Suria Hills @ 依斯干达公主城

为什么这是唯一一个值得问的有地项目

在我从同业网站找出、而本站没有的 41 个项目里，几乎每一个的价格都低于非公民必须跨过的门槛。有地那一组尤其明显：柔佛要求非公民每个有地单位至少 RM2,000,000，而 KSL 那几个有公布数字的有地项目，起价大约在 RM848,000。

Suria Hills 是例外。某中介网站给这个项目的报价是 RM2,600,000。那是中介的数字、不是发展商的，我不会把它变成一个判定——但它是整批里唯一一个高于门槛的有地数字，而且以依斯干达公主城 4,150 至 5,580 平方尺的永久地契土地来说，这个价位并非不合理。

跨过价格只是必要条件，不是充分条件

有地产业还有两道关，而买家常常太晚才发现。

州政府同意。非公民购买有地住宅，转让必须取得州当局同意。它是针对特定项目、特定地契去申请的，需要时间，而 SPA 会照它自己的时间表走。一开始就问清楚：这个项目先前的买家同意批了多久？万一被拒，你的订金怎么处理？

地段是不是土著保留。保留地段不论价格都不能转让给非土著买家。发展商在同一期里同时有保留与非保留地段是常态。请在选地块之前问哪些是开放的，不是选完之后。

有地产业的规矩、同意程序与限制类别写在这里。

Suria Hills 两款设计

发展商为两款设计各公布了地皮尺寸、房间与浴室数，以及一张效果图，但两款都没有价格、也都没有平面图。下面的图是发展商自己的房屋效果图，不是平面图。跟我说一声，我去索取平面图与价目表。真正重要的比较写在这一段最后：Avalon 的地比 Brixton 多 34%，而独立式洋房转售时，市场买的就是地。

Brixton — 地皮 50′ × 83′

地皮 4,150 平方尺 · 386 平方米 · 4 房 5 卫 · 女佣房 · 化妆间 · 价格未公布

🛏 4 房🛁 5 卫入门款

索取平面图

Avalon — 地皮 60′ × 93′

地皮 5,580 平方尺 · 518 平方米 · 5 房 6 卫 · 女佣房 · 化妆间 · 价格未公布

🛏 5 房🛁 6 卫最大

索取平面图

地皮尺寸、房间与浴室数以及效果图皆为发展商所有，来源 suriahills.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。面积与平方米换算是我自行计算的，而且是地皮面积，不是建筑面积——发展商没有公布建筑面积。价目表拿到之后，请用「每平方尺地价」去比，不要比房子的总价：如果两者差距小于 34%，那么大地块更划算。

发展商呈现的两款设计

2026 年 8 月 26 日取自 suriahills.com.my，存放在本站。这些是两款房型的效果图。

来源：发展商自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。我尝试从同一个网站下载几张更大的相册图片，那几个请求逾时失败，所以本站只存了这两张。其余可到发展商官网观看。

依斯干达公主城，以及关于那个奖

发展商把项目标示在依斯干达公主城。第三方挂牌给出的地址在 Taman Bukit Suria，并描述为 65 英亩永久地契土地、现阶段 61 个单位。那些数字来自产业门户、不是发展商，所以没有放进上面的表格——我提一下，只是让你看到时认得出来。

发展商表示 Suria Hills 获得 2024–2025 年国际产业大奖（马来西亚，Architecture Multiple Residence 组别）。那是发展商自己的说法，我没有独立核实。

这类奖项能说明什么、不能说明什么，值得讲清楚。它是一个需要报名参赛、主要依据提交的设计资料评审的比赛。它对建筑设计确实说明了一些事。但它完全没有说明施工品质、交楼准时与否、或发展商的完工纪录——而决定你能不能如期收楼的，正是这三件事。把它当成设计的加分项，不要当成尽职调查。

发展商没有在项目网站上公布坐标或地契编号，所以这一页没有地图，也没有车程表。

发展商什么都没公布，政府全部公布了 —— 包括一张已被撤销的准证

这条线以上，是发展商愿意公开的全部：两款别墅设计、两种地皮尺寸，没有价格、没有单位数、没有准证编号、没有完工日期。这条线以下，是同一个项目在房屋查册里的样子。对比本身就是重点。

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。县属登记为 Johor Bahru。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=20206-1 与 ?kodProjek=20206-2

本页其他内容都可以晚点看，这一段先看

20206-1 期 —— 114 间房子 —— 状态是「Permit Telah Dibatalkan」：那一期的广告与发展商执照已被撤销。这 114 间里，95 间停在 0.63%，另外 8 间根本还没动工。

我要把话讲准确，因为这件事很容易被读过头。

它不代表地没了，也不代表已经买了的人钱没了。执照被撤销的原因有好几种，包括发展商撤回该期、重组该期，或本来就没有要推进而没有续证。该期日后是可以用新编号重新申请准证的。

它真正代表的是：以目前的状态，那一期在法律上不可以对你广告、也不可以卖给你。如果有人带你看一间房子说是这个项目的，第一句该问的是：这一间属于哪一个项目编号 —— 20206-1 还是 20206-2？如果答案是 20206-1，或者没有人肯给你编号，请先拿到书面答复，再让任何一笔钱动。

