MM2H：直接抄自官方网页
MM2H 是长期居留签证，不是购房计划。这一点先讲清楚，因为它是这一页最贵的误解：持有 MM2H 不能豁免任何一州的最低购房门槛，也不能豁免州政府同意。
下面四个级别的数字，全部取自官方网站 mm2h.gov.my 的四个分类页，页脚显示最后更新 10/02/2026。
四个级别
| SEZ / SFZ | Silver 银 | Gold 金 | Platinum 白金 | |
|---|---|---|---|---|
| 定期存款 | USD 65,000（21–49 岁） USD 32,000（50 岁及以上） |
USD 150,000 | USD 500,000 | USD 1,000,000 |
| 参与费（一次性） | RM 1,000 | RM 1,000 | RM 3,000 | RM 200,000 |
| 必须购买的房产 | 柔佛森林城市的房产。官方原文：门槛价「subject to Johor state property acquisition policy」——官网没有给数字。见下面。 | RM 600,000 或以上 | RM 1,000,000 或以上 | RM 2,000,000 或以上 |
| 准证年限 | 10 年 | 5 年 | 15 年 | 20 年 |
| 可否做生意 / 投资 | 不允许 | 不允许 | 不允许 | 允许 |
| 可否就业 | 不允许 | 不允许 | 不允许 | 允许 |
| 续期费 | RM 300 | RM 1,500 | RM 3,000 | RM 5,000 |
来源：mm2h.gov.my/category/sez · mm2h.gov.my/category/silver · mm2h.gov.my/category/gold · mm2h.gov.my/category/platinum，四页页脚均显示 Last Update: 10/02/2026。
四个级别都一样的条件
- 定存可动用一半。获批后最多可提取本金的 50%，用途限于购买住宅、教育、医疗与旅游。
- 房产十年内不准卖。官方原文：「Selling of the residence is not allowed for 10 years」，唯一例外是换成更贵的。违反条件的后果是准证被撤销。
- 每年要住满 90 天（累计）。25–49 岁这一段，官方写明可以由主申请人和／或受养人共同满足。
- 体检强制。获批后主申请人与受养人都要在 MOTAC 指定的诊所或医院做。
- 受养人范围：配偶；21 岁以下子女（21–34 岁必须未婚且无业）；有医疗证明的残障子女不设年龄上限；父母与／或岳父母。Platinum 另可带外籍女佣。
- 汇入资金（如定存）免税。
- 主申请人身故，准证可转给已登记受养人中的近亲。
三个官方资料自己打架的地方
森林城市（SEZ / SFZ）那一档，到底要买多少钱的房子？
所以这一档的最低价，我不会给你一个数字。要用这条路径的话，请让你的持牌 MM2H 代理向 MOTAC 书面确认当天适用的门槛，并把回覆留底。
可不可以自己申请，不请代理？
手册那一段谈的主要是续期与增加受养人等后续手续，指引第 3 条谈的是新申请——两者也许并不真的冲突。但字面上确实不一致，所以两段都印出来。
SEZ / SFZ 的最低年龄是 21 还是 25？
一条对我不利、但你必须知道的规定
MOTAC 的《SEZ/SFZ 类别条款》里有这么一句：
「Applicants are required to purchase houses directly from property developers and not through real estate agents or existing owners.」
（申请人须直接向发展商购买房产，不得透过房地产中介或现有业主。）
我把它原文放上来，因为照字面读，它挡掉的是我这一行的生意。这句话至少有两种读法：一种是只禁止二手转售，一种是连中介协助的一手买卖都不行。我不知道 MOTAC 实际怎么执行，也没有找到任何官方的解释文件。
所以：如果你走 SEZ/SFZ 这条路，请自己向 MOTAC 或你的持牌 MM2H 代理确认这一句怎么适用，不要因为我说没事就当没事。我在这件事上有利益冲突，我不适合替你解释这句话。
来源：MOTAC《Terms And Regulations Under Special Economic Zone / Special Financial Zone Category》PDF（文件本身没有标日期，网址路径为 2026/01）。
怎么看出一份 MM2H 资料已经过期
MM2H 五年内改了三次，网上一大堆内容停留在旧规则，而且排名还很好。最快的判别法：
看到「定存 RM1,000,000」或「月收入 RM40,000」——那是 2021 年的规则，早就不适用了。
现行规则的定存是美元计价（USD 32,000 / 65,000 / 150,000 / 500,000 / 1,000,000），而且没有月收入门槛，但强制买房。三个特征凑齐才是现行版本。
