新山 Senai 士乃 现成店面
一座机场与物流城镇，正处在柔佛数据中心建设潮的中心。本清单租金区间最宽的地方——因为航站楼旁的店与老镇里的店，根本是两门生意。
- 地面层租金
- RM1,500–13,000每月
- 成交中位价
- —— psf · — 宗
- 最旺时段
- 平日班次；机场客流全日
- 客群
- 机场员工、旅客、物流与数据中心劳动力
这条街到底在哪
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地图会在正式网站上载入。
01
如果你从未来过这里
60 秒读懂这个地方。
地址
Senai 士乃Jalan Senai Utama, 81400 Johor Bahru, Johor, Malaysia
GPS1.601° N, 103.648° E
邮区81400
区划Mukim Senai
市政局MPKu
- 区位
- 柔佛北部 · 古来县
- 主要商业街
- Jalan Senai Utama
- 成交数据窗口
- 无公开商业成交数据——仅有叫价
| 目的地 | 车程 | 对租户的意义 |
|---|---|---|
| Senai International Airport 士乃国际机场 | 5 min | 员工、旅客，以及围绕他们的货运业者。 |
| Data-centre and logistics belt 数据中心与物流带 | 10–15 min | 成长故事所在：建设与运营就业。 |
| Bandar Putra Kulai 古来布特拉镇 | 8 min | 最近的社区型零售；竞争客群。 |
| Kulai town 古来市镇 | 10 min | 较老的成熟商业中心。 |
| JB City Centre / RTS 新山市中心 / RTS | 35 min | 完全在新山通勤带之外。 |
02
这个商圈为什么会旺
需求引擎——以及它们各自真正买什么。
全日运作的机场
士乃的员工班次、货运与客运流量贯穿全日，不只是一个午市高峰。
最强驱动全日
数据中心建设潮
柔佛北部的数据中心与物流投资，正在增加五年前并不存在的建设与运营就业。
成长故事确定性：中等
一座镇里两个完全不同的市场
靠近航站楼的单位与老镇里的单位，是不同租金下的不同生意。请刻意选择。
租金 RM1,500–13,000逐个单位查证
楼上单位的物流租户
报关行、清关代理与货运办公室，会承租零售租户拒绝的空间。
不同的租户池确定性：高
02b
士乃实际长什么样
这个地区真实的、自由授权的照片——每张图注都附授权。
本页每一张照片都是这个地区真实的、采用自由授权的图片，依其标明的创作共用授权署名后使用——不是图库图，也不是生成图。各图注均附授权链接。如果你有自己店面更好的实拍，发给我们，我们会署名并链接你。
03
士乃有、别人没有的
不是「优点」，而是结构性事实：竞争商圈复制不了。
搬不走的国际机场
士乃是永久基础设施，拥有员工、货运业者与旅客的固定客群。
最接近的对手古来布特拉镇有住户，但没有机场。
本清单唯一真实的就业成长故事
数据中心与物流投资正在增加就业。本清单其他每一个地方，就业都是持平的。
意义新增就业是新增需求唯一可靠的来源。
装修投入大的物流租户池
货运与清关业务不会轻易搬迁。周转率低。
取舍他们在租金上也砍得很凶。
04
门口走过的到底是什么人
按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。
| 客群 | 占比 | 单次消费 | 时段 | 能拿下他们的业态 |
|---|---|---|---|---|
| 机场与货运员工 | 28–33% | RM12–30 | 全日；轮班制 | 经济饭、咖啡、便利、嘛嘛档 |
| 马来族城镇住户 | 30–35% | RM12–35 | 每日；斋戒月尤旺 | 清真餐饮、迷你市场、药房 |
| 外籍与建筑工人 | 18–24% | RM8–20 | 晚间与周日 | 汇款、话费、廉价餐饮、杂货 |
| 华裔城镇住户 | 25–30% | RM15–40 | 每日；晚间高峰 | 咖啡店、五金、诊所、杂货 |
| 旅客与接送车流 | 10–15% | RM15–45 | 全日；随航班时刻 | 快餐、咖啡、便利、停车场周边生意 |
| 目的地型零售或休闲客群 | <5% | — | 实际上不存在 | 没有人来士乃购物。不要按这个建模。 |
族群结构
P.163 古来 国会选区 2022 年公民选民册（本商圈属该选区）。选民册只计已登记选民——不含非公民（外劳、新加坡人、外派人士）与 18 岁以下人口。资料来源：ElectionData.MY。
华裔49.0%
马来／土著38.2%
印裔11.6%
其他1.2%
古来是本专栏中华裔比重最高的选区，达 49.0%，马来／土著 38.2%。这与多数人对市区以北地区的想象正好相反，意味着中式或非清真业态在这里有真实的客群基础——尽管它同时服务的机场与工业劳动力，以马来裔与外劳为主。 在选民册之上，机场、物流与数据中心的劳动力还包含大量外劳，任何选民册都不会计入。
腹地与市场深度
这个商圈的规模指标。
Ground-floor rent ceiling 地面层租金天花板RM13,000
Ground-floor rent floor 地面层租金下限RM1,500
Minutes to the airport 至机场（分钟）5
Gross yield 毛回报4.5–5.5%
05
租金与售价表
2026 年 9 月市场区间。角头、门面与现有租约会大幅改变价格。
| 楼层与位置 | 月租 | 适合业态 |
|---|---|---|
| 地面层 | RM1,500–13,000 | 主力餐饮、零售、诊所、美发 |
| 二楼 | RM700–3,500 | 工作室、补习、水疗、私房菜 |
| 三楼 | RM500–2,500 | 后勤办公、仓储、共享办公 |
| 整栋 | RM3,000–16,000 | 多层餐饮、医疗、企业总部 |
| 资产类型 | 叫价区间 | 毛回报 |
|---|---|---|
| 店屋，中间单位 | RM750k–2.4M | 4.5–5.5% |
| 店屋，角头单位 | RM1.5M–3.2M | 4.5–5.5% |
