Aliff Avenue (Dwi Alif) 阿丽芙大道
Aliff Avenue (Dwi Alif) 是 2016 年完工的现房项目，Leasehold，共 535 户。这一页整理了地点、户型、租金、回报率与风险；现售单位的实际报价请 WhatsApp 索取。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Aliff Avenue (Dwi Alif)
Aliff Avenue (Dwi Alif)（阿丽芙大道） 是位于马来西亚新山 Tampoi（淡杯工业区，邻近参考区域，非核心 Iskandar Puteri/Medini 范围） 的Leasehold公寓，由 Tropical Land Property Sdn Bhd（SKS Group） 开发，2016 年完工，共 — 栋 / — 层 / 535 户。地址：Jalan Tampoi, Kawasan Perindustrian Tampoi, Johor。
户型 560 至 560 平方尺，共 1 种。二手挂牌价资料待查——现售报价请 WhatsApp 索取；管理费 资料待查。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 10–15 km（因位于淡杯工业区，实际上更靠近新山市区/CIQ而非第二通道）
Aliff Avenue (Dwi Alif) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Tropical Land Property Sdn Bhd（SKS Group）SKS Group / MB World Group（前称 Mahabuilders）
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 535— 栋 · — 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM—–—近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 样本不足以整户出租计算
马来西亚本地中型发展商，在 Tampoi、Bukit Indah 一带有多个项目，口碑中等。
Tampoi（淡杯工业区，邻近参考区域，非核心 Iskandar Puteri/Medini 范围），出门能到哪里
完整地址：Jalan Tampoi, Kawasan Perindustrian Tampoi, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 10–15 km（因位于淡杯工业区，实际上更靠近新山市区/CIQ而非第二通道）
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 10–15 km
- 🚌 其他交通距第二通道约 25–30 km
🛍️ 购物商场
- 淡杯工业区多间工厂及物流园区
1 个户型，560 到 560 平方尺
这个项目的公开挂牌资料较薄，部分户型的价格带尚未有足够样本可以公布。与其给你一个不可靠的数字，我宁可直接把现在真正在售的单位报价发给你。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 | 560-1108 sf | 资料待查 · — | 资料待查 | — | — |
表上是经纪现场校正值，以目前实际在售报价与实收租金为准，比门户网站公开数字高约 20%——官方成交资料公布滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主没更新的旧价。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 真正值钱的地方
这份名单里唯一靠长堤而不是第二通道的项目
Aliff Avenue（Dwi Alif）位于 Jalan Tampoi / Jalan Tahana，淡杯（Tampoi）工业区一带，距 CIQ 长堤关卡与 Bukit Chagar RTS 站约 10–15 公里，而距第二通道约 25–30 公里。这跟名单上其余 20 个项目的通勤逻辑完全相反：其他项目服务的是走第二通道去新加坡西部的人，本项目服务的是走长堤进新山市区或过关的人。买之前先想清楚你（或你的租客）每天要往哪个方向走。
挂牌 PSF 只有 RM283–550，是这份名单里最低的一档
PropertyGuru 项目页记录挂牌 PSF 区间 RM283–550、Apartment（一般公寓）、Leasehold、2017 年完工。同时 PropertyGuru 上另可见一个 450 平方尺、2 房 1 卫的单位开价 RM245,000。这个价位在整个新山都属最低档，对预算极紧的本地首购族是实际的入口。
登记为一般公寓，水电与门牌税按住宅费率
PropertyGuru 把本项目的产品类型标示为 Apartment（一般公寓），不是 Service Residence（服务式公寓）。差别每年都在付：服务式公寓通常建在商业地契上，电费适用商业费率（约比住宅高 50%）、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税率通常是住宅的 1.5–2 倍。在总价只有二三十万的物业上，这些差额占比很高。
在售与出租挂牌都很少，供给压力小
PropertyGuru 上本项目只有 22 个在售、21 个出租挂牌。以基础资料记录的 535 户计，在售与出租比例都在 4% 左右——是这份名单里挂牌压力最轻的项目之一。对想出租的人来说，同栋楼的竞争对手不多；对想买的人来说，选择也相对有限。
唯一一则住户评价给了 4.7 分，特别提到阳台视野
