买的过程：文件与钱
2026 年 1 月 1 日，外国买家的成本结构变了一次，而且变得不小。
这一页把印花税、州征费、律师费、估价费、法定保障与贷款分开讲，每一项都标出处。要直接算你自己那一笔，用前期费用计算器。
印花税：外国人 8%
自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人、非永久居民与外国公司购买住宅产业，印花税一律 8%。
依据：《2025 年财政法令》第 29(b)(ii) 条，在《1949 年印花税法令》附表一新增第 32(ab) 项。2025 年 12 月 27 日御准，12 月 31 日宪报颁布，2026 年 1 月 1 日生效。
两个大多数摘要会漏掉的细节：
① 计税基础是代价或市值，取其高者——不是你签的价格。
② 马来西亚永久居民不在此列。条文写的是「not a citizen and not a permanent resident」，永久居民走公民的分段税率。
「住宅产业」现在有法定定义（第 26 条）：房屋、公寓、单位、组屋、服务式公寓，或纯作住家用途的 SOHO。
来源：Akta Kewangan 2025 (Akta 874)，2025 年 12 月 31 日宪报。
| 买方身分 / 产业类型 | 税率 | 生效 |
|---|---|---|
| 公民与永久居民（住宅） | 首 RM100,000 1% 次 RM400,000 2% 次 RM500,000 3% 超过 RM1,000,000 的部分 4% |
现行分段表 |
| 非公民、非永久居民、外国公司（住宅） | 一律 8%，无分段 | 2026 年 1 月 1 日 |
| 非公民、非永久居民、外国公司（非住宅／商业） | 一律 4% | 2024 年 1 月 1 日 |
| 贷款合约 | 约 0.5% 的贷款额 见下方来源分歧 |
— |
贷款合约印花税到底是 0.5% 还是可能到 1%？
首购族豁免：外国人不符合资格
现行的首购族印花税豁免是 P.U.(A) 53/2021（转让文书）与 P.U.(A) 54/2021（贷款合约），并由 P.U.(A) 448/2025 与 449/2025 延长至 2027 年 12 月 31 日。条件：市值不超过 RM500,000、限一个单位、买方必须是从未拥有过任何住宅产业的马来西亚公民。
所以外国买家用不到这一条。写在这里，是因为很多计算器会把它默认打开，算出来的数字会偏低。
（这一条跟外国人无关，但值得知道）首购豁免涵不涵盖服务式公寓与 SOHO？
柔佛州征费
如果你买在柔佛，8% 印花税之外还有一笔州征费。2025 年调过一次，从 2% 调到 3%（工业 4%）。
| 交易类型 | 旧费率（2014） | 现行 |
|---|---|---|
| 住宅 — 向发展商购买 | 2% 或 RM20,000，取高 | 3% 的合约价，最低 RM30,000，取高 |
| 住宅 — 二手转售 | 2% 或 RM20,000 | 3% 的估价局估值或合约价，最低 RM30,000，取高 |
| 商业 — 向发展商购买 | 2% 或 RM20,000 | 3%，最低 RM30,000 —— 但低于 RM1,000,000 且经州政府批准的服务式公寓／SOHO，最低 RM50,000 |
| 工业 — 全部 | 2% 或 RM20,000 | 4%，不设最低 |
| 直系亲属馈赠（love and affection） | 2% 或 RM20,000 | 2% 的估价局估值，最低 RM20,000 |
| 继承 / 遗产转移 | 无 | 无 |
另外还有按份地契计算的固定费用：申请登记 RM2,000／份、批准展期 RM2,000、逾期缴征费罚款 RM2,000、驳回后上诉 RM3,000、亲属馈赠给外国人 RM20,000。
再另外还有转名登记费（跟征费是两笔）：RM1,000,000 以上的转让，公民为 RM4,500 加每增加 RM50,000 收 RM250；非公民为每增加 RM50,000 收 RM400。依据《柔佛土地规则（第 1 号）（修订）2026》，2026 年 4 月 1 日生效。
来源：PTG Johor fee schedule（2026 年 8 月 22 日读取）；Pekeliling PTG Johor Bil. 03/2025，2025 年 6 月 13 日签署。
柔佛新征费率是 7 月 1 日还是 9 月 1 日生效？
两边一致的是过渡安排：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前已签署并盖印，且完整的同意申请连同已盖印转让文书在 2025 年 8 月 29 日或之前递交土地局的，仍按旧的 2%。
律师费：2023 年律师收费令
2023 年 7 月 15 日起适用，取代 2005 年版。买卖与贷款各算一份。
| 金额级距 | 一般（二手）Table A | 向持牌发展商购买 Table B |
|---|---|---|
| 首 RM500,000 | 1.25%（最低 RM500） | RM50,000 以下：RM500 RM50,001–250,000：Table A 的 75% |
| 次 RM7,000,000 | 1% | RM250,001–500,000：70% RM500,001–1,000,000：65% |
