平方尺。

你会在一些房产平台看到二期上限写 2,406 平方尺。JLand 自己的楼书规格页写的是 2C 型 2,337 平方尺，本页用的就是这个数字。当平台数据与发展商楼书打架时，我以楼书为准。

还有一个细节值得知道：JLand 官网摘要把二期三种户型都写成「4 房」，但楼书规格页把 2B、2C 标为「4+1 房」，且地板装修表上确实列出工人房。两份都是发展商自己的资料，楼书较详细，所以本页依楼书。如果第五个房间对你的购买决定很关键，请在签约前以批准建筑图为准确认。

实务上不行——而且这跟预算多少无关。有两件事挡在前面，其中任何一件单独存在都足以挡住。

第一是柔佛州对非公民购买有地产业的价格下限：200 万令吉。二期的登记价格区间最高到 RM1,878,000，也就是说连全期最贵的 22 尺面宽 2C，都还够不到这道门槛。

第二是写进地契里的。Sanubari 每一期的法定公告上都印有 Sekatan Kepentingan（权益限制），以马来文写明：本地契下的土地未经州政府同意，不得售予或转让予非公民或外资控股公司。这是绑在土地上的限制，销售处没有权力放行。

所以二期是卖给马来西亚买家的，登记价格另有 15% 土著折扣。外国人与新加坡人在柔佛适用的是 100 万令吉门槛，而且那道门槛针对的是分层产业。把你的预算告诉我，我把你真正买得成的新山项目发给你，并且把 3% 柔佛州征费与非公民统一 8% 印花税直接算进总数里。

这个项目不太一样——前半个问题有官方答案。马来西亚法律要求发展商向国家房屋局登记价格区间并印在广告上，以下就是 JLand 自己登记的数字：2A 型 RM1,200,000 至 RM1,659,000；2B 型 RM1,294,000 至 RM1,830,000；2C 型 RM1,388,000 至 RM1,878,000。 另有 15% 土著折扣。

但有两点我不会含糊过去。登记区间是「允许范围」，不是今天的价目表——某一间具体房子落在区间的哪个位置，取决于地段位置、朝向与剩余情况。二期的广告准证有效期至 2026 年 10 月 9 日，所以登记区间目前仍然有效——但准证上没有印剩余单位数，而 2C 型全期只有 15 间，这才是你真正需要的数字。

关于管理费：JLand 在 Sanubari 官方网站上没有公布门禁社区的每月管理费，我不会自己编一个。这在有保安的有地房产上是一笔真实的长期开销，签约前你应该拿到这个数字。

价目表、最新地段图与管理费，我直接跟销售处拿。发讯息给我，我给你今天准确的资料，而不是广告许可证印刷当天的资料。

登记预计完工日为 2026 年 9 月，印在 2024 年 10 月 10 日签发的广告与销售准证 8918-62/10-2026/0923(N)-(L) 上。这让二期成为目前在售三期中最快交楼的一期。

「登记预计完工日」是发展商在法定公告上申报的目标。你真正的保障在另一处，而且更强：依《房屋发展法令》签订的买卖合约会订明交付期，以及逾期的违约赔偿。要看的是那一条，不是广告。

如果你的时间很紧——租约到期、孩子要开学——把你必须入住的日期告诉我，我去帮你要目前的施工阶段与发展商的实际交楼预估，并且要书面的。

JLand 公布的数字是 Sanubari 距关卡建筑群 15.2 公里、开车约 20 分钟。RTS 终点站武吉查加就设在同一个关卡建筑群内，所以这一个数字两边都适用。

20 分钟请当作非尖峰数字。让这段车程还算合理的是南北大道上专属的 Bandar Dato’ Onn 交流道，它确实帮了大忙；但星期五傍晚和长假前一天完全是另一回事，我不会假装没有这回事。

