Encorp Marina @ Puteri Harbour 安可港湾
这个项目现在二手挂牌从 RM480,000 到 RM1,200,000——价差 RM720,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Encorp Marina @ Puteri Harbour
Encorp Marina @ Puteri Harbour（安可港湾） 是位于马来西亚新山 Puteri Harbour 的Freehold公寓，由 Encorp Berhad 开发，2020 年完工，共 2 栋 / 30 层 / 537 户。地址：Persiaran Puteri Selatan, Kota Iskandar, Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor。
户型 650 至 1,300 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM480,000 – RM1,200,000，中等价位约 RM840,000；整户月租 RM1,800 – RM3,000，毛租金回报率 3.0% – 4.0%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 650–1,300 平方尺的户型面积推算，每月约 RM175 – RM520（推算值，非实收金额）。另有单一来源：2026 年 9 月一条 1,488 平方尺挂牌报 RM487.50／月（约 RM0.33／平方尺），但同一段文案在两个中介页逐字重复、属同一套房，未构成独立互证，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km
Encorp Marina @ Puteri Harbour 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2020 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Encorp BerhadEncorp Berhad
- 完工年份
- 2020已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5372 栋 · 30 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM175–520／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。另有单一来源报 1,488 平方尺 RM487.50／月（≈RM0.33／平方尺），待核实。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- 样本不足经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 3.0–4.0%以整户出租计算
马来西亚上市公司（Bursa Malaysia），前身与政府关联企业合作开发多个新山产业，代表作包括 Encorp Strand Mall（Kota Damansara）等，地区口碑中等，以中价位服务式公寓为主。
Puteri Harbour，出门能到哪里
完整地址：Persiaran Puteri Selatan, Kota Iskandar, Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km
- 🛂 关卡 CIQ资料待查（未单独说明，同区一般与 RTS 距离相近）
- 🚌 其他交通距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km
🛍️ 购物商场
- Kota Iskandar（柔佛州政府行政中心）
- Puteri Harbour 海滨餐饮区
- Puteri Harbour Ferry Terminal
- Legoland
- Educity
1 个户型，650 到 1,300 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM840,000，高价位到 RM1,200,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型（1-3房，另含约25商业单位） | 650-1300 sf | 资料待查 | RM480,000 – RM1,200,000 | — | RM1,800 – 3,000 |
表上是经纪现场校正值，以目前实际在售报价与实收租金为准，比门户网站公开数字高约 20%——官方成交资料公布滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主没更新的旧价。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Encorp Marina @ Puteri Harbour 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Encorp Berhad 官方项目视觉，取自发展商官网 encorp.com.my，著作权属 Encorp Berhad。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
以上为 Encorp Berhad 官方项目视觉，取自发展商官网 encorp.com.my，著作权属 Encorp Berhad。发展商的旧项目网站已关闭，网络存档只保留了 400 像素宽的缩图，所以图上的尺寸标注看不清楚——高清原图我可以直接向发展商索取，WhatsApp 告诉我你要哪个户型即可。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,800 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 3.0% – 4.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Encorp Marina @ Puteri Harbour 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 真正值钱的地方
Puteri Harbour 里少数「自由地契 + 服务式公寓」的组合
PropertyGuru 项目页记录：Encorp Marina 为 Service Residence（服务式公寓）、Freehold（自由地契）、2020 年完工、30 层、573 户。在 Puteri Harbour 一带，自由地契是本项目相对 Medini 那批 99 年租赁地契项目最实在的差别——贷款年限不会被地契剩余年限压缩，转手时买家池也不会因为「剩几年」被砍掉一半。
面向码头，2020 年才交楼，是本区较新的现房
