Meridin Executive Suites @ The Meridin 美丽敦行政套房
Meridin Executive Suites @ The Meridin 是 2018 年完工的现房项目，Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制），共 583 户。这一页整理了地点、户型、租金、回报率与风险；现售单位的实际报价请 WhatsApp 索取。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Meridin Executive Suites @ The Meridin
Meridin Executive Suites @ The Meridin（美丽敦行政套房） 是位于马来西亚新山 Medini 的Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）公寓，由 Mah Sing Group Berhad 开发，2018 年完工，共 — 栋 / — 层 / 583 户。地址：Medini, Iskandar Puteri (Nusajaya), Johor。
户型 452 至 2,088 平方尺，共 1 种。二手挂牌价资料待查——现售报价请 WhatsApp 索取；整户月租 RM1,800 – RM2,150（成交价样本不足，暂不推算回报率）。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 452–2,088 平方尺的户型面积推算，每月约 RM120 – RM835（推算值，非实收金额）。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 25–28 km
Meridin Executive Suites @ The Meridin 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Mah Sing Group BerhadMah Sing Group Berhad
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 583— 栋 · — 层（查无权威来源：本项目属 Medini 商业地契，不受 HDA 管辖，未在房屋部 TEDUH 登记；TEDUH 内的 MERIDIN SUITES RESIDENCE 是另一个项目，不可混用）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM120–835／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- 样本不足经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 样本不足以整户出租计算
马来西亚主板上市大型发展商，代表作包括 M Vertica、M Centura（吉隆坡）、D'sara Sentral 等，全国知名，口碑良好。
Medini，出门能到哪里
完整地址：Medini, Iskandar Puteri (Nusajaya), Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 25–28 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 25–28 km
- 🚌 其他交通距第二通道 Tuas Checkpoint 约 10–15 km
🛍️ 购物商场
- Mall of Medini
- Legoland
- Educity
1 个户型，452 到 2,088 平方尺
这个项目的公开挂牌资料较薄，部分户型的价格带尚未有足够样本可以公布。与其给你一个不可靠的数字，我宁可直接把现在真正在售的单位报价发给你。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 | 452-2088 sf | 资料待查 | 资料待查 | — | RM1,800 – 2,150 |
表上是经纪现场校正值，以目前实际在售报价与实收租金为准，比门户网站公开数字高约 20%——官方成交资料公布滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主没更新的旧价。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Mah Sing Group Berhad 官方项目视觉（mahsing.com.my 及其官网存档），著作权属 Mah Sing Group Berhad。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,800 到 RM2,150 一个月
这个项目公开的成交价样本不足，算不出可靠的毛租金回报率，所以我不放一个凑出来的数字。你把预算和目标租金告诉我，我用手上实际成交与实收租金替你算。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Meridin Executive Suites @ The Meridin 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 真正值钱的地方
The Meridin 综合体的第二期，583 户、户型最小到 318 平方尺
Meridin Executive Suites 是 Mah Sing Group 在 Medini 的 The Meridin 综合发展案第二期，位于 Jalan Legoland，共 583 户，租赁地契，约 2017–2018 年交楼。单位面积跨度极大，从 318 平方尺的开间一路到 2,141 平方尺——这是它跟同案第一期 Meridin Suites（756 户、以标准公寓户型为主）最明显的差别。小户型是本项目的主力，也是它总价最低的原因。
这份 21 个项目名单里入场总价最低的一批
PropertyGuru 上可见的实际挂牌包括：450 平方尺、2 房 1 卫、部分家具、租赁地契、管理费 RM200++，开价 RM245,000。这个总价在整个 Iskandar Puteri / Medini / Bukit Indah 一带都属最低档。对预算有限、又想在 Medini 有个落脚点的买家，这是门槛最低的入口。
位于 Medini，外国买家可能免除 RM100 万最低售价门槛
