新山每一个店屋商圈，如实对比
三十九个地块，从依斯干达公主城最贵的土地，到古来最便宜的入场价。每一个都写清楚：地面层实际租多少、单位成交在什么价、门口走过的是什么人、还缺什么业态、以及会出什么问题。每一个数字都注明来源，每一个估算都标明是估算。
租金为 2026 年 9 月各房产平台在售盘的挂牌租金。成交价取自 brickz.my（转载估价与房产服务局记录）；各地区页面均注明确切成交时段。有十二个地区带明确的数据警示——定价前请务必先读该页。
这份清单怎么读
三个梯队，按吸引半径排序——不是按名气。
梯队不是品质评级。它描述的是人们愿意为此走多远——而这一个变量，决定了你的租金、客单价，以及你要花多久才卖得掉。
第一梯队的目的地商圈，给你的是流动性与租金成长，代价是当期回报低。第三梯队的社区商圈，给你的正好相反。没有谁更好，它们是不同的工具。真正会亏钱的，是有人跟你讲了一个新商场的故事，于是你用第一梯队的价格，买了第三梯队的客群。
第一梯队 · 目的地商圈
有区域吸引力。人们会跨越新山、甚至跨越国界前来。租金最高、入场价最高、流动性最深。 · 7 个地区
新山西部 · 士古来
新山所有店屋商圈中成交中位价最高者——RM330 万。实达商场锚定富裕的士古来客群，是市区以西品质最好的一条零售街。
- 成交中位价RM3,300,000
- 每平方尺RM1,566
- 成交记录15
依斯干达公主城 · 西部走廊
教育城、乐高乐园与公主港同在一个客群圈，距第二通道 20 分钟。新山最贵的店屋地块。
- 成交中位价RM3,829,900
- 每平方尺RM2,127
- 成交记录18
新山东部 · 成熟高端
新山东部地面层租金最高的商圈——月租最高见 RM15,000。成熟的高端餐饮与酒吧一条街，供给紧、换手少，客群富裕且忠诚。
- 成交中位价RM1,690,000
- 每平方尺RM775
- 成交记录10
依布拉欣国际商业区
RTS 将于 2027 年 1 月在此设总站，车站周边三个十亿令吉级项目同时在建。这是柔佛房地产这十年最大的单一叙事。
- 成交中位价RM1,266,693
- 每平方尺RM2,305
- 成交记录—
新山东部 · Tebrau 走廊
新山单位价值最高的店屋市场，也是全市最旺的餐饮街。十二个月内 41 宗商业成交，中位价 RM265 万——全柔佛最深的佣金池。
- 成交中位价RM2,650,000
- 每平方尺RM1,599
- 成交记录41
新山东部 · 大众市场
单年 60 宗成交——新山所有商圈中商业换手率最高。单价低、成交量大，也是本系列唯一有公开族群硬数据的地区。
- 成交中位价RM990,000
- 每平方尺RM591
- 成交记录60
新山西部 · 依斯干达公主城
西部最旺的餐饮街，永旺锚定，距第二通道 15 分钟。十二个月 43 宗成交，租金约为 Eco Botanic 的一半——同样的客群，更划算的选择。
- 成交中位价RM1,848,000
- 每平方尺RM1,197
- 成交记录43
第二梯队 · 强势次级市场
有真实身份与真实客群，但吸引半径是几公里，不是整座城。多数理性的钱都在这里。 · 7 个地区
新山西部 · 依斯干达公主城
约 28% 住户是新加坡人——全柔佛比例最高。Horizon Mall 已于 2026 年 9 月开幕，开业即 80% 出租率，直通第二通道引道。
- 成交中位价RM1,390,000
- 每平方尺RM845
- 成交记录29
市区一环 · KSL 商圈
市区之外新加坡客最密集的节点，环绕 KSL City。五年间成交价上涨约七成，商场旁一间单层店面月租见 RM19,000。
- 成交中位价RM2,475,000
- 每平方尺RM1,474
- 成交记录8
新山市区一环
新山的宵夜首都，也是新加坡人入夜过境后的第一站。地面层月租 RM9,000–12,000，是市区一环最贵的商圈。
- 成交中位价RM825,000
- 每平方尺RM358
- 成交记录—
Mount Austin 子商圈 · 新山东部
有自己社群媒体身份的复古餐饮街，环绕一所国际学校与一所学院。南洋街地面层月租约 RM7,000。
- 成交中位价RM2,080,000
- 每平方尺RM1,250
- 成交记录—
新山东部 · 新兴社区
Adda Avenue 1 与 2 合计 202 间三层店屋（第三排其后已售罄），位于一个 500 英亩的社区内。柔佛极少数能查到店屋数量的商圈之一。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山东部 · 半岛型社区
半岛上的 4.5 万人社区，永旺与百万镇商场双锚定，另有真实的酒吧与小酒馆聚落。29 宗成交，中位价 RM140 万。
- 成交中位价RM1,400,000
- 每平方尺RM941
- 成交记录29
新山西部 · 士古来
马来西亚理工大学正门商圈，服务约 2.4 万名学生。本清单第二梯队中入场最便宜的地方，但需求底线只在学期内存在。
- 成交中位价RM1,100,000
