买之前：谁能买什么，能买在哪里
「外国人在马来西亚买房要 100 万」这句话，大方向对，细节几乎每一条都有例外。
价格门槛过州界就换一套；有些产业出多少钱都不能买；而且价格过了关，还要拿到州政府的书面同意才算数。这三关是分开的，缺一不可。
联邦的那一条
经济部《房产收购指引》（Garis Panduan Perolehan Hartanah，2022 年 7 月 13 日生效）第 2.3 段：外国权益购买每单位 RM1,000,000 以上的住宅，不需要经济部批准，由州政府管辖。
同一份文件第 10.1 段则写成禁止条款：外国权益不得购买每单位低于 RM1,000,000 的产业。
「外国权益」的定义（第 21 段）比大多数人以为的宽：非公民、永久居民、外国公司，以及外国人持有过半表决权的本地公司。持马来西亚永久居留权，在土地法上仍然算外国权益。
各州的门槛（我能核实到官方文件的）
| 州属 | 外国人最低购买价 | 备注 |
|---|---|---|
| 柔佛 | RM 1,000,000 有地、分层、商业、工业同一门槛 |
发展商项目另有外国人配额上限：排屋／簇群 20%、半独立与独立式 30%、分层 50%。 明文不准买：一层与一层半排屋、少于三层的排屋店。 |
| 雪兰莪 | 第一、二区 RM 2,000,000 第三区 RM 1,000,000 |
只开放分层产业（含「landed strata」）。第一区＝八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生；第二区＝瓜拉雪兰莪、瓜拉冷岳；第三区＝乌鲁雪兰莪、沙白安南。 商业与工业全州 RM3,000,000。 |
| 槟城 | 岛上分层 RM 1,000,000 岛上有地 RM 3,000,000 威省分层 RM 500,000 威省有地 RM 1,000,000 |
威省分层的 RM500,000 只适用于个人；外国公司一律 RM1,000,000。 MM2H 参与者 RM500,000，最多两个单位；永久居民 RM250,000。签约起三年内不得转售。 |
| 森美兰 | 分层 RM 600,000 有地／landed strata RM 1,000,000 |
2026 年 3 月刚改过，撤销 2024 年第 3 号通令。 工业 RM2,000,000。土著保留单位、低价与中低价房、拍卖标的一律排除。 |
| 马六甲 | 分层 高于 RM 500,000 有地 高于 RM 1,000,000 |
住宅须两层以上，商业须三层以上；独立式 ≤8,000 平方尺、半独立式 ≤5,000 平方尺。 工业高于 RM1,500,000。申请须透过马来西亚律师提出。遗产区与惯例地不开放。 |
| 吉打 | RM 1,000,000 | 2010 年从 RM250,000 调到 RM500,000，2014 年 3 月 1 日起 RM1,000,000。 须附估价报告。 |
| 吉隆坡 | RM 1,000,000 见下方说明，这一格的来源比其他州弱 |
由联邦直辖区土地工作委员会批准。 |
| 霹雳 | 本页不列表 | 2026 年 3 月刚改（PTG 霹雳第 01/2026 号通令），按分区与地契类型排成矩阵，跨度大约在 RM300,000 到 RM2,000,000 之间；住宅限个人、最多两个单位。 官方 PDF 是旋转扫描件，逐格数字我读不准，所以不印表格——印错一个数字比不印更糟。 |
来源：PTG Johor（页面本身没有标示发布日期，2026 年 8 月 22 日读取）· PTG Selangor（Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014，2014 年 9 月 1 日生效；页面显示 Kemaskini 2026-04-02）· PTG Pulau Pinang (PDF)（Dikemaskini 01 Ogos 2024）· Pekeliling PTGNS Bil. 2/2026 (PDF)（2026 年 3 月签署，即时生效）· PTG Melaka（2014 年 1 月 1 日生效，部分条款 2016 年 7 月 20 日与 2022 年 10 月 1 日修订）· Pekeliling PTG Kedah Bil. 1/2014 (PDF)（通令 2014 年 10 月 16 日，追溯 2014 年 3 月 1 日生效）
联邦说「低于 RM1,000,000 一律不准」，但有四个州公布的分层门槛低于 RM1,000,000。
能把两边讲通的说法是：同一份联邦指引第 2.3 段写明住宅属州政府管辖，而第 433B 条也把同意权交给州政府。但第 10.1 段的文字本身没有加任何但书。所以这一条到底怎么适用，要以你买的那一州当天的答覆为准，不要拿这一页去跟律师争。
