Richmond JBCC @ 新山市中心

JBCC 指的就是市中心。那就是这里。

这个项目的发展商既没有公布价格，也没有公布准证，更没有我能确认出处的照片。这个名字在卖的其实是地段 —— 那就把地段给你看：新山市中心的地面视角，尽头就是长堤。

以上没有一张是 Richmond JBCC 的照片。它们拍的是新山市中心，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。这种酒店式产品，除了中午，也请在晚上十点去那条街走一趟 —— 两个时段读出来的东西不一样，而宣传册只写其中一个。

该查的是那个「保证回酬」

这个项目的中介资料宣传「32% 保证租金」与「最长 30 年租赁管理」，由知名酒店品牌营运。发展商自己的网站没有这些数字。我把它们照录出来，是因为你一定会被拿这些数字推销，不是因为我核实过。

要弄清楚三件事，顺序如下。

一、「32%」到底是什么意思？

在有人告诉你期间之前，它根本不是一个回报率。每年 32% 会是天方夜谭，我在马来西亚没见过兑现的。若干年累计 32%——比如每年 8% 共四年，或每年 4% 共八年——则是很普通的结构，只是写得比较抢眼。这两种读法，你实际拿到的钱可以差十倍以上。

请要求对方以表格形式给出：每月多少令吉、共几个月、从哪一个日期起算。如果对方只给百分比、不给期间，那你根本没有拿到一个数字。

二、是谁在承诺？写在哪一份文件里？

这一题决定了：万一没兑现，这个承诺值不值钱。保证回酬可以由发展商写进法定买卖合约（SPA），也可以由另一家管理公司以附属协议承诺。在宣传册上两者看起来一模一样。实际上完全不同。

所以该问的不是「回酬有没有保证」，而是：哪一家公司签字？那家公司有什么资产？承诺写在 SPA 里面还是外面？关于保证回酬的完整说明写在这里。

三、是住宅地契还是商业地契？

发展商网站上完全没有说明地契类别，而它决定了后面几乎每一件事：非公民适用哪一个最低价、仲裁庭能不能用、门牌税与水电按住宅还是商业费率、以及银行会给非居民多少贷款成数。

本站各处引用的柔佛 RM1,000,000 是住宅分层的数字。我不会把它套到一间酒店式套房上，然后告诉你「你符合资格」。请让律师书面确认地契类别，再去问适用哪一个门槛。

单位户型

Richmond JBCC 的发展商完全没有公布任何单位户型——没有户型代号、没有建筑面积、没有房间数、没有平面图。它的网站上有效果图、虚拟导览、工程进度页与一张留资表单。对一个正在积极销售的项目来说，这并不寻常；而在「酒店式套房」这种产品上，它比在别的产品上更要紧——因为你买的东西，是由管理合约定义的，跟房间本身一样重要。

读自发展商自家项目网站，2026 年 8 月 26 日。决定这笔交易的是三份文件，而其中没有一份是平面图：地契类别、租金保证以及签字的那家公司、买卖合约。先要这三样，再要户型图。

发展商公布的图片

2026 年 8 月 26 日取自 richmondjbcc.com，存放在本站。这些是酒店与其设施的效果图。

来源：发展商自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。值得留意这些图片拍的是什么：大堂、宴会厅、泳池、酒店客房。这些是酒店营运的画面，跟「酒店式套房」这个产品是一致的——同时也提醒你：你买的是一间由人管理的酒店客房，不是一间可以直接搬进去住的家。

陈旭年街、关卡与老城核心

发展商把项目定位在陈旭年文化街旁，属于新山比较老的商业核心，而不是较新的 JBCC 高楼群。对一个酒店式套房产品来说，这个定位是说得通的：文化街是游客真的会用脚走的那一块，而短租营运需要的正是可步行性。

但对买家来说，同一个位置会带出宣传册不会讲的问题：停车位（老城核心一向紧张）、这一带持续重建期间的噪音与出入，以及零售部分的客源——而客源在很大程度上取决于 RTS 到底有没有如期通车。

发展商没有在项目网站上公布街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图、没有车程表、也没有到关卡的距离数字。我不会把「靠近」翻译成几分钟。

查册里唯一的「Richmond」是雪兰莪的一个城镇 —— 而它不是这个项目

本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把过程摊开，也不要留一个沉默的空缺。

我搜了什么，又否决了什么

用项目名搜：「Richmond JBCC」与「JBCC」，全国范围。零结果。

单用「Richmond」这个字搜：查册跑出 Setia Eco Templer @ Richmond Gate —— 那是雪兰莪 Gombak 县的一个有地城镇，持牌公司 Setia Eco Templer Sdn Bhd，本站另有专页。

州属不同、发展商不同、产品完全不同。我把它否决了。如果你自己在这个查册里搜「Richmond」，跑出来的就是它 —— 现在你知道那是什么，就不会把它误认成这栋楼。

