买之后：出租、报税、脱手
买进来的规则很多人研究过。持有与卖出的规则，看的人少得多——而这一段才是决定你最后到手多少的地方。
三件事先讲在前面：租金收入 30% 统一税率、外国人的产业盈利税永远降不到 0%、短租的合法性目前在法院层面并未定论。
租金收入：非居民 30%
非居民个人的马来西亚租金收入，按 30% 统一税率课税，没有个人扣税减免。
课税依据是《1967 年所得税法令》第 6(1)(a) 条，适用附表一第一部的税率。
顺带更正一个流传很广的引用错误：不是附表一第二部。第二部只适用于非居民的利息、专利权费与公众艺人报酬。
历史沿革：2010–2014 课税年 26%、2015 起 25%、2016 起 28%、2020 课税年起 30%。
来源：LHDN, Individu Tidak Bermastautin，页面显示更新于 2026 年 5 月 26 日。
「居民」不是看国籍，是看天数
《所得税法令》第 7 条，四条测试任一符合即为税务居民（与国籍完全无关——法条原文写「tanpa mengira kerakyatan atau kewarganegaraan」）：
- 7(1)(a)：该年在马来西亚 182 天或以上。
- 7(1)(b)：不足 182 天，但与前一或后一课税年一段 182 天以上的期间相连。临时离境可计入：公务出国、生病，以及不超过 14 天的社交性出国。
- 7(1)(c)：该年 90 天或以上，且前四个课税年中有三年为居民或停留 90 天以上。
- 7(1)(d)：后一年及前三年均为居民。
对 MM2H 持有人的实际意义：每年住满 182 天，你就是税务居民，适用累进税率而不是 30% 统一税率。而 MM2H 的居留要求只有 90 天——刚好卡在两者之间。
来源：LHDN, Taraf Mastautin，页面显示更新于 2026 年 8 月 10 日。
哪些开销可以扣，哪些不行
| 可以扣 | 不能扣（税务局称为「初始开销」） |
|---|---|
| 门牌税与地税 贷款利息 火险保费 收租费用、催收租金的法律费用 续约或更换租客的费用 一般维修 |
第一个租客相关的：广告费、拟定租约的法律费用、印花税、中介佣金 换句话说：把房子第一次租出去所花的钱不能扣，之后每一次可以。这一条很多人算错。 |
空置期间：如果之前已出租、且仍处于可出租状态，暂时空置期间的开销可以全额扣除。
一个会改变结果的分类：租金收入通常属第 4(d) 条的非营业来源。但若「maintenance services or support services are comprehensively and actively provided」，可归入第 4(a) 条的营业来源——只有 4(a) 才能申报资本减免并抵扣亏损。这个分类值得跟你的税务代理确认。
来源：Public Ruling 12/2018 (PDF)，第三版，2018 年 12 月 19 日发布。
报税与预扣
- 表格 M（Individu Bukan Pemastautin）。2026 年的期限：无营业收入者 4 月 30 日；有营业收入者 6 月 30 日。自 2023 课税年起强制电子报税（e-M），电子报税另有 15 天宽限。
- 没有预扣税。税务局的预扣税清单里没有不动产租金这一项——唯一的「租金」条目是第 109B 条，10%，那是动产。租客与中介都没有代扣义务，30% 由业主自行申报缴纳。
顺带一个 2026 年的好消息：租约印花税的豁免门槛从每月 RM300 提高到 每月 RM3,000（《2025 年财政法令》第 29(a) 条，2026 年 1 月 1 日生效）。大多数住宅租约现在免印花税。
产业盈利税（RPGT）：外国人的那一栏永远到不了 0%
| 持有期间 | 第一部：公民与永久居民 | 第二部：马来西亚公司 | 第三部：外国人 |
|---|---|---|---|
| 2 年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及以后 | 0% | 10% | 10% |
请把第四栏跟第二栏对照着看。马来西亚公民持满五年之后卖房，产业盈利税是 0%。外国人不管持有多久，最低就是 10%，没有归零的那一天。
