Fraser Heights @ Tropicana Uplands 加拉巴沙威
518 间双层排屋，坐落于 Tropicana 313 英亩 Uplands 市镇内的 36 英亩地块，建筑面积 1,500 至 1,895 平方尺，标准配置四房三卫。第一期推介价由 RM730,000 起——而这个数字决定了这一页：它距离非公民在柔佛买有地产业必须跨过的 RM2,000,000 门槛，还差 RM1,270,000。
Fraser Heights 关键数据
跟我最近加进来的多数项目不同，这一个在软推介与正式推介时都有马来西亚财经媒体报导实际数字。下面的单位数、面积与价格都以那些报导为来源，并逐行标明。Tropicana 自家的市镇网站有效果图与总平面图，但没有规格。
- 外国人可否购买
- 不可以 —— RM730,000 起，远低于 RM200 万有地门槛柔佛有地产业外国人门槛为 RM2,000,000，另需州政府同意。
- 项目
- Fraser Heights双层排屋 · Tropicana GP Views Sdn Bhd
- 母公司
- Tropicana Corp Bhd在马来西亚交易所上市，代号 KL:TROP —— 财报是公开的
- 地区
- 加拉巴沙威 Gelang Patah，柔佛位于依斯干达大马旗舰区 B
- 总单位数
- 518 间排屋位于 36 英亩地块。财经媒体，2024 年 12 月。
- 第一期
- 223 个单位2025 年 1 月 11 日正式推介，当天报导认购率约 60%
- 建筑面积
- 1,500 – 1,895 平方尺财经媒体，2024 年 12 月
- 第一期地皮
- 18′ × 65′ —— 1,170 平方尺面积是我用报导的尺寸自行计算
- 标准配置
- 4 房 3 卫全延伸厨房与双车位门廊
- 第一期价格
- RM730,000 起财经媒体，2025 年 1 月。第一期发展总值报导为 RM1.676 亿。
- 市镇规模
- 313 英亩含一座 19 英亩中央公园，内有七个休闲空间
- 广告销售准证（APDL）
- 三张，一期一张20212-2/12-2026/1194(A)-(L) · 20212-3/07-2027/0610(N)-(L) · 20212-4/08-2027/0649(N)-(L) —— 来自 KPKT 官方查册，不是市镇网站。详见下方查册专节。
- 法定登记名称
- FRASER HEIGHTS (TAMAN PUNCAK TROPICANA)持牌发展商：Tropicana GP Views Sdn Bhd（20212）
- 地契年期
- 我能核实的来源中未载明产业门户称永久地契；发展商自己的网站没有说。
官方图只有一张。那就给你看这个镇。
Tropicana 只发布了一张 Fraser Heights 的街景图和一张总体规划图，就这样。与其拿我无法确认出处的效果图来充版面，不如给你看地南 —— 柔佛的第二通道这一侧，也是这笔交易里你今天就能去看的那一部分。
以上没有一张是 Fraser Heights 的照片。它们拍的是这个项目所在的地南镇，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。
延伸主题
每一个都是我自己整理的专页，不是自动生成的标签存档。
为什么外国人的答案是「不可以」
非公民购买柔佛的有地产业，每单位至少要 RM2,000,000——是分层产业门槛的两倍——之上还需要州当局同意转让。依《国家土地法典》第 433B 与 433C 条，低于门槛的交易无效，一经定罪罚款不少于 RM100,000，买卖双方都罚。
Fraser Heights 第一期推介价由 RM730,000 起。要让一个单位达到 RM2,000,000，售价必须是推介价的约 2.7 倍。报导的第一期发展总值 RM1.676 亿、223 个单位，平均约每间 RM751,600——这跟公布的起价一致，也证实整个第一期都落在同一个价格带。
所以这个项目对非公民是不开放的，任何绕过门槛的安排都不值得冒那个险。有地产业的规矩、同意程序与罚则写在这里。
那这一页对你还有什么用
两件事。如果你持马来西亚护照或是永久居民，这是一个上市发展商推出的主流柔佛家庭产品，而且它的数字在马来西亚推介案里算是记录得相当完整的。如果你是外国买家，它是一个干净的实例，说明RM2,000,000 有地门槛在你开始挑之前，就已经把柔佛市场的绝大部分从你的名单上删掉了——能跨过门槛的房子，是完全另一个产品层级。
数字，以及每一个的来源
| 项目 | 数字 | 来源 |
|---|---|---|
| 总单位数 | 518 间排屋 | 财经媒体，2024 年 12 月 |
| 地块面积 | 36 英亩 | 财经媒体，2024 年 12 月 |
| 市镇面积 | 313 英亩 | 财经媒体与发展商 |
| 建筑面积 | 1,500 – 1,895 平方尺 | 财经媒体，2024 年 12 月 |
| 房 / 卫 | 4 / 3 | 财经媒体，2024 年 12 月 |
| 第一期单位数 | 223 | 财经媒体，2025 年 1 月 |
| 第一期地皮 | 18′ × 65′ | 财经媒体，2025 年 1 月 |
