The Atas @ Taman Desa，吉隆坡 — 部门登记册在工程进度 33.27% 时把它标记为 Lewat（迟延），本页把两种读法都写出来

关于 The Atas，只有备案文件会告诉你的七件事

这七件事，开发商网站上没有，门户网站上也没有。每一件都出自两代备案广告、公开登记册、马交所公告或具名报纸。

四个备案户型

四个建筑面积、四组卧房与浴室数、四组单位编号 — 全部出自旧版备案广告，那是全世界唯一载有本项目面积表的文件。现行备案的整个可提取文字只有 1,358 个字符，里面完全没有面积表。备案面积表、The Edge 与两份 PropertyGuru 纪录在每一个面积上都一致，这在本系列里罕见，值得说一句。

户型 A / A1 — 1,156 平方英尺

3+1 卧房 · 3 浴室 · 1 个厨房水槽（Singki Dapur）· 备案单位编号 03A 与 05

1,156 平方英尺3+1 房3 卫图纸主题已由标题确立

备案为 A / A1，1,156 K.P.S — 备案直接以平方英尺记载，没有公布平方米换算，本页也不自行换算。这张图的主题是由标题确立的：开发商页面在图上方印着 TYPE A，而且链接了一个 360° 导览，其网址本身同时写明了项目名和户型。A / A1 是镜像户型的写法，不是两个户型。

索取 A 户型价格与图纸

户型 B / B1 — 1,156 平方英尺

3+1 卧房 · 3 浴室 · 1 个厨房水槽 · 备案单位编号 01 与 08

1,156 平方英尺3+1 房3 卫图纸主题为推断

备案为 B / B1，1,156 K.P.S，面积与 A 户型相同，但在楼层平面上是另一组单位编号。这张图要说清楚：它只是按位置判断为 B 户型。开发商页面上方确实印着 TYPE B，但B 户型是唯一没有 360° 导览链接的户型，所以不像 A、C、D 那样有第二个独立的主题佐证。等级定为推断，并如实标注，而不是悄悄升级。

索取 B 户型价格与图纸

户型 C / C1 — 1,321 平方英尺

4 卧房 · 3 浴室 · 1 个厨房水槽 · 备案单位编号 02 与 07

1,321 平方英尺4 房3 卫图纸主题已由标题确立

备案为 C / C1，1,321 K.P.S，四间卧房，备案的房数里没有工人房。主题由标题确立：印出的 TYPE C 标题，加上一个写明项目与户型的 360° 导览网址。登记册只在汇总层面佐证房数（bilik 3, 4、tandas 3, 4），面积栏写 luas: 0，也就是没有备案面积。

索取 C 户型价格与图纸

户型 D / D1 — 1,518 平方英尺

4+1 卧房 · 4 浴室 · 1 个厨房水槽 · 备案单位编号 03 与 06

1,518 平方英尺4+1 房4 卫图纸主题已由标题确立最大的备案户型

备案为 D / D1，1,518 K.P.S，是最大的备案户型。主题由印出的标题加 360° 导览网址确立。Maxim Global 董事经理丹斯里颜尚霖（Tan Sri Gan Seong Liam）向 The Edge 表示，「并不意外，自三月底预展以来，最大的户型获得的兴趣最多」。没有任何备案文件印出这个或任何其他户型的价格，这正是下面外国买家那一题无法从公开纪录回答的原因。

索取 D 户型价格与图纸

来源说明，直说。以上每一个面积、卧房数、浴室数和单位编号，都来自 files/19088/19088-3/ 路径上的旧版备案广告，并由 The Edge 与两份 PropertyGuru 纪录独立佐证。备案没有印逐户型价格 — 两代都只写一个三栋共用的区间 — 所以本页不出现任何逐户型数字。现行备案上有两个数字是陷阱，不是面积：12,700mm 与 14,100mm 出现时没有任何标签，它们是图纸上以毫米标注的尺寸线（12,700 毫米约 41.7 英尺）。没有任何来源说明 A/A1、B/B1、C/C1、D/D1 究竟是镜像配对还是实质不同的户型；备案只给每个字母配对一个面积，也没有区分两者的图纸。每层八个单位编号乘以 27 层约为 216，而备案是每栋 208 个，这与设施层和设备层占用楼板面积的情况一致 — 这是我们的算术，仅供合理性检查。

