Encorp Marina @ Puteri Harbour 安可港湾
这个项目现在二手挂牌从 RM400,000 到 RM1,000,000——价差 RM600,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Encorp Marina @ Puteri Harbour
Encorp Marina @ Puteri Harbour（安可港湾） 是位于马来西亚新山 Puteri Harbour 的Freehold公寓，由 Encorp Berhad 开发，2020 年完工，共 2 栋 / 30 层 / 537 户。地址：Persiaran Puteri Selatan, Kota Iskandar, Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor。
户型 650 至 650 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM400,000 – RM1,000,000，中等价位约 RM700,000；整户月租 RM1,500 – RM2,500，毛租金回报率 3.0% – 4.0%。管理费 资料待查。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km
Encorp Marina @ Puteri Harbour 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2020 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Encorp BerhadEncorp Berhad
- 完工年份
- 2020已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5372 栋 · 30 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM—–—近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 3.0–4.0%以整户出租计算
马来西亚上市公司（Bursa Malaysia），前身与政府关联企业合作开发多个新山产业，代表作包括 Encorp Strand Mall（Kota Damansara）等，地区口碑中等，以中价位服务式公寓为主。
Puteri Harbour，出门能到哪里
完整地址：Persiaran Puteri Selatan, Kota Iskandar, Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km
- 🛂 关卡 CIQ资料待查（未单独说明，同区一般与 RTS 距离相近）
- 🚌 其他交通距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km
🛍️ 购物商场
- Kota Iskandar（柔佛州政府行政中心）
- Puteri Harbour 海滨餐饮区
- Puteri Harbour Ferry Terminal
- Legoland
- Educity
1 个户型，650 到 650 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM700,000，高价位到 RM1,000,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型（1-3房，另含约25商业单位） | 650-1300 sf | 资料待查 · — | RM400,000 – RM1,000,000 | RM615–1538 | RM1,500 – 2,500 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,500 到 RM2,500 一个月
整户出租的毛租金回报率约 3.0% – 4.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Encorp Marina @ Puteri Harbour 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 真正值钱的地方
较新（2020年交房），公寓状况新净
自由地契
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 多功能厅
- 儿童游乐场
- 24小时保安
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
政府机构上班族（邻近 Kota Iskandar）
家庭自住买家
中长期投资者
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
二手交易与租赁数据公开信息有限，流通性待观察
周边同类供应量大
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Encorp Marina @ Puteri Harbour ← | 2020 | Freehold | 537 | — | RM400,000 – RM1,000,000 | 3.0–4.0% |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM600–850 | RM480,000 – RM950,000 | 3.5–4.5% |
| Somerset Puteri Harbour | — | Freehold | 204 | RM900–900 | RM720,000 – RM4,500,000 | — |
| Almãs @ Puteri Harbour | — | Freehold | — | RM600–850 | RM280,000 – RM2,378,888 | — |
| Puteri Cove Residences | 2017 | Freehold | 1,054 | RM746–1089 | RM500,000 – RM1,300,000 | — |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
| Meridin Executive Suites @ The Meridin | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 583 | — | — | — |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Encorp Marina @ Puteri Harbour 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Encorp Marina @ Puteri Harbour 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Encorp Marina @ Puteri Harbour 的二手挂牌价区间为 RM400,000 至 RM1,000,000，中等价位约 RM700,000。各户型价格带：标准户型（1-3房，另含约25商业单位）（650-1300 sf）RM400,000–RM1,000,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,500 – RM2,500，毛租金回报率约 3.0% – 4.0%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Encorp Marina @ Puteri Harbour 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 什么时候完工？谁开发的？
Encorp Marina @ Puteri Harbour 于 2020 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、30 层、537 户。发展商为 Encorp Berhad。马来西亚上市公司（Bursa Malaysia），前身与政府关联企业合作开发多个新山产业，代表作包括 Encorp Strand Mall（Kota Damansara）等，地区口碑中等，以中价位服务式公寓为主。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–30 km；资料待查（未单独说明，同区一般与 RTS 距离相近）；距第二通道 Tuas Checkpoint 约 19–21 km
Encorp Marina @ Puteri Harbour 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型（1-3房，另含约25商业单位） 650-1300 sf（资料待查）。面积从 650 到 650 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：泳池、健身房、多功能厅、儿童游乐场、24小时保安。
Encorp Marina @ Puteri Harbour 适合什么人买？
政府机构上班族（邻近 Kota Iskandar）、家庭自住买家、中长期投资者
买 Encorp Marina @ Puteri Harbour 有什么风险要注意？
二手交易与租赁数据公开信息有限，流通性待观察；周边同类供应量大
Encorp Marina @ Puteri Harbour 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Kota Iskandar（柔佛州政府行政中心）、Puteri Harbour 海滨餐饮区、Puteri Harbour Ferry Terminal、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Encorp Marina @ Puteri Harbour 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
WhatsApp 索取房源清单🔒 免费 · 无需登记 · 通常 1 小时内回覆