| 第一期起价 | RM730,000 | 财经媒体，2025 年 1 月 |
| 第一期发展总值 | RM1.676 亿 | 财经媒体，2025 年 1 月 |
| 广告销售准证 | 未公布 | — |
| 完工日期 | 未公布 | — |
以上数字为马来西亚财经媒体在软推介（2024 年 12 月）与正式推介（2025 年 1 月）时的报导。Tropicana 的市镇网站（2026 年 8 月 26 日读取）只有效果图、总平面图与市镇层级的描述，没有规格。这一页没有任何数字取自广告销售准证，因为准证没有公布。
在拿它跟别的项目比之前，先算这几笔
第一期地皮是 18′ × 65′，即 1,170 平方尺；建筑面积从 1,500 平方尺起。也就是说，房子的楼面比地还大——双层排屋本来就这样，但值得讲明，因为这两个数字经常被搞混。
以 RM730,000 计，入门单位约为每平方尺地价 RM624、每平方尺建筑面积 RM487。跟别的有地项目比时用地价那个数字，跟高楼比时用建筑面积那个——把两者混着用，是买家把自己说服进一个错误比较里最常见的方式。
还有一个：18 尺是偏窄的排屋门面。柔佛的标准是 20 尺，较新的项目常见 22 尺。两尺听起来不多，但它体现在车位宽度与整个屋前每一个房间上，而且转售时会再出现一次。
Fraser Heights 的房型
报导给出的是整期统一的标准配置——四房、三卫、全延伸厨房、双车位门廊——以及一个建筑面积区间，而不是有名称的户型。发展商没有公布平面图，所以下面这张卡片写配置，并说明缺什么。跟我说一声，我去向 Tropicana 索取户型图与现行期数的价目表。
双层排屋 — 建筑面积 1,500 至 1,895 平方尺
索取平面图建筑面积区间、房间数与地皮尺寸皆为财经媒体报导；平方米换算与地皮面积是我自行计算的。买卖合约上的单元面积才是有约束力的数字，不是推介报导里的一个区间。
Tropicana 公布的图片
2026 年 8 月 26 日取自发展商的市镇网站，存放在本站。这是街景的效果图，不是照片。
来源：Tropicana 自家的 Tropicana Uplands 网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。我也尝试下载同一网站上公布的 Fraser Heights 总平面图，该请求返回伺服器错误，所以本站只存了街景这一张。效果图中的装修与景观不具合约效力。
加拉巴沙威，柔佛的第二通道那一侧
Fraser Heights 位于加拉巴沙威，属新山西部走廊，在依斯干达大马划定的旗舰区 B 内。这是柔佛的第二通道那一侧，不是长堤那一侧——如果你买房的考量包含跨境通勤，这个区别比任何设施清单都重要。
发展商的说法建立在市镇而不是单一期数上：313 英亩、含住宅与商业成分、一座 19 英亩中央公园（内有七个休闲空间）、教育与休闲设施，以及连通五条主要大道。对家庭买家来说这个说法是成立的——一个自带配套的市镇，比较不依赖隔壁会盖出什么。
但在把这一点算进价格之前我会先查：这个市镇实际盖好了多少。313 英亩的总规划是一个十年级别的工程，而让宣传册成立的公园、学校与零售，可能还在好几期之后。请问清楚：哪些已完工、哪些在施工、哪些还只是图——而且要针对你那间房子面对的那一块地问。
市镇网站没有公布 Fraser Heights 这块地的街道地址或坐标，所以这一页没有地图，也没有车程表。
Fraser Heights 不是一个项目，是三张准证
Tropicana 没有公布这个项目的广告销售准证。国家房屋局公布了 —— 而且是三张。我是用「持牌公司名称」去查册，不是用行销名称；结果法定登记名称里直接写着 Fraser Heights。
| 期数编号 | 广告销售准证 | 准证有效期 | 单位数 | 建筑面积 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20212-2 | 20212-2/12-2026/1194(A)-(L) | 2024-12-30 至 2026-12-29 | 223 | 138–144 平方米（约 1,485–1,550 平方尺） | 4 / 3 | Lancar |
| 20212-3 | 20212-3/07-2027/0610(N)-(L) | 2025-07-25 至 2027-07-24 | 159 | 143–195 平方米（约 1,539–2,099 平方尺） | 4 / 3 | Lancar |
| 20212-4 | 20212-4/08-2027/0649(N)-(L) | 2025-08-08 至 2027-08-07 | 136 | 143–165 平方米（约 1,539–1,776 平方尺） | 4 / 3 | Lancar |
| 合计 | 518 | 登记名称：Fraser Heights (Taman Puncak Tropicana) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=20212-4
我凭什么敢说这就是同一个项目
我不会靠名字去猜。这里有四个互相独立的栏位同时吻合：
- 登记名称直接写了。政府纪录上原文就有「Fraser Heights」。
