Mutiara Bestari 4 @ Mutiara Rini 士古来

这个项目「哪一家公司」已经确定，未定的是「哪一期」。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人，集团是透过五家各自持牌的公司在卖房。这个项目比 KSL 其他项目幸运一点：所有登记为 TAMAN MUTIARA BESTARI 的项目都在其中一家名下 —— Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd。剩下没解决的，是你买的到底是四期里的哪一期。

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2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

为什么还是要把这张表放上来。因为一个用五家公司签约的集团，「KSL 口碑不错」这句话，讲的并不是你那份合约。真正约束你这笔交易的，是印在你买卖合约上的那张执照 —— 这个项目应该是 3390/03-2029/0030(A)。如果不是，先停下来问清楚：那代表这个项目不在四个 Mutiara Bestari 登记之内，上面表格里的每一个数字，讲的都是别人的房子。

KSL 只讲了地区名就没了。那就给你看这个地区。

这一期，KSL 没有公布街道地址、没有坐标、也没有工地照片 —— 它只写了 Mutiara Rini, Skudai，再无其他。所以这一页不放地图，也不编造车程。它能诚实放上的，是 KSL 自己讲出来的那个社区。

以上没有一张是 Mutiara Bestari 4 的照片。它们拍的是 KSL 所指的珍珠花园社区，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。它们不是工地位置，也不该被当成工地位置 —— 请向 KSL 索取广告销售准证上的地址。

「第 4 期」告诉你什么，又没告诉你什么

名字在这里很重要。Mutiara Bestari 4 是一个「期」，而马来西亚的有地项目是分期推出的，每一期有自己的广告销售准证、自己的价目表、自己的完工日期。这有两个实际后果。

第一，前一期的价格不会延续过来。如果有人拿第 2 期或第 3 期的成交价给你看，那是历史，不是报价。第二，你要查的准证是第 4 期这一张。前一期有效的准证，完全不能说明你被推销的这一期是否已获准销售。

对非公民来说处境更难。柔佛有地产业门槛是 RM2,000,000——分层产业的两倍——而且有地住宅在申请州政府同意时审得更严。同意是针对特定项目、特定发展商执照去申请的，所以没有准证编号，就没有东西可以拿去申请。

KSL 没有公布这一期的价格，所以我无法告诉你它有没有达到 RM2,000,000。目前公开可查的唯一一个 KSL 有地数字来自另一个项目：Pulai Bestari 双层排屋 22′×70′，公布起价 RM848,000。那是另一个地区的另一个项目，不能当作这里的价格证据——它只是发展商唯一公布过的可比数字。有地产业的规矩与同意程序写在这里。

Mutiara Bestari 4 两种房型

这是本站所有项目里，户型资料最单薄的一个。KSL 只讲了两个房型名称，其余一概没有——没有地皮尺寸、没有建筑面积、没有房间数、没有价格、没有平面图。KSL 在它其他有地项目上至少会给地皮尺寸，这一个连那个都没有。所以下面的卡片只放房型名称，并明确列出缺了什么——因为那份清单本身才是有用的资讯。跟我说一声，我去向 KSL 索取第 4 期的户型图与价目表。

房型名称为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。这两张卡片上其余每一项都记为「未公布」，因为它确实没有公布。买有地房，真正该比的是每平方尺地价——而没有地皮尺寸，这个比较根本做不了。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，存放在本站。这些是效果图——而在这个项目上，它们几乎就是 KSL 公布的全部内容。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。有一句该讲白：KSL 放了这些房子的图，却没有公布价格、地皮尺寸与建筑面积。效果图不是规格。

关于位置，KSL 只说了这么多

发展商只写了地区，没有别的：Mutiara Rini，士古来，柔佛。KSL 的项目页上没有街道地址、没有地契编号、也没有坐标。

所以这一页没有地图、没有车程表、也没有到关卡的距离。这几个数字是产业页面上最容易编的，而一个没核实过的车程比什么都不放更糟——它长得像事实，行为却是猜测。

看到销售平面图的当下，有两件事值得马上问。它属于 Mutiara Rini 的哪一期？紧邻的那几块地上现在是什么？Mutiara Rini 是一个开发多年的成熟大市镇，光讲「Mutiara Rini」几乎说明不了具体在哪条街、邻居的楼龄多大、隔壁接下来会盖什么。

这个名字底下登记了四个项目。我无法告诉你别人卖给你的是哪一个。

KSL 对这个项目几乎什么都没公布——没有地皮面积、没有建筑面积、没有价格、没有准证。国家房屋局的查册里有很多。问题是分不出期数。

在 Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd（发展商编号 3390）名下，有四个项目登记为「TAMAN MUTIARA BESTARI」：项目编号 3390-86、3390-66、3390-61、3390-59。查册不使用期数编号，所以里面没有任何一处说明销售员口中的「Mutiara Bestari 4」是哪一个。

