Molek Pine 3 摩雷松苑三期
这个项目现在二手挂牌从 RM765,000 到 RM1,680,000——价差 RM915,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Molek Pine 3
Molek Pine 3（摩雷松苑三期） 是位于马来西亚新山 Taman Molek 的Freehold公寓，由 Berinda Properties Sdn Bhd 开发，2013 年完工，共 2 栋 / 28 层 / 248 户。地址：Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor。
户型 903 至 4,676 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM765,000 – RM1,680,000，中等价位约 RM1,222