Teega Residence / Teega Suites 蒂加公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM480,000 到 RM950,000——价差 RM470,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
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30 秒看懂 Teega Residence / Teega Suites
Teega Residence / Teega Suites（蒂加公寓） 是位于马来西亚新山 Puteri Harbour 的Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠）公寓，由 UEM Sunrise Berhad 开发，2016 年完工，共 2 栋 / 35 层 / 1,292 户。地址：Puteri Harbour, Iskandar Puteri, 79250 Johor。
户型 700 至 1,200 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM480,000 – RM950,000，中等价位约 RM710,000；成交 PSF 区间 RM600–850／尺。整户月租 RM1,600 – RM3,500，毛租金回报率 3.5% – 4.5%。管理费 资料待查（同区一般 RM0.35–0.45/sf/月）。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
Teega Residence / Teega Suites 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- UEM Sunrise BerhadUEM Sunrise Berhad
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠）外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,2922 栋 · 35 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查（同区一般 RM0.35–0.45/sf/月）以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM600–850近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 3.5–4.5%以整户出租计算
马来西亚上市大型发展商（Bursa Malaysia: UEMS），前身为 UEM Land，代表作包括 Puteri Harbour 全区规划、Almãs、Estuari、Serene Heights 等，口碑良好，为国资 UEM 集团旗下地产旗舰。
Puteri Harbour，出门能到哪里
完整地址：Puteri Harbour, Iskandar Puteri, 79250 Johor（邮编 79250）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
- 🚌 其他交通距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km，车程约 15–20 分钟；邻近 Puteri Harbour 出口
🛍️ 购物商场
- Puteri Harbour 码头餐饮区
- Mall of Medini（车程约15分钟）
- AEON Bukit Indah
🎓 学校
- Educity（新加坡莱佛士医疗大学分校等）
3 个户型，700 到 1,200 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM710,000，高价位到 RM950,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1房 | 700-800 sf | 1 房 · 1 卫 | RM480,000 – RM620,000 | RM686–886 | RM1,600 – 1,900 |
| 2房 | 900-1100 sf | 2 房 · 2 卫 | RM620,000 – RM800,000 | RM689–889 | RM2,200 – 2,800 |
| 3房 | 1200-1400 sf | 3 房 · 2 卫 | RM800,000 – RM950,000 | RM667–792 | RM2,800 – 3,500 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,600 到 RM3,500 一个月
整户出租的毛租金回报率约 3.5% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Teega Residence / Teega Suites 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Teega Residence / Teega Suites 真正值钱的地方
已建成十年，租户群体稳定
自由地契具流通性
紧邻 Puteri Harbour 综合娱乐区
🏊 设施清单
- 无边际泳池
- 健身房
- 网球场
- 羽毛球场
- 儿童游乐场
- 24小时保安
- 海景/河景阳台
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
追求海港景观、生活配套完善的自住/度假型买家
从事新加坡工作、偏好经渡轮通勤的上班族
国际学校（Educity）家长
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
资料说明：Teega 由 Teega Residence（分层住宅，约 736 户）与 Teega Suites（服务式公寓，约 556 户）两部分组成，合计约 1,292 户；两者产权型态与管理不同，看房前务必确认是哪一栋
与周边众多新盘（Puteri Cove、Somerset 等）竞争激烈，供应过剩压制租金增长
离 RTS/CIQ 较远，通勤新加坡仍需自驾或渡轮
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Teega Residence / Teega Suites ← | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM600–850 | RM480,000 – RM950,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM400,000 – RM1,000,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | — | Freehold | 204 | RM900–900 | RM720,000 – RM4,500,000 | — |
| Almãs @ Puteri Harbour | — | Freehold | — | RM600–850 | RM280,000 – RM2,378,888 | — |
| Puteri Cove Residences | 2017 | Freehold | 1,054 | RM746–1089 | RM500,000 – RM1,300,000 | — |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
| Meridin Executive Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 583 | — | — | — |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Teega Residence / Teega Suites 的地契为 Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠）——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Teega Residence / Teega Suites 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Teega Residence / Teega Suites 的二手挂牌价区间为 RM480,000 至 RM950,000，中等价位约 RM710,000，成交 PSF 约 RM600–850／尺。各户型价格带：1房（700-800 sf）RM480,000–RM620,000；2房（900-1100 sf）RM620,000–RM800,000；3房（1200-1400 sf）RM800,000–RM950,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Teega Residence / Teega Suites 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,600 – RM3,500，毛租金回报率约 3.5% – 4.5%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查（同区一般 RM0.35–0.45/sf/月））、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Teega Residence / Teega Suites 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Teega Residence / Teega Suites 为 Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠）。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Teega Residence / Teega Suites 什么时候完工？谁开发的？
Teega Residence / Teega Suites 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、35 层、1,292 户。发展商为 UEM Sunrise Berhad。马来西亚上市大型发展商（Bursa Malaysia: UEMS），前身为 UEM Land，代表作包括 Puteri Harbour 全区规划、Almãs、Estuari、Serene Heights 等，口碑良好，为国资 UEM 集团旗下地产旗舰。
Teega Residence / Teega Suites 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km，车程约 30–40 分钟；距 CIQ 约 25–30 km，车程约 30–40 分钟；距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km，车程约 15–20 分钟；邻近 Puteri Harbour 出口
Teega Residence / Teega Suites 有哪些户型？
共 3 个户型：1房 700-800 sf（1 房）、2房 900-1100 sf（2 房）、3房 1200-1400 sf（3 房）。面积从 700 到 1,200 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Teega Residence / Teega Suites 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（同区一般 RM0.35–0.45/sf/月）（以管理处实际收费为准）。设施包括：无边际泳池、健身房、网球场、羽毛球场、儿童游乐场、24小时保安、海景/河景阳台。
Teega Residence / Teega Suites 适合什么人买？
追求海港景观、生活配套完善的自住/度假型买家、从事新加坡工作、偏好经渡轮通勤的上班族、国际学校（Educity）家长
买 Teega Residence / Teega Suites 有什么风险要注意？
资料说明：Teega 由 Teega Residence（分层住宅，约 736 户）与 Teega Suites（服务式公寓，约 556 户）两部分组成，合计约 1,292 户；两者产权型态与管理不同，看房前务必确认是哪一栋；与周边众多新盘（Puteri Cove、Somerset 等）竞争激烈，供应过剩压制租金增长；离 RTS/CIQ 较远，通勤新加坡仍需自驾或渡轮
Teega Residence / Teega Suites 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Puteri Harbour 码头餐饮区、Mall of Medini（车程约15分钟）、AEON Bukit Indah。学校：Educity（新加坡莱佛士医疗大学分校等）。医疗：。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Teega Residence / Teega Suites 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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