店屋指南 · 新山 · 2026
新山店屋指南：成本模型、执照与怎么看一条街
不管在哪一区租都一样的东西，集中在这一页：收支平衡模型、租户要办的执照、外国业主或租户要过的关，以及签约前要问清楚的问题。39 个地区页各自保留自己的租金、成交价与街道实况。
签约前应该先算的回本模型
马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
10
执照、公司架构，以及外资的那个坑
如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。
| 项目 | 费用 | 时间 | 关键提醒 |
|---|---|---|---|
| WRT 执照——仅当外资超过 50% | 无政府规费 RM1,000,000 实收资本／每间店 |
2–3 个月 | 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。 |
| SSM 公司注册 | RM1,000 | 1–3 天 | 外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。 |
| 市政局营业执照 | 视情况 | 预留 2–6 周 | 需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。 |
| 招牌执照 + 国家语文局批准 | RM200–400／年 | 6–8 周（合计） | 招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。 |
| 食品处理员培训 + 伤寒疫苗 | ~RM50 ／人 | ~3 小时 | 依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。 |
| 852 号法令禁烟合规 | 仅标示成本 | — | 2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。 |
| 清真认证 | RM20 + RM100–700／年 | 15–30 工作天 | 属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。 |
以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。