避坑：哪些你自己查得到
这一类跟前面四类不同：前面讲规则，这一类讲你自己动手可以查到什么。
也要先说清楚——这一页有好几处我查不到，而查不到的部分我全部标出来了。其中有一项（欠缴管理费会不会跟着房子转到新业主身上）恰恰是二手买家最想知道的，我没能确认，所以没有写答案。
查发展商：官方入口
| 要查什么 | 入口 |
|---|---|
| 私人房屋项目与发展商查询 | teduh.kpkt.gov.my/perumahan-swasta |
| 问题项目（sakit）与烂尾项目（terbengkalai）名单 | teduh.kpkt.gov.my/senarai-projek-sakit-terbengkalai |
| 被官方发出警告的发展商 | teduh.kpkt.gov.my/pelaporan-bermasalah |
| 投诉（SISPAA 系统） | kpkt.spab.gov.my |
所以本页只告诉你去哪里查，不敢描述查出来会显示哪些栏位，也无法确认那份名单的资料截止日期。请自己用浏览器打开看。
另外提醒一个常见误会：HIMS（hims.kpkt.gov.my）不是公开查册系统，那是发展商登入用来申请执照、广告准证与房屋发展账户的后台。
「问题项目」与「烂尾项目」的官方定义
| 类别 | KPKT 的定义 |
|---|---|
| Projek Sakit（问题项目） | 工程进度落后应有进度超过 30%，或买卖合约期限已届满。 |
| Projek Terbengkalai（烂尾项目） | 未能在合约期限内完成，且工地连续六个月没有显著施工活动；或高等法院已登记清盘呈请；或已被委任接管人；或发展商书面承认无力完成——并且经部长依《房屋发展法令》第 11(1)(c) 条认定为烂尾。 |
KPKT 自己的定义页引用了一部已经废除的法令。
买家可以申请确认信：问题项目用 BPPS 表格，烂尾项目用 BPPT 表格。
联络：问题项目 03-8891 4200；烂尾项目 03-8891 4003。
执照与广告准证
发展商执照的依据是《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》第 5 条与 1989 年规例第 3 条；广告与销售准证（APDL）是 1989 年规例第 5 条；房屋发展账户是第 7A 条与 1991 年规例。
能给的唯一安全建议：执照号码与广告准证号码必须出现在广告文宣与买卖合约上——先确认它们真的印在那里，再拿去 TEDUH 比对，有疑问就书面去函国家房屋局。
同样地，房屋发展账户虽然是法定义务，但我找不到任何让买家查阅的公开管道。如果有人告诉你「你可以去查发展商的 HDA 账户」，请他把查询网址给你。
房屋买家仲裁庭：能做什么，不能做什么
很多人以为仲裁庭是万用的。它不是，而且限制比想像中紧。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 受理范围 | 买家与持牌发展商之间、因买卖合约而生的争议（《房屋发展法令》第 16N(2) 条）。 |
| 金额上限 | 每宗 RM50,000。超过此数，只有在买卖双方书面同意时才受理。 分层管理仲裁庭的上限是 RM250,000，那是另一个庭。 |
| 时限（全部 12 个月） | 逾期交房与合约类索赔：自 CCC 发出之日起 12 个月 技术缺陷类：自缺陷保修期届满起 12 个月 合约在 CCC 之前终止者：自终止之日起 12 个月 |
| 地域 | 只限西马与纳闽。沙巴、砂拉越不适用。 |
| 标的 | 房屋，含 SOHO。不包括商业建筑物。 |
| 提交费用 | 每份表格 RM10。现金、银行汇票或邮政汇票，抬头「Akauntan Negara Malaysia-KPKT-T」。不收私人支票，不接受邮寄现金。 |
| 律师 | 原则上不准委任律师，除非涉及复杂法律问题且有严重经济困难，并获庭长批准。 |
| 外国人出庭 | 每次开庭都须出示护照正本。 |
| 处理时间 | 客户宪章 100 个工作天；裁决书于 10 个工作天内送达双方。 |
仲裁庭明文不受理的事项，值得整段读一次：
烂尾项目、诽谤、疏忽、房产中介的欺诈行为、土地追索、遗嘱与无遗嘱继承、商誉、商业秘密与知识产权、业主与租客纠纷、产权转让律师的服务、发展商顾问的设计缺陷、CCC 的有效性。