PropertyGuru 上唯一一则评价来自 Steven Ng（2023 年 1 月 27 日，4.7/5），标题是「convenience location , nice view」，内容写「amazing view from the balcony」，单位内部、公共区、设施、交通、周边生活机能五项都给 5 分。这跟本项目的位置一致：淡杯一带地势与楼高让高楼层单位有开阔视野。
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 24小时保安
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 1 条（好评 1、负评 0）。
「amazing view from the balcony」
— Steven Ng，PropertyGuru 住户评价 4.7/5，2023 年 1 月 27 日（标题：convenience location , nice view；六个分项中「管理」仅 3 分，其余五项皆 5 分）评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡本项目是这份名单里唯一以长堤而非第二通道为主要通勤出口的项目约 10–15 km，车程约 15–25 分钟（视关卡与市区车流）
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站，距本项目约 10–15 公里，是这份 21 个项目名单里离 RTS 最近的一个；但仍须开车或搭巴士前往，不是步行圈约 10–15 km，车程约 15–25 分钟
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）距离远，不是本项目的通勤方向约 25–30 km，车程约 30–35 分钟
- Jalan Tampoi / Jalan Tahana本项目所在道路，接淡杯一带主干道与高速公路项目门口
- Tampoi 一带巴士与 KTM Kempas Baru 站方向淡杯是新山市区西侧的老工业与住宅带，公共交通以巴士为主；实际班次须自行到现场确认须实地确认
🛍️ 购物餐饮
- Tampoi / Skudai 一带店屋与超市邻里型商业为主，餐饮与便利店；规模与选择不及 Bukit Indah 与 Medini车程约 5–10 分钟
- Mid Valley Southkey新山最大商场之一，位于市区东南侧车程约 20 分钟
- Johor Bahru City Square / KOMTAR JBCC新山市中心商场，紧邻 CIQ约 10–15 km，车程约 20–25 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场；从本项目往西走车程约 20 分钟
- Perling Mall老牌社区商场车程约 10–15 分钟
🎓 学校
- Tampoi / Skudai 一带国民型中小学本地生源学校，短车程可达车程约 5–10 分钟
- 宽柔中学（Foon Yew High School）总校，Jalan Yahya Awal全马最大华文独中，位于新山市区约 10–15 km，车程约 20–25 分钟
- Crescendo-HELP International School（Mount Austin / Tebrau 一带）新山市区东侧的国际学校车程约 25–30 分钟
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，位于 Iskandar Puteri；从本项目过去要往西开约 25 km，车程约 30 分钟
- Marlborough College Malaysia / Raffles American School本区两所主要国际学校均在 Iskandar Puteri / EduCity，距本项目较远车程约 30 分钟
🏥 医疗
- Tampoi 一带私人诊所与药房日常门诊车程约 5 分钟
- Hospital Permai Johor Bahru（淡杯）位于淡杯的公立医院车程约 5–10 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 10 km，车程约 15–20 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊约 10–12 km，车程约 20 分钟
- Columbia Asia Hospital Tebrau / Hospital Sultan Ismail市区东侧的私立与公立综合医院车程约 25–30 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算最紧、在淡杯或新山市区西侧上班的本地首购族
挂牌 PSF RM283–550 是这份名单里最低的一档，可见挂牌有 RM245,000 的 2 房单位；加上一般公寓的住宅费率水电门牌税，每月固定开销比同价位的服务式公寓低。适合工作地点就在淡杯、士古来一带的本地人。要接受的是工业区的居住环境，以及租赁地契 + 小面积可能导致的贷款成数被压低。
每天走长堤过关、要住得离 CIQ 近的人
这是本项目跟名单上其余 20 个项目最大的差别：它距 CIQ 长堤关卡与 Bukit Chagar RTS 站约 10–15 公里，是这份名单里离 RTS 最近的一个；而距第二通道 25–30 公里。如果你在新加坡市区或东部上班、走长堤，这个方向比 Iskandar Puteri 那批盘合理得多。但要清楚：10–15 公里仍然需要开车或搭巴士，不是 RTS 步行圈。
看重低持有成本的长期自住者
