The Bricks @ Seri Austin
Tiland 在六英亩地上的 70 间三层店屋办公室。宣传册里有一份完整的建筑规格表 —— 这在马来西亚不常见，而里头有两行，在你签任何东西之前值得停下来看。
- 外国人可否购买
- 可能可以 —— 但这是商业产业，门槛须另行确认本站其他页面核实的 RM100 万与 RM200 万，是住宅分层与有地的门槛。商业产业是另一套规定。
- 项目
- The Bricks @ Seri Austin三层店屋办公室 · Tiland (SA) Sdn Bhd
- 发展商实体
- Tiland (SA) Sdn Bhd (1524369-M)宣传册上「Development by」那一行写的。注意下文还有第二家公司。
- 地块面积
- 6.017 英亩发展商自己的数字
- 总单位
- 70Type A 52 间 + Type B 18 间 —— 我把发展商自己列的单位数相加
- 单位尺寸
- 24′ × 80′，两种户型相同每个地段 1,920 平方尺土地 —— 我的算术
- 建筑面积
- 5,760 平方尺起发展商的数字。这个数字是什么，见下文。
- 楼高
- 5.5 米发展商列为主要卖点之一
- 状态
- 开放登记发展商自己的用词；有公布工地进度影片
- 价格
- 发展商未公布某中介挂牌写 RM250 万至 RM350 万。那不是发展商的数字。
- 地契年期
- 发展商未公布某中介挂牌写永久地契。非发展商数字。
- 完工
- 发展商未公布某中介挂牌写 2027 年第一季。非发展商数字。
- 广告销售准证（APDL）
- 很可能根本没有网站与宣传册里没有，KPKT 查册里也没有——因为商业项目不受《房屋发展法令》发照。见发展商那一节。
我查了全国查册，这个项目不在里面 —— 而对商用店屋来说，这正是预期中的答案。
我在国家房屋局查册里搜过「The Bricks」、搜过 Tiland、也搜过这个花园区。The Bricks 查无此项目。对商业项目而言，这是正常的，不是警讯：《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》管的是住宅发展商，纯店屋项目本来就没有发展商执照可持，也没有广告销售准证可公布。
查册里有的，是这批店屋所在的那个住宅花园区。Taman Seri Austin 登记在 Dynasty View Sdn Bhd 名下，发展商代码 9565，共 23 期，每一期都记录为已完工，已取得 CCC 或 CFO。2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。
这为什么值得知道。它告诉你这批店屋周边的住宅区是已建成、已交楼的，而不是盖到一半 —— 这是店屋租赁需求能否成形最关键的一个变数。它同时也告诉你，花园区的住宅发展商与你这个单位的卖方是两家不同的公司：住宅是 Dynasty View，店屋宣传册上写的是 Tiland (SA) Sdn Bhd。前者累积的往绩，不会转移给后者。
所以尽职调查必须自己动手：拿到卖方的完整公司名与注册编号，去 SSM 查 —— 成立日期、实收资本、有没有按时呈报账目。买商业产品，你背后没有准证、没有法定合约附表、没有房屋仲裁庭、也没有法定迟交赔偿公式。这个查册不是加分题，是你唯一还剩下的尽职调查。
一个愿意公布建筑规格表的发展商
这一轮我新增的项目里，多数发展商只公布效果图，别的几乎什么都没有。Tiland 在可下载的宣传册里公布了完整的建筑规格表 —— 结构、墙体、屋顶、天花、门窗、饰面，以及每个户型、每个位置（端间／中间／转角）的灯位与电源插座数量。
这确实比多数发展商多。也正因如此，这一页可以做别的页面做不到的事：读那份规格表，告诉你该追问什么。
那份文件里有两行值得停下来，其中一行还不在规格表里，而在免责声明里。
发展商自己的文件里的三件事
1.「5,760 平方尺起」是三层加起来，不是一层的面积
两种户型都是 24′ × 80′，也就是 1,920 平方尺土地。宣传册标题写「From: 5,760 sqft」。
1,920 × 3 = 5,760。5,760 是三层加总的建筑面积，落在 1,920 平方尺的底面上。这是我的算术，而且完全对得上。
为什么重要：拿这里的「5,760 平方尺」去跟单层 5,760 平方尺的仓库或店面比，比的不是同一样东西。三层 ×1,920 跟一层 5,760，是完全不同的生意 —— 人手不同、要不要电梯或楼梯不同、楼上几层的租客池也完全不同。要「每一层各多少平方尺」，不要那个总数。
2. 规格表里有一行天花材料值得追问
在天花（Ceiling）那一栏，宣传册印的是：「Skim coat / Asbestos ceiling tiles」（批灰／石棉天花板）。
