Riveria Shoplot @ Iskandar Puteri 商铺

KSL 用五家各自持牌的公司卖房。买商业产品，这个问题只会更重要。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人。国家房屋局查册记录了 KSL 集团旗下五张有效的发展商执照。

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

为什么买商铺比买公寓更需要这份名单

纯商业项目不受《房屋发展法令》规范，通常没有广告销售准证可查，在查册里也根本不会有记录。「Riveria Shoplot」在这五张执照底下都查不到 —— 对商业项目而言这是正常的，不是警讯。

但它同时拿走了本站其他内容所依赖的那张安全网。买房屋项目，准证会在你签任何东西之前，免费告诉你单位数、建筑面积范围、完工日期，以及政府自己给的进度状态。买这个，这些在公开管道全部不存在。你知道的每一件事，都是卖方告诉你的。

所以卖方是谁，就是最该追问的一题：「买卖合约是哪一家公司签？」拿到公司名与注册编号后，自己去 SSM 查 —— 成立日期、实收资本、有没有按时呈报账目。买商业产品，这个查册不是加分题，是你唯一还剩下的尽职调查。

发展商自己网站上的那个数字，读不出来

为什么这一个对外国买家不一样

这一批里其他每一个 KSL 项目，价格都低于适用于非公民的门槛。这一个不是——不论按哪一种读法，RM2,500,000 与 RM25,000,000 都远高于柔佛住宅规定里那个 RM1,000,000 的水平。

但商业产业是另一个类别，我不会把住宅的数字搬过来用。本站其他地方使用的 RM1,000,000 分层门槛与 RM2,000,000 有地门槛，是针对住宅产业核实过的。我没有核实过柔佛商业产业另有的门槛数字，所以我不会写出一个。

我能告诉你的是：在继续之前该确认哪几件事，而且每一件都要书面：

• 非公民在柔佛购买商业产业适用的最低购买价，请由发展商的律师或你自己的律师确认。
• 这个地契是否需要州政府同意，以及预计需要多长时间。
• 你是以个人名义买，还是透过马来西亚注册公司买，以及这在税务与贷款上分别代表什么。这是一个有实质后果的决定，应该找马来西亚税务顾问谈，而不是照着宣传册决定。

本站已核实的住宅规定写在这里。

Riveria Shoplot 的单位

KSL 只列了一种单位类型，给了地皮尺寸，而它公布的起价没办法读得明确。没有建筑面积、没有单位数、没有平面图。买商业产业时，平面图的重要性远不如「这一间在整排里的位置」——而位置 KSL 同样没有公布。跟我说一声，我去要标了单位编号的整体配置图，以及一份书面价目表。

地皮尺寸与那串价格文字皆为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日；价格原样照录，没有整理成一个 KSL 没写过的数字。地皮面积与平方米换算是我自行计算的，而且是地皮面积，不是建筑面积。买商铺，请索取标了单位编号的整体配置图——店面宽度、是不是角头、停车，这三样决定价值，而它们在平面图上一样都看不到。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，存放在本站。这些是整排商铺的效果图。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。买商业产业时，效果图能告诉你的最少：决定一间商铺价值的是它在整排里的位置、店面宽度与停车，而这三样在效果图上一样都看不出来。请索取标了单位编号的整体配置图。

它是整个 Riveria 开发案的一部分

KSL 在依斯干达公主城列了三个 Riveria 系列的项目：Riveria Garden 与 Riverhaus，两个本站都已收录，加上这个商铺部分。

这对商业买家有一个很具体的意义：住宅期数就是你的腹地。项目里的商铺，首先做的是周边住户的生意，所以相邻期数有多少户、什么时候交楼，直接决定你的单位什么时候真的做得起生意。请问清楚住宅期数预计何时入伙，而不只是问你的商铺什么时候交——一间比邻居早两年落成的店，是一间要缴开销却没有客人的店。