开发商图片，只标注到证据允许的程度

图片纪录里缺什么，本页写出来，不填补。开发商的主机上没有总平面图、没有位置图、也没有外立面图 — 只有四张户型图和那一张 3A 层设施图。任何可查来源上都没有施工进度照片，而这对一个登记册记载进度 33.27%、并被标记为迟延的项目来说是一个真实的缺口。本项目没有任何一张图片能达到本站最高的标注等级，因为开发商的主机没有可读取标题的内容管理接口：在那个主机上输错网址会返回网站自己的首页而不是错误，同一个规则也把内容接口吞掉了，所以无法为任何素材确定日期，也无法从来源确认主题。四张户型图的标注来自印出的标题，其中三张还有一个写明项目与户型的 360° 导览网址。本页没有替代任何图片，也没有任何一张图库照片。

位置，以及开发商公布的每一个距离

这点要给开发商记一分：theatas.com.my 在四张表里公布了 34 个带数字的距离。在这个系列里，「开发商完全不公布距离」已经是六次的诚实答案，所以这是其中披露最充分的之一。下面每一个数字都是开发商自己的，照原样转载。没有一个是我们的，没有估算，也没有添加任何地点。但另一面同样真实：这些地点里，没有一个有第三方公布过可以对照的距离，所以没有任何区间可以交叉核对 — 开发商那张表是本项目目前存在的唯一距离来源，而且没有任何人验证过它。

Residensi The Atas — 备案与登记的法定细项

这是本页最重要的一段。表里的每一项，要么印在房屋及地方政府部 HIMS 系统上的备案广告里，要么公布在部门公开的 TEDUH 登记册上。开发商自己的网站没有提供任何一项法定细项 — 没有执照号、没有许可证、没有建筑图编号、没有地权、没有单位数、没有层数、没有完工日期、没有土地面积、也没有价格。为了确认这一点，它的四个页面是分开读的。

于 2026 年 10 月 13 日读取：HIMS 上序号 19088 第 3 期的备案广告（旧版 files/19088/19088-3/ 路径与现行 P45 路径两者），以及 TEDUH 的 api/projek-swasta/19088-3。合约表格 Jadual H；原建筑期 36 Bulan；发展资料 Berfasa（分期）；开发商状态 Aktif；mempunyaiKesalahan: null；这家持牌公司名下 projek_sakit 为 0、projek_terbengkalai 为 0。

本页刊出法定 Harga Jualan Unit 区间与公开登记册的区间，因为两者都是买卖价格的备案与公开纪录，也就是合同价。这不是价格表，不是报价，也不是要约。 它们不是逐户价格，而任何页面都给不了你逐户价格：请在销售厅索取价格表与买卖合约，并就你那个具体单位取得书面数字。