四个当中最新的那一个写了什么

3390-86 是最新的——准证 2026 年 8 月核发——因此最有可能是目前在推的那一个。但我不会把这句话写成事实。下面是它的纪录，明确标示属于这个编号，不属于任何行销名称：

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2026 年 8 月 26 日读取自 teduh.kpkt.gov.my 的 ?kodProjek=3390-86。四个项目共用的发展商执照都是 3390/03-2029/0030(A)。

就算对不上，也有两件事值得注意

「尚未动工」是一个真实状态，不是技术性说法。如果卖给你的正是 3390-86，那么截至 2026 年 8 月，部门记录这个项目还没开工。请问清楚买卖合约上写的完工日期是哪一天，然后从那一天倒推回来算。

发展商没有建筑面积，查册有。KSL 在这个项目上只给了你户型名称，别的什么都没有。政府纪录显示 236–364 平方米、四房，那是一间相当大的房子。不论最后哪一个编号是你的，查册里都会有那个数字——而那才是你计算每平方尺单价该用的数字。

常被问到的问题

外国人可以买 Mutiara Bestari 4 吗？

我不知道，因为没有公布的价格可以拿去对照柔佛有地产业 RM2,000,000 的门槛。向 KSL 要价目表、发展商执照编号、以及第 4 期的准证编号。这三样就能定案。

为什么这一页资料这么少？

因为公开纪录本身就这么少。KSL 对这个项目只公布了地契、地区与两种房型，没有别的——它是 KSL 网站上唯一一个连设施都没列的项目。我可以拿产业门户的数字把空缺填满，页面会显得完整，但那些数字每一个我都无法背书。

一个还没公布准证的期数，可以先下订吗？

付任何钱之前先要准证编号。依马来西亚房屋发展法令，为未领执照或未领准证的项目收钱不是灰色地带。发展商在这一区有长期纪录，跟你被推销的这一期有没有准证，是两回事——而只有后者保护你。

KSL 把「双层簇群屋」列了两次，是两种产品还是页面写错？

我不知道，也不会替 KSL 编一个它没有说明的差别。可能是两期、两种地段面积，或同一款屋的两种外观——也可能只是项目页上重复了一行。

在你把它列入名单之前，先问清楚哪个是哪个。有地房子的价格，大部分是土地的价格；两个名字一样、价钱不一样的产品，就是两种不同的房子，而这个差别就算网站上没有，图则上一定有。

这是有地房产，外国人门槛是 RM2,000,000，不是 RM1,000,000。为什么不一样？

柔佛按产业形式分开设门槛：分层 RM1,000,000、有地 RM2,000,000。多数买家只记得前一个数字，而有地项目正好就是栽在这里的地方。

这一期适不适用，答不了——KSL 没有公布价格。能确定的是会用哪一条测试，以及 RM2,000,000 对 Mutiara Rini 的簇群屋或半独立式来说是一道很高的门槛。花律师费之前，先拿到价目表。

没有公布地段面积，而 KSL 其他有地项目都有给。这件事为什么要紧？

因为有地房子，土地才是资产。建筑面积可以拿来跟别的房子比，地段面积则是不会变、而且下一个买家真正在付钱买的东西。同样叫「簇群屋」，宽地段和窄地段是两种投资。

它还牵动持有成本：地税（quit rent）是按土地计的。请书面索取地段尺寸（以尺计）与土地面积（平方尺），然后拿图则核对，不要只看宣传册。

柔佛有地产业的「州政府同意」到底是什么流程？

它是一份独立申请，不是过户里顺便办掉的手续。非公民在柔佛购买，必须先取得州政府的书面同意，过户才登记得了；之后地契上会带 Sekatan Kepentingan 权益限制批注。

两个常被低估的后果：一是它要时间，你的买卖合约条款必须留得下这段时间；二是那个批注会一直留在地契上，所以你要卖的时候，你的买家一样要过门槛、一样要申请同意——这就是为什么外国人持有的柔佛有地房，转售的买家池比你当初买进时更窄。

有地房子有哪些持续开销是没有人会主动报给你的？

先是地税与门牌税，两样都是每年缴、由官方核定，不是谈出来的。再来，如果是围篱保安社区，还有保安与公共区域费——这跟分层管理费不是同一回事，也没有同一套上限规范。

建筑物的火险，在有地地契上是你自己的责任，不是管理机构的。而且房子有屋顶、外墙与排水系统，这些分层单位没有——请把它们编进预算，因为你背后没有一笔储备金可以动。

簇群屋跟半独立式，哪个比较保值？

一般来说是半独立式，因为地更大，而转售时买家看的是地。但诚实的答案是：要看地皮尺寸，而 KSL 连这个都没公布。把两种房型的地皮面积白纸黑字要来，然后比每平方尺地价，不要比每间房子的总价。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my）。KSL 未公布本项目的价格、地皮尺寸、建筑面积、设施清单、广告销售准证编号、总单位数与完工日期，本页也不以其他来源代替。本页为行销资讯，不构成要约或合约。