我不会替你解读这一行，因为我做不到。这可能是规格模板里沿用下来的旧用语 —— 这个词至今仍出现在马来西亚的建筑文件中，而实际供应的产品往往是不含石棉的纤维水泥板。也可能是别的。我能说的是：照字面印出来的那个词，指的是一种在建筑上受管制的材料，而这个问题的答案应该在你签约之前以书面取得，不是在销售艺廊里口头带过。
请以书面向发展商索取天花材料的产品名称与规格表。就一封电邮，回覆是一份文件。如果回覆让你安心，你什么也没损失；如果回覆含糊，你就知道了一件事。
3. 免责的公司，跟卖你房子的公司，不是同一家
宣传册上「Development by」写的是 Tiland (SA) Sdn Bhd (1524369-M)。
同一页的免责声明段落开头写的是：「we, Tiland Development Sdn Bhd and/or other related companies and parties shall not be held liable…」
这是两家不同的公司。这并不罕见，也不代表有任何不当——发展商集团惯常一个项目用一家公司。但它把本站每一页都在讲的一件事变得很具体：你能追索的对象，是在你买卖合约上签字的那一家，而它可能既不是招牌上的品牌，也不是免责声明里的那家。问清楚是哪一家签，然后去查它的注册资料与已提交的帐目。
两个公司名称，都照发展商自己宣传册上印的原样抄录。
两种户型，70 个单位
发展商有公布平面图 PDF 与总平面图。下面的单位组合出自宣传册。
Type A —— 52 间，24′ × 80′
要每一层的面积Type B —— 18 间，24′ × 80′
问 A 与 B 差在哪宣传册还按位置列出每个单位的电力配置 —— 端间、中间、转角各不同。转角的 Type B 有 27 个灯位，中间的 Type A 是 22 个。店屋的位置本来就会反映在价格上，而这份规格表让你在价目表出来之前就看得到差别。
那些图能说明什么，不能说明什么
Tiland 公布了效果图相册、宣传影片，以及标了时间的工地进度影片。这里一样都没有转载。
对商业产业来说，平常那句提醒要说得更重：效果图几乎无法说明一间店能不能做起来。决定这件事的是人流、店面宽度、停车、最后进驻隔壁的租客组合，以及周边腹地要多久才住满——这五样，效果图上一样都看不出来。反而是工地进度影片比较有用，因为它是唯一呈现「某个真实日期的真实状况」的东西。
Seri Austin，以及一个值得记下的名称差异
发展商把地点写成 Seri Austin，项目名称与全部自家资料都是这个写法；销售艺廊在新山 Taman Kebun Teh，Jalan Kebun Teh 81 号。
但至少有一份第三方描述把这个项目写在 Mount Austin（奥斯汀山）。Mount Austin 与 Seri Austin 是两个不同的市镇 —— 这跟本站 KSL Austin Legacy 那一页的情况一模一样：发展商只写「Austin」，两个中介网站各写一个。
这一页用发展商自己的写法。而以广告销售准证上的地址为准，那也正是你该跟对方要的东西。
发展商没有公布项目本身的街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图，也没有车程表。
有一件事值得你自己去做：平日午餐时段去走一趟门前那条路，星期六傍晚再走一趟。买店屋，花一小时看清楚到底是谁经过这个地点，比任何宣传册都值钱，而且这是买家不需要任何人同意就能自己完成的一项尽职调查。
店面办公楼没有房屋准证 —— 而这会拿掉住宅买家自动享有的几项保护
本站每一个住宅项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my（联邦房屋查册）的表：准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。
这一页没有。原因不是我没找到，而是它根本不存在 —— 而同一个事实，也拿掉了买住宅时「附送」的好几项保护。
为什么查册不涵盖这个项目
《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》适用的是「房屋住所」 —— 建来、或打算用来居住的建筑。本站在每一个住宅项目上所读的发展商执照、广告销售准证、认证进度申报与法定买卖合约，都来自这部法令。
三层店面办公楼不是「房屋住所」。法令不适用，所以没有执照可查、没有准证可核对，也没有向部门呈报的施工百分比。
我还是用 Tiland 去查了一次。查册里有一张由 Tiland Development Sdn Bhd 持有的执照，项目叫 Meadow Heights —— 那是跟 Tiland (SA) Sdn Bhd 不同的公司，也是不同的项目。我把它写出来，是因为搜「Tiland」的读者一定会撞到它；而因为公司名有一部分一样就把一笔纪录挂到这一页上，会是严重的错误。