用持牌公司搜：办不到。本页没有印出公司名，而那正是本站解开大多数项目的那把钥匙 —— 先用公司名，再用坐标与单位数确认。没有它，我手上只有关键字搜寻，而那不够。

「查不到」代表什么、不代表什么

在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。这是本页最重要的一句话，而且它不是客套话。

本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何名字搜寻都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。

所以：这个项目可能还没发准证；也可能已经发证，只是公司与法定名称我连不起来。查册把 Papyrus 叫「Residensi Papirus Yakin」、把 South Hills 叫「Taman Puncak Selatan」。差一个词，一个项目就隐形了。

能补上这个缺口的那一句话

「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。

拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。

而这不是文书上的吹毛求疵。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以项目名与关键字、全国范围查询。找到一笔名称相近的纪录，理由如上，已否决。

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

常被问到的问题

外国人可以买吗？

有可能——这是我最近整理的这一批项目里，唯一一个答案不是立刻「不可以」的。但它取决于地契类别，而发展商没有公布。如果是住宅分层，柔佛非公民门槛是 RM1,000,000，而某中介的起价刚好高过一点、另一个则低于门槛。如果是商业地契，适用的是另一个最低价，请由律师确认，而不是由我。

32% 的保证回酬实际吗？

作为年化数字，不实际。作为若干年累计的数字，可能非常普通。这个数字本身什么也没告诉你——请索取以令吉计的给付表与以月计的期间。而且请记住：一个保证回酬的价值，等于签字那家公司的资产负债表。

是 Hyatt 保证租金吗？

「营运一家酒店」跟「保证你的租金收入」是两个不同的角色，而行销上经常把两者混在一起。楼上挂着知名品牌，跟入住率不如预期时谁付钱给你，是两回事。请要求看清楚是哪一个实体签租金保证，不要把营运方的品牌当成答案。

如果 RTS 延后通车呢？

官方目标是 2026 年 12 月 31 日。行销上从 RTS 人流推算出来的一切，都会跟着这个日期移动。如果你的购买决定依赖租金收入在某个时间点开始，请问清楚保证期是从交楼起算，还是从更后面的某个触发点起算——保证从交楼起算、而项目又延迟完工，是很糟的组合。

一个代理网站写「RM1,020,000 起」，另一个写「RM9xx,xxx 起」，为什么本页两个都不采用？

因为两个都不是发展商的数字。两个平台给两个不同的价钱，其中一个还写成约数，这不叫价格——而且这两个数字正好一个在 RM1,000,000 之上、一个在其下，错误的数字在这个位置上伤害最大。

请向发展商同时索取价目表与广告销售准证编号。准证上载有核准价格带，也就是说你可以拿销售人员报的价，去跟政府纪录核对，而不是跟另一个平台核对。

酒店式套房通常是商业地契，这会改变什么？

几乎每一样。门牌税与水电按商业费率计。外国人适用的是商业门槛，不是本站其他地方引用的 RM1,000,000 住宅分层门槛。贷款通常成数更低、年期更短。而为住宅买家写的《房屋发展法令》保障，可能完全不适用。

这些都不代表它不值得买。它代表的是：在你书面确认地契类别之前，任何拿它跟住宅服务式公寓做的比较都不成立。

管理协议里，我到底该读哪几段？

四段。期限与续约——营运方承诺做多久，期满后谁说了算。费用结构——在钱进到你口袋之前，营运方先抽走客房收入的多少。业主自用条款——你一年可以住自己的单位几晚，落在哪些季节。终止条款——营运方走人之后，你的收入会怎样。

请索取协议本身，不是简报上的摘要。如果签约之前不能给你读，那本身就回答了另一个更重要的问题。

如果单位交给营运方经营，我买的到底是什么？

是一门生意的一份收益，以地契的形式持有。你不挑租客、不定房价、不决定翻新周期，你的收入跟着酒店住房率走，不是跟着一份租约走。

还有一个常被忽略的转售后果：你的买家会继承同一份协议，所以这个单位值多少，取决于营运方的表现。酒店式套房不是你可以自己出租的服务式公寓，也不该按后者的逻辑定价。

为什么这一页没有价格？

因为发展商没有公布，而流通的两个中介数字彼此不一致。等 Richmond Asia 公布价目表，或你发一份给我，我会把数字连同日期放上来。

继续之前，先看这几篇

• 保证回酬、发展商查核与仲裁庭的界线
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 租金税、产业盈利税与脱手

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照发展商自家项目网站 richmondjbcc.com——该网站未公布单位面积、价格、广告销售准证编号、地契类别与完工日期。标注为中介资料的数字，按各该网站原样照录，未经我核实。本页为行销资讯，不构成要约或合约，页内任何内容均不构成法律或财务意见。