请特别注意第一项与倒数第三项。项目一旦被正式认定为烂尾，仲裁庭就管不了；房产中介的欺诈行为，仲裁庭也管不了。
裁决不履行怎么办：提交不遵从通知书四份连同裁决书六份，由秘书转送推事庭。刑事方面，不遵从裁决可处RM10,000 至 RM50,000 罚款，或最高两年监禁，或两者兼施。
来源：KPKT, Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，页面显示更新于 2025 年 8 月 13 日。
逾期交房赔偿：怎么算、怎么提
KPKT 自己给的公式：
逾期天数 × 房价 × 10% ÷ 365
KPKT 的示范例子：100 天 × RM300,000 × 10% ÷ 365 = RM8,219.18。
要准备的文件（连同表格一）：买卖合约副本一份、交空置管有通知书副本一份、CCC 副本一份，以及其他相关文件各一份。
程序：表格一四份全部签名或按指印，加上一份 Borang Butiran TTPR，加 RM10。仲裁庭会退回三份盖印本：你自己、发展商，以及你的贷款银行。第一次开庭时要证明已送达发展商与银行。
起算日的关键判决在第 3 类：联邦法院 2021 年 PJD Regency 案裁定，起算日是缴付订金那一天，不是签约日。订金收据请留好。
包租承诺（GRR）：我能确定的，和不能确定的
查不到的包括：KPKT 或国家房屋局有没有任何关于包租的通令或指引；包租算不算需要证券监督委员会批准的集体投资计划；证监会或国家银行有没有发过相关声明；以及任何一个具名的马来西亚包租失败案例。
所以这一段不会点任何项目或发展商的名，也不会告诉你「包租受不受监管」。找不到证据不等于证明不存在——只是代表我没查到，不该拿来当结论。
但有一件事是可以确定的，而且我认为它比任何案例都重要：
仲裁庭的管辖权被第 16N(2) 条限定在「因与持牌发展商的买卖合约而生」的争议，而且不受理商业建筑物，也不受理业主与租客纠纷。
包租承诺通常是三种情况之一：写在买卖合约之外的另一份协议里、由一家管理公司而不是发展商承担、或者附在商业地契的单位上。
这三种情况，全部落在仲裁庭管辖范围之外。也就是说，包租出问题时，你不能用那条又快又便宜（RM10）的途径，只能上民事法庭告——而对造可能是一家没有资产的公司。
所以签之前请把这四个问题问清楚，并要书面答覆：
- 包租条款是写在买卖合约本身，还是另一份协议？
- 承担付款义务的是哪一个法人？跟发展商是同一家公司吗？那家公司的实缴资本多少？
- 那笔回报的钱从哪里来？是不是已经含在我付的房价里（也就是我拿自己的钱回来）？
- 这个单位的土地用途类别是什么？如果是商业，仲裁庭这条路一开始就是关的。
另可查证券监督委员会的投资者警示名单：sc.com.my/investor-alert-list。该名单本身写明「is not exhaustive」，不在名单上不代表安全。旧网址 /regulation/investor-alert-list 已失效。
二手房：管理费欠款与分层文件
这里有两个几乎人人写错的说法，先更正：
| 常见说法 | 实际条文 |
|---|---|
| 「第 25 条是对单位设定的法定押记」 | 不对。《2013 年分层管理法令》第 25 条是业主的缴付义务，不是对单位设定的押记。 |
| 「表格 11 就是欠费证明书」 | 不对。表格 11 是依第 34(1) 条发出的催缴通知书。真正的欠费证明书是 Form 10（JMB 阶段）或 Form 19（管理机构阶段）。 |
你要的那份文件怎么拿：
| 阶段 | 法条 | 表格 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 发展商管理期／JMB | 第 31 条（单位业主或准买家均可申请） | Form 10 | 收到申请与规费后 21 天内 |
| 管理机构 MC／附属管理机构 | 第 73 条（业主或准业主均可申请） | Form 19 | 收到申请与规费后 21 天内 |
不发是刑事罪：规例第 19(2) 与第 30(2) 条——不依期发出证明书，可处罚款最高 RM50,000，或监禁最高 3 年，或两者兼施。
注意第 31 与第 73 条都写明「准买家」也可以申请。你不必等到成为业主，签约前就可以要这份文件。
这一题我没能确认，所以不给答案。法令第 33 至 35 条（JMB）与第 77 至 79 条（MC）我只读到条文标题层级，原文抓取中断，无法确认追讨对象是否及于后手买家。