- 518 个单位。223 + 159 + 136 = 518，跟本页开头那个推介时公布的数字完全一样。
- 4 房 3 卫，三期全部一致 —— 正是这个项目的标准配置。
- 建筑面积 1,485 至 2,099 平方尺，把媒体报道的 1,500 至 1,895 平方尺整个包在里面。
任何一项单独成立都可能是巧合。四项同时成立不是。
这一页原本讲不出来的一件事：你买的是哪一期
你买的不是「Fraser Heights」，你买的是三期里的某一期，而三期不是同一样东西。20212-2 面积最小（138–144 平方米），数量最多（223 间）；20212-3 面积跨度最大，最高到 195 平方米；20212-4 是最小的一批，136 间。
所以下订之前该问的是这一句：「我这一间的 KPKT 项目编号是多少？」拿到编号，你自己三十秒内就查得到你那一期的单位数、面积区间与准证到期日。
而且其中一张快到期了。20212-2 的准证 2026 年 12 月 29 日届满。准证过期后，发展商不得再以该期广告或销售。如果那之后还有人向你推介这一期，先看到续期文件，再付任何钱。
一处矛盾，我不替你决定
查册把三期的县属都记为 Pontian（笨珍）。Tropicana 的行销一律讲 Gelang Patah（大笨珍以东的丹绒吉零／振林山一带），本站这一页从建立起也是归在振林山。
我把两边并列，不挑一个，因为我手上没有能一锤定音的文件，而且这个差别不是排版问题。县属决定了：哪一个土地局受理州政府同意申请、哪一个地方政府发门牌税单、你的地契档案放在哪一个办公室。如果你是需要申请州同意的外国买家，这一句值得书面问发展商的律师：地契登记在哪一个县？
「状态」那一栏是什么意思
三期全部记为 Lancar —— 进度正常。查册用的是一套固定词汇：Belum Mula（尚未动工）、Lancar（进度正常）、Lewat（迟延）、Sakit（问题项目）、Siap Dengan CCC / CFO（已完工）、Permit Telah Dibatalkan（准证已被撤销）。这三期没有任何一期带不利状态。这是对发展商有利的发现 —— 我照登，跟登不利的发现一样直接。
Tropicana Corp
Fraser Heights 由 Tropicana GP Views Sdn Bhd 开发；据报导，它是 Tropicana Corporation Berhad 的全资子公司，母公司在马来西亚交易所上市，代号 KL:TROP。
这个「上市」的身份，对买家的价值比表面上大。上市母公司要提交经审核财报、要公告重大事项——也就是说，你可以在下订之前读它的财务状况，也可以看出它在柔佛的经营是一时的还是持续的。对一个要盖好几年的市镇来说，这跟单一项目发展商是完全不同的风险层级。
一般性的提醒仍然成立，而且不是在批评：你买卖合约上的公司是 Tropicana GP Views Sdn Bhd，不是那家上市母公司，而母公司不自动为子公司的义务负责。请问清楚：你要买的那一期，发展商执照与广告销售准证握在哪一家公司手上。
Fraser Heights 由马来西亚财经媒体的推介报导归于 Tropicana GP Views Sdn Bhd。我不受雇于 Tropicana，本页也不是他们的官方资料。
常被问到的问题
外国人可以买 Fraser Heights 吗？
不可以。第一期由 RM730,000 起，而柔佛有地产业的非公民门槛是 RM2,000,000。按报导的发展总值推算，整个第一期都在同一个价格带，所以这不是「买大一点的单位就可能符合」的情况。
18 尺会不会太窄？
比柔佛 20 尺的常规窄，也明显比好几个较新项目的 22 尺窄。差别在你怎么用屋前那一块：两尺大约就是「两辆车能不能舒服地并排停」的差距。它也影响转售，因为买家比较排屋时，第一个比的就是门面宽度。
这个市镇盖好多少了？
我没有经过核实的答案，也不会去估一个。报导把 Tropicana Uplands 描述为 313 英亩、含住宅与商业成分与一座 19 英亩公园的市镇，并另外提到较早的商业与住宅期数达到全数认购。但「认购」不等于「完工」。请索取一份标了日期的分期计划。
为什么这一页的数字归给媒体而不是发展商？
因为它们就是从那里来的。Tropicana 的市镇网站有效果图、总平面图与市镇层级描述，没有公布这一期的单位数、面积或价格。推介报导有，而且是当时的、可归属的，所以我用了它，并逐行标明。
RM730,000 起，有地门槛却是 RM2,000,000。外国人有没有任何可行的版本？
没有。这个差距不是差一点——入门价大约只有柔佛有地门槛 RM2,000,000 的三分之一强，整期没有任何一户接近，而想靠加价补上，等于要把一间排屋的价钱翻近三倍。
马来西亚永久居民跟外国人在同一边。如果你以非公民身分想在柔佛买有地，该换的是价格级距完全不同的名单，而不是在这个项目上换一种谈法。
第一期开卖当天报导「认购六成」，这个数字能说明多少？
比看起来少。开卖当天的认购率是发展商或媒体的数字，算的是「订购」，不是已签的买卖合约；而订购最后转成合约的比例，事后没有人会公布。这是一个里面确实有真实数字、但你看不到的行销统计。
真正有意义的查核在查册：准证项下记录的已认证施工进度与已售单位数。请索取准证编号，自己去读那里的数字，而不是依赖一个开卖时报导一次、之后再没更新的比例。
