KSL Lakeview @ Ponderosa 彭德萨

KSL 用五家各自持牌的公司卖房。请问清楚是哪一家跟你签约。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人。国家房屋局查册记录了 KSL 集团旗下五张有效的发展商执照。跟你签约的那一家，才是你该查执照、查准证、查交楼纪录的对象 —— 而不是查「集团」。

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

这对 KSL Lakeview 意味着什么

查册按法定登记名建档，不按行销名，而「KSL Lakeview」在这五张执照底下都查不到。这五张执照名下，新山境内正在进行的公寓项目只有两个：

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。Residensi Alam Permai 准证编号 3390-83/08-2028/0701(N)-(S)，有效期 2025 年 8 月 25 日至 2028 年 8 月 24 日，一房、二房、三房单位。

两个都不在 Ponderosa。这不是指控 —— 还没拿到广告销售准证的项目，本来就不会出现在查册里，而准证正是让单位数与完工日期变成公开资料的那一步。但这代表有一个问题比这一整页任何内容都值钱：「买卖合约是哪一家公司签？它的发展商执照号码和项目代码是多少？」拿到那个代码，这一页所有空白栏位当场就能填满。

为什么我不给「能」或「不能」

在柔佛，非公民购买分层产业每单位至少要 RM1,000,000。依《国家土地法典》第 433B 与 433C 条，低于门槛的交易无效，一经定罪罚款不少于 RM100,000，买卖双方都罚。

要套用这个测试，我需要一个价格。KSL 没有公布 Lakeview 的价格。某个中介网站给的起价是 RM260,000——那是中介的数字，不是发展商的，我不会在这一页上把它变成一个判定。如果那个数字属实，这个项目远低于门槛。

在任何钱易手之前，书面问 KSL：每个户型的价格是多少？有没有任何单位达到或超过 RM1,000,000？门槛与罚则写在这里。

KSL Lakeview 全部 6 个户型

KSL 为六个户型各公布了房间数与面积，但六个都没有价格、也都没有平面图。其中两个——B3 与 B4——的面积是用加法写的，而那个写法是这一页最重要的一件事。我把两个数字分开列，没有把它们相加，因为相加正是那个会让单位看起来「每平方尺比实际便宜」的错误。

房间数与面积皆为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。平方米换算是我自行计算的。凡是 KSL 写成两个面积的，我都保持分开——能说明哪个是主单元、哪个是附属单元的，是买卖合约后附的单元面积表。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，存放在本站。这些是示范单位室内的效果图。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。室内效果图里的家具与配备，几乎从来不包含在售价内。请问清楚：买卖合约里究竟包含哪些项目（如果有的话）。

是彭德萨，还是 Taman Molek？

KSL 确实公布了一项跟位置有关的事实值得一提：往 KSL City 的接驳巴士。那是发展商自己在新山的商场，而私人接驳车是一项服务承诺，不是公共交通建设。请问清楚：这项服务合约保证跑多久？交楼之后由谁买单？由管理费帐户支付的接驳车，是业主的成本，不是免费的配套。

KSL 没有公布街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图，也没有车程表。

查册里有三个 Ponderosa 项目，分属三家不同公司。没有持牌公司名，我不会挑其中一个。

本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把过程摊开，也不要留一个沉默的空缺。

我搜了什么、找到什么

用项目名搜：「KSL Lakeview」与「Lakeview」，全国范围。没有一笔属于这个项目。

用地点搜：「Ponderosa」。查册里有三个带这个名字的项目，分属三个不同的执照持有人：

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

Ponderosa 是一个地方，不是一家发展商。这三个里任何一个都可能就在这个项目隔壁，但没有一个能构成关于它的证据。

Residensi Ponderosa 最新、也最诱人，放在这一页上会很像那么一回事。我不放，因为一个错的准证编号比没有编号更糟 —— 你会去依赖它，而它可能属于别人的楼。

缺的那把钥匙

本页没有印出持牌公司名，而那正是本站解开大多数项目的那把钥匙。有了它，我可以搜遍全国查册，再用坐标与单位数确认。没有它，我手上只有一个地名 —— 而地名不够。

「查不到」代表什么、不代表什么

在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。

本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何名字搜寻都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。