Medini 是 Iskandar Puteri 内一块 2,230 英亩的特区，总发展商为国库控股（Khazanah Nasional）旗下的 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd，法律地位来自《2007 年 IRDA 法令》。在这个特区内，向发展商购买的全新分层产业对外国买家免除柔佛州 RM100 万的最低售价门槛——这在 RM24.5 万这个价位上意义重大，因为柔佛州其他地方外国人根本买不到这个价格带。二手是否适用须逐案由律师查证（见风险与 FAQ）。
与第一期共享 The Meridin 的整套设施
The Meridin 综合体内设有泳池（含无边际泳池与儿童池）、健身房与户外运动设施、网球场、瑜伽区、烧烤区、中央绿洲花园与凉亭庭院、儿童游乐场、桑拿与按摩池。以 RM24.5 万的总价能用到这一整套设施，是本项目在同价位里最实在的卖点。
地址在 Jalan Legoland，Medini 核心配套都在几分钟内
Legoland Malaysia Resort（2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园）、Mall of Medini、Gleneagles Hospital Medini（IHH Healthcare 旗下 300 床私立医院）、EduCity Iskandar（305 英亩教育城）都在同一片区或几分钟车程内。距第二通道以同区 Medini Signature 为参照，Rome2Rio 给出驾车约 16 公里、约 11 分钟。
🏊 设施清单
- 与 Meridin Suites 共享部分公共设施（泳池、健身房等）
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）Medini 的主要通勤出口。以同区 Medini Signature 为参照，Rome2Rio 给出驾车约 16 km、约 11 分钟约 10–16 km，车程约 11–20 分钟
- Bukit Chagar RTS 站RTS 不直接服务 Medini；要搭 RTS 须先驾车约 25–28 公里进新山市区再转乘约 25–28 km，车程约 30 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡须先进新山市区，尖峰时段极塞约 25–28 km，车程约 30 分钟
- Jalan LegolandThe Meridin 综合体所在道路，直接连接 Legoland 与 Medini 主干道项目门口
- Iskandar Malaysia Bus Service（IMBS）与 Causeway Link 跨境巴士Medini 区内有巴士服务连接 JB Sentral / CIQ 与新加坡；班次不密，对没有车的租客是重要但不充分的配套Medini 区内设站
🛍️ 购物餐饮
- Mall of MediniMedini 精华区商场，紧邻 Legoland车程约 5 分钟
- Legoland Malaysia Resort2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园，含水上乐园、SEA LIFE 水族馆与酒店；本项目地址即在 Jalan Legoland 上步行至车程 5 分钟内
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕；官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 8–10 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场车程约 15 分钟
- Puteri Harbour 码头餐饮带海滨餐饮与休闲区车程约 15 分钟
🎓 学校
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS、荷兰海事学院（NMIT）等；小户型最可能的租客来源车程约 5–10 分钟
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁，90 英亩校园约 5.5 km（外部资料引用的 Medini 到该校距离，直线估算）
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国西部院校协会（WASC）认证车程约 10 分钟
- Sunway International School（Sunway Iskandar）Sunway Iskandar 园区内车程约 10–15 分钟
- Mount Kelly Malaysia、Stellar International School 等本区国际学校密度全新山最高，多数在 30 分钟车程内车程 15–30 分钟
🏥 医疗
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下 300 床私立医院，位于 Medini 区内；医护人员是本区稳定租客来源之一车程约 5 分钟
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 10–15 分钟
- Medini / Bukit Indah 一带私人诊所与药房日常门诊；Medini 区内选择有限车程 5–15 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 25 km，车程约 30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；Medini 区内没有同级公立医院约 25–28 km，车程约 30–40 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算最紧、用现金买的马来西亚本地买家
以 RM245,000 的可见挂牌价来看，这是整个 Iskandar Puteri / Medini 一带最低的入场门槛之一，还能用到 The Meridin 的整套设施。用现金买可以完全绕开小面积单位贷款成数被压低的问题。适合想在 Medini 有个落脚点、或给在 EduCity 读书的孩子住的家庭。
在 EduCity 读书或在 Gleneagles、Medini 上班的自住者
EduCity 在 5–10 分钟车程内，Gleneagles Medini（300 床）在 5 分钟内，Legoland 与 Mall of Medini 就在旁边。对单身、通勤范围就在 Medini 内的人，这个总价与位置的组合很难被超越。要接受的是：小户型的贷款条件差、转手买家池小，而且 Medini 的日常生活机能远不如 Bukit Indah。