MM2H 与买房，两件事的交界
这是最多人搞错的地方，讲三点：
- MM2H 不豁免州门槛价。Silver 要求你买 RM600,000 以上的房子；但如果你买在柔佛，柔佛对外国人的门槛是每单位 RM1,000,000。两个条件要同时满足，不是取低的那个。详见第 2 类：资格与规矩。
- MM2H 不豁免州政府同意。就土地法而言，MM2H participant 仍然是「外国权益」，一样要走第 433B 条。
- MM2H 不豁免 8% 印花税。2026 年 1 月 1 日起，非公民、非永久居民买住宅一律 8%。详见第 3 类：流程与费用。
术语解释在术语表。
避坑：签约前该问清楚的六件事
- 定存不是你的头期款。获批之后最多只能动用 50%，而且用途限定住宅、教育、医疗与旅游。另外一半在你退出计划前一直被锁住。规划资金时请照这个算，不要以为定存可以整笔转成房款。
- 十年禁售的后果不是罚钱，是准证被撤销。官方原文写明「Failure to comply to any of the terms will result in the MM2H pass to be revoked」。也就是说，房子卖了，你的居留资格跟着没了。唯一例外是换成更贵的。
- 递件只能在柜台，而且只有早上两小时。官方手册写明地址是布城 Presint 5 的 MOTAC MM2H 中心一楼，受理时间工作日上午 8:00 至 10:00。这不是可以邮寄或线上处理的事。
- 换代理要拿到「release letter」。手册明写：先前请过代理、之后想自己办的，必须先取得原代理的放行信才能递件。签代理合约前，先问清楚放行信怎么拿、要不要另外收费。
- 60 岁以下强制医疗保险。手册在增加受养人的文件清单里写着「Health insurance (exempt for age 60 and above)」。这是每年的固定支出，要算进持有成本。
- 准证期满前的续期另有费用。在计划年限跑完之前，续贴纸每五年一次，费用是签证费 RM0–RM50（依国籍而定）加上固定准证费每年 RM500。计划年限跑完之后再续，才是前面表格里那笔续期费。
能给的建议只有两条：要书面报价，把包含与不包含的项目逐条写清楚；以及自己上 mm2h.gov.my 的代理名录核对执照，不要只看对方给的截图。
常见问题
持有 MM2H，是不是就能买便宜一点的房子？
不是。这是整个计划里最贵的误解。MM2H 的房产门槛（Silver RM600,000）与州政府的外国人门槛是两个各自独立的条件，要同时满足。
举例：你拿 Silver，想买柔佛。Silver 要求 RM600,000 以上，柔佛要求外国人每单位 RM1,000,000 以上——你实际要买 RM1,000,000 以上的，不是 60 万。取的是高的那个，不是低的那个。
定存可以直接拿去付房款吗？
可以动用一半，而且必须是获批成为 MM2H 参与者之后。官方列的可动用用途是购买住宅、教育、医疗与旅游。提取定存的官方处理时间是三个工作天，需要的文件包括付款收据或买卖合约、准证副本、定存证明与银行的留置确认函。
十年内真的完全不能卖吗？
官方写的是「Selling of the residence is not allowed for 10 years」，唯一开的口子是换购更高价值的房产。违反的后果是准证撤销。
请把这一条跟第 4 类的产业盈利税一起看：外国人持满六年之后税率是 10%，而且永远降不到 0%。换句话说，十年禁售期结束时你要卖，还是要缴 10%。
申请要多久？
新申请的官方处理时限，我在官方文件上找不到。能核实的是 MOTAC 手册公布的后续手续客户宪章：
续期（延长五年）30 个工作天；增加受养人 30 个工作天；受养人就学许可 14 个工作天；定存提取 3 个工作天；终止 3 个工作天；转移背书（TOE）1 个工作天。
如果代理跟你保证新申请几个月一定下来，请他把依据写下来——我找不到那个依据。
什么情况会被拒？
我找不到官方公布的拒签理由清单，所以不给你一份。
能核实的只有官方列出的基本门槛：年龄（Silver／Gold／Platinum 25 岁以上，SEZ/SFZ 21 岁以上）、体检、以及移民与内政部的安全审查。至于实务上因为什么被打回，我没有第一手资料，网上流传的「九大拒签原因」我一条都无法核实。
我现在申请，以后规则又改，会不会追溯到我？
不知道，而且我不打算猜。这个计划在五年内改过三次（2021、2023、2024），改动幅度都不小。既有参与者在每次改制中如何被处理，我没有找到官方的过渡条款说明。
这是一笔六位数、锁十年的决定，而规则的稳定性是未知数——这句话本身就是资讯，请把它列入你的风险评估。
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
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Louis Koh · 11 年行业经验
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