这大概是二手买家最想知道的一件事，而我确实不知道。请你的律师就这一点给你书面意见——并且无论答案是什么，都先拿到 Form 10 或 Form 19。
一个不花钱、当场就能做的检查：
《分层管理法令》第 6(5) 条规定，分割表（schedule of parcels）必须随时展示在发展商的每一间办公室与分行，以及任何进行销售的场所。
你在销售展厅就可以要求看。第 6(1) 条更规定，没有向建筑物专员存档分割表之前，任何单位都不得出售。违反第 6 条可处罚款最高 RM500,000 或监禁最高 5 年。
展厅拿不出这份文件，本身就是一个答案。
原因是：马来西亚总检察署的法规入口（lom.agc.gov.my、agc.gov.my）对我试过的每一个路径都回传空白内容，各州 e-Tanah 入口也读不到内容。与其凭印象写一个条文号码，不如留白。这几项请直接问你的产权转让律师。
选区：先看我实际追踪的项目分布在哪里
我不排名地区，也不会说哪一区最值得买。能给你的是一件可查证的事实：本站追踪的 92 个柔佛项目与其余各州项目，实际上分布在哪里。这份分布本身就说明了跨境买家的注意力集中在哪几块。
| 州属 / 地区 | 本站追踪的项目数 | 官方身分（只写查得到的） |
|---|---|---|
| 柔佛（全州） | 92 | 全境属 JS-SEZ 范围。JS-SEZ 协议 2025 年 1 月 7 日签署，面积 3,588 平方公里，共九个旗舰区。 |
| 新山市区 | 29 | 对应 Flagship A（Johor Bahru Waterfront）。旗舰区边界官方尚未公布。 |
| Iskandar Puteri（含 Medini） | 13 | Flagship B，商业服务／全球服务中心类。IRDA 总部设在 Medini。 |
| Larkin / Ulu Tiram | 4 / 5 | 在依斯干达特区与 JS-SEZ 范围内。 |
| Danga Bay / Seri Alam / Tebrau / Permas Jaya / Bandar Dato Onn | 3 / 3 / 3 / 4 / 3 | 同上。这些地点是否落在某个旗舰区内，目前无人能确认——边界未公布。 |
| 吉隆坡 | 40 | 联邦直辖区，与依斯干达、JS-SEZ 无关。 |
| KLCC / 武吉加里尔 / 孟沙 / 武吉免登 | 10 / 5 / 3 / 3 | |
| 雪兰莪 | 31 | 外国人只开放分层产业，且按区分三个门槛价——见第 2 类。 |
| 八打灵再也 / 万挠 / 蒲种 / 沙登 | 6 / 5 / 3 / 3 | |
| 槟城 | 5 | 岛上与威省门槛价不同；2026 年 8 月起有全马第一套短租细则——见第 4 类。 |
| 沙巴（亚庇） | 3 | 沙巴用自己的土地法（Cap. 68），国家土地法典不适用。半岛的规则不能套过去。 |
来源：数字由本页在载入时从本站项目资料库读出，不是抄写的快照。旗舰区名称与面积取自 JS-SEZ 官方网站与 MIDA 文件。
关于「我的项目在不在 JS-SEZ 旗舰区里」这个问题：
JS-SEZ 官方常见问答第 9 项写着，新公布的七个旗舰区「边界将在各部门批准后再行公布」。
也就是说，截至今天，没有任何人能告诉你 Tebrau 或 Mount Austin 在不在 Flagship A 里面——包括发展商的销售人员。如果有人拿「本项目位于 JS-SEZ 旗舰区」当卖点，请他出示公布的边界图。
另外要分清楚两套完全不同的字母编号：依斯干达特区 2006 年的 A–E 区，与 JS-SEZ 的 A–I 旗舰区，两者不是同一回事，经常被混着讲。
关于地区，我不写的部分
我在 IRDA、新山市政厅、柔佛州政府、MRT Corp、马来西亚交通部、新加坡陆路交通管理局与 JS-SEZ 官网上，都找不到官方公布的道路距离或车程。地图软件算得出来，但那不是官方数字，写上去会让人误以为经过查证。
同样地，各区的商场、学校、医院、巴士路线，我无法逐一从官方来源核实，所以不在这一页罗列。
唯一有官方数字、也确实经过查证的跨境时间是 RTS：
| 项目 | 官方数字 |
|---|---|
