购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

工作准证（Employment Pass）持有人在马来西亚买房：规则、贷款与离境后怎么办

工作准证在马来西亚买房，法律看的是国籍，不是签证：你持 Employment Pass 在这里工作、报税、住了几年，在产业法上仍然是外国人，要过该州的最低购买价、依《国家土地法典》（NLC / Kanun Tanah Negara）第 433B 条取得州政府同意（State Consent），并在 2026 年按 8% 缴转让印花税。买房不需要 MM2H。这一篇讲的是外派人士真正会踩到的三件事：钱要准备多少、银行怎么看非公民借款人，以及准证到期或调回国后，房子和贷款会发生什么。数字截至 2026 年 9 月。

看国籍，不看签证州最低价 + 433B 同意住宅印花税 8%（2026）MM2H 不是买房条件准证到期不必卖房核实日期 2026-09-20

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本文属于外国人买房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 11 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

持工作准证（Employment Pass）在马来西亚买房，法律按国籍处理，不看签证：你属于非公民，须依《国家土地法典》第 433B 条取得州政府同意，售价要达到该州外国人最低价（柔佛分层 RM100 万、有地 RM200 万），并在 2026 年 1 月 1 日起按 8% 缴住宅转让印花税，柔佛另加售价 3% 或 RM30,000 的州批准附加费。买房不需要 MM2H。

关键数字一览

法律依据	国家土地法典 s.433B：非公民须先获州政府书面同意
身份判定	看国籍，不看准证；工作准证持有人不是 PR
住宅印花税	8% 固定（2026-01-01 起）；非住宅 4%
柔佛附加费	售价 3% 或 RM30,000，取较高者（2025-07-01 起）
州同意时间	一般 1–3 个月，逐笔交易申请
银行成数	无银行公布外派房贷；可引用区间 50%–70%
准证到期	没有强制出售的规定；雇主须在 30 天内办离境清关
税	所得税看 182 天；RPGT 看国籍：1–5 年 30%、第 6 年起 10%

30 秒重点

限制来自《国家土地法典》第 433B 条：非公民买地必须先取得州政府书面同意；条文讲的是国籍，跟你持哪一种准证无关。
工作准证持有人不是永久居民（PR），所以 2026 年 1 月 1 日起买住宅的转让书（MOT）印花税是 8% 固定税率，没有首购豁免。
柔佛的外国买家州批准附加费自 2025 年 7 月 1 日起是售价 3% 或 RM30,000，取较高者；州同意一般要 1–3 个月。
以 RM100 万的柔佛公寓、贷款七成为例，签约到过户要准备约 RM434,560 现金（含首期、8% 印花税与附加费）。
没有一家马来西亚银行公布「外派人士房贷」的成数或条件；可引用的只有 facts 层级的 50%–70% 区间（部分门户写 60%–80%），一切以银行的批准信为准。
准证到期或离开马来西亚，法律上没有任何条文要求你卖房，也找不到任何银行把「失去工作准证」写成违约事件；会变的是税务居民身份和公司要办的离境清关（Exit Clearance）。
两个测试不要搞混：所得税看 182 天居民测试，产业盈利税（RPGT）看国籍——非公民第 1–5 年 30%、第 6 年起 10%，永远到不了 0%。

工作准证可以在马来西亚买房吗？看国籍，不看签证

可以买，但你是以外国人的身份买。限制写在《国家土地法典》第 433B 条：非公民或外国公司要取得已批地（alienated land），必须事先以书面申请并获得州政府批准。马来西亚律师公会 2024 年第 444 号通告把「非公民」定义为「不是马来西亚公民的自然人」——就这一句，没有第二个条件。

《国家土地法典》、经济部的产业收购指南、各州的规定里，没有任何一条以移民身份（准证种类、居留年数、纳税记录）作为分野。持工作准证的外派人士，与任何一位非公民、非永久居民的外国买家，走完全相同的一套程序。