想试水 Medini、只愿意投入小额资金的外国买家
Medini 是柔佛州唯一可能让外国人低于 RM100 万买入的地段，本项目又是这里总价最低的一批。但一定要先算清楚：以 RM245,000 计，8% 印花税加最低 RM30,000 的州批准费就是约 RM49,600，占房价 20%。也就是说，你要为一个 RM24.5 万的资产付出近 RM30 万的总成本。这笔比例在你未来卖出时收不回来。
不适合：需要银行贷款、又指望靠租金覆盖月供的人
三个问题叠在一起：一是银行对小面积单位常有成数限制（可能从 90% 降到 70–80%，部分银行不承做）；二是租赁地契压缩可批年限、推高月供；三是 Medini 小户型是最难租的一段——学生倾向合租大单位分摊、家庭需要空间。加上管理费 RM200++ 就吃掉租金的 13–17%。这个组合的现金流很容易转负。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠318–450 平方尺的开间与迷你两房，银行贷款成数常被压低
本项目的主力户型小到 318 平方尺，可见挂牌里也有 450 平方尺的 2 房 1 卫。马来西亚银行对小面积单位（一般以 500 或 650 平方尺为分界，各行标准不同）通常有内部限制：贷款成数可能从 90% 降到 70–80%，甚至部分银行直接不承做；再加上租赁地契会压缩可批年限，两个因素叠起来会让你实际要准备的现金远高于预期。以 RM24.5 万的单位为例，若成数只有 70%，头期就是 RM73,500 而不是 RM24,500。
⚠同案第一期曾有 107 名业主集体告发展商，合约条款你要照单接手
The Meridin @ Medini 的购买者曾在新山高等法院控告发展商 Tropika Istimewa Development Sdn Bhd（Mah Sing 子公司），主张买卖合约违反房屋发展法令与条例、发展商就产权性质误导，并求偿逾期交屋赔偿。高等法院一审判业主胜诉；2025 年上诉庭全案推翻（Civil Appeal No. W-02(NCvC)(W)-1552-10/2020），理由是发展商善意依赖住房部（KPKT）依条例第 11(3) 条核发的豁免——可不用 Schedule H 标准合约、交屋期由 36 个月延长至 48 个月——且业主签约前已知悉该豁免与 IRDA 的私人租约计划指引。对二手买家的实际影响：这套非标准合约条款在法律上已被确认有效，你接手的就是这套条款。
⚠Medini 的 99 年私人租约结构，每年都在消耗
上诉庭判决书记载：The Meridin 所在土地由 Iskandar Investment Berhad（IIB）持有，IIB 授予 Medini Land Sdn Bhd 一份 99 年租约，起讫为 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日；发展商在此之上以「私人租约计划」（Private Lease Scheme）售出分层单位。到 2026 年已用掉 13 年、剩约 86 年。银行看的是「贷款到期时地契还剩多少年」，目前宽裕，但每过一年就少一年，下一手买家面对的年限更短——这会逐年压低转手价。低总价单位受这个影响更明显，因为它的买家多半需要贷款。
⚠低总价放大了固定交易成本：RM30,000 州批准费等于房价的 12%
非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000，二手按 JPPH 估值或成交价孰高计算。以 RM245,000 的挂牌价计，3% 只有 RM7,350，但要按最低 RM30,000 收——等于房价的 12.2%。加上 8% 印花税（RM19,600）就是 RM49,600，占房价的 20%。也就是说，房子越便宜，这笔固定费用的杀伤力越大。这是本项目对外国买家最需要算清楚的一件事。
⚠小户型在 Medini 是最难租也最难卖的一段
Medini 的租客池以 EduCity 学生教职员、Gleneagles 医护、SILC 与周边工业区员工为主，收入水平中等。318–450 平方尺的开间在这个市场里的问题是：学生倾向合租两房或三房分摊，家庭需要更大空间，真正需要开间的单身专业人士数量有限。同时 Medini 全区的项目（1Medini 1,332 户、D'Pristine 1,182 户、Meridin Suites 756 户、Medini Signature 456 户等）都在抢同一批人。业界统计显示，最新的市场活动里本项目「仅 1 个单位可售」，同时被形容为「相对整体镇区均价有显著折让、库存有限，代表市场高度分割、入门定价是核心吸引力」——低价是它唯一的竞争武器。
⚠管理费 RM200++ 对 450 平方尺单位来说，占租金比重不低
PropertyGuru 上可见的挂牌显示本项目一个 450 平方尺单位的管理费为 RM200++（「++」通常代表另加服务税或未含储备金）。以 Medini 小户型常见的 RM1,200–1,600 月租推算，管理费就吃掉租金的 13–17%，还没算门牌税、保险与空置期。若该单位属服务式公寓/商业地契，水电还要按商业费率计（电费约比住宅高 50%、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税率通常是住宅的 1.5–2 倍）。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Meridin Executive Suites @ The Meridin ← | 2018 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 583 | — | — | — |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Meridin Executive Suites @ The Meridin 的地契为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Meridin Executive Suites @ The Meridin 现在二手价多少？