| 目标通车日 | 2026 年 12 月 31 日MRT Corp 2026 年 1 月 21 日新闻稿，称车站幕墙钢构完成、进度「ahead of schedule」。 |
| 全长 | 约 4 公里（马来西亚段 2.7 公里，新加坡段 1.3 公里） |
| 车站 | 武吉查加 与 兀兰北（Woodlands North），两站 |
| 行车时间 | 6 分钟这是列车行驶时间，到的是兀兰北车站，不含通关时间，也不是到新加坡关卡的时间。 |
| 运力 | 每方向每小时 10,000 人次；通车初期约每日 40,000 人次 |
| 通关方式 | 马新两国的通关设施设在同一栋建筑内，出发站一次完成查验，抵达后直接出站 |
另外，通车日期我只能引用马来西亚方面的说法——新加坡陆交局与交通部的页面我读不到，所以本页不写「两国政府都以 12 月 31 日为目标」。
来源：MRT Corp, RTS Link，页面最后修改于 2024 年 11 月 28 日；MRT Corp 2026 年 1 月 21 日与 2025 年 7 月 28 日新闻稿。
经过查证的沿线项目与地区资料在RTS 沿线项目与新山房产指南。
术语表：合约与文件上会看到的缩写
下面只收买卖过程中真的会出现在文件上的几个。完整版在房产术语表。
| 缩写 | 全称 | 对你的实际意义 |
|---|---|---|
| SPA | Sale and Purchase Agreement 买卖合约 |
向持牌发展商购买时，格式是法定的：有地用 Schedule G，分层用 Schedule H。先确认你签的是哪一份——交房期限差 12 个月。 |
| APDL | Iklan dan Jualan 广告与销售准证 |
1989 年规例第 5 条。准证上的核准售价band，就是判断外国人能不能买的依据——本站 131 个项目的资格判定就是这样算出来的。 |
| VP | Vacant Possession 交空置管有（交屋） |
Schedule G 24 个月、Schedule H 36 个月，自合约日起算。逾期赔偿为房价每年 10%，按日计。 |
| DLP | Defect Liability Period 缺陷保修期 |
交屋起 24 个月。发展商须于收到书面通知后 30 天内修复。向仲裁庭申索技术缺陷的时限，是自 DLP 届满起 12 个月。 |
| CCC | Certificate of Completion and Compliance 竣工与合规证明 |
取代旧制的 CF。逾期交房索赔的 12 个月时限，从 CCC 发出之日起算。 |
| RPGT | Real Property Gains Tax 产业盈利税 |
卖出时课征。外国人第 6 年之后仍是 10%，永远到不了 0%。买方须扣留 7% 直接汇给税务局。 |
| JMB / MC | Joint Management Body / Management Corporation 联合管理机构 / 管理机构 |
分层产业的管理层。两者权限不同：JMB 的附加细则只及于公共产业，MC 的可及于整栋。要查欠费证明，JMB 阶段是 Form 10，MC 阶段是 Form 19。 |
| COB | Commissioner of Buildings 建筑物专员 |
管理机构的附加细则必须在 30 天内向 COB 存档。要确认某栋楼能不能做短租，就是要这份存档文件。 |
| GDV | Gross Development Value 发展总值 |
行业用语，不是法定名词。指整个项目预计的销售总额。它衡量的是项目规模，跟你那一间的价值或回报没有关系——被拿来当卖点时要留意。 |
| NLA | Net Lettable Area 净可出租面积 |
行业用语，不是法定名词。商业物业常用，指扣除公共空间后可出租的面积。跟住宅的「建筑面积」不是同一个概念，比较时不要混用。 |
如果发展商要你走「eSPA」流程，请直接问三件事：这份合约是不是法定的 Schedule G 或 H？条款有没有任何改动？签署后我拿到的正本是什么形式？
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
要我帮你查某一个具体项目，WhatsApp 我，或寄电邮。
Louis Koh · 11 年行业经验
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。