| 超过 RM7,500,000 | 可议，不超过 1% | 超过 RM1,000,000：50% |
外国买家会多一笔：向州政府申请同意的律师费（第五附表），代价或融资额 RM100,000 以下 RM200／件；RM100,001 至 RM1,000,000 RM500／件；超过 RM1,000,000 为 RM3,000／件。
还没出个别／分层地契就成交的，可以打折：第六附表第 2 条——交易首次完成时地契尚未发出者，收费不超过相应级距的 25%。
来源：Solicitors’ Remuneration Order 2023（马来西亚律师公会 258/2023 号通告，2023 年 9 月 19 日）
估价费
《1981 年估价师、估价员、地产代理与产业经理法令》第七附表：首 RM100,000 收 0.25%，余额至 RM200 万收 0.20%，之后逐级递减。每项产业最低 RM400。
顺带一提，同一份法令订明地产代理佣金上限为 3%，每项产业最低 RM1,000。
一手 vs 二手：法定保障差很多
《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》只保护向持牌发展商购买的买家。二手交易完全不适用。
这不是程度差别，是有跟没有的差别。
| Schedule G（有地） | Schedule H（分层） | |
|---|---|---|
| 适用 | 房屋连同其分割地段 | 可分割建筑物内的单位（公寓、组屋） |
| 交空置管有（VP）期限 | 合约日起 24 个月 | 合约日起 36 个月 |
| 逾期交房赔偿（LAD） | 购买价的 每年 10%，按日计算 | 购买价的 每年 10%，按日计算 |
| 公共设施 | 不适用 | 36 个月内完成；逾期赔偿为购买价最后 20% 的每年 10%，按日计算 |
| 缺陷保修期（DLP） | 交屋起 24 个月，发展商须于收到书面通知后 30 天内修复 | 交屋起 24 个月，涵盖单位、建筑物与公共产业 |
订金（booking fee）在法律上是不允许的。1989 年规例第 11(2) 条：「No housing developer shall collect any payment by whatever name called except as prescribed by the contract of sale.」违者依第 13(1) 条可处罚款最高 RM5,000 及／或监禁最高三年。
但订金收据要留好——理由在下面。
来源：P.U.(A) 58/1989，附表 G 与附表 H 为 2015 年修订版本。
三个改变过赔偿计算的判决
- PJD Regency（联邦法院，2021 年 1 月 19 日）：逾期交房赔偿的起算日，是买家缴付订金那一天，不是签买卖合约那一天。所以订金收据请留着——它可能替你多算好几个月。
- Ang Ming Lee（联邦法院，2019 年 11 月 26 日）：1989 年规例第 11(3) 条授权房屋管制官批准发展商延期，被判越权无效。
- Obata-Ambak（联邦法院，2024 年 7 月 29 日）：Ang Ming Lee 只向将来适用，不溯及既往；并处理了时效起算点。
怎么向仲裁庭提出索赔、上限多少、时限多久，在第 5 类。
商业地契上的服务式公寓，到底受不受 HDA 保护？这一条对新山与吉隆坡的外国买家特别关键。
为什么这一条对你特别重要：新山与吉隆坡卖给外国人的服务式公寓，很多坐落在商业用途土地上。如果 HDA 不适用，那么上面整张表——24／36 个月期限、10% 逾期赔偿、24 个月保修、仲裁庭——可能一条都用不上。
这不是靠读文章能确定的事。要看你那份合约走的是哪一个附表，以及地契上的土地用途类别。签约前请律师明确回答这两个问题。
贷款：外国人到底能贷多少
先纠正一个流传很广的说法：马来西亚没有任何法规按国籍或居留身分限制贷款成数。
国家银行唯一的成数规定是第三间房贷上限 70%（2010 年 11 月 3 日公布），并明说第一、二间「follow individual banks based on their internal credit policies」。
外汇政策通告第 2 号第 14 段更直接：非居民可向居民借任何金额的令吉，用于「Real Sector Activity」，而该定义明文包含购买住宅或商业产业。所以限制来自银行的授信政策，不是法律。
同样未核实的还有「银行会把外币收入打 10–20% 折扣计算供款比」这个说法——听起来合理，但我找不到第一手依据。
能核实的部分（国家银行外汇政策通告，2025 年 10 月 1 日起施行）：
- 非居民可以在马来西亚金融机构开立外部账户（External Account），也可以在持牌岸内银行开立外币账户（FCA）。
- 账户交易时，银行会要求你提供证明交易用途的文件——买卖合约、转让文书、州政府同意、租约都要留底。
- 租金可以先以令吉收取，之后再兑换汇出。
汇率成本：一笔没有人报给你的钱
你会换两次汇，两次都要付价差。买的时候把外币换成令吉，卖掉或收租汇出时再换回去。
银行给你的不是中间价，中间是价差（spread）。这笔钱不会出现在任何一张费用清单上，但在一笔百万令吉的交易上，它可能比律师费还大。