一般公寓分类（住宅费率水电与门牌税）加上低总价，让每月固定支出在这份名单里是最低的一组。同时在售与出租挂牌都只有二十来个（对 535 户约 4%），供给压力轻。要接受的是：唯一一则住户评价把管理只打 3 分，而同一发展商体系旗下的 Horizon Residence 管理评分也偏低——看房时务必自己查财务报表与 AGM 记录。
不适合：外国买家，以及看重居住环境品质的人
外国人受柔佛州 RM100 万门槛限制，本项目总价只有二三十万，依法买不了。至于居住环境：本项目周边以淡杯工业区为主，夜间与清晨有重型车流与工厂噪音，商业与休闲配套的规模远不及 Bukit Indah 或 Medini。如果你在意这些，同预算在 Bukit Indah 的 Horizon Residence（成交中位 RM439 psf）或 Idaman Residence（RM397 psf）居住环境明显更好。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠唯一一则评价里，管理是唯一被扣分的项目（3 分对上其余五项的 5 分）
Steven Ng 那则 4.7/5 的评价把单位内部、公共区、设施、交通、周边生活机能全部给 5 分，唯独「Management（管理）」只给 3 分。一则评价的样本太小，不能当定论，但这个落差值得注意——它跟同一发展商体系（MB World Group / 前 Mahabuilders）旗下的 Horizon Residence 情况类似：那个项目在 PropertyGuru 上总评 3.4/5，管理 3.0 分，有住户住了四年后写「Expensive maintenance fee but very poor management」。
⚠周边以工业区为主，居住环境与生活配套明显逊于名单上其他项目
本项目位于 Kawasan Perindustrian Tampoi（淡杯工业区）一带。工业区周边的实际影响是具体的：夜间与清晨的重型车流、工厂运作噪音与气味、缺乏成规模的商业与休闲配套、步行环境差。这跟 Bukit Indah（AEON、超市、店屋、公园）或 Medini（Legoland、Mall of Medini、Gleneagles）完全不是同一个居住品质等级。对租金与转手价的实际影响：租客池以在附近工厂与商业上班的本地人为主，价格天花板由这批人的收入决定。
⚠租赁地契，剩余年限直接决定贷款年限与月供
PropertyGuru 项目页把本项目地契标示为 Leasehold。这在低总价物业上影响更大：马来西亚银行审批时看的是「贷款到期时地契还剩多少年」，实务上多数银行要求到期时仍有 20–30 年以上；租期越短，可批年限越短、月供越高、成数也可能被压低。而低总价单位的买家多半需要高成数贷款，一旦成数被压，你要补的现金比例就很高。
⚠小面积单位（如 450 平方尺）银行贷款成数常被压低
PropertyGuru 上可见一个 450 平方尺、2 房 1 卫的单位开价 RM245,000。马来西亚多家银行对小面积单位有内部限制，常见的分界是 500 或 650 平方尺（各行标准不同）：低于门槛的单位，贷款成数可能从 90% 降到 70–80%，部分银行直接不承做。再叠加租赁地契的年限压缩，你实际要准备的现金可能是房价的 30% 甚至更多。以 RM245,000 计，若成数只有 70%，头期就是 RM73,500 而不是 RM24,500。
⚠公开成交数据几乎是空白，估价与议价都没有依据
本项目在 EdgeProp 上查不到独立的成交中位数与历史极值，PropertyGuru 也只有挂牌 PSF 区间 RM283–550 与 22 个在售挂牌可看。535 户的项目却几乎没有可用的公开成交纪录，代表二手市场不活跃也不透明。这会带来两个后果：一是你只能被卖方的开价牵着走；二是银行估价师找不到可比案例时会保守估值，你的贷款成数可能被压低。
⚠外国人受柔佛州 RM100 万门槛限制，这个价位依法买不了
本项目位于淡杯，不在 Medini 特区内，因此不适用 Medini 对外国买家的最低售价豁免——外国人须符合柔佛州住宅 RM100 万的最低购买价门槛。而本项目挂牌 PSF 只有 RM283–550，可见挂牌有 RM245,000 的单位，总价远低于门槛。另外 2026 年成本也上升了：非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000——在 RM245,000 的房价上，光这个最低费就等于 12%。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aliff Avenue (Dwi Alif) ← | 2016 | Leasehold | 535 | — | — | — |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0–2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5–5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2017 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3–5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Aliff Avenue (Dwi Alif) 的地契为 Leasehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Aliff Avenue (Dwi Alif) 现在二手价多少？