本项目 2020 年完工，比 Teega（2016）、Puteri Cove（2017）、Somerset（2014）都晚，硬体与外墙折旧较轻，短期内不需要面对十年期的大修高峰。单位面积 582–1,437 平方尺，涵盖 1–3 房。PropertyGuru 上住户评价提到「Our unit faces the marina and the view is beautiful, especially at night」，码头景是这栋楼的实体卖点。
PropertyGuru 上 4 则住户评价全数 5/5，管理分项也是满分
PropertyGuru 项目页显示总评 5/5（4 则评价），六个分项（单位内部、公共区、设施、交通、周边、管理）全为 5 分。要注意样本只有 4 则、其中 3 则同日发布，参考价值有限；但至少目前公开来源里没有针对管理的负评，这跟同区一些老盘不一样。
开车 15–20 分钟到第二通道，靠新加坡西部的通勤位
本项目的通勤逻辑是第二通道（Tuas / Second Link），距 Tuas Checkpoint 约 19–21 公里；而 Bukit Chagar RTS 站与长堤关卡约 25–30 公里。也就是说：在裕廊、大士、金文泰上班的人，这里比新山市中心更省时间；在乌节路或东部上班的人，这里不合适。
短住/度假型租赁需求真实存在
PropertyGuru 一则业主评价直接写明「We bought one unit partly because of the strong short-stay demand around Puteri Harbour」，说明码头一带的短住需求是存在的。但同一则评价也点出问题：入住流程混乱、周边店铺关门、设施使用受限——这几点决定了短住收益能否稳定（见风险区块）。
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 多功能厅
- 儿童游乐场
- 24小时保安
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 4 条（好评 2、负评 2）。
「We moved into Encorp Marina in 2021. Our unit faces the marina and the view is beautiful, especially at night. We use the pool and gym often. However, the units fronting the kids' pool get a lot of noise during the day — something we only realized after staying a while.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025 年 9 月 29 日（标题：Stunning Views & Good Amenities）「Good place / Good」
— Leon，PropertyGuru 住户评价 5/5，2023 年 11 月 20 日「We bought one unit partly because of the strong short-stay demand around Puteri Harbour. Guests often praise cleanliness, view, and location. But some do complain about check-in chaos, shuttered shops nearby, or restricted access to facilities. We keep a buffer cost for extra maintenance and guest turnover.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025 年 9 月 29 日（标题：Great for Holiday / Rental Use）「Encorp Marina has a lot going for it: freehold, location, amenities, modern setup. But long term, its success depends heavily on management, precinct activation (shops, F&B), and how well the building holds up. If they let cleanliness or repairs slide, the premium you paid may erode faster than expected.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025 年 9 月 29 日（标题：Investment Potential Is Real）评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）本项目主要通勤出口，适合在新加坡西部上班的人约 19–21 km，车程约 15–20 分钟
- Bukit Chagar RTS 站距离太远，不构成本项目的实际通勤选项约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡须先进新山市区，尖峰时段极塞约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
- Persiaran Puteri Selatan → Persiaran Laksamana → Persisiran Pantai JB-Nusajaya HighwayPropertyGuru 项目页描述的实际出入路线，最终接上第二通道大道项目门口即接入
- Puteri Harbour 渡轮码头同一园区内，有国际渡轮航线；班次会变动，出发前须自行确认步行范围内
🛍️ 购物餐饮
- Puteri Harbour 码头餐饮区步行可达；但住户评价提到周边有店铺关门（shuttered shops），平日人流不稳步行范围内
- Mall of MediniMedini 精华区商场，与 Legoland 相邻车程约 15 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场，也是全柔佛离第二通道最近的 AEON车程约 15–20 分钟
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕，官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 15 分钟
- Kota Iskandar 州行政中心商业区柔佛州政府办公区，週末冷清约 1–2 km（直线估算，未经实测）
🎓 学校
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内的英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁，90 英亩校园车程约 10–15 分钟
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国 WASC 认证车程约 10–15 分钟