登记册写 Lewat（迟延）。两种读法都在这里，读者自己衡量

在工程进度 33.27% 时，部门登记册在这个项目的总体状态栏里写着 Lewat。这是登记册自己的用词，它没有给出任何原因，本页也不替它编一个。有两件事方向相反，而两件都该写出来。对开发商有利的一边。主体建筑合约由 Binastra Builders Sdn Bhd 承接，合约额 RM283.33 百万，2024 年 9 月 17 日开工，工期 32 个月，因此承建商自己的工期结束点约在 2027 年 5 月 17 日 — 比原定的 2027 年 5 月 11 日法定交屋日期晚六天。也就是说，合约签下去的那一天，原定合约日期在算术上就已经达不到了，所以获批的这 16 个月延长，读起来远比「无故拖延」更像是重设基准。另外两点也要记上：现行备案小册印的是修订后的日期（2028 年 9 月），而不是把旧日期放着不动；而且 propertysifu 明确披露了算术，写成「36 个月 + 16 个月」— 这是唯一这么做的消费者来源。不利的一边。从 2024 年 9 月 17 日到 2026 年 10 月 13 日，是 32 个合约月里的约 24.9 个月，即工期已过约 78%，而工程进度是 33.27%。而且修订后的 2028 年 9 月 11 日，距离开工约 48 个月，对着的是一份 32 个月的合约 — 比承建商自己的工期结束点晚约 16 个月，而没有任何文件解释这个差额。两种读法都印出来，因为两种都是事实；本页不做任何预测。买家能做的事很具体：把交屋日期写进自己那个单位的第 H 表格合约、让对方解释违约金条款、并索取带日期的进度报告。

同一个期数的两代备案，以及它们不一致的七项

两个 HIMS 路径都仍然有效，而且是同一个期数的两代，不是两个期数。两者在七项上不一致：预计完工（2027 年 4 月 到 2028 年 9 月）；法定最低价（RM808,000 到 RM849,000，升 RM41,000）；法定最高价（RM1,101,000 到 RM1,157,000，升 RM56,000）；广告与销售许可证栏（一个横线 到 整栏被截掉）；Sekatan Kepentingan（没有 到 有）；Baki Unit（没有 到 249 个未售）；以及建筑图编号（文字层乱码 到可读的 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 3207(23)）。下面的问答区里有一张完整的七项对照表。而来源的事实需要直说，因为它和直觉相反：那份已被取代的旧版备案才是内容更丰富的文件。它是全世界唯一载有地号、街道地址、面积表、装修清单和设施图例的来源。现行 P45 备案的整个可提取文字层只有 1,358 个字符。所以本页凡是给出面积、地号或设施的地方，引的都是一份已被取代的广告，而且每次都会说明。旧版备案上有一个栏位，本页只写出它存在，绝不写出它的数值。那份备案载有一个 Diskaun Bumiputera（土著折让） 栏位；依本代理的合规指示，本页记录该栏位存在，而其数值不予刊登。请看下面的「本页不刊登什么，以及为什么」— 那一段明确指出本段就是提到该名词的唯一一处。

登记册的价格区间是拼接的 — 而它第三行还多出一个来源不明的第四个数字

精确到仙：现行备案广告写的是三栋共用的 RM849,000.00 – RM1,157,000.00。旧版写的是 RM808,000.00 – RM1,101,000.00。公开登记册三行当中，两行写 RM808,000.00 – RM1,157,000.00，第三行写 RM818,000.00 – RM1,157,000.00。也就是说，登记册的区间把旧版的最低价和现行版的最高价配在一起，这个组合对不上任何一份备案广告 — 而第三行的 RM818,000 两代都对不上。这在商业上是有后果的：门户网站抓取登记册，所以目前在市面上流通的 RM808,000 是一个已被取代的备案下限，比开发商实际备案的数字低 RM41,000。本页把现行备案区间当作那个备案区间刊出，同时把登记册的区间作为公开纪录照原样列出，点出拼接，并指出那个孤立数字 — 但不去裁定它。这不是价格表，不是报价，也不是要约。