能补上这个缺口的那一句话

「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。

拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。而如果答案刚好是上面三个编号之一，你就能自己读出「究竟是哪一个」—— 那比我替你猜好太多。

这也不是走形式。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以项目名与地点、全国范围查询。找到三笔同地点纪录，理由如上，已全部搁置。

常被问到的问题

外国人可以买 KSL Lakeview 吗？

我无法告诉你，因为 KSL 没有公布价格，而这个测试纯粹是价格测试：柔佛分层产业、非公民、每单位 RM1,000,000。拿到价目表与准证编号，问题就自己有答案了。

646+237 的单位是不是比单纯 646 的划算？

不一定，而这正是陷阱所在。多出来的 237 平方尺几乎可以肯定不是封闭的居住空间——见上文。如果两者的差价是按「237 平方尺全部当室内」去定的，那你是用室内的价钱买了一个露台。请拿只算主单元的每平方尺单价去比。

往 KSL City 的接驳巴士会提高租金价值吗？

对吸引租客有帮助，尤其是没有车的租客。但在把它算进价格之前我会查两件事：这项服务在发展商的交楼期之后是否还有合约保证？经费是不是出自管理费帐户？交楼两年后悄悄停掉的服务并不罕见，所以这个问题值得白纸黑字问清楚。

这一页没有广告销售准证编号，KSL 可以在没有准证的情况下卖吗？

在马来西亚半岛，任何房屋计划没有有效的广告销售准证，都不得广告或销售。这一页没有，不代表 KSL 没有准证——是 KSL 没有公布这个编号，而我不会把无法核实的数字写上页面。

所以请直接向他们索取编号与有效期，再自己上房屋及地方政府部的查册核对一次。准证过期与准证有效是两回事，而只有查册能告诉你你看的是哪一种。

有一个代理网站把 KSL Lakeview 标在 Taman Molek，该信哪一个地址？

KSL 自己的资料写的是 Ponderosa，本页照它写。发展商与房产平台讲法不一致时，以发展商为准——平台不会跟你签买卖合约，而且平台上的地址经常是为了蹭搜寻量更大的区名。

真正能定案的是图则：地段号与 mukim 才是会写进你地契的地址。它们同时决定由哪个地方政府批图则、你以后缴哪一档门牌税。

没有公布价格，我去申请贷款会怎样？

根本开始不了。银行是按你买卖合约上的成交价加上自己的估值来放款，没有价格就没有贷款成数可算，也拿不到原则性批准。

对非公民更关键：外国买家的贷款成数通常是 60% 至 70%，本地公民可以做到 90%。请先书面拿到价目表，拿去银行问过，再决定要不要下订——不是反过来。

KSL 自己的页面写「永久地契」，这样够不够？

那是发展商的说法，不是文件。地契年期写在地契上，唯一有约束力的版本在土地局手上。本页转述 KSL 的说法，也明确标示这是转述。

付订金之前，请律师做一次地契查询（land search）。它会告诉你地契年期、注册业主，以及任何产权负担或权益限制——而柔佛地契由非公民持有时，出现 Sekatan Kepentingan 权益限制批注是常态，不是意外。

如果我买了，将来出租或转售是在跟谁竞争？

多数时候是跟你同一栋楼的其他业主。六种户型全部落在 506 至 883 平方尺之间，产品重复度很高，隔壁那一户几乎可以完全替代你这一户，双方唯一能动的就只有价格。

再加上一个背景：NAPIC 2026 年第一季记录柔佛有 9,972 个已完工未售的服务式公寓单位，全国各州最高，而且正好压在这一类产品上。你将来退场，面对的就是这个市场。

为什么这一页没有价格？

因为发展商没有公布。我可以把某个中介的数字照抄上来，页面会显得完整一些，但那会是一个我没办法背书的数字。等 KSL 公布价格，或你把价目表发给我，我会更新这一页并注明修改日期。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my）。KSL 未公布本项目的价格、广告销售准证编号、总单位数、楼层数、完工日期与管理费，本页也不以其他来源代替。本页为行销资讯，不构成要约或合约。