缺了什么，讲白一点
没有法定迟交赔偿。住宅买家享有法律订明费率的赔偿，从法定合约上载明的日期起算。你只有合约里写的那些，没有更多。合约没写，你就得自己举证实际损失。
没有法定买卖合约。住宅买家签的是法规订明、不得对买家不利更改的格式。你的是卖方律师起草的商业文件 —— 每一条都可以谈，但也代表每一条都是他们在写。
没有「房屋发展帐户（HDA）」替你圈住那笔钱；也没有「按独立认证进度放款」 —— 除非你的合约自己写进去。
没有「购屋者索偿仲裁庭」。快、便宜、不必请律师 —— 但只受理房屋案件。店面办公楼的纠纷走一般法院。
没有免费的公开进度查询。商业单位没有人呈报。
那该改问什么
写明费率与起算日的迟交赔偿条款。请明确要求；如果没有，请问为什么。
付款阶段由「独立建筑师或工程师」认证，不是发展商自己认证。
订金要有第三方保管或银行保证。
把地契类别与核准用途要成书面确认 —— 特别是你打算做的那门生意准不准。店面办公楼常常透过管理规章限制餐饮、招牌与营业时间。
管理费是多少、由谁决定。在店屋办公楼里，这往往是融资之后最大的一笔持续开销，而且是由你与其他所有业主共用的管理机构决定的。
你周边的住宅分期在查册里 —— 而那就是你的客源
这才是有用的部分。店面办公楼的营业额，是从周围的家庭搬进来那一天开始的，不是从你的单位交楼那一天。
请到本站其他页面读这一带住宅项目的查册专节 —— 它们的核准单位数、认证施工百分比、核准价格带，以及有没有任何一期是「准证被撤销」、「迟延」或「濒危」。
那些数字比任何人流预估都更扎实，因为它们告诉你究竟会来多少人、大概什么时候来、以及他们买得起什么。而且它免费。
外国人买家
商业产业适用的规则跟住宅是两套。门槛、州政府同意与收购指南都不同；而且在好几种情况下，外国权益购买商业产业，会被要求以马来西亚注册公司持有，而不是个人持有。
请不要把本站其他页面的住宅门槛套过来。请就柔佛的商业产业与你打算用的持有架构，在承诺任何事情之前，向你自己的律师取得确定答案 —— 它同时影响你的税务处理与持有途径。
2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 查询联邦房屋查册。店面办公楼没有准证，因为该法令不适用于它们。以相近公司名找到一笔纪录，已否决。
Tiland Group，以及一个你用不上的仲裁庭
Tiland Group 自称柔佛的精品发展商，并列出两个奖项：2022 年 PropertyGuru 亚洲产业大奖总决赛「马来西亚最佳有地住宅建筑设计」，以及2025 年马来西亚站的「People’s Choice Award」。这些是发展商自己的说法，我没有独立核实。
这里的提醒跟 Suria Hills 那一页一样：这类奖项是需要报名参赛的比赛，主要依据提交的资料评审。它对设计说明了一些事。它完全没有说明施工品质、交楼准时与否、或完工纪录——而决定你能不能如期收楼的正是这三件。
Tiland 的 Meadow Heights @ Bandar Tiram 本站已经收录，所以这个集团对这些页面不陌生。
这是商业项目，而这改变的不只是贷款，是你出事时有什么救济管道。
购屋者仲裁庭的管辖权，依 1966 年房屋发展（管制与执照）法令第 16N(2) 条，限于「与持牌房屋发展商之间、因买卖合约产生」的索偿。商业建筑不在范围内。
讲白一点：住宅买家遇到缺陷或迟交，有一个便宜、快速的管道。买店屋办公室，一般来说没有。你的救济是民事诉讼，而它值不值钱，取决于签字的那家公司有没有资产。所以「是哪一家 Tiland 公司签字」这件事，重要得多 —— 请回头看上文宣传册上的那两个公司名。
同一条法令也解释了那个缺失的准证编号。2026 年 8 月 26 日我在国家房屋局的执照与准证查册里搜寻这个项目，查不到。这是结构性的，不是可疑的——发展商执照与广告准证都是同一部 1966 年法令的工具，而该法令管的是房屋住宿单位；一整排店屋办公室不是房屋住宿单位，所以没有执照可持有、也没有准证可公布。但跟着一起没有的东西是实实在在的：没有法定格式买卖合约、没有替你保管分期付款的房屋发展账户、没有持牌发展商要求、也没有仲裁庭。买商业产业，住宅那边由法律做的事，这里全部由合约来做 —— 所以请找你自己的律师读合约，不要用发展商指定的律师楼。
规格表底下还有一句标准声明：「All the above items are subject to variations, modifications and substitution as required by the Authorities or recommended by the Architect or Engineer.」（以上项目得依当局要求或建筑师／工程师建议变更、修改与替换。）这很正常，也很诚实。但它同时就是让这份宣传册规格「不具约束力」的那一句。真正有约束力的是附在你买卖合约后面的那份规格表；签约前把两份逐行对照，任何改动都问清楚。