第 433B 条还规定了什么

非公民可以取得押记（charge）与留置权（lien），这一项不需要州政府批准。
非公民不可以在未获批准的情况下，在拍卖会上竞标农业、建筑或工业用途的产业。
非公民就已批地签发的授权书（Power of Attorney）无效——这一点很多外派人士不知道，以为可以签一份授权书叫朋友代办到底。

Louis 提醒：永久居民（PR）和工作准证要分开看。印花税方面，PR 按本地分级税率计，不适用非公民的 8%；但在最低价门槛与州政府同意这两关，PR 依然是非公民，照样要申请。工作准证持有人则两关都按外国人处理。完整流程见外国人在马来西亚买房流程。

州最低价门槛与州政府同意（State Consent / 433B）怎么过

土地权限在州政府，所以每个州自己定外国人的最低购买价。要先确认你看中的单位过得了门槛，再谈价钱。

部分州的外国人最低购买价（截至 2026 年 9 月；多数是州行政议会决定，不是宪报，因此各来源有出入）
州	分层 / 高楼	有地
柔佛（Johor）	RM1,000,000	RM2,000,000（指定区域）
吉隆坡 / 布城 / 纳闽	RM1,000,000	RM1,000,000
雪兰莪（Selangor）	RM2,000,000（一份门户来源按区分为 RM1,000,000–RM2,000,000）	同左
槟城岛（Penang Island）	RM1,000,000	有地门槛各来源不一（RM2,000,000 与 RM3,000,000 都有），请看州土地局的指南原文
马六甲（Melaka）	RM500,000	RM1,000,000
沙巴（Sabah）	RM600,000（律师公会通告记 RM1,000,000）	RM1,000,000
砂拉越（Sarawak）	约 RM500,000–600,000（按省份）	约 RM500,000–600,000

这张表要看清楚一件事：各来源真的不一致。律师公会 2024 年通告、州土地局的指南、产业门户三者对霹雳、沙巴、雪兰莪、槟城的数字都不完全相同，原因是不少门槛是州行政议会的决定而非宪报法令。以你申请当天土地局采用的数字为准，签约前让律师书面确认。

不论哪一州都不能买的四类

土著配额单位（Bumiputera lot）
马来保留地（Malay Reserve Land）
中低价屋（low & medium-cost）
低于该州门槛的产业

州政府同意：谁申请、多久、要付多少

签了买卖合约（SPA）之后，由买方自己的律师向州土地局 / 土地及矿务局（PTG）提交第 433B 条的同意申请。律师公会通告写明：每一位外国买家、在每一个州，都要自行申请并取得同意。
柔佛的处理时间，多份 2025–2026 年的业界与律师楼指南给的是 1 至 3 个月；同意是逐笔交易批的，不是一次取得、终身有效的身份。
柔佛批准后要缴州批准附加费：自 2025 年 7 月 1 日起为售价的 3% 或 RM30,000，取较高者（此前为 2% 或 RM20,000，2014 年起未调）。工业产业是 4%；售价低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000。
同意书下来之前，很多二手房合约的完成期（一般 3 个月加 1 个月延长）根本还没开始算——这一条要在签约前写清楚。

Louis 提醒：外派客户最常问「万一同意书批不下来呢？」答案在合约里，不在法律里。请律师把「取得州政府同意」写成先决条件，并写明不获批准时订金全额退还、完成期从同意书日期起算。柔佛的细节见外国人在柔佛买房，各州可买什么见外国人可以买什么房。

把「以为的成数」当成预算，代价是订金

外派买家最贵的一个错，是用假设的贷款成数下订。没有任何银行公布外派房贷条件，实务区间从 50% 到 70% 都有：同样 RM100 万的房子，批七成与批五成之间，首期相差 RM200,000。签了约凑不出钱，二手房完成期只有 3 个月加 1 个月延长，逾期一般按年息 8% 计利息，10% 订金也可能保不住。

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我可以免费按你的成交价算一份现金清单：首期、8% 印花税、州附加费、买卖与贷款律师费、贷款印花税，一页看完。

买房一定要 MM2H 吗？不需要

不需要。MM2H（Malaysia My Second Home）是长期居留签证计划，不是买房许可证。你持工作准证买房，走的是第 433B 条的同一条路：过州门槛、申请州同意、缴印花税。网上「外国人要先办 MM2H 才能买房」的说法是错的。