36 英亩 518 户，第一期 223 户。买早期期数意味着什么？
意味着你会在工地里住一段时间。后面的期数在你四周动工，噪音、罗里与未铺好的路会持续好几年，不是几个月；而宣传图上的绿化，通常是最后才到。
另一边的理由是价格：早期期数通常比后期便宜，等整个市镇盖完，你的房子虽然是较旧的一批，但地段已经被验证过。请索取附有目标日期的分期计划，你才知道接下来会在你旁边盖什么、什么时候盖。
这里的双层排屋，持有成本有哪些？
每年的地税与门牌税，两样都由官方核定，不是谈出来的。有地地契的建筑物火险是你自己的责任。围篱保安市镇还有保安与公共区域费，而它不像分层管理费那样受同一套规范——请书面索取目前每月的实际金额。
再来是房子本体：屋顶、外墙、排水、车位棚。排屋背后没有储备金，所以从交楼那天起，这些是你的开销，不是管理层的。
上市发展商是不是比较安全？
是比较透明——这跟安全不是同一回事，但值得有。你可以读母公司的财报、看它的公告，判断柔佛这个计划有没有被持续推进。在合约上保护你的，仍然是发展商执照、广告销售准证，以及签字那家公司的买卖合约。
持马来西亚护照？这个值得看
如果你持大马护照或 PR，我把现行期数的价目表与地块图拿给你。如果你是非公民，我会一开始就告诉你这个买不了，然后给你看买得了的。
新项目买家无需支付中介佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年 · 新山与吉隆坡新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家与本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比一本宣传册更值钱。
发布 2026-08-26 · 单位数、面积、房间数、地皮尺寸、价格与发展总值，皆为马来西亚财经媒体在 Fraser Heights 软推介（2024 年 12 月）与正式推介（2025 年 1 月）时的报导，已标注为媒体来源，不是发展商的表述。Tropicana 自家市镇网站于 2026 年 8 月 26 日读取，仅有效果图、总平面图与市镇层级描述。广告销售准证编号、地契年期与完工日期均无法核实。本页为行销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
20212-2 · FRASER HEIGHTS (TAMAN PUNCAK TROPICANA)
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 138 – 144 m² | 223 | RM720,000.00 – RM1,000,000.00 | 58.34% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 20212-2。本站每周自动重读一次。
20212-3 · FRASER HEIGHTS (TAMAN PUNCAK TROPICANA)
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 143 – 147 m² | 45 | RM745,000.00 – RM932,000.00 | 27.00% |
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 158 – 165 m² | 89 | RM755,000.00 – RM959,000.00 | 24.05% |
| Rumah Teres 3 层 Lancar | 4 / 3 | 176 – 195 m² | 25 | RM790,000.00 – RM969,000.00 | 12.20% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 20212-3。本站每周自动重读一次。
20212-4 · FRASER HEIGHTS (TAMAN PUNCAK TROPICANA)
整体状态：Lewat — 进度落后
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 143 – 147 m² | 88 | RM745,000.00 – RM993,000.00 | 24.09% |
| Rumah Teres 2 层 Lewat | 4 / 3 | 158 – 165 m² | 48 | RM760,000.00 – RM959,000.00 | 10.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 20212-4。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。
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户型图是发展商的著作权。本站不会把别人的图搬过来、再让你以为那是官方版本。能做的是把你送到图纸本身那里去。
真正约束发展商的那一份，是附在你自己买卖合约上的平面图。任何网站上的图都只是参考版本 —— 签约前请核对合约附件。