- 每平方尺RM715
- 成交记录15
第三梯队 · 社区型与走量市场
为回报而买，不为光环。入场价低、客单低，需求来自本来就住在或工作在附近的人。 · 11 个地区
地不佬走廊 · 新山东部
靠通达性而非社区性做生意的大道走廊商业带。汽车、贸易与服务业主导，餐饮属第二层。
- 成交中位价RM1,340,000
- 每平方尺RM805
- 成交记录13
新山西部 · 士古来
51 宗成交记录——新山换手率第二高。一个密集、高人流、低客单的大众市场，建立在小贩美食、金铺与药房之上。
- 成交中位价RM1,120,000
- 每平方尺RM741
- 成交记录51
依斯干达公主城 · 西部走廊
成熟的西部走廊社区，商业主轴宽阔、日常生意扎实。22 宗成交、中位价 RM155 万、每平方尺 RM930。
- 成交中位价RM1,550,000
- 每平方尺RM930
- 成交记录22
新山北部 · 地不佬走廊
较新、规划良好的北部社区，道路宽阔、建筑现代，中上客群仍在填满。第三梯队中建成环境品质最高者。
- 成交中位价RM1,620,000
- 每平方尺RM965
- 成交记录16
新山内城 · 市区一环以南
有长久美食名声的老内城社区，是第三梯队中距长堤最近的一个。建筑老化、人流真实、入场价低。
- 成交中位价RM1,260,000
- 每平方尺RM790
- 成交记录15
新山西部 · 士古来／大丰一带
一个仍在成长中的大型住宅社区，其商业主轴服务年轻家庭客群。在西部走廊的现代商圈中，入场价属最低之列。
- 成交中位价RM1,380,000
- 每平方尺RM828
- 成交记录17
新山西部 · 士古来大道带
成熟的西部社区，早市文化浓厚，带批发与贸易性格。便宜、热闹、不华丽。
- 成交中位价RM1,180,000
- 每平方尺RM760
- 成交记录19
新山东部 · 地不佬
地不佬走廊以东的大型 SP Setia 社区，商业主轴维护良好，中产客群稳定。安静、稳定，价格也如实反映。
- 成交中位价RM1,450,000
- 每平方尺RM870
- 成交记录14
新山北部 · 甘拔士
自成一体的中产社区商圈，20 宗成交、中位价 RM169 万、每平方尺 RM1,006——对一个社区型市场而言，定价相当强。
- 成交中位价RM1,690,000
- 每平方尺RM1,006
- 成交记录20
新山东部 · 地不佬
新山东部最早的社区商圈之一，至今仍靠餐饮硬撑。入场便宜、日常人流真实，也是本清单上成交记录最旧的一个。
- 成交中位价RM980,000
- 每平方尺RM688
- 成交记录12
柔佛北部 · 古来
新山市界之外的大型 IOI 社区，紧邻士乃机场与北部工业带。全清单最便宜的入场价，背后有数据中心与物流的故事。
- 成交中位价RM950,000
- 每平方尺RM640
- 成交记录21
第四梯队 · 外围、工业与特殊市场
在新山零售带之外，或服务的是劳动力而不是社区。本清单最便宜的入场与最好的回报，也是数据缺口最大的一批——其中好几个完全没有公开成交数据。 · 14 个地区
柔佛北部 · 古来县
一座机场与物流城镇，正处在柔佛数据中心建设潮的中心。本清单租金区间最宽的地方——因为航站楼旁的店与老镇里的店，根本是两门生意。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
依斯干达公主城 · 滨海
一个有真实周末吸引力的码头与休闲滨海区，而且——就我们能查证的所有说法——平日人流极弱。本页存在的意义，就是把这一点讲白。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山滨海 · 市区以西
一条长期表现不佳的滨海商圈——需求疲软，且据广泛报道有一座荒废的商场。收录在此，是为了让你清楚看到反面案例。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山西部 · 士古来
一个大型年轻家庭社区，同时承接理工大学的校外外溢。两个作息不同的客层，租金区间宽到足以让你服务任何一边。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
依斯干达公主城 · 西部走廊
一个环绕现代工业园的老镇中心。SILC 的劳动力与稳定的本地城镇，给了它两个作息完全不同的客群。
- 成交中位价RM700,000
- 每平方尺RM485
- 成交记录7
依斯干达公主城 · 旗舰 B 区
柔佛的特殊地位商业区，围绕商场与大盒零售而建。优惠是真的；但店屋这一层很薄。在做任何事之前，先读产权规定。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山东北部
这里不是一个商业中心，而是沿干道散落的好几个小中心。这里没有单一主街——给一个单位定价，就是给它所属的那个小群落定价。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山内城 · 交通枢纽