MM2H 真正能做的，是在某些州把入场门槛拉低。例如槟城州土地局 2024 年 8 月 1 日更新的外国人置产指南，就把 MM2H 参与者的分层产业门槛定在 RM500,000，而一般非公民是 RM1,000,000。代价是 MM2H 本身的存款、最低置产价与持有年限要求：白银、黄金、白金三级的产业 10 年内不得出售。

所以对一位还在受雇、准证有效的外派人士来说，为了买房去办 MM2H 通常不划算——除非你本来就打算长住、或你要买的州对 MM2H 有实质优惠。分级与条件见 MM2H 买房指南与 MM2H 专页。

工作准证在马来西亚买房要准备多少钱？RM100 万的完整算例

外派买家最容易低估的不是首期，是税。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民（不含马来西亚 PR）与外国公司买住宅产业的转让书（MOT / Form 14A，未出地契时为 Deed of Assignment）印花税是 8% 固定税率，按售价与市价孰高计算；这是 2025 年财政法令在《1949 年印花税法令》第一附表新增的 Item 32(ab)，2025 年 12 月 31 日宪报颁布。非住宅产业维持 4%。

首购印花税豁免（RM500,000 以下、豁免至 2027 年 12 月 31 日）限马来西亚公民，外派人士不适用。
贷款合约印花税 0.5%，外国人与本地人同一个税率，没有附加。
律师费按 2023 年律师报酬令（SRO 2023）：首 RM500,000 为 1.25%（最低 RM500），其后 RM700 万为 1%；专业费另加 8% 销售与服务税（SST），代垫费另计。

算例：柔佛 RM1,000,000 二手公寓，工作准证持有人，假设银行批七成贷款
项目	金额（RM）	说明
首期（30%）	300,000	成数以银行批准信为准
转让书印花税 8%	80,000	非公民住宅固定税率，2026-01-01 起
柔佛州批准附加费	30,000	售价 3% 或 RM30,000 取较高者
贷款印花税 0.5%	3,500	以 RM700,000 贷款计
买卖合约律师费 + 8% SST	12,150	SRO 2023 标准收费，未含代垫费
贷款文件律师费 + 8% SST	8,910	同上
合计现金	434,560	不含估价费、火险、杂费

同一间 RM100 万的房子，马来西亚公民的分级印花税是 RM24,000。你付 RM80,000，再加柔佛附加费 RM30,000——光这两项就多 RM86,000。如果银行只批五成，首期变 RM500,000，合计现金约 RM631,400。

Louis 提醒：8% 的生效时点有一个未解决的问题：律师楼一致认为看文件签立日（2026 年 1 月 1 日起签立的转让书），但我没有找到税局的实务通告确认过渡安排。如果你手上是 2025 年签的买卖合约、2026 年才过户，请律师先向税局确认。费用明细见印花税与律师费怎么算、外国人买房总成本与同意费，或用买房费用计算器。

银行会贷款给工作准证持有人吗？（只能讲原则，不能讲成数）

会。但这里我要先讲一句可能不讨喜的话：没有任何一家马来西亚银行公布过「外派人士房贷」的产品页——没有公开的成数、年限或资格条件。我这一次查了汇丰马来西亚、渣打马来西亚、大华银行马来西亚与联昌，都没有。所以任何人告诉你「外国人固定可以贷 X 成」，那是他的经验，不是公布的规则。

可以引用的区间：银行给外国人的贷款成数一般在 50%–70%，部分产业门户写 60%–80%。iProperty 2026 年 2 月的外国人买房指南只写「外国人面对较严格的贷款条件，银行可能给较低成数或要求更强的收入证明」。把它当区间，不要当规则。
国家银行（BNM）没有针对外国人的贷款成数上限。适用的是一般规则：第三间及以后的房贷最高 70%、公司买住宅 60%、最长年期 35 年（实务上到约 70 岁为止）、按净收入做偿债比率（DSR）评估。
在 BNM 的外汇政策（FEP）下，没有马来西亚永久居留权的工作准证持有人属于非居民（Non-Resident），无论你在这里住了多少年、报了多少税。