KSL 没有公布街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图，也没有车程表。

这一页为什么没有准证编号，以及为什么这次不是警讯

本站每一个住宅项目页上，「没有广告销售准证编号」都是一件要追下去的事。这一页不是——而这个理由，在你买马来西亚任何一间店屋之前都该弄懂。

2026 年 8 月 26 日，我在国家房屋局的公开执照与准证查册（KPKT TEDUH）里搜寻这个项目。查不到。

跟准证一起失去的东西

准证不只是一个号码。对住宅买家而言，它连带着一整套法定保护，而商业买家一样都没有：

• 没有「持牌发展商」的要求——所以没有执照可查，对方也没有执照可失去。
• 没有法定格式的买卖合约。住宅买家签的是法定制式合约；你签的是发展商律师起草的版本，里面的迟交赔偿条款是可议的，不是法律定死的。
• 没有房屋发展账户（HDA 信托账户）。住宅的分期付款进受管制账户，你的不会。
• 用不了购屋者仲裁庭。本站别处已核实过原因：同一法令第 16N(2) 条把仲裁庭限于「对持牌房屋发展商、依买卖合约」的索偿，商业建筑不在范围内。

这些都不代表店屋是差的买卖。它代表这是一笔「全靠合约撑住」的买卖——住宅那一边由法律做的事，这里全部由合约来做。请找你自己的律师读那份合约，不要用发展商指定的律师楼，并且特别看三件事：完工日期、违约金条款，以及交楼之前你的钱放在哪里。

店屋没有房屋准证 —— 但它周围那个城镇有，而那份纪录很值得读

本站每一个住宅项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my（联邦房屋查册）的表。这一页没有，而原因不是我没找到。

为什么查册不涵盖店屋

《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》适用的是「房屋住所」 —— 建来、或打算用来居住的建筑。本站在每一个住宅项目上读到的发展商执照、广告销售准证、认证进度申报与法定买卖合约，都来自这部法令。

商业店屋不是「房屋住所」。法令不适用，所以没有执照可查、没有准证可核对，也没有向部门呈报的进度百分比。

这拿掉了什么，讲白一点

没有法定迟交赔偿。住宅买家享有法律订明费率的赔偿，从法定合约上载明的日期起算。你只有合约里写的那些，没有更多。合约没写，就得自己举证实际损失。

没有法定买卖合约。住宅买家签的是法规订明、不得对买家不利更改的格式。你的是卖方律师起草的商业文件。

没有「房屋发展帐户（HDA）」替你圈住那笔钱；也没有「按独立认证进度放款」 —— 除非你的合约自己写进去。

没有「购屋者索偿仲裁庭」。那只受理房屋案件。店屋纠纷走一般法院，一般的费用与时间。

也没有免费的公开进度查询 —— 商业单位没有人呈报。

所以请要求：写明费率与起算日的迟交赔偿条款、由独立建筑师或工程师认证的付款阶段，以及订金的第三方保管或银行保证。在商业交易里，合约是你唯一的保护。

但这个城镇在查册里，而你应该去读

这才是有用的部分。同一个项目的住宅分期、同一家持牌发展商，都在公开纪录上 —— 而对店屋买家来说，那份纪录不是背景资料，那是你的客源。

请到本站其他页面读 Wawari Sdn Bhd（执照 31063）的查册专节。它用政府自己的数据告诉你：

这里到底核准了多少个家、分期分别多少 —— 包括2,160 个建在商业地契上、而且记录为「尚未动工」的公寓单位。

每一期的认证施工百分比 —— 那告诉你住户实际什么时候会搬进来。店屋的营业额，是从周围的家庭入住那一天开始的，不是从店屋交楼那一天。如果周边分期显示 0.00%，你的单位可能会完工之后空置好几年。

周边住宅的核准价格带 —— 那比任何宣传册都更诚实地告诉你这个商圈的消费力。

有没有任何一期是「准证被撤销」、「迟延」或「濒危」 —— 因为隔壁停摆的住宅分期，就是停摆的店屋。

那是一份比任何人流预估都更扎实的商业尽职调查，而且它免费。

外国人买家

商业产业适用的规则跟住宅是两套。门槛、州政府同意与收购指南都不同；而且在好几种情况下，外国权益购买商业产业，会被要求以马来西亚注册公司持有，而不是个人持有。

请不要把本站其他页面的住宅门槛套过来。请就柔佛的商业产业与你打算用的持有架构，在承诺任何事情之前，向你自己的律师取得确定答案。它同时影响你的税务处理与持有途径。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 查询联邦房屋查册。商业店屋没有准证，因为该法令不适用于它们。