吉隆坡那一格的 RM1,000,000，来源是联邦开放资料入口的一笔记录，不是土地局自己的页面——ptgwp.gov.my 对所有自动请求都返回空白内容。这个数字市面上人人都在用，但我没有从吉隆坡土地局本身核实到。
沙巴高楼／分层 RM600,000 这个数字，我只找到 2022 年 1 月 13 日《Daily Express》的报导，找不到州政府文件。砂拉越与沙巴用的是各自的土地法（砂拉越 Cap. 81、沙巴 Cap. 68），国家土地法典不适用于这两州，半岛的规则不能套过去。
Medini：被写错最多的一件事
「Medini 对外国人没有最低价门槛」这句话流传很广。我去查了，结果是这样：
唯一能找到的出处，是发展商自己说的。Iskandar Investment Berhad 的常见问题页写：合资格的发展商可在 Medini 享有特别奖掖，包括「no minimum ceiling price for foreign purchases」。
这是总发展商对发展商奖掖的描述，不是宪报法规，也不是州政府文件。IIB 常见问题页，2024 年 1 月 31 日更新。
州政府同意并没有被豁免。柔佛土地局的电子表格清单里，Medini 有专用的 KA.7 表格「Perolehan Kebenaran Pajakan Tanah Dalam Kawasan Medini」——还是要申请，而且是租赁，不是注册地契。
MOTAC 也不给数字。MM2H 的 SEZ/SFZ 条款写门槛价「依柔佛州房产收购政策而定」，同样没有数字。
而且转售可能有墙。《新海峡时报》2026 年 4 月 20 日报导，以特别批准买入低于 RM1,000,000 单位的外国买家，只能卖给马来西亚人（报导举的例子是一名新加坡人以 RM650,000 买入）。这一点我没有从政府文件核实到，报导引用的是私人顾问公司。
结论：Medini 有没有价格豁免，我不敢替你说有。要走这条路，请拿到柔佛土地局的书面答覆再付订金。
出多少钱都不能买的
| 类别 | 为什么 | 有没有例外 |
|---|---|---|
| 马来保留地 | 联邦宪法第 89 条 + 各州保留地法令。对所有非马来人一律禁止，跟国籍无关。 | 基本没有。不得转让、租赁、设定押记（政府与指定机构除外）、不得下达注记（caveat）、授权书也不能登记。三年以内的租约可以。 槟城、马六甲、沙巴、砂拉越没有马来保留地法令。 |
| 土著配额单位（Bumi lot） | 经济部指引第 10.4 段。配额由州政府在批地时设定，不是联邦统一的。 | 要看州。柔佛：拿到州秘书署房屋组的释放（pelepasan）后可以。槟城：明文没有例外。 配额比例各州不同：槟城 30%、雪兰莪按项目 30–70%、柔佛每种类型至少 40%、森美兰 30% 或 50%。 |
| 低价与中低价房屋 | 经济部指引第 10.2 段，具体定义交给州政府。 | 没有。槟城更严，连中价（medium cost）也不开放给外国人与永久居民。 |
| 农业地 | 原则上不开放，例外条件严格。 | 联邦指引第 2.2(b) 段：RM1,000,000 以上或 5 英亩以上，且限高科技商业农业、农业旅游、出口型农工业，还必须登记在本地公司名下。柔佛与马六甲只开放租赁，不给业权。 |
| 法庭／银行拍卖的产业 | 国家土地法典第 433B(4) 条：在法庭命令的拍卖中（第 256、263、281 条），非公民与外国公司不得竞标「农业」「建筑」或「工业」用途的土地，除非取得州政府批准。 | 要州政府批准。槟城、柔佛、雪兰莪、马六甲都另有明文禁止条款。 |
州政府同意：第 433B 条
这是最多人低估的一关。价格过了、钱准备好了，没有这张批准，交易在法律上不存在。
- 第 433B(1) 条：任何以非公民或外国公司为受让方的交易，必须事先取得州政府批准，由非公民／外国公司书面申请。
- 第 433C 条：违反第 433B 条的交易无效（null and void）。
- 第 433E(3) 条：这是唯一的刑事条款——卖方与接受产业的外国买方双方都可处不少于 RM100,000 的罚款（条文没有写上限）。
- 第 433G 条：征费须在批准通知书送达后30 天内全额缴清，逾期批准失效。
- 第 433F 条：未获批准而以授权书签署的文书无效，且不能登记。
- 第 433B(3) 条：设定押记（charge）或留置权不需要批准——所以外国银行做押记这一关反而是通的。
处理时间（各州自己公布的客户宪章）：柔佛 RM1,000 万以下由土地局决定，约 2–3 周，需估价局估价则 1–3 个月；超过 RM1,000 万由州务大臣决定。雪兰莪 4 周。马六甲 21 个工作天（土地局）／30 个工作天（首席部长）。霹雳 30 天。