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS 等；本区最稳定的租客来源车程约 10–15 分钟
- Sunway International School（Sunway Iskandar）Sunway Iskandar 园区内车程约 15 分钟
- Bukit Indah 一带国民型中小学本地生源学校集中在 Bukit Indah，本项目附近以国际学校为主车程约 15–20 分钟
🏥 医疗
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下，Medini 区内 300 床私立医院车程约 15 分钟
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 15–20 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科，须往市区方向约 25 km，车程约 30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；本区无同级公立医院约 25–30 km，车程约 30–40 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
在新加坡西部上班、看重自由地契的通勤族
第二通道车程 15–20 分钟、自由地契、2020 年新交楼，这三件事凑在一起在 Puteri Harbour 一带不多。适合每天开车过关、又不想买租赁地契的人。要接受的是服务式公寓的商业费率水电与门牌税，先把这笔月固定开销算进预算，再决定能出多少价。
打算自住 + 偶尔短住出租的双用途买家
码头景与 Puteri Harbour 的短住需求是真实的，业主评价也证实了这点。但同一则评价点出入住流程混乱、周边店铺关门、设施使用受限。更关键的是：联邦法院 Verve Suites 判例确认业主大会可以一次投票全面禁短租，全国短租法规至今未立法。若你的月供必须靠日租才付得起，这个组合风险太高。
预算有限、想在 Puteri Harbour 有个落脚点的度假型买家
本项目近 48 个月成交中位只有 RM470 psf，是 Puteri Harbour 一带较低的水位，进场门槛比 Teega、Almãs 低。适合一年来住几次、不指望靠它赚钱的人。要清楚的是：小户型正是跌得最凶的一段（同面积区间四年从 RM768 掉到 RM385 psf），把它当消费而不是投资。
不适合：需要三年内变现的人
573 户里目前有 50 个在售、151 个出租挂牌，退出与出租都要排队。加上外国人转手时买方要付 8% 印花税加 3%（最低 RM30,000）州批准费，这些成本会直接压低对方能出的价。要买就按 5–7 年、以租金现金流与自用价值为主的逻辑买。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠同尺寸单位四年跌近五成，你买的未必是底
EdgeProp 资料：本项目历史高点为 2019 年 12 月 716 平方尺单位成交 RM768 psf，历史低点为 2023 年 10 月 779 平方尺单位成交 RM385 psf，近 48 个月中位只有 RM470 psf。这不是不同户型的差异，而是同一个面积区间在四年内几乎腰斩。对买家的实际影响：这栋楼里还有一批 2016–2019 年高位进场、现在浮亏五成的业主，他们随时会以低于市价的价格出货；你今天用 RM470 psf 买进，未来要卖的时候，对手盘就是这些急售业主。
⚠服务式公寓的水电与门牌税，每月固定成本比住宅公寓高一截
PropertyGuru 项目页把本项目归类为 Service Residence（服务式公寓），这类产品通常建在商业地契上。实务上的差别：电费适用商业费率，比住宅电价约高 50%；水费最低月费商业约 RM35/月、住宅约 RM6/月；门牌税（assessment）地方政府对服务式公寓课的税率通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。一年下来是数百到上千令吉的差额，直接从租金净回报里扣。EdgeProp 显示的 6.56% 隐含回报是毛回报，没有扣这些。
⚠出租挂牌是在售挂牌的三倍，空置压力具体可量
PropertyGuru 上本项目有 50 个在售挂牌、151 个出租挂牌，对上 573 户总数：出租挂牌占总户数约 26%。这个比例意味着超过四分之一的单位正在找租客，租金议价权完全在租客手上。同区还有 Teega（1,292 户）、Puteri Cove（1,054 户）、Almãs（546 户）在抢同一批租客。对买家钱包的实际影响：做现金流模型时不能用「一年空一个月」，要用「一年空两到三个月、租金再打九折」重算一次，撑得住才进场。
⚠住户自己写出来的问题：周边店铺关门、入住流程混乱、儿童池噪音
PropertyGuru 上 2025 年 9 月的三则业主评价虽然都给 5 分，内容却点出三件具体的事：一是「some do complain about check-in chaos, shuttered shops nearby, or restricted access to facilities」——周边商业没有活起来；二是「units fronting the kids' pool get a lot of noise during the day — something we only realized after staying a while」——朝儿童池的单位白天很吵；三是「its success depends heavily on management, precinct activation (shops, F&B), and how well the building holds up. If they let cleanliness or repairs slide, the premium you paid may erode faster than expected」。这三点都会直接影响你的租金与转手价。
⚠外国人买本项目不享 Medini 豁免，2026 年成本堆到约 11%
本项目位于 Puteri Harbour / Kota Iskandar，不在 Medini 特区内，因此不适用 Medini 对外国买家的最低售价豁免，外国人仍须符合柔佛州住宅 RM100 万门槛。成本上另有两笔硬支出：非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000，二手按 JPPH 估值或成交价孰高计算。以 RM100 万计，两项合计约 RM11 万，还没算律师费。
⚠短住收益随时可能被业主大会一次投票归零
本项目有业主明说是冲着 Puteri Harbour 的短住需求买的。法律上的风险是结构性的：联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 判定，管理机构有权以细则全面禁止短租，且不违反《2013 年分层管理法》第 70(5) 条；全国短租法规（STRA）至今仍未立法。对买家的实际影响：若你的月供是靠日租收益撑起来的，一次业主大会就可能把这个收入砍掉，之后只能回到长租——而本项目长租的竞争对手有 151 个。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Encorp Marina @ Puteri Harbour ← | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