尤其对二期，你要清楚自己在买什么：这是城镇里一个 125 户的小社区，20 与 22 尺面宽、四套卫浴、还留了女佣房。没有人会为了每天走路过长堤盖这种房子。如果每天通勤过境才是你的真实需求，请直接问我武吉查加与市中心的项目——我宁可把你送到那边，也不要卖给你一个不对的地段。

共用设施集中在中央公园，而中央公园是给全部四期用的，不是二期专属——换句话说，这里的 125 户共用的是按 762 户规模建的设施。JLand 公布的清单包括：4.7 公里跑道、7.7 公里单车道、多功能球场、半场篮球场、户外体能训练径、CrossFit 与攀岩墙、儿童游乐场、长者花园、社区果园、都市农圃与开放草坪；全区绿地 25 英亩，已种 895 棵树。

真正在这个价位难找的是社区系统：全区公共 Wi-Fi、内建 CCTV 与紧急按钮的智能灯柱、太阳能路灯、雨水回收、智能垃圾管理。保安为门禁社区，24 小时巡逻、周界 CCTV，另有住户与访客管理系统。每一户屋顶配 6 片太阳能板。

有一件事我不会当成事实来写。2023 年 11 月的一篇报导提到一座 1.3 英亩会所，含泳池、健身房、共享办公空间、多功能厅与两个羽球场；但 JLand 现在的项目官网上没有任何会所设施清单。所以在这一页上，它是「有报导，未经官方确认」。如果会所是你买二期的理由之一，先让我向销售处要一份书面的会所状态与交付时间。

健康配套则明列在发展商官网：三年完整健康检查（附条款），对接 2.8 公里外的 KPJ Bandar Dato’ Onn 专科医院，KITA 应用程式内建紧急按钮。

JLG Land Berhad（197201000788 / 12379-K），运营品牌 JLand Group，自 1972 年起是柔佛机构的房地产臂膀，Bandar Dato’ Onn 本身就是它盖起来的城镇——总面积 1,474 英亩，其中 952 英亩已建成。单就「房子会不会盖完交楼」这一点，在柔佛已经算是很强的背景。

我要提醒的不在这里。第一是日期。2026 年 9 月是广告与销售准证 8918-62/10-2026/0923(N)-(L) 上的登记预计完工日，那是填在法定表格上的目标，不是合约承诺。真正有法律效力的交付期与逾期赔偿写在买卖合约里，请专门把那一条读完。

第二是共用设施的长期开销。中央公园、智能灯柱、社区 Wi-Fi、保安亭、太阳能路灯——二期能卖到这个价，理由就在这些东西上，而它们每个月都要收费，JLand 至今没有公布金额。请把数字要到手，问清楚交楼后由谁接管管理机构，也问清楚 KITA 应用程式与 KPJ 配套在发展商退场之后还算不算数。要书面的。

第三是位置。二期只有 125 户，但它坐落在一个 762 户的邻里区里，四期还没盖。选地段之前，请看整体分期图，问清楚你的正后方与两侧接下来会盖什么、什么时候盖。我可以把最新的分期规划发给你。

先给答案：要面宽或要最快拿钥匙，看二期；要 20 尺地皮上更大的建筑面积、又愿意等到 2027 年，看三期。

背后的数字是这样：二期有三种地皮——20×65、20×75，以及 Sanubari 别处没有的 22×75——建筑面积 1,901／2,264／2,337 平方尺，登记价从 RM1,200,000 起，2026 年 9 月完工。三期是 202 户共用一种 2,089 平方尺户型、20×70 地皮，登记价从 RM1,288,000 起，2026 年 12 月与 2027 年 3 月完工。

三期也是「池子比较深」的那一边：202 户跑同一种户型，意味着十年后二手成交的可比对象更多。二期只有 125 户，尤其是那 15 间 2C，是比较稀缺的资产。两者没有绝对高下——差别在于你要的是流动性还是稀缺性。

把预算和入住时间发给我，我把两期并排列在同一张表上，附上各自目前真正还剩下的地段。