另外注意第 4 与第 5 年：公民已经降到 20% 与 15%，外国人还是 30%。
产业盈利税跟你是不是税务居民无关——法条写明「sama ada bermastautin di Malaysia atau tidak」。
来源：LHDN, Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah，页面显示更新于 2026 年 6 月 23 日。第三部涵盖非公民非永久居民个人、其遗产代理人，以及非在马来西亚注册的公司。永久居民归在第一部。
卖出时会被扣起一笔钱
买方（实务上是买方律师）必须从价金中扣留一部分直接汇给税务局：
| 卖方类别 | 扣留比例 | 法条 |
|---|---|---|
| 第一部（公民、永久居民） | 3% | 第 21B(1)(b) 条 |
| 第二部（马来西亚公司，三年内） | 5% | 第 21B(1a)(b) 条 |
| 第三部（外国人） | 7% | 第 21B(1b)(b) 条，2026 年 1 月 1 日起明文入法 |
举例：外国人以 RM1,500,000 卖出，律师须扣留 RM105,000 汇给税务局。那笔钱不是放在律师信托户口，是直接缴到税务局，要等到评税完成之后才可能退还。
2026 年新增第三个选项：若卖方的第 13(9) 条通知在汇款前送达买方，买方可改为扣留「依第 14(1) 条视为核定的应课税额」——通常比 7% 少。这一步要主动做，不做就是按 7% 扣。
申报表格（处分后 60 天内）：卖方 CKHT 1A；买方 CKHT 2A；主张不课税或豁免用 CKHT 3。买方逾期汇款，加征 10%。
来源：LHDN, Pegangan dan Remitan Wang oleh Pemeroleh，页面显示更新于 2026 年 5 月 25 日。
豁免：一个能用，一个不能用
- 附表四第 2 段——很可能能用。「RM10,000 或应课税所得的 10%，取其高者」豁免，限个人（公司不适用）。税务局页面上没有写国籍条件，所以字面上外国个人也适用。这一条请让你的税务代理确认——我读的是税务局的说明页，不是法条原文。
- 第 8 条自住房屋一生一次豁免——外国人明文不适用。税务局原文：「Hanya individu warganegara Malaysia atau pemastautin tetap Malaysia sahaja yang layak」（仅马来西亚公民或永久居民合资格）。
短租 / Airbnb：法院还没讲清楚
管理机构到底能不能禁止短租？两个上诉层级的判决方向不同，而且两个都还是有效判例。
所以实务上该怎么办：不要问中介「这里可不可以做 Airbnb」，也不要看住户手册或买卖合约怎么写。
去要一份依第 70(6) 条向建筑物专员（COB）存档的「附加细则」。法令要求细则更新后 30 天内存档。在 Wawasan Raya 之后，一句「仅供住宅用途」的住户守则、公契条款或第 59 条的概括权力，都不够。
还要注意：如果管理机构还是 JMB（尚未成立管理机构 MC），第 32(3) 条给它的附加细则权限只及于公共产业，不及于你单位内部。
各地方政府的规定，差距很大
| 地方 | 现况 | 重点 |
|---|---|---|
| 槟城 | 全马第一个有专门短租细则的州 | 《2026 年私人短期住宿细则》2026 年 8 月 1 日生效，2026 年 11 月 1 日开始执法。槟岛市政厅辖区内所有分层住宅一律禁止；服务式公寓、SOHO、店屋可依管理规则营运。 行政费 RM50；执照年费 3 间房以内 RM1,000 起，每多一间加 RM200（最多加两间）；另有每单位每年 RM1,800。罚则：罚款最高 RM2,000、监禁最高 1 年，或两者兼施。 |
| 吉隆坡 | 允许，有规范，没有禁止 | 市政局网站上没有禁令，也没有专门的执照制度。有一份 2020 年 6 月 18 日的作业程序与一份 COBKL 通告，但档案需登入才能读，内容我无法核实。 |
| 柔佛 | 没有找到任何州或市政厅层级的短租规定 | 合法性完全取决于分层管理法令的细则那一层——也就是上面那两个判决。 2025 年 8 月 27 日，马来西亚廉价与商务酒店公会仍在要求联邦订出指引。 |