执照与许可证：是向前续期，不是失效 — 以及同一个项目上又多出两种占位写法

两份备案小册印的开发商执照都是 19088/12-2025/0149(A)，已于 2025 年 12 月 29 日到期。单看这一点像是失效。它不是，而本页明确写出来，因为这里很容易写错。登记册显示执照向前续期为 19088/12-2030/0655(R)，自 2025 年 12 月 30 日起，也就是旧执照结束的第二天，有效至 2030 年 12 月 29 日。在写下「失效」之前，一定要先查登记册。广告与销售许可证是有效的：19088-3/04-2027/0356(A)-(S)，2024 年 4 月 30 日至 2027 年 4 月 29 日，标记 Aktif，截至 2026 年 10 月 13 日还剩约 198 天。另有一个日期完全相同的 (N) 孪生纪录，标记 Tidak Aktif；本页刊出的是登记册的 (A) 那一行。这个期数的许可证历史只有那两行 — 没有更早的许可证、没有无证空档、没有续期纪录 — 而许可证是在开盘前 19 天签发的。对买家最尖锐的一点：许可证在 2027 年 4 月 29 日到期，比 2028 年 9 月 11 日那个具约束力的交屋日期早约 16 个月。有效的执照不等于有效的许可证，而许可证也不等于完工保证。会不会续期，没有人公布。而许可证这一栏本身，在同一个项目上就产生了两种新的占位写法：旧版是一个横线，现行版是整栏被截掉。两份备案小册都没有印出号码。失效与否之所以还能判断，只是因为登记册印了它 — 另外请注意，propertysifu 同时印出执照号与许可证号，却没有标明各自的有效期，而这正是执照日期被误当成许可证日期的典型途径。

执照 19088 的交付纪录 — 三个期数全部走一遍，而它是双向的

没有任何消费者来源公布过这些。这张执照名下三个注册期数都在 Taman Desa，持牌公司相同，下面的问答区里有完整表格。用白话说：这家持牌公司在这个社区交付了两栋楼，而且两栋都已经拿到竣工证明 — 19088-1 The Address，376 个单位，证明日期 2022 年 8 月 30 日；19088-2 Residensi The Address II，202 个单位，证明日期 2023 年 3 月 7 日。但两栋也都拿了 29 个月的延长，并且几乎用尽，各自比当初第一批买家合约所指向的日期晚了约 22 个半月完工，同时比修订后的日期早约六个半月落地。而两笔纪录都完全没有交屋日期（两者 vp: "-"），所以钥匙实际上什么时候交出去，公开纪录上查不到。对一份好坏混合的纪录，公平的读法也包括这一点：The Atas 拿的延长比两个姐妹期数都短 — 16 个月，不是 29 个月。另有两个备案细节记录在此：两个姐妹期数在 2017 至 2022 年间走的都是 (P) 尾缀的 12 个月许可证，没有 -(L) 或 -(S) 尾段；而 19088-2 在 2021 年 12 月两张许可证之间有一个 15 天的无证空档 — 幅度很小，而且是在姐妹期数上，不在 The Atas 上，The Atas 自己的许可证历史没有空档。两个姐妹期数的许可证现已到期，对已竣工的楼来说不值得一提。

地权限制，以及它对每一位业主的成本 — 不只是外国人

现行备案广告载有 Sekatan Kepentingan，备案原文为：「Tanah ini tidak boleh dipindah milik, disewakan, digadai atau ditanggung … tanpa kebenaran Jawatankuasa Eksekutif Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur」 — 未经吉隆坡联邦直辖区土地执行委员会同意，这块地不得转让、出租、抵押或设定负担。旧版备案没有这一项。这是加在土地本身上的同意要求，所以它咬住每一次处分：每一次转售、每一次出租、每一次抵押，也就是每一次再融资，对每一位业主都一样，不分外国人或本地人。它同时也是马来西亚备案文件里最强的单一外国买家信号。在下订之前，请书面索取同意程序、预计所需时间，以及费用由谁承担。

这个项目没有任何反向、可负担或管制价格配额 — 直说

这个序号下没有 -RMM、-AH、-NPT 或 -OMU 的尾缀配对，所以反向配额与可负担配额那个陷阱在这里根本不适用。备案的户型代号只有 A/A1、B/B1、C/C1、D/D1，没有其他；备案面积从 1,156 到 1,518 平方英尺，远高于任何 Rumah Mampu Milik 或 RUMAWIP 的范围；登记册也没有记录任何管制价格成分、任何配额行或任何州政府同意的价格上限。登记册三行的类型完全相同，下限只差 RM10,000。所以目前在市面上流通的 RM808,000，是一个已被取代的备案下限，不是一个可负担价格带。为了对照也为了诚实：同一个集团 2021 年在 Taman Setapak 买地，明确是为了 604 个 Rumah Mampu Milik 单位 — 那是另一块地、另一家公司，与这个项目毫无关系。