能核实的规则：外汇政策通告规定，令吉兑外币必须透过持牌岸内银行或指定海外分行办理，而且汇出必须以外币形式——你不能直接把令吉汇出去。
实务上能做的只有一件事：成交前跟两三家问「我这笔金额今天实际拿到的汇率是多少」，要对方直接报最终汇率，不要报「中间价加多少点」——后者听起来便宜，算出来常常不是。
钱怎么汇出马来西亚，写在第 4 类。
完整时间线：从订金到分层地契
下面每一步都标出法定期限，以及外国人特有的关卡。买二手的话，第 1、5、6、7 步不适用。
| 步骤 | 发生什么 | 法定期限与要注意的 |
|---|---|---|
| 1. 订金 | 发展商收「订金」锁定单位 | 法律上不允许。1989 年规例第 11(2) 条：除买卖合约规定者外，发展商不得收取任何名目的款项。 但收据一定要留——联邦法院《PJD Regency》案裁定，逾期交房赔偿从缴订金那天起算，不是签约那天。这张收据可能值好几个月的赔偿。 |
| 2. 签买卖合约 | 签 Schedule G 或 Schedule H | 有地走 Schedule G，分层走 Schedule H。 先确认你签的是哪一份——两者的交房期限差 12 个月。合约已发出入伙纸（CF/CCC）者不适用法定格式。 |
| 3. 印花税 | 转让文书与贷款合约盖印 | 外国人住宅一律 8%，按代价或市值取高者。 2027 年 1 月 1 日起改自我评估制。 |
| 4. 州政府同意 外国人专有 |
向州政府申请第 433B 条批准 | 申请人是卖方（第 433E 条）。柔佛 RM1,000 万以下约 2–3 周，需估价则 1–3 个月；雪兰莪 4 周。 批准后 30 天内要缴清征费，逾期批准失效（第 433G 条）。 没有这张批准，交易无效，买卖双方各罚不少于 RM100,000。 |
| 5. 贷款 | 银行审批与放款 | 没有按国籍设的法定成数上限；限制来自银行授信政策。 外汇政策通告允许非居民借任何金额的令吉买房。 |
| 6. 交空置管有（VP） | 发展商交屋 | Schedule G：合约日起 24 个月 Schedule H：合约日起 36 个月 逾期赔偿：购买价每年 10%，按日计算。分层的公共设施另计，为最后 20% 房价的每年 10%。 |
| 7. 缺陷保修期（DLP） | 发现缺陷可要求发展商修 | 交屋起 24 个月。发展商须于收到书面通知后 30 天内修复。 书面两个字很重要——口头通知在仲裁庭上不算。 |
| 8. 分层地契 | 你的名字进入土地登记册 | 发展商须于上层结构阶段证明书发出后三个月内申请（分层地契法令第 8 条）——不是交屋时。 常见卡关：第 9(2) 条规定土地仍有押记时不得申请。 |
持有成本：买下来之后每年要付什么
| 项目 | 缴给谁 | 依据与说明 |
|---|---|---|
| 门牌税 Cukai Pintu / Assessment |
地方政府（市议会） | 按估定年值课征，各地方政府自订，通常半年缴一次。 费率各市议会不同，本页不给数字——见下方留白。 |
| 地税 Cukai Tanah / Quit Rent |
州土地局 | 按地契面积或份额课征，每年一次。分层产业按你的份额分摊。 费率各州不同，本页不给数字。 |
| 管理费 Maintenance / Service Charge |
管理机构（JMB 或 MC） | 《2013 年分层管理法令》第 25 条订明这是单位业主的法定义务，按份额单位计算。 |
| 储备金 Sinking Fund |
管理机构 | 同为第 25 条的义务，但与管理费是两笔独立的钱。储备金用于重大维修与更新，不是日常开销。 看盘时要分开问：很多销售人员只报管理费。 |
| 火险 Fire Insurance |
保险公司 / 管理机构 | 《分层管理法令》第八部（第 93 至 100 条）：第 93 条课以投保义务，第 100 条订明重建义务。分层产业通常由管理机构统一投保建筑物。 |
| 医疗保险 仅 MM2H |
保险公司 | 60 岁以下的 MM2H 参与者强制投保。 |
一个关于扣税的细节，值得先知道：
税务局公开裁定 12/2018 列举了可从租金收入扣除的开销：门牌税与地税、贷款利息、火险保费、收租与催收费用、续约或换租客的费用、一般维修。
那份清单里没有点名「管理费」与「储备金」。它们也许可以归入「一般维修」，也许不行——我不知道，也不打算替你猜。请让你的税务代理就这两项明确回覆，因为对分层产业来说这往往是最大的一笔年度支出。
看房时请直接向管理处索取上一期的门牌税与地税单据副本，以及最近两年的管理帐目与储备金余额。这三样东西比任何估算都准，而且拿不出来本身就是资讯。
一个 2027 年会影响你的行政变化
印花税自我评估制度分三阶段实施：第一阶段（2026 年 1 月 1 日）涵盖租约与证券；第二阶段（2027 年 1 月 1 日）涵盖产业转让文书；第三阶段 2028 年。意思是从 2027 年起，申报责任从税局核定改为自行评估，申报错误的风险落到纳税人身上。
各州门槛与州政府同意在第 2 类。
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
要我帮你查某一个具体项目，WhatsApp 我，或寄电邮。
Louis Koh · 11 年行业经验
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。