新山主要巴士总站，据报每日运送约六万人次。本清单最高的原始人流，配上最低的人均消费。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
柔佛东部 · 工业带
一座工业劳动力城镇，外籍劳工不是附带客群——他们就是市场本身。定位对了，这是一个几乎没人来抢的优势。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山北部 · 轻工业带
一条轻工业带，有封闭型的平日工人午市，除此之外几乎什么都没有。很窄，但「窄」正是重点。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
柔佛东部 · 马赛／班兰
一个有大学校园与工业客群的规划社区——但普遍的看法是，商业供给多于目前能消化的量。请谨慎入手。
- 成交中位价RM1,100,000
- 每平方尺RM248
- 成交记录9
柔佛东部 · 港口与石化带
一座约 53 万人口的城市，围绕港口与石化综合体而建。人口庞大、工业型消费力，租金是本清单所有城市中最低的。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山西部 · 士古来
一个通勤家庭社区，租金区间窄而可预测，生意完全由便利性驱动。小、稳，而且对自己是什么很诚实。
- 成交中位价—
- 每平方尺—
- 成交记录—
新山西部 · 普来
全清单最便宜的入场——租金下限每月 RM500、每平方尺 RM460、15 宗成交记录。一个低收入与园丘工人市场，价格如实。
- 成交中位价RM708,800
- 每平方尺RM460
- 成交记录15
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回扣每月变动，且随时失效。签任何东西之前先问一句。
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简短、直接的回答。
新山哪个地区的租金回报最好？
按本专栏的区间，毛回报最高的在第四梯队：港脚普来 5.0–6.5%、地南 5.0–6.0%，其次是巴西古当与马赛 4.8–5.8%。第三梯队中，古来布特拉镇达 4.8–5.8%，乌达阿米娜花园、大也花园与大学城约 4.5–5.5%。回报最高的地方，正是入场价最低的地方，也正是客单最低、租户信用最弱的地方。第一梯队目的地商圈是 2.8–4.2%，因为你买的是流动性与租金成长，不是当期收益。
新山哪个地区的店屋成交最多？
柔佛再也的换手最深，其次是乌达阿米娜花园，51 宗成交记录。流动性比多数买家以为的更重要：一个年成交八宗的商圈，退出所需时间可能远长于成交五十宗的地方——无论故事讲得多好。
新山店屋月租大概多少？
本专栏 39 个地区的地面层挂牌租金，从港脚普来下限的每月约 RM500 到实达乌达玛的 RM25,000 不等，多数社区型商圈落在 RM2,000 至 RM8,000 之间。楼上单位通常是地面层的 25–40%。角头单位、门面宽度与现有租约会大幅改变这些数字。
如果我的客人是新加坡人，新山哪一区最好？
按距关卡的车程：彩虹花园与世纪花园（距长堤 10–12 分钟）、山打士花园（12 分钟）、地平线山庄与武吉英达（距大士 12–20 分钟）。Bukit Chagar 的 RTS 尚未通车——目前在最后阶段的系统测试，客运目标为 2027 年（项目总监曾提及 2027 年 1 月，官方尚未确认）。请勿把 RTS 人流当成已经存在来做测算。
外国人可以在柔佛买店屋吗？
可以，但柔佛商业产业设有 RM100 万最低购价门槛，另需州政府同意。柔佛的外国买家同意书征费为购价的 3%，最低 RM30,000，已于 2025 年 7 月 1 日从 2% 上调。经营零售或餐饮生意是另一回事，通常需要 WRT 执照与最低实收资本——各地区页面都列出了完整流程。
本专栏的数字有多新？
租金区间为 2026 年 9 月自各房产平台在售盘整理的挂牌租金。成交中位价与每平方尺价格取自 brickz.my（转载估价与房产服务局的成交记录）——各地区页面均注明确切的成交时段。共有十二个地区在各自页面上带明确的数据警示——大也花园最新数据为 2019–2020 年、实里达阿南镇为 2019 年；而 Adda 高原、大丰、士乃、巴西古当、马赛、乌鲁地南、珍珠花园、斯里普来柏达那、美迪尼、公主港、拉庆与 Danga Bay 完全没有公开的商业成交数据，其价格仅为叫价。
资料来源与方法
- brickz.my — 商业成交记录，源自估价与房产服务局数据。
- EdgeProp.my, PropertyGuru, iProperty, Mudah — 当期租售挂牌。
- KPDN — WRT 执照与外资股权规定。
- NAPIC — 供给、新推盘与空置率。
- 族群比例为 2022 年选区层级选民册数字。它描述的是住户，不是访客——各地区页面都说明了两者的差异所在。