非居民身份不妨碍你贷款。BNM 的非居民借贷页面把「向居民（包括持牌岸内银行）借入任何金额，以融资或再融资马来西亚的实体经济活动」列为允许用途；银行与汇丰公布的 FEP 问答把住宅产业的购买与兴建当作落在这个范围内。要注意两点：非居民不可以向另一位非居民借马币；再融资的额度以原批准金额为限。

Louis 提醒：不要拿假设的成数去下订。先拿两三家银行的预评估，等批准信（Letter of Offer）白纸黑字写明成数、年期与利率再签买卖合约。文件清单见房贷文件清单，外国人贷款的实务见外国人马来西亚房贷。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

外国人可以买的柔佛房产门槛、可买的项目类型与整个流程。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山永久地契房产永久地契项目名单与差别在哪。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。

看全部项目

准证到期、被调回国，房子和贷款会怎样？

先讲结论：没有任何东西是自动发生的。《国家土地法典》、1959/63 年移民法令、州政府的规定里，都没有一条要求非公民在离开马来西亚或工作准证到期时卖掉产业。地契一旦在州同意下完成登记，就是你的地契。银行方面，我也没有在任何一份公布的产品披露单（PDS）里，找到把「失去工作准证」写成违约事件的条款。

真正会变的四件事

税务居民身份：年中离境很可能让你在该课税年变成非居民，租金收入就按 30% 固定税率算（见下一节）。
外汇政策身份不变：你本来就是非居民，所以卖房所得在缴税（RPGT 预扣与清税）后，仍可自由以外币汇出。
将来卖房：按非公民的 RPGT 税率，买方还会预扣售价的 7% 交税局。
移民手续现在有明文规定：自 2025 年 11 月 18 日起，雇主必须在 ESD Online 为准证到期而没有办理缩短或续期的 Employment Pass 与专业访问准证持有人提交离境清关（Exit Clearance），期限是准证到期后 30 天，另有 7 天处理 Pending Exit Declaration。没有办的话，受限的是公司的 ESD Online 账户。移民局的问答完全没有提到产业或资产。

所以实务上的选择只有两个：卖掉，或留着出租。留着出租的话，人在国外就是非居民房东，租金税率跳到 30% 固定，且不能享有个人税务减免。出租流程见出租房子的完整流程，非居民报税见非居民租金收入报税。

Louis 提醒：离境前把三件事办掉：水电与门牌税的账户与自动扣账改好、委任一个在本地收信与处理维修的人、把律师与税务代理的联络留给管理处。房子不会因为你走了出事，账单没人处理才会。

税：182 天居民测试、租金税与卖房的 RPGT

居民测试写在《1967 年所得税法令》第 7(1) 条，有四个

第 7(1)(a) 条——182 天：在该基准年内身在马来西亚合计 182 天或以上，即为税务居民。
第 7(1)(b) 条——连接期：不足 182 天，但该期间与紧接的前一年或后一年中一段 182 天以上的连续期间相连（容许法定的暂时离境）。
第 7(1)(c) 条——90 天加历史：该年在马 90 天或以上，且在紧接前 4 个课税年中有 3 年为居民或在马 90 天以上。
第 7(1)(d) 条——三加一：紧接前 3 年为居民，且下一年也是居民，即使该年几乎没有在马来西亚。

税局 2026 年 3 月 27 日发出的第 2/2026 号公共裁决（外籍人士在马来西亚受雇的税务处理）第 4.4 段写：一般而言，一个人在基准年内身在马来西亚少于 182 天即为非居民；第 4.5 段写：非居民不得申请任何个人税务减免，按每一令吉 30% 的固定税率课税。