| 雪兰莪 | 提案中，尚未定案 | 曾提出每年 180 晚上限、超过须申请规划许可，但截至 2026 年 1 月 9 日仍在检讨。 另有「Lestari Charge」旅客费，2026 年 1 月 1 日起每晚 RM2–RM7。 |
另外未核实：槟城 2026 年新细则有没有延续旧指引里「屋主必须是马来西亚公民」那一条。如果延续了，外国业主在槟城就完全不能做短租——这是本页最值得追踪的一个未决问题。
旅游税：每间房每晚 RM10（P.U.(A) 423，2025 年 12 月 15 日施行）。马来西亚公民与永久居民免征；房间数四间或以下的经营者免登记、免征收。
租金回报：宣传数字与实际到手，中间差了什么
销售人员报的通常是毛回报：年租金 ÷ 房价。这个算式没有错，但它把所有会花钱的东西都省略了——而对外国买家来说，被省略的那部分特别大。
先看一个真实的例子：那个 4.72% 是怎么来的
本站在 Country Garden Danga Bay 的项目页记录过一件事：EdgeProp 显示该项目的租金回报为 4.72%，但那个数字是用「叫价」租金算出来的，而且平台自己加了但书——「may not be representative」（可能不具代表性）。
同一个平台算得出成交价中位数（RM688 每平方尺，来自实际成交），却算不出成交租金中位数。
「算不出成交租金」这件事本身就是资讯。它通常代表实际租出去的成交太少，凑不出中位数。
所以看到任何回报率，先问一句：这是用叫价算的，还是用成交算的？两者可以差很远，而且叫价永远比较好看。
再看供给面：柔佛的滞销量
| 指标 | 数字 | 出处 |
|---|---|---|
| 柔佛未售出的已完工住宅 | 约 3,293 个单位 | NAPIC 2025 年第三季（经转述） |
| 柔佛未售出的服务式公寓 | 约 9,018 个单位 全马各州之冠 |
NAPIC 2025 年第三季（经转述） |
| 同期全国服务式公寓滞销总量 | 约 17,892 个单位 | NAPIC 2025 年第三季（经转述） |
| 柔佛滞销量集中的价格带 | 约 60% 落在 RM500,001–RM1,000,000 | NAPIC 2025 年第三季（经转述） |
| 全国未售出已完工住宅 | 14,201 个单位，价值 RM27.7 亿 占全国滞销总量 43.3% |
NAPIC 2026 年第一季，《星报》2026 年 7 月报导 |
把最后两行放在一起看。柔佛未售出的服务式公寓约 9,018 个，是全马最多的一州；而其中约六成落在 RM50 万至 RM100 万这一段——正好就在外国人门槛（柔佛 RM1,000,000）的正下方。
意思是：你以门槛价买进之后，你的租客与你的下一个买家，面对的是一大批比你便宜、而且已经盖好、空着的单位。这不代表不能买，但它直接压住你能开的租金与将来的转手价。
算一次给你看：3.6% 的毛回报，实际剩多少
下面每一个输入都是假设，不是市场数据。唯一真实的是算式与税率。请把你自己那间的数字代进去。
| 项目 | 金额（每年） | 说明 |
|---|---|---|
| 买入价 | RM 1,000,000 | 假设：柔佛外国人门槛 |
| 每月租金 | RM 3,000 | 假设 |
| 毛租金回报 | 3.6% | RM36,000 ÷ RM1,000,000 —— 销售人员报的就是这个数字 |
| 实收租金（扣一个月空置） | RM 33,000 | 假设：每年空置一个月 |
| 门牌税 | − RM 1,200 | 假设 |
| 地税 | − RM 300 | 假设 |
| 火险 | − RM 400 | 假设 |
| 中介佣金（续租） | − RM 3,000 | 假设：一个月租金。注意：第一个租客的佣金依税务局裁定不可扣税 |
| 管理费 + 储备金 | − RM 4,200 | 假设：每平方尺 RM0.35 × 1,000 平方尺 × 12 个月。可否扣税未确认 |
| 非居民所得税 30% | − RM 8,430 | 课税基础 RM28,100（管理费不可扣的情形） |
| 实际到手 | RM 15,470 | |
| 实际净回报 | 约 1.55% | 3.6% → 1.55%。差不多少了一半以上。 |