槟城、沙巴、砂拉越的宪章是图片档，读不到，本页不列。
柔佛的表格依交易双方身分分成 KA.1 到 KA.7：个人对个人、公司对个人、个人对公司、公司对公司、发展商对个人／公司、外国权益出租，以及 Medini 专用的 KA.7。
批准被拒的理由，法律上没有清单。第 433B(2) 与第 433E(2) 条把决定权完全交给州政府，没有列举准则，也没有规定要给理由。
实务上被拒的，通常落在前面那张「出多少钱都不能买」的表里：马来保留地、土著配额单位、低价房、拍卖标的。马六甲还明写：被拒之后不能上诉，只能重新申请，而且费用不退。
一个我认为最该讲、但几乎没人讲的缺口
法定的 Schedule G 与 Schedule H 买卖合约里，没有任何一条把「取得州政府同意」写成交易的先决条件。
我把 2015 年修订版的两份法定合约从头读到尾。唯一提到州政府同意的地方是费用条款（Schedule G 第 30(3) 条）：发展商承担申请「keizinan Pihak Berkuasa Negeri… jika ada」的费用。没有一条说批不下来会怎样。
意思是：你在一手市场买新盘，法定合约本身不保护你。如果同意最后没批下来，你要靠《1950 年合约法令》第 57(2) 条的受挫理论去主张合约失效——那是打官司，不是按合约条款办事。
二手市场反而可以保护自己，因为买卖合约是双方自己拟的：可以把「州政府同意获批」写成先决条件，并写明批不下来时订金全额退还。这一句要在签约前加，签了就来不及。
来源：《1989 年房屋发展（管制与执照）规例》[P.U.(A) 58/1989] 附表 G 与附表 H，2015 年修订版本，2015 年 7 月 1 日生效。相关判例：Wong Kam Ming v Chang Fei Ching [2011] MYSSHC 420；Ng Kheng Yong v Seng Hup Realty [2004] MYCA 20——两案都是土地当局拒绝批准后，法院认定合约受挫。
地契：永久还是租赁，以及怎么读
先破一个观念：马来西亚的默认不是永久地契。国家土地法典第 76 条规定，土地批租不得超过 99 年；「永久（in perpetuity）」是例外，只在联邦政府或公共机构需要、用于公共用途，或有「特殊情况」时才批。新的永久地契不是常态。
| 你在地契上会看到 | 这是什么 | 怎么判断 |
|---|---|---|
| Borang 5B 或 Borang 5D | 注册地契的 grant／田地 grant | 内文写「is held in perpetuity」＝永久地契 |
| Borang 5C 或 Borang 5E | 州租约／田地租约 | 表头印着「Term of ……… years expiring on ………」＝租赁地契。剩余年限＝上面印的到期日减今天，不是「99 减建成年份」 |
到期会怎样，条文写得很直白：第 46(1)(a) 条——租期届满，土地归还并归属州政府。第 47 条——地上一切建筑物（不论谁建的，临时或可移动者除外）一并归属州政府，不予赔偿。第 48 条——占有再久也不会取得业权。
可以申请延长（第 90A 条），但要注意四件事：必须在期满前申请；所有已登记权益人（例如你的贷款银行）都要同意；批不批「由州政府裁量」；溢价（premium）由州政府决定。分层产业则由管理机构以全体一致决议提出申请。
分层产业：还没出个别地契就买，风险在哪
- 发展商有法定义务申请分层地契。《1985 年分层地契法令》第 8 条：只要有任何一个单位售出或议定出售，就必须申请；期限是上层结构阶段证明书发出后三个月内——不是交楼的时候。违者罚款 RM10,000 至 RM100,000，或监禁最高三年。
- 有一个常见又难解的卡关点：第 9(2) 条规定，土地仍有押记或留置权时不得申请分层地契。发展商的融资没解掉，地契就出不来。
- 对外国买家，这一关特别贵。还没出地契的交易属于第 433E 条的范围：不合规即无效，买卖双方各罚不少于 RM100,000，以授权书签的文书无效且不能登记。
想直接看某一个项目的判定，去逐个项目的外国人资格。要算这一关会花多少钱，去第 3 类：流程与费用。
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
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Louis Koh · 11 年行业经验
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。