租金收入

税务居民：累进税率 0–30%，最高一级 30% 适用于超过 RM200 万的应课税收入（2025 课税年起）。
非居民：净租金（毛租金减可扣除开销）按 30% 固定税率，没有个人减免。
可扣除的开销两者相同：门牌税、地税、贷款利息、火险、修理与维护、换租客的中介佣金。
不预扣：马来西亚的预扣税制度不涵盖不动产租金，租客不必代扣，业主自己申报缴纳。
非居民用 M 表格（Form M）申报，课税年后的 4 月 30 日截止，税局的电子报税宽限期近年落在 5 月中——以 MyTax 当年公布为准。

还有一项常被引用的优惠要讲清楚：月租 RM2,000 以下住宅租金 50% 免税，曾适用于 2018–2020 课税年并据报延长至 2025 课税年，但我在 2026 年的官方与专业来源中找不到延长到 2026 课税年的依据。请当它没有，有的话是意外之喜。

卖房：RPGT 看国籍，不看税务居民身份

非公民、非永久居民个人的 RPGT 税率（《1976 年产业盈利税法令》第五附表第 III 部，税局公布）
出售年份	税率
第 1–5 年	30%
第 6 年起	10%

买方须预扣售价的 7%（卖方为非公民、非 PR 时；一般情况是 3%），并在处置日起 60 天内汇给税局。
卖方 60 天内报 CKHT 1A，买方报 CKHT 2A；自 2025 年 1 月 1 日起只接受 MyTax 的 e-CKHT 电子报税，纸本不受理。
个人可享「RM10,000 或盈利 10%，取较高者」的豁免；但一生一次的自住屋豁免限公民与永久居民，外国业主无法选用。
换句话说，外国业主的 RPGT 永远到不了 0%；马来西亚公民第 6 年起是 0%，你是 10%。

Louis 提醒：不要把两个测试混在一起。所得税看 182 天，RPGT 看国籍。就算你连续十年都是马来西亚税务居民，卖房时仍按非公民税率课税、仍被预扣 7%。卖房流程见外国人卖房与 7% 预扣。

外派有期限：该买还是该租？

这是我最常被外派客户问、也最容易被中介含糊带过的一题。诚实的算法是这样：进场的税费一分都不会回来。RM100 万的柔佛公寓，8% 印花税 RM80,000、州附加费 RM30,000、贷款印花税 RM3,500、两份律师费连 SST 约 RM21,060，合计约 RM134,560，相当于售价的 13.5%。

出场也有成本：中介佣金上限是售价 3%（另加 SST），RPGT 第 1–5 年 30%、第 6 年起 10%。也就是说，房价要先涨过进场与出场成本，你才开始赚钱。这跟「租金比供期便宜还是贵」是两回事。

合约只有两三年、没打算续：多数情况下租比较合理。买进卖出的摩擦成本，很难在两三年的价格变动里赚回来。
打算长住、或愿意长期出租：买才有讨论空间——但请把持有期算到第 6 年之后（RPGT 降到 10%）再看回报。
不要用「租金回报率」说服自己：马来西亚没有官方住宅租金指数，国家产业资讯中心（NAPIC）只出商场与写字楼租金指数。目前可引用的是 GlobalPropertyGuide 2026 年第一季调查的毛租金回报：全马 5.27%、新山 5.31%、依斯干达公主城 5.78%、吉隆坡 4.86%，并注明净回报一般比毛回报低约 1.5–2 个百分点。要准，就去查你那一栋楼的实际在租挂牌。

Louis 提醒：我给外派客户的标准建议是：先租一年，住过再买。第一年你会知道通勤、学校、噪音、水压这些看房看不出来的事，也会知道公司会不会续约。买错区域的代价，比多租一年的租金大得多。租买比较见在马来西亚该租还是该买，回报算法见租金回报率怎么算。

延伸问题

工作准证持有人和马来西亚永久居民（PR）买房差在哪里？

差在印花税。PR 买住宅按本地分级税率（1%/2%/3%/4%）计，不适用非公民的 8% 固定税率；工作准证持有人要付 8%。但两者在最低价门槛与州政府同意这两关待遇相同——第 433B 条针对的是非公民，PR 仍是非公民，照样要过门槛、照样要申请同意。首购印花税豁免则两者都不适用，那一项限马来西亚公民。