密度：按唯一有人公布的英亩数，每英亩 173.3 个单位 — 以及被拒用的分母

624 个单位除以 3.6 英亩，等于每英亩 173.3 个单位。这是我们在媒体英亩数上做的算术，本页凡提到它的地方都这样标注。英亩数来自 The Edge Malaysia（2024 年 5 月，「Jalan Taman Bukit Desa 沿线一块 3.6 英亩的租赁地」），并由 PropertyGuru 佐证 — 两个独立出版方；而且这个数字是连着街道名一起出现的，正是旧版备案为 Lot 58461 印出的那条街。正因为街道能对上，这个数字才可用。完全没有备案的分母。两代备案都没有印 Keluasan Tanah，登记册写 keluasan: "0 mps"，三行的 luas 都是 0。这一点在这里查过了，它确实是「未备案」的值，不是以平方米表示的建筑面积 — 这与本系列里另外四个项目不同，那四个这一栏实际上装的是一个面积。三条佐证路径里有两条跑不了。找不到这块地的任何土地交易纪录（查到的三笔 Maxim Global 买地公告都是别的地块），也没有任何人公布建筑总楼面面积或容积率，所以没有独立核对的办法。承建商的工程范围 — 三栋各 208 个单位、四层裙楼、五层地下停车 — 在性质上与一块小而深、很紧的地块相符，而不是一块大地 — 这是合理性检查，不是测量。有七个候选分母被拒用，其中一个真的危险：Aetas Taman Desa 的 3.9 英亩 — 那是另一家开发商为另一个项目买的地，与这个数字只差 0.3 英亩，所以一旦混用根本看不出来。其余六个：Aetas Seputeh 的 1.57 英亩；登记册的 0 mps；备案图纸上 12,700mm 与 14,100mm 两条毫米尺寸线；整个「Taman Desa」社区；Builtamont Development 另一个 1,236 个单位的 Taman Desa 地块；以及 Maxim Global 在 Mukim Damansara 的 5.8 英亩和在 Taman Setapak 的 9,775 平方米。对开发商自己那句「低密度」的后果是：按唯一有来源的英亩数，它站不住，而 PropertyGuru 还用更糟的说法重复了一遍 — 「低密度，只有 624 个单位」— 那是把数量当成密度在讲。这句话诚实的版本不需要任何算术：624 个单位全部在 1,156 平方英尺以上，至少三房三卫。大户型，不是低密度。

开发总值：算术对得上，这本身也是一个发现

公布的开发总值是 RM580 百万，由两个独立出版方刊载（The Star，2024 年 5 月 12 日；以及 The Edge）。对着备案数字算：624 × RM849,000 = RM529,776,000，624 × RM1,157,000 = RM721,968,000；按旧版算，624 × RM808,000 = RM504,192,000，624 × RM1,101,000 = RM687,024,000。RM580 百万在两代备案的最低价总和与最高价总和之间都落得干干净净，所以它里面没有任何「用了旧版数字」的信号。这四个总和都是我们在备案数字上做的算术。本系列见过太多对不上的开发总值，所以对得上的那一个值得说一句。