Aliff Avenue (Dwi Alif) 的公开挂牌样本目前偏少，我不会给你一个撑不住的价格区间。这个项目现在真正在售的单位报价，我可以直接查给你——WhatsApp 告诉我你想看的户型和预算即可。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 租金多少？回报率高吗？
Aliff Avenue (Dwi Alif) 的公开租金样本较少。我手上有近期实际签约的租金数字，可以直接发给你参考。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Aliff Avenue (Dwi Alif) 为 Leasehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 什么时候完工？谁开发的？
Aliff Avenue (Dwi Alif) 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、— 层、535 户。发展商为 Tropical Land Property Sdn Bhd（SKS Group）。马来西亚本地中型发展商，在 Tampoi、Bukit Indah 一带有多个项目，口碑中等。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 10–15 km（因位于淡杯工业区，实际上更靠近新山市区/CIQ而非第二通道）；距 CIQ 约 10–15 km；距第二通道约 25–30 km
Aliff Avenue (Dwi Alif) 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 560-1108 sf（资料待查）。面积从 560 到 560 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：泳池、健身房、24小时保安。
Aliff Avenue (Dwi Alif) 适合什么人买？
淡杯工业区上班族、蓝领/物流从业人员的租赁需求
买 Aliff Avenue (Dwi Alif) 有什么风险要注意？
严格来说不属于本次研究核心区域（Medini/Puteri Harbour/Bukit Indah），周边以工业区为主，居住环境及生活配套逊于核心区项目，购房/投资前需明确定位
Aliff Avenue (Dwi Alif) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：淡杯工业区多间工厂及物流园区。学校：。医疗：。
Aliff Avenue 属于 Iskandar Puteri 吗？为什么会出现在这份名单里？
严格来说不属于。PropertyGuru 把本项目归在「Tampoi」（淡杯），地址是 Jalan Tampoi / Jalan Tahana，位于淡杯工业区一带，属新山市区西侧，而不是 Iskandar Puteri / Medini / Puteri Harbour / Bukit Indah 这个片区。它的通勤方向也完全相反：距 CIQ 长堤关卡与 Bukit Chagar RTS 站约 10–15 公里，距第二通道约 25–30 公里；名单上其余 20 个项目则都是「近第二通道、远 RTS」。所以拿本项目跟 Medini 或 Bukit Indah 的盘比价没有意义——它们服务的是不同方向的通勤族、不同的租客池。要比，应该跟新山市区西侧、Skudai、Perling 一带的项目比。
只有一则评价，管理还只给 3 分，我该怎么判断？
先承认样本不足：PropertyGuru 上本项目只有 1 则评价（Steven Ng，2023 年 1 月 27 日，4.7/5），单位内部、公共区、设施、交通、周边五项都给 5 分，唯独管理给 3 分。一则评价不能当定论，但这个落差值得追问，尤其是本项目的发展商体系（MB World Group，前称 Mahabuilders）旗下的 Horizon Residence（Dwi Mutiara）在 PropertyGuru 上总评只有 3.4/5、管理 3.0 分，有住户住了四年后写「Expensive maintenance fee but very poor management」，并具体投诉下雨积水、停车场无遮雨顶棚、机车位不足。实务做法：看房时向 JMB/MC 索取最近两年经审计财务报表（看储备金余额与管理费收缴率）与最近一次 AGM 会议记录（看业主投诉了什么、管理层怎么回应），再自己到地下停车场与公共走廊走一圈。
RM24.5 万的房子，我能贷到九成吗？
不一定，而且这是本项目最实际的障碍。两个因素会同时压低你的成数：一是面积——PropertyGuru 上可见的挂牌有 450 平方尺的 2 房单位，而马来西亚多家银行对小面积单位有内部限制，常见分界是 500 或 650 平方尺（各行标准不同），低于门槛的成数可能从 90% 降到 70–80%，部分银行直接不承做；二是地契——本项目是租赁地契（Leasehold），银行按「贷款到期时地契还剩多少年」审批，年限不足会缩短可批年限、推高月供。第三个隐形因素是估价：本项目在公开数据库里几乎查不到成交纪录，估价师找不到可比案例时会保守估值。三个因素叠起来，你实际要准备的现金可能是房价的 30% 甚至更多。下订前拿「面积 + 租期剩余年限 + 产品分类」去问至少三家银行，取得书面回覆再签。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Aliff Avenue (Dwi Alif) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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