| Meridin Executive Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 583 | — | — | — |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Encorp Marina @ Puteri Harbour 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Encorp Marina @ Puteri Harbour 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Encorp Marina @ Puteri Harbour 的二手挂牌价区间为 RM480,000 至 RM1,200,000，中等价位约 RM840,000。各户型价格带：标准户型（1-3房，另含约25商业单位）（650-1300 sf）RM480,000–RM1,200,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM3,000。毛租金回报率约 3.0% – 4.0%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM175–520／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Encorp Marina @ Puteri Harbour 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 什么时候完工？谁开发的？
Encorp Marina @ Puteri Harbour 于 2020 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、30 层、537 户。发展商为 Encorp Berhad。马来西亚上市公司（Bursa Malaysia），前身与政府关联企业合作开发多个新山产业，代表作包括 Encorp Strand Mall（Kota Damansara）等，地区口碑中等，以中价位服务式公寓为主。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km；资料待查（未单独说明，同区一般与 RTS 距离相近）；距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km
Encorp Marina @ Puteri Harbour 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型（1-3房，另含约25商业单位） 650-1300 sf（资料待查）。面积从 650 到 1,300 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 650–1,300 平方尺的户型面积推算，每月约 RM175 – RM520；这是推算值，不是实收金额。另有单一来源：2026 年 9 月一条 1,488 平方尺挂牌报 RM487.50／月（约 RM0.33／平方尺），但同一段文案在两个中介页逐字重复、属同一套房，未构成独立互证，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：泳池、健身房、多功能厅、儿童游乐场、24小时保安。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 适合什么人买？
政府机构上班族（邻近 Kota Iskandar）、家庭自住买家、中长期投资者
买 Encorp Marina @ Puteri Harbour 有什么风险要注意？
二手交易与租赁数据公开信息有限，流通性待观察；周边同类供应量大
Encorp Marina @ Puteri Harbour 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Kota Iskandar（柔佛州政府行政中心）、Puteri Harbour 海滨餐饮区、Puteri Harbour Ferry Terminal、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
Encorp Marina 到底几户？我看到 537 户和 573 户两个数字。
以 PropertyGuru 项目页与 EdgeProp 项目页为准是 573 户（30 层单栋，单位面积 582–1,437 平方尺，1–3 房）；坊间与部分资料另有 537 户的说法。这个数字之所以重要，是因为它是你算「出租挂牌占比」的分母：目前 PropertyGuru 上有 151 个出租挂牌，用 573 算是 26%，用 537 算是 28%——无论哪个，都代表超过四分之一的单位在找租客。下订前请管理处出示实际户数，并顺便问出租率与空置户数。
住户评价说周边店铺关门（shuttered shops），会不会影响我出租？
会。2025 年 9 月一则业主评价原话是租客「complain about check-in chaos, shuttered shops nearby, or restricted access to facilities」；另一则更直接说项目长期表现取决于「precinct activation (shops, F&B)」，若管理与清洁维修松掉，「the premium you paid may erode faster than expected」。租客愿意为「楼下有超市、有吃的」付溢价，不会为「楼下有一排空铺」付。看房请挑平日下午自己走一圈数空铺，别只看週末。
我买来自住，水电费真的会比一般公寓贵吗？
会。本项目在 PropertyGuru 上归类为 Service Residence（服务式公寓），这类产品通常建在商业地契上：电费适用商业费率（约比住宅高 50%）、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税率通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。但有救：若能向 TNB 证明单位纯自住、非营业用途，可申请转住宅电价。买前先问管理处或 JMB 有没有集体申请过，并向卖方索取最近三个月电费单核对费率。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Encorp Marina @ Puteri Harbour 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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