常被问到的问题

价格到底是 250 万还是 2500 万？

我不知道，而且我不打算在一个会影响人做决定的页面上用猜的。KSL 网站写的是「RM2,5000,000+」，那不是一个格式正确的数字。请索取价目表。如果对方是口头回覆，还是要一份书面的。

外国人可以在柔佛买商铺吗？

外国人确实会在马来西亚购买商业产业，但要受州最低价格限制，必要时还需州政府同意。我不会做的是：报给你一个我没有核实过的柔佛商业门槛数字——本站其他地方的 RM1,000,000 与 RM2,000,000 是针对住宅核实的，把它们搬到这里正是这个网站存在的意义所要避免的那种便宜行事。请在下订之前请律师确认适用的数字。

我应该用公司名义买吗？

那是税务与架构的问题，不是产业的问题，答案取决于你的居留身份、打算怎么使用这个产业、以及将来打算怎么处理它。值得先花钱请马来西亚税务顾问谈一小时再决定——架构搞错的代价，远高于那笔顾问费。我不是税务顾问，也不会告诉你该走哪一条。

这是商业产业，RM1,000,000 与 RM2,000,000 的门槛还适用吗？

不直接适用。那两个数字是针对柔佛的住宅分层与住宅有地核实过的。商铺属于商业产业，商业另有一套门槛，必须按你购买的类别与年份，向州主管机关确认。

所以不要把住宅的数字搬过来用，也不要相信「商铺比较好买」这种说法。出价之前，请律师书面确认适用的商业门槛——这是另一个问题，不是比较宽松的问题。

24 尺 × 67 尺的商铺，实际上是什么？

土地 1,608 平方尺（这是我按 KSL 公布的尺寸算出来的，不是 KSL 给的数字），双层格局。地面层是撑租金的店面或餐饮门面；楼上通常是办公或储物，撑不起同样的租金。

商铺的价值几乎全在它在整排里的位置：角间、尾间、临大路，以及早上车流走哪一边。同一排、同样面积的两间，价值可以差很多——所以请索取标了单位编号的整体配置图，不要只看「户型」。

持有成本跟住宅有什么不同？

门牌税按商业税率计，比住宅高；水电走商业收费。若有公共区域，会有服务费，而商业分层的服务费并不像住宅管理费那样受同一套上限规范。

还有一件个人买家常忽略的：商业出租的税务处理不同，而且租金收入超过登记门槛时会涉及销售与服务税义务。请用净收益去算，不要用宣传上的毛回报。

外国人贷款买商铺，条件会不一样吗？

通常更难。商业产业的贷款成数低于住宅，年期较短，利率较高。非公民买住宅本来就是 60% 至 70%，本地人可到 90%；到了商业，这个差距通常是拉大，不是缩小。

请在下决定之前拿到原则性批准，而且要针对「商铺」这个标的去问——银行对住宅的胃口，说明不了它对商业的胃口。

这里的租金，实际上靠什么撑？

靠腹地，以及腹地填了多少。一排位在还在成形中的新镇里的商铺，租金来自周边住户，所以回报到位的时间表，跟周边房子被住满的时间表是同一条——不是你拿钥匙那一天。

请问清楚：步行距离内「已完工且已入住」的有多少，而不是「规划中」有多少。规划人口是预测，入住人口才是你的租客。

为什么没有完工日期？

因为 KSL 没有公布。对商业单位来说，完工日期有两重意义——一是你自己的交楼，二是会供应你客源的住宅期数。两个都要问。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my），该网站把起价写为「RM2,5000,000+」。该字串在此原样照录，未作更正。KSL 未公布建筑面积、广告销售准证编号、总单位数与完工日期。本页为行销资讯，不构成要约或合约，页内任何内容均不构成税务或法律意见。