这一个该问的问题
外国人可以买这里的店屋吗？
可能可以，但不能套用本站其他页面的数字。本站公布的柔佛 RM100 万与 RM200 万门槛，核实的对象是住宅分层与有地产业。商业产业适用另一套规定与州政府的另一套做法。
在你承诺任何事之前，先以书面确认柔佛对这种土地用途的商业门槛，同时确认地契的用途类别——因为决定适用哪一套规定的是地契上的类别，不是宣传册上的「shop」两个字。
5,760 平方尺是单位的大小吗？
那是三层加起来的总数。地段是 24′ × 80′，即 1,920 平方尺，1,920 × 3 = 5,760。请分别要每一层的面积。店屋的楼上几层租金只有地面层的一小部分，所以只给一个总数，会把回报率讲得比实际好看。
那个天花规格，我该不该担心？
我不会叫你担心，也不会叫你别担心。宣传册印的是「Skim coat / Asbestos ceiling tiles」，我照原样抄录。这个说法至今仍留在马来西亚的规格模板里，而实际供应的产品经常是不含石棉的板材。
正确的反应既不是惊慌也不是无视：以书面索取天花的产品名称与规格表。一封电邮、一份文件，这个问题不论答案是什么都能就此结清。
宣传册为什么写了两家不同的公司？
「Development by」写的是 Tiland (SA) Sdn Bhd (1524369-M)；免责声明写的是 Tiland Development Sdn Bhd。这类集团架构很常见。
不常见的是几乎没有买家去查这件事。在你买卖合约上签字的那一家，就是你的交易对手——缺陷、迟交，什么事都找它。请要那家公司的名称与注册编号，在付订金之前查一遍。
只有地面层收得到店面租金，回报该怎么算？
一层一层算，绝对不要合成一个数字。地面层有店面、有人流，是零售或餐饮租客真正在付钱买的部分。一楼与二楼多半只能租作办公、储物或需要走上去的服务业，租金通常只有地面层的一小部分，有时候地面层满租、楼上还空着。
所以用 5,760 平方尺乘一个平均租金算出来的回报，一定高估。请去问当地代理：今天在 Seri Austin，地面层、一楼、二楼实际每平方尺租多少，然后分成三行来算。
商业地契的持有成本，跟住宅差多少？
门牌税按商业税率计，高于住宅；水电走商业收费。若有公共区域，会有服务费，而商业产业的服务费并不像住宅管理费那样受同一套上限规范。
还有个人买家最常漏掉的一段：商业出租的租金收入税务处理不同，而且超过登记门槛还会涉及销售与服务税义务。请用净收益建模，不要用宣传上的毛回报——同时书面确认地契类别，因为决定这一切的是地契上的类别，不是宣传册上的「店屋」两个字。
Seri Austin 的租客，实际靠什么？
靠这排店屋周边的住宅腹地，而且要看已入住多少、不是规划多少。店屋的租金来自短车程内的家户，所以你的收入到位的时间表，跟那些房子被住满的时间表是同一条。
请问清楚：一到两公里内「已完工且已入住」的有多少，而不是「已批准」有多少。另外，请挑你预期招揽的行业真正重要的时段去走一趟——一个午餐时间加一个傍晚，比任何腹地地图都说明得多。
位置在整排里的哪一格，会不会比面积更重要？
通常是。这里每一间都是 24 尺 × 80 尺，面积不是差异所在，位置才是。角间与端间有侧面店面、招牌更好挂，往往还多一些停车位。面向后巷的中间间，即使楼板面积一样，也是另一种资产。
贷款也照同一套逻辑走：商业贷款通常成数低于住宅、年期更短，而银行为中间间估的价，不会等于角间。请针对「特定单位编号」去拿原则性批准，不要针对整个项目。
这一页为什么没有价格？
因为发展商没有公布。某中介挂牌写 RM250 万至 RM350 万、永久地契、2027 年第一季完工；那些是第三方数字，这一页照实标明，不会把它们提升到关键资料表里去。
买商业产业，价目表比平常更要紧，因为位置本身就会反映在价格上——发展商自己的规格表已经把端间、中间、转角分开列了。请要「按单位编号列」的价目表，不要一个区间。
我会先要的东西
每一层的面积、按单位编号列的价目表、天花材料的规格表。照这个顺序。第一样告诉你买的是什么，第二样告诉你位置值多少钱，第三样把一个不该悬着的问题结清。
然后是广告销售准证编号、地契用途类别，以及会签字的那家公司的名字。
跟我要价目表Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验
这一页上归属于发展商的每一项，都出自 tilandgroup.com 与发展商自己可下载的宣传册，读取日期 2026 年 8 月 26 日。第三方数字一律标明为第三方。看这些页面是怎么核实的。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