外派人士买房，比马来西亚人多花多少钱？

以 RM100 万的住宅为例：转让印花税你付 8%（RM80,000），公民按分级税率是 RM24,000，差 RM56,000；柔佛的州批准附加费再加 RM30,000，公民不必付。两项合计多 RM86,000，还没算外国人贷款成数通常较低所需的额外首期，以及公民可用的首购豁免。完整算法见外国人买房总成本与同意费。

离开马来西亚后把房子出租，税怎么算？

人在国外多数情况会变成非税务居民，净租金（毛租金减门牌税、地税、贷款利息、火险、修理与中介佣金）按 30% 固定税率课税，且不能申请个人税务减免。租客不必代扣税，业主用 M 表格自行申报，课税年后 4 月 30 日截止。月租 RM2,000 以下 50% 免税一项，2026 课税年未见延长依据，不要预先算进去。详见非居民租金收入报税。

外派两三年，买了再卖划算吗？

先看摩擦成本。RM100 万的柔佛公寓，进场税费约 RM134,560（8% 印花税、州附加费、贷款印花税与两份律师费），约等于售价 13.5%，一分不回来；出场还有最高 3% 的中介佣金，以及 RPGT 第 1–5 年 30%、第 6 年起 10%。房价要涨过这两端才开始赚。合约只有两三年，多数情况租比较合理，见该租还是该买。

FAQ

常见问题

持工作准证（Employment Pass）可以在马来西亚买房吗？

可以，但按外国人处理。《国家土地法典》第 433B 条规定非公民取得土地须先获州政府书面同意，条文看的是国籍，不是签证种类。所以工作准证持有人要过该州的外国人最低购买价、由律师申请州同意，并在 2026 年按 8% 缴住宅转让印花税。土著配额单位、马来保留地、中低价屋和低于门槛的产业一律不能买。

买房一定要先办 MM2H 吗？

不需要。MM2H 是长期居留签证计划，不是买房许可证；持工作准证买房走的是第 433B 条的同一条路。MM2H 在某些州可以降低入场门槛（例如槟城州土地局 2024 年 8 月的指南把 MM2H 参与者的分层产业门槛定在 RM500,000，一般非公民是 RM1,000,000），但白银、黄金、白金三级的产业 10 年内不得出售。

外国人 2026 年买房印花税是多少？

住宅产业的转让书（MOT）是 8% 固定税率，按售价与市价孰高计算，适用于 2026 年 1 月 1 日起签立的文件；非住宅维持 4%。这是 2025 年财政法令在《1949 年印花税法令》新增的 Item 32(ab)。贷款合约另缴 0.5%。首购豁免（RM500,000 以下、至 2027 年 12 月 31 日）限马来西亚公民，工作准证持有人不适用。

工作准证到期或调回国，房子要卖掉吗？

不必。《国家土地法典》、移民法令与各州规定都没有要求非公民在离境或准证到期时出售产业，也找不到任何银行把失去工作准证写成违约事件。会变的是：税务居民身份可能转为非居民（租金按 30% 固定税率）、公司须在准证到期后 30 天内于 ESD Online 提交离境清关，以及将来卖房仍按非公民 RPGT 税率并被预扣 7%。

银行给外国人的房贷成数是多少？

没有公布的数字。马来西亚没有一家银行公布外派人士房贷的产品页，国家银行也没有针对外国人的成数上限。可引用的区间是银行一般给外国人 50%–70%，部分产业门户写 60%–80%；适用的硬规则是第三间及以后房贷最高 70%、最长年期 35 年、按净收入评估偿债比率。请以银行的批准信为准，不要用假设成数下订。

我一年住不满 182 天，租金收入要交多少税？

按非居民处理，净租金（毛租金减门牌税、地税、贷款利息、火险、修理与中介佣金等可扣除开销）课 30% 固定税率，且不能申请个人税务减免。租客不必代扣税，业主自己用 M 表格申报，课税年后的 4 月 30 日截止（电子报税宽限期以 MyTax 公布为准）。月租 RM2,000 以下 50% 免税一项，2026 课税年未见延长依据，不要预先算进去。