新山工业产业
新山不是一个工业市场，是六七个。选对哪一个，对你损益表的影响比任何一次租金谈判都大。这个专栏一次讲一个地区：这条走廊为什么样的作业而建、租／买／建各要多少钱、地契通常是什么、以及哪一类作业应该去别处。
⚡ 通常 15 分钟内回复 · 早 9 点至晚 10 点（马来西亚时间）· 租、买、建、地皮都可以问
⚡ 这个专栏怎么用
不要从地图开始，从「你的货怎么走」开始：
走空运 → 先看士乃 / 古来。
走海运、重货或散装 → 先看巴西古当 / 丹绒浪沙。
每天要过新加坡关卡 → 先看依斯干达公主城或大丰。
还不确定 → 直接问我，这是你今年会问到的最便宜的一个问题。
新山各工业区，一区一页
八个工业区的指南都已发布，点进去就是完整页面：适合谁、工业类别、租金与售价、地皮、地契，以及厂房周边的实际状况。
八区一图看完：你是海运的人，还是空运的人？
柔佛没有一个工业区是「离港口近、又离机场近」的。这张图把八个区放在同一组坐标上：越靠左，离士乃机场越近；越靠下，离最近的货柜／深水港越近。左下角是空的——那不是我漏画，是柔佛真的没有那样的地方。所以第一个决定不是选区，是选边。
- 出口靠海运、货量大、看重码头距离 → 看图的右下角：巴西古当、丹戎柏勒巴斯、马赛。
- 出口靠空运、货值高体积小、赶交期 → 看左上角：士乃／古来，全柔佛唯一贴着机场的工业带。
- 两边都想要，结果通常是两边都不够好——中间地带（甘拔士、大丰、地不佬）胜在内需配送与人力供应，不在国际物流。
士乃 / 古来
机场与高速走廊。电子、精密工程、食品加工、物流，以及数据中心配套供应链。
巴西古当 / 丹绒浪沙
柔佛的港口与石化走廊。散装液体、油脂化工、海事钢构、重型物流。你的货需要泊位时，就去这里。
依斯干达公主城 / 振林山 / SiLC
靠近第二通道与丹戎柏勒巴斯港。现代化管理园区、跨国企业租户、每天进出新加坡的作业。
地不佬 / Desa Cemerlang / 奥斯汀
贴近市区与住宅的密集轻工业。加工作坊、带组装的贸易商、需要靠近客户的服务型企业。
大丰 / 士古来 / 拉庆
市区内最老的工业存量。单位小、位置中心、堆场紧——但到长堤的路最短，人力池也最厚。
马赛 / 帝国花园 / 乌鲁地南
供养巴西古当的东部工业带。比港区便宜，又近得足以服务它，本地劳工来源充足。
丹戎柏勒巴斯 / 丹绒宾
港区与能源区。自贸区物流、转运相关作业，以及需要深水条件的重工业。
📌 不必等页面写完
上面每一个区我本来就在做。指南还没发布的，直接发我 WhatsApp，我会把同样的资料给你——当前租金、叫价、可选单位，以及那条走廊的地契情况。
同样的八个问题，每一区都问一遍
格式统一，你才能真的拿两个地区来比较，而不是被两份不同口径的宣传册绕晕。
受众与产业定位
哪些企业在这里占便宜、轻工业还是中／重工业、偏进口还是偏出口，以及——同样重要——谁不该来。
交通与物流
适合海运还是空运、到机场／两个港口／两个关卡的实际距离、高速与主干道接驳，以及高峰时段过关的现实。
租金、售价与地皮
按厂房类型一类一张卡（面积、月租、售价、典型使用者），加上租金与地价的区间对照图，再按小区／园区逐一拆解。
设厂与投资核心考量
外国人门槛、征费与州政府同意；地契、明示条件与土地查册；电力、供水与排污容量；执照、员工宿舍、退出流动性。
在柔佛找厂房、仓库或工业地？
发我三件事：你生产什么、大概需要多少面积与电力、以及你要租、要买还是要建。我会先告诉你该在哪个区，再给你可选的单位——顺序是这样，因为选错区才是那个贵的错误。
Louis Koh · 马来西亚房产 11 年 · 通常 15 分钟内回复
新山厂房租金：每月多少令吉
挂牌报的是每平方呎，但预算是按月算的。下表把同一组 2026 年 9 月的叫价区间，换算成三种常见面积的月租。算法就是 psf × 建成面积——一万平方呎、RM1.50 psf，就是每月 RM15,000。
| 工业带 | 叫价 psf | 5,000 sq ft | 10,000 sq ft | 20,000 sq ft |
|---|---|---|---|---|
| 马赛 · 帝国花园 · 乌鲁地南 | RM1.00 – 2.00 | RM5,000 – 10,000 | RM10,000 – 20,000 | RM20,000 – 40,000 |
| 士乃 · 古来 | RM1.10 – 2.60 | RM5,500 – 13,000 | RM11,000 – 26,000 | RM22,000 – 52,000 |
| 丹戎柏勒巴斯 · 丹绒宾 | RM1.20 – 2.60 | RM6,000 – 13,000 | RM12,000 – 26,000 | RM24,000 – 52,000 |
| 巴西古当 · 丹绒浪沙 | RM1.30 – 2.60 | RM6,500 – 13,000 | RM13,000 – 26,000 | RM26,000 – 52,000 |
| 甘拔士 · Kempas Utama | RM1.30 – 2.00 | RM6,500 – 10,000 | RM13,000 – 20,000 | RM26,000 – 40,000 |