Meridin Executive Suites @ The Meridin 的公开挂牌样本目前偏少，我不会给你一个撑不住的价格区间。这个项目现在真正在售的单位报价，我可以直接查给你——WhatsApp 告诉我你想看的户型和预算即可。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM2,150。这个项目的公开成交价样本不足，我不放一个凑出来的回报率；把你的预算告诉我，我用手上的实际成交替你算。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Meridin Executive Suites @ The Meridin 为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 什么时候完工？谁开发的？
Meridin Executive Suites @ The Meridin 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、— 层、583 户（栋数与层数查无权威来源，故留空不猜：本项目位于 Medini 特区、属商业地契，多数不受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》(HDA) 管辖，发展商无须申领执照与销售准证，因此不在房屋部 TEDUH 登记内；对买家的实际意义是没有 HDA 的延迟交屋赔偿机制，也不能向房屋仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）申诉。另请注意 TEDUH 里的 MERIDIN SUITES RESIDENCE（编号 13078-1）是另一个产品，不是本项目，网上资料极易误配）。发展商为 Mah Sing Group Berhad。马来西亚主板上市大型发展商，代表作包括 M Vertica、M Centura（吉隆坡）、D’sara Sentral 等，全国知名，口碑良好。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar / CIQ 约 25–28 km；距 CIQ 约 25–28 km；距第二通道 Tuas Checkpoint 约 10–15 km
Meridin Executive Suites @ The Meridin 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 452-2088 sf（资料待查）。面积从 452 到 2,088 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 452–2,088 平方尺的户型面积推算，每月约 RM120 – RM835；这是推算值，不是实收金额。已读过本项目 5 条在售挂牌全文，均未写出管理费金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：与 Meridin Suites 共享部分公共设施（泳池、健身房等）。
Meridin Executive Suites @ The Meridin 适合什么人买？
预算有限的首购/投资客（因单位面积更大但总价起点较低）、新加坡上班族合租需求
买 Meridin Executive Suites @ The Meridin 有什么风险要注意？
需留意 Medini 供应过剩及空置率
Meridin Executive Suites @ The Meridin 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Mall of Medini、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
Meridin Executive Suites 和 Meridin Suites 是同一个项目吗？
同一个综合发展案（The Meridin @ Medini，Mah Sing Group，Jalan Legoland），但是不同期、不同产品。Meridin Suites（PropertyGuru 项目编号 5660）是 756 户的 Condominium，36 层，2017 年完工，EdgeProp 近 48 个月成交中位 RM604 psf。Meridin Executive Suites（PropertyGuru 项目编号 20698）是第二期，583 户，户型从 318 平方尺开间到 2,141 平方尺都有，以小户型为主，可见挂牌有 450 平方尺开价 RM245,000 的单位。两者共用 The Meridin 的设施，但户型结构、总价与贷款条件差很多。看房时一定要问清楚经纪带你看的是哪一期，并核对分层地契上的建筑名称。
RM24.5 万的房子，外国人买真的划算吗？
要先把成本表摊开来看。以 RM245,000 计：非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%，即 RM19,600；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000（二手按 JPPH 估值或成交价孰高），3% 只有 RM7,350，所以要按 RM30,000 收。两项合计 RM49,600，等于房价的 20%；再加上 SPA 律师费、贷款律师费与 0.5% 贷款印花税，总交易成本会超过房价的 20%。换句话说，你要付出约 RM30 万才能拥有一个 RM24.5 万的资产，而这笔差额在你卖出时拿不回来。同样的固定费用买一个 RM60 万的单位，占比只有约 13%。低总价对外国买家不一定是优势，这一点必须算清楚再决定。
318–450 平方尺的小单位，银行会不会不给贷款？
有可能，而且这是本项目最实际的障碍。马来西亚多家银行对小面积单位有内部限制，常见的分界是 500 或 650 平方尺（各行标准不同）：低于门槛的单位，贷款成数可能从 90% 降到 70–80%，部分银行直接不承做。再叠加 Medini 的租赁地契（99 年租约，2013 年 4 月 15 日起算，到 2112 年 4 月 14 日止），银行还会按「贷款到期时剩余年限」压缩可批年限。两个因素合起来，你实际要准备的现金可能是房价的 30% 甚至更多。正确做法：在下订前拿「单位面积 + 租期剩余年限 + 产品分类（服务式公寓/SOFO/公寓）」去问至少三家银行，取得书面或 WhatsApp 回覆，再决定要不要签。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Meridin Executive Suites @ The Meridin 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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