| 参考：— 宗成交记录，中位价 —，每平方尺 —（无公开商业成交数据——仅有叫价）。来源：brickz.my，源自估价局成交数据。 | ||
如何解读这些数字。挂牌租金取自 2026 年 9 月各房产平台在售盘。成交价来自 brickz.my（估价与房产服务局记录），每一项都有自己的时段，已列于上表——部分时段已超过一年，请把它当作议价的下限，而不是今天的市价。所有数字仅供参考。租金为毛租，不含门牌税、地税、火险、管理费，以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调，且仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。
06
还缺什么——机会清单
整理自挂牌、商户名录与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。
GAP航站楼附近像样的选择。相对穿过的车流与人流，机场周边的餐饮与便利供给很薄。
GAP工人与建筑业服务。为不断增长的流动劳动力提供的汇款、洗衣、住宿与诊所供给。
GAP现代家庭餐饮。城镇的供给很基础。想要更好的，住户会开去古来或更远。
FULL再开一家经济饭档
FULL再开一家迷你市场
FULL再开一家泊车场或维修厂
07
客观评估
左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。
真正的优势
- 五分钟外的国际机场。 永久基础设施，客群贯穿全日。
- 本清单唯一真实的就业成长。 数据中心与物流投资正在增加就业。
- 周转率低的物流租户池。 高装修投入让货运租户留在原地。
- 入场价 RM75 万起。 在有真实客流的单位中，属本清单最便宜之列。
你必须计入的风险
- 没有公开成交数据。 我们无法取得士乃的商业成交数据。这里每一个价格都是叫价——请委托估价。
- RM1,500 至 RM13,000 不是同一个市场。 上下限差近九倍。请自行查证具体单位的客流；这个区间几乎说明不了什么。
- 归古来市议会管辖。 是 MPKu，不是 MBJB 或 MBIP。执照时程与收费标准不同——做预算前请先查证。
- 数据中心的故事偏重建设期。 建造一座数据中心的用人，远多于运营它。这份就业会结束。
- 距新山 35 分钟。 这是古来县的地点，配古来县的消费力。
08
与新山其他商圈的对比
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。
| 商圈 | 地面层月租 | 主要客群 | 泊车 | 什么情况下选它 |
|---|---|---|---|---|
| Mount Austin | RM3,800–9,500 | 密集本地华裔；新山平日客流量最高 | 拥挤 | 你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。 |
| Bukit Indah | RM2,500–4,200 | 永旺带动人流，加新加坡日游客 | 尚可 | 你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。 |
| Eco Botanic | RM6,000–15,000 | 新加坡周末客、教育城学生、外派家庭 | 免费充足 | 你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。 |
| Taman Molek | RM4,500–15,000 | 富裕华裔、外派与新加坡客 | 紧张 | 你是有既有客源的晚间或酒吧业者。 |
| Sutera Utama | RM3,500–25,000 | 富裕士古来家庭；全州最高成交中位价 | 尚可 | 你卖的是高端，需要付得起的客群。 |
| Johor Jaya | RM2,200–4,500 | 6.6 万住户；新山族群结构最均衡 | 尚可 | 你要的是最健康的回报与最深的成交流量。 |
| City Centre / IIBD | RM5,000–13,000 | 经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站 | 收费／有限 | 你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。 |
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。
你是要买，不是要租？在这条街上班、消费的人总得住在附近——住宅供给决定了店面的租客需求。同一个catchment内已完工公寓的二手价、租金与毛回报：danga 湾 / 大丰 / 士古来 →
09
在这里开一间店，到底要多少钱
大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。
| 项目 | 金额（RM） | 计算依据 |
|---|---|---|
| 装修——含厨房的完整餐饮 | 231,000 – 539,000 | 1,540 平方尺、每平方尺 RM150–350。抽风、隔油池与机电是推高成本的主因。 |
| 装修——基础零售（参考） | 150,000 – 280,000 | 中档商业装修水平推算；马来西亚无零售专属公开基准。 |
| 押金——2 个月 + 1 个月预付 + 半个月水电 | 25,200 | 马来西亚「2+1+½」惯例，进场前须付清。 |
| 租约印花税 | 345 （1 年） / 1,035 （3 年） | 一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月取消。 |
| 律师费——租约 | 2,160 | 依 2023 年律师报酬令附表二：租约月租 RM10,000 以内为一个月租金的 30%（最低 RM500）；月租超过 RM10,000 则降至 15–25%。租契（三年以上，商业单位常见）另计且更高——RM10,000 以内为一个月租金的 60%，之后为 30–50%。 |
| 中介佣金 | 0 | 1.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。 |