| 地不佬 · Desa Cemerlang · Johor Jaya | RM1.40 – 2.20 | RM7,000 – 11,000 | RM14,000 – 22,000 | RM28,000 – 44,000 |
| 大丰 · 士古来 · 拉庆 | RM1.55 – 2.20 | RM7,750 – 11,000 | RM15,500 – 22,000 | RM31,000 – 44,000 |
| 依斯干达公主城 · 振林山 · SiLC | RM1.80 – 2.80 | RM9,000 – 14,000 | RM18,000 – 28,000 | RM36,000 – 56,000 |
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这些数字是什么、不是什么
它们是对 2026 年 9 月公开挂牌叫价区间做的算术——psf 乘以建筑面积。不是成交租金，也不含管理费、门牌税、保险与你要花的装修费。跟你现在的占用成本比较之前，先把这几项加进去。
小面积、便宜、买断、地皮 —— 另外四个常见问题
新山小面积厂房出租
5,000 sq ft 以下基本上就是排厂，货源最深的是大丰与士古来以及地不佬与奥斯汀。预算大约每月 RM2,000 – 11,000，看区域与楼龄。限制是正面只有一道卷闸、整排共用电力、多数只有轻工业地契。
新山小型仓库出租
一万平方呎以下的仓储，通常是厂房改的，不是专建仓库。签之前先量净空：低于 6 米，你只能做两层横梁，不是四层。
新山便宜厂房出租
八条工业带里叫价最低的是马赛、帝国花园与乌鲁地南，RM1.00 psf 起——一万平方呎约每月 RM10,000。代价是离长堤远、本地劳动力较薄，决定前先把员工交通津贴算进去。
厂房出售与工业地皮
八条工业带的工业地在 RM20 – 130 psf 之间，马赛最便宜、SiLC 最贵。独立厂房的买卖市场有相当部分从不上 portal。非公民还要面对有争议的最低成交价门槛与柔佛 4% 外资征费——每一页分区页都写清楚了。
新山工厂出租、厂房出租、仓库出租 —— 说的其实是同一件事
柔佛的中文房源市场，同一样东西有好几种叫法。中介、portal 与 Facebook 群组各用各的，所以你搜一个词只会看到一部分房源。这是完整的对照。
同义词：换个词再搜一次
地区的中文名与官方名
为什么这一页要列这些
柔佛的工业房源先用马来文挂牌，其次英文，中文最少。你用中文搜只能看到冰山一角。把上面这张表里的官方名抄进 portal 的搜索框，能看到的房源数量通常会翻好几倍——这也是为什么同一栋厂房，你从三个中介那里会听到三个不同的名字。
也可以不从区域看，从建筑本身看
四页，一种类型一页：规格区间、各区价位、以及这一类不适合谁。这几个词也正是 portal 归类房源用的词。
Kilang berkembar — 半独立厂房
5,000 – 15,000 sq ft，自己的侧墙与院子，净空 6 – 9 米。柔佛租赁量最大的一种。
Kilang teres — 排厂
1,500 – 5,000 sq ft，正面一道卷闸，净空 4.5 – 7 米。进入合法工业地址最便宜的一条路，限制也最紧。
Kilang sesebuah — 独立厂房
2 万 sq ft 起，净空 9 – 12 米，200 A 至 1 MVA，多有自用变电站。完整产线与区域配送中心。
Gudang — 仓库
月台高度、净空高度、楼面承重是决定成败的三个数字——而挂成仓库的房源有一半其实是厂房壳。
新山工业产业的行情，以及它们在挂牌上叫什么
新山的厂房租金是多少？工厂出租行情如何？
新山一间一万平方尺的厂房，月租大约在 RM10,000 至 RM28,000 之间，市场主流落在 RM13,000 至 RM20,000。本页八条工业带的公开挂牌叫价租金落在 每平方呎每月 RM1.00 – 2.80，工业地 RM20 – 130 psf，数据截至 2026 年 9 月。马赛／帝国花园／乌鲁地南进场最便宜，RM1.00 psf 起；依斯干达公主城与 SiLC 最贵，RM1.80 psf 起。这些是公开叫价区间，不是成交价。
我该先看哪一条工业带？
走空运——士乃／古来，紧邻机场货运站。走海运、重货或散装——巴西古当／丹绒浪沙；转口则看 PTP。每天进出新加坡——第二通道看公主城，长堤看地不佬或大丰。成本说了算——马赛／帝国花园。每一页都写清楚该区的租金、地皮、地契与电力容量。
挂牌用的马来文词
柔佛的工业产业大多先用马来文挂牌——包括那些用中文或英文跟你报价的中介。你自己上 portal 搜的时候，用这几个词才搜得到：
每一页分区页都列出该区真实的园区名——Kawasan Perindustrian Senai、Taman Perindustrian Cemerlang、Kempas Utama、SiLC、Taman Perindustrian Tanjung Pelepas 等等——因为同一间厂房常常挂着三个不同名字。