去化：两个都来自政府、相隔 15 个月的数字，以及一个没有兑现的公开预测

现行备案广告把 Baki Unit（剩余单位）记为 249 个未售（A 座 103、B 座 89、C 座 57），该备案日期约为 2025 年 5 月 27 日。那等于 624 个中售出 375 个，约 60.1%。propertysifu 引述 KPKT 备案，截至 2026 年 8 月 28 日，624 个中售出 522 个，即 102 个未售，约 83.7%。两个都源自政府，相差 147 个单位 — 但它们也相隔 15 个月，所以两者并不必然互相矛盾。本页把两个都连同日期和来源印出，不对哪一个更接近现状下任何结论。两个都不是今天的存量。而开发商自己的公开预测没有兑现。副董事经理 Jayden Gan Kuok Chyuan 在 2024 年 5 月 12 日向 The Star 表示，他预期「在今年年底之前完全售完」— 指 2024 年。大约一年后，开发商自己的备案广告记录仍有 249 个单位未售。本页引述并标明来源，印出备案数字，结论由读者自己下。

绿色认证与奖项：都没有 — 以及那个绝不能挪过来的诱饵

本项目在 GreenRE 没有任何认证纪录。四个等级的表格都读过了。白金级名录以 95 行干净收尾，最后一行完整 — 这是一个真正干净的否定结果，也是本系列第十一次一致的白金级读数。金级（130 行）、银级（141 行）与铜级（约 332 行）都被截断，所以对这三级，诚实的说法是在可读取的部分里没有纪录。铜级的认证条目清单也读到了深处，覆盖了2024 年 4 月 4 日至 2025 年 12 月 9 日之间的 266 条 — 这个时间窗覆盖了本项目的许可证签发日与开盘，而没有任何匹配，这让这个否定结果比单看被截断的表格强得多。有一个限制要诚实说明：银级的认证条目清单只覆盖 2014 年 10 月 10 日至 2025 年 7 月 1 日，因此连它自己表格里 2026 年 2 月 16 日那一行都漏掉了，所以那份清单本身也只是部分可见。GBI 的目录在本批作业中一直无法访问，属于未查核，而不是否定。开发商在任何平台上都没有宣称任何绿色成绩。官网上唯一和环境有关的项目是一个电动车充电位和一个宠物友善角。The Edge 记录了副董事经理谈到「项目的可持续性特点」，但没有点出任何方案、任何评级、任何认证；那既不是认证，也不是在申请认证。这次研究里最有诱惑力的那个诱饵绝不能挪到这一页上，所以把它的名字写出来。GreenRE 银级名录里确实有一条 THE ADDRESS JOHOR BAHRU – RESIDENSI MAXIM PELANGI，开发商 Maxim Pelangi Sdn Bhd，临时认证，工具 RES v3.3，日期 2026 年 2 月 16 日。同一个集团，而且和这张执照两个已完工姐妹期数同名「The Address」— 但持牌公司不同，州属也不同。说「Maxim 的 The Address 拿到 GreenRE 银级」，在新山是真的，对 Taman Desa 的每一户则是假的。另外被拒用的，每一条的持牌公司都不同：Menara Desa（非住宅工具）、Desa Cemerlang Industrial Park 第 3、4 地块（工业工具，而且这家持牌公司名字里就带「Platinum」— 那不是评级）、Residensi Desa Timur、Aetas Seputeh、Aetas Damansara 与 AVÉA。而任何奖项都没有查到 — Residensi The Atas、The Address、The Address II、Kaisar Maxim Sdn. Bhd. 与 Maxim Global Berhad 都没有；针对房地产、设计、开发商和 CIDB QLASSIC 的搜索，结果只有二手房源。一个完成约三分之一的项目唯一可能合理持有的成绩，是 QLASSIC 的施工品质评分 — 那是施工品质评估，不是设计或可持续性奖项 — 而本项目与两个姐妹期数都查不到 QLASSIC 成绩。集团自己的网站对自动读取是关闭的（两种网址形式都是），所以如果它有奖项页面，这里也读不到。