如果管理费与储备金可以扣税，课税基础降到 RM23,900、税额 RM7,170，实际到手 RM16,730，净回报约 1.67%。两种情形都远低于 3.6%。
这个算式没有算进去的两件事：
① 贷款利息。有贷款的话，利息可以扣税，但本息摊还会直接吃掉现金流——很多情况下前几年是负的。
② 产业盈利税。卖出时外国人最低 10%，六年内是 30%。上面算的只是持有期间。
还有一个身分问题：30% 是非居民税率。如果你每年在马来西亚住满 182 天，你就是税务居民，适用累进税率，结果会好很多。MM2H 的居留要求只有 90 天——刚好卡在中间。
理由在上面那个 EdgeProp 的例子里已经写清楚了：以叫价算出来的回报率，跟实际成交可以差很远，而成交租金的资料在很多项目上根本凑不齐。我拿不到可靠的成交租金资料库，所以我不报市场回报率。
要评估某一个具体项目，能做的是去查那一栋目前挂租的单位数量、挂了多久、以及有没有实际成交纪录。这三件事我可以帮你查。
卖给谁？一个被讲错很久的说法
「外国人买的房子以后只能卖给外国人」——这句话在国家土地法典里找不到任何依据。
第 433B(1) 条管的只是以非公民或外国公司为受让方的交易。非公民卖给公民，整个第三十三A部都没有限制。「quota」与「foreign pool」这两个词在整部法典里出现次数是零。
同样地，国家土地法典没有规定最低持有期；该部里唯一的 30 天期限是第 433G 条的缴纳征费期限。
但有三件事确实会限制你脱手：
- 卖给另一个外国人时，同意那一关会重来一次。州政府门槛价在批准阶段适用，所以价格门槛实际上会再挡一次。这一点是结构上的推论，我没有找到明文写成规则的官方文件，柔佛尤其没有。
- 买方要付 8% 印花税。2026 年起，你的下一个外国买家成本比 2025 年高一倍——这会反映在他愿意出的价格上。
- MM2H 的十年禁售。官方原文：「Selling of the residence is not allowed for 10 years」，唯一例外是换成更贵的。违反的后果是准证被撤销。
另有一件与国籍无关但常被忽略的事：很多个别地契本身带有转让限制（「tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri」），不论买方是谁都要申请。地契怎么读，在第 2 类。
把钱汇出马来西亚
没有金额上限。外汇政策通告第 4 号第 E 部第 8 段：非居民可自马来西亚汇出资金，包括任何收益或处分令吉资产所得，条件只有两个——
① 必须以外币汇出（不能直接汇令吉出去）；
② 令吉兑换外币须依通告第 1 号第 B 部办理（即透过持牌岸内银行或指定海外分行）。
「令吉资产」的定义明文包含「任何在马来西亚的产业」——所以租金收入与卖房价金都可以自由汇出。
银行会要什么文件：依最低尽职调查指引附录 A 第 6 项，用途为「令吉资产及其收益」时，文件是买卖合约、买卖收据、租约、股息通知书。指引同时写明，各银行自订文件要求，没有全国统一清单。
要更正一个流传很广的数字：所谓「RM50,000 汇款申报门槛」在现行外汇政策通告里并不存在。
真正的免查核门槛是每笔 RM10,000（最低尽职调查指引第 10(a) 段）。另外，MM2H 参与者被列为「豁免的外部账户持有人」，本身就在查核要求之外。
同样地，网上提到的「ROSS 表格」在现行通告中不存在；实际的系统叫 ROMS 与 RENTAS，那是银行端的申报系统，不是你要填的表。
随身携带现钞：外币不限金额，令吉现钞以等值 USD10,000 为限；任一币别超过等值 USD10,000 须向关税局申报。
来源：BNM FEP Notice 4（2025 年 10 月 1 日起施行）· BNM Minimum Due Diligence Guide for Notice 4 (PDF)（2025 年 11 月 1 日更新）
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
要我帮你查某一个具体项目，WhatsApp 我，或寄电邮。
Louis Koh · 11 年行业经验
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。