| TNB 三相电接驳 + 保证金 | 4,300 – 6,900 | 接驳费 RM1,700，另加 10–20 kW 保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退。 |
| 执照——营业执照 + 招牌，首年 | 预留 700 – 1,200 | 营业执照收费由管辖你的地方政府（MBJB／MBIP／MBPG／MPKu）按业态与面积订定——请向其确认。招牌执照 RM200–400。此栏为预算参考，不是报价。 |
| 私人有限公司注册 | 1,000 | SSM 规费。外国人不能注册独资企业。 |
| 卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮 | 265,200 – 585,200 | 另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险与 3 个月周转金。 |
签约前应该先算的回本模型
马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。
15%租金占营业额 15%，即 RM7,200 租金需要月营业额 RM48,000——每天约 RM1,600。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 45 位付费客人，天天如此。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
10
执照、公司架构，以及外资的那个坑
如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。
| 项目 | 费用 | 时间 | 关键提醒 |
|---|---|---|---|
| WRT 执照——仅当外资超过 50% | 无政府规费 RM1,000,000 实收资本／每间店 |
2–3 个月 | 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。 |
| SSM 公司注册 | RM1,000 | 1–3 天 | 外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。 |
| 市政局营业执照 | 视情况 | 预留 2–6 周 | 需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。 |
| 招牌执照 + 国家语文局批准 | RM200–400／年 | 6–8 周（合计） | 招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。 |
| 食品处理员培训 + 伤寒疫苗 | ~RM50 ／人 | ~3 小时 | 依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。 |
| 852 号法令禁烟合规 | 仅标示成本 | — | 2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。 |
| 清真认证 | RM20 + RM100–700／年 | 15–30 工作天 | 属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。 |
以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。
11
我们能帮你的两件事
我们手上有从不公开挂牌的现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。
给正在找店面的经营者
告诉我们你的业态，24 小时内发配对单位给你。
士乃大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。
- 未挂牌单位与租约转让
- 平面图、实际杂费与执照可行性
- 外籍买家与非居民承租指引
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 电邮
租户与买家免收费用。一个工作日内回覆。
给投资者与一手买家
领取本区当期新项目优惠表。
新推商业期数带有从不公开的优惠——早鸟折扣、回扣、租金保证与装修津贴，且每月变动。我们会把当期优惠表发给你，并附上回报测算。
- 跨项目当期回扣与配套对比
- 扣除杂费与融资后的净回报模型
- 外国人购买门槛与州批准费说明
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 浏览新推项目
含柔佛州商业产业外国人 RM100 万门槛与 3% 州批准费说明。
12
大家真正会问的问题
简短、直接的回答。
士乃的店面租金是多少？
士乃地面层店面月租为 RM1,500–13,000。楼上便宜得多，二楼 RM700–3,500、三楼 RM500–2,500，整栋为 RM3,000–16,000。面向主干道的角头单位处于各区间上限。
在士乃买一间店面要多少钱？
中间单位叫价 RM750k–2.4M，角头单位 RM1.5M–3.2M。成交记录显示 — 宗成交的中位价为 —，每平方尺 —（无公开商业成交数据——仅有叫价）。毛回报 4.5–5.5%。
在士乃要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM7,200 计算，即需月营业额约 RM48,000、日均约 RM1,600；若人均消费 RM35，等于每天 45 位客人。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
士乃到底在哪里？
Senai位于 Jalan Senai Utama，邮区 81400，坐标 1.601° N, 103.648° E，属 Mukim Senai，隶属 MPKu。区位为柔佛北部 · 古来县。
在士乃开什么生意最合适？
请看本页的机会清单——上面点名了哪些品类还缺、哪些已经饱和。简单说：钱在缺口里；往已经拥挤的那一栏再加一家，是赔钱最常见的方式。
柔佛的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税。