两期根本不是同一笔交易

这一段宣传册不会讲，而它彻底改变风险：

20206-2 期已建 93%。61 间房子，结构几乎完成，准证有效到 2027 年 7 月，状态进度正常。你可以走过去看。

20206-1 期基本上还是一片空地。114 间房子分别停在 0.63%、0.00% 与 5.45%，而执照已被撤销。

同一个名字、同一家发展商、同一个大门。站在销售中心里，你分不出来。项目编号分得出来。

查册给了你发展商没给的东西

两期合计 175 个单位。发展商没有在任何地方公布过单位数。

核准价格区间从 RM2,180,000 到 RM4,828,000。发展商没有公布过价格。这组数字是发展商不得逾越的法定上限 —— 它不是开价，也不能拿来证明价值 —— 但它告诉你，你被邀请进来的是哪一个量级，也告诉你这里最便宜的一间核准价也在 RM210 万以上。

房型是 4 房 6 卫与 5 房 7 卫，登记面积 331 至 507 平方米（约 3,560 至 5,460 平方尺）。发展商公布了地皮尺寸，没有公布楼面面积。

要文件的时候，请用登记名称

查册从来没听过「Suria Hills」，持牌计划叫 Taman Bukit Suria。你拿「Suria Hills」去问发展商、土地局或地方政府，对方回你「查无此项目」是完全正确、而且完全帮不上忙的。请用：Taman Bukit Suria、RA Suria Sdn Bhd、项目编号 20206-1 或 20206-2。

外国人买家

这里每一个核准价格都远高于柔佛非公民的 RM100 万门槛，所以价格不是障碍，州政府同意才是。这些是有地房产，同意是逐宗交易批的，而在柔佛的有地产业上，这是整个购买流程里最慢、最难预测的一步。请直接问：20206-2 期已经卖出去的那些房子，州同意实际等了多久？那是真实、在地、近期的证据，而发展商手上就有。

我是怎么认定这一笔的

RA Suria Sdn Bhd 就印在本页上，而它在全国查册里只持有两个计划 —— 就是这两个。两个都登记在 Johor Bahru 县，两个都是独立式洋房，价格与面积区间也都落在这个项目的行销范围内。没有第二个候选。

常被问到的问题

外国人可以在这里买独立式洋房吗？

很有可能，而这在我最近陆续加进来的项目里相当少见。你需要同时满足：价格达到或超过 RM2,000,000、地段不是土著保留、以及州政府同意获批。发展商没有公布价格，所以先要价目表与准证编号。

4,150 平方尺的地，对独立式洋房来说算大吗？

它是货真价实的独立式地块，不是「披着洋房外皮的半独立式」，但以这个格式来说属于紧凑的一端。更有用的比较不是跟其他洋房比，而是拿同样的钱去买一间地更大的半独立式会得到什么。转售时，地皮面积与门面宽度比浴室数量重要得多。

州政府同意要多久？

各州不同，也取决于文件齐不齐，没有人能向你保证一个日期。你能做的是让 SPA 反映现实：请你的律师确认合约有没有处理「同意延误或被拒」的情形，不要靠一句「一向都会过」的口头保证。

发展商得了奖，是不是就买得安心？

那代表它的设计获得该比赛评审的肯定。你的钱安不安全，来自发展商执照、广告销售准证、持牌实体的完工纪录，以及你 SPA 的条款。这是四项各自独立的查核，而奖项不是其中任何一项。

Avalon 还是 Brixton，这两款怎么选？

它们是两栋不同的房子，不是同一款的两种装修。Avalon 的地块 60 尺 × 93 尺，五房六浴；Brixton 是 50 尺 × 83 尺，四房五浴。土地约 5,580 平方尺对 4,150 平方尺——多三分之一，而独立式洋房的价值，大部分就是土地。

先看地，再看格局，因为地块是你日后改不了的部分。请对照配置图问清楚：哪一款落在哪一块地，有没有角间或尾间——那些位置有溢价，而宣传册不会把它单独列出来。

这是这一组里唯一可能跨过 RM2,000,000 的有地项目，这句话该怎么理解？

意思是「有可能符合资格」，不是「已经证实」。依斯干达公主城、4,150 至 5,580 平方尺的双层独立式洋房，确实是有机会达到柔佛有地门槛 RM2,000,000 的产品类型——但发展商没有公布价格，所以什么都还没有确认。

把这当成「该去问」的理由，不是「可以假设」的理由。门槛按你买卖合约上的成交价逐户核对，所以同一个项目里，Brixton 与 Avalon 完全可能一个在线上、一个在线下。

买独立式洋房，付钱之前该查什么？

广告销售准证编号与有效期、持牌公司名称、地段号与 mukim、土地面积与地块尺寸、建筑面积，以及发展商愿意写下来的完工日期。

洋房还要多查一样：社区的限制性条款。围篱洋房社区通常会限制你能不能加建、改建或出租，而这些条件是跟着地契走的，不会因为发展商退场就失效。

除了房贷，独立式洋房的持有成本有哪些？

地税与门牌税，两样都是每年缴、由官方核定，而这个地块尺寸下，两样都不是小数目。建筑物火险是你自己的责任，不是管理机构的。再来是围篱社区的保安与公共区域费——它不像分层管理费那样受同一套规范。

然后是房子本身：屋顶、外墙、排水、园艺，有泳池的话还有泳池。洋房背后没有储备金，所以一份实际的年度维护预算，是购买决定的一部分，不是买完再说的事。

为什么这一页没有价格？

因为发展商没有在网站上公布。等它公布，或你把价目表发给我，我会把数字连同修改日期放上来。

继续之前，先看这几篇

• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照发展商自家项目网站 suriahills.com.my。该网站公布了户型、地皮尺寸、房间数与配备，未公布价格、建筑面积、单位数、广告销售准证编号与完工日期。标注为产业门户或中介资料的数字，按各该来源原样照录，未经核实。本页为行销资讯，不构成要约或合约。