姐妹工地上一则有纪录的事件 — 标明来源地报道，不做定性

买家搜索这家开发商的名字一定会看到这则报道，所以这一页把它写出来，比省略它更有用。says.com，2020 年 2 月 14 日报道，Taman Desa 的公寓项目 「The Address」当天下午有部分倒塌，最初是由 EdgeProp Malaysia 的脸书帖文在下午 4 时 44 分曝光的。该报道把开发商称为 「pemaju Maxim Holdings Sdn Bhd」，没有点出任何承建商，没有报告任何伤亡，并记录居民自 2017 年起一直反对该项目，并曾在当时正在进行的司法复核中要求延缓其批准。截至当天下午 6 时 30 分，开发商尚未发表声明。它究竟是什么，要说准确：它涉及的是 The Address，注册编号 19088-1 与 19088-2 — 一个不同的注册项目，其许可证比这一个早七年。The Atas 自己的建筑图是 2023 年批准的，许可证是 2024 年 4 月 30 日签发的。这里记录它，是因为持牌公司相同、社区相同，也因为它落在两个姐妹期数 29 个月延长的时间窗里。本页不作任何因果主张，不对本项目作任何推论，也不暗示任何不当行为。与它并列的事实是：登记册记录 mempunyaiKesalahan: null — 没有违规标记 — 以及这家持牌公司名下 projek_sakit 为 0、projek_terbengkalai 为 0。没有查到任何后续报道、任何裁决，也没有查到那次司法复核的结果。

The Atas 不是 Aetas，也不是 The Address — 六个开发项目、四个开发商集团、一个社区

Atas 在马来语里是「高档、上面」的意思。Aetas 是 Avaland 的产品系列。只差一个字母，在同一个社区，公司毫无关系 — 而且这个混淆在市场上是真实存在的，所以本页正面处理它，而不是假装不存在。The Atas 是 Residensi The Atas，KPKT 19088-3，持牌公司 Kaisar Maxim Sdn. Bhd.（978433-P），租赁地权 99 年至 2123 年 3 月 30 日，624 个单位，3.6 英亩，开发总值 RM580 百万。Aetas Taman Desa 是 MCT Bhd（现为 Avaland Berhad）的另一个开发项目：三块地共 3.9 英亩，永久地权，以 RM64.6 百万购入，236 个单位，开发总值约 RM500 百万（StarProperty，2023 年 3 月 2 日），而且查不到任何 KPKT 注册。永久地权不可能与 99 年租约是同一张地契 — 单这一点就足以分辨，而单位数、开发商集团、地块结构和开发总值也都指向同一个结论。Aetas Seputeh 是第三个、另外一个项目：1.57 英亩，2023 年 2 月 23 日以 RM58 百万从 HPC Development Sdn Bhd 买入，126 个精品公寓单位；本站另有它自己的页面。GreenRE 也证实 Aetas 每个项目用的是不同的公司。另外也要分开的是：The Address 与 Residensi The Address II，那是同一张执照上两个已完工的期数；同一个社区里的 M Aspira，那是 Mah Sing 的项目；以及 Builtamont Development Sdn Bhd 另一个 1,236 个单位的 Taman Desa 项目 — 它只是共用同一家承建商。

本页不刊登什么，以及为什么

本代理有一条绝对的合规指示，本页逐字执行。本页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销与任何佣金信息 — 不论来自哪一个来源、不论其出处为何。由此产生三项后果，而这一段会把这条规则在本页咬到的每一个位置都点明。第一。旧版备案广告载有一个 土著折让栏位。上面那一段标题为「同一个期数的两代备案，以及它们不一致的七项」的小节，写出了该栏位存在，并且没有印出它的数值 — 那一段就是这个名词在本页刻意出现的第二次。它不出现在其他任何地方，它的任何数值也不出现在任何地方。第二。有两个独立出版方刊载了一个「RM___ 起」的数字，低于现行备案法定下限 RM849,000 — 其中一个大约比下限低 RM100,000，而且对不上任何一个政府来源。两个数字都不予刊登。本页只记录这个不一致存在，以及它横跨两个独立出版方 — 这是把同集团刊物合并计算之后的数目。其中一个出版方在正文里转载的是登记册自己的 RM808,000 下限，那是一个被正确转载的政府数字，上面已经如实说明。第三，而这一项对开发商有利。theatas.com.my 完全不公布价格 — 没有「RM___ 起」、没有每平方英尺价、没有价格表，也没有带着过时区间的法定面板。它的首页、户型图区段、免责声明页与个人资料保护页都是分开读的，没有一页载有价格数字。在一个系列里，开发商自家面板曾不止一次出现过时或低于备案下限的数字 — 一个不放价格的开发商页面，是干净的结果，本页点名给它记这一分。本页会刊登什么，以及依据：依法备案的广告细项里的法定 Harga Jualan Unit 区间，以及公开登记册自己的区间，也就是合同价 — 每一处都明确标注其性质，并且每一处都附上这不是价格表，不是报价，也不是要约。备案区间之外的任何事情 — 某一个具体单位的数字、今天价格表上的内容、销售厅愿意书面给出的内容 — 请直接找高老师谈。

没有任何来源公布，因此不在本页上

买家会合理追问、而没有任何来源回答的二十件事。车位数量与各户型的分配 — 两代备案与登记册都没有，而承建商的「五层地下室」是唯一的公开描述，里面没有数字。第 7A 条房屋发展账户的号码与托管银行。地主（Tuan Tanah）— 因此登记业主是否必须成为每一份买卖合约的当事方也不清楚，这对买方律师是一个真实的转让法问题。任何合作开发与其分成 — 开发商的免责声明只泛泛提到「合作开发公司」，没有点名。这块地的土地交易：卖方、价格与日期，查过，没找到。Mukim。Lot 58461 与承建商 Lot 481970 之间的对照，以及承建商那句「第一期」指的是什么。登记册为什么把项目标记为 Lewat，以及是对着哪一个日期标的。修订后的法定日期为什么比承建商的工期结束点晚约 16 个月。目前的未售存量 — 现有两个数字分别是 17 个月和 15 个月前的。广告与销售许可证在 2027 年 4 月 29 日之后会不会续期。逐户型价格 — 因此也就无法知道有多少个单位达到外国买家门槛。商店、洗衣店、食堂、托儿所和幼儿园的产权、房屋执照身份与经营者，以及那个屋顶开发商公寓单位和那个国家能源公司变电站的。那八条「主要高速公路」— 一条都没点名，一条都没量过。实际合约上的管理机构、管理费与储备金 — 现在只有一个 2024 年的媒体费率。任何施工进度照片或带日期的进度报告。任何奖项、QLASSIC 分数或绿色认证。建筑总楼面面积与容积率，因此那 3.6 英亩也没有独立核对的办法。2020 年那起司法复核与姐妹项目那次事件的结果。以及备案户型 A/A1、B/B1、C/C1、D/D1 究竟是镜像配对还是实质不同的户型。这些就是高老师会去向开发商书面索取的东西。向他要这份清单。

买家真正会问的问题

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发布于 2026 年 10 月 13 日 · 最后核实 2026 年 10 月 13 日。法定细项于 2026 年 10 月 13 日读取：房屋及地方政府部 HIMS 系统上序号 19088 第 3 期的两代备案广告 — 旧版 files/19088/19088-3/ 路径与现行 P45 路径 — 以及部门公开 TEDUH 登记册的 api/projek-swasta/19088-3；姐妹期数 19088-1 与 19088-2 也走了一遍，以取得交付纪录。两代备案在七项上不一致，而登记册的价格区间两代都对不上；三者在上面都印出来了。承建商数字来自该承建商的马交所公告，经 Bernama 与 World Construction Network 报道。3.6 英亩的地块面积、每平方英尺 36 仙的管理费与 RM580 百万的开发总值，都是媒体与门户数字，在页上凡提到之处都如此标注；密度、每月管理费金额、租约起算日与开发总值的总和，是我们在这些数字上做的算术，也同样标注。本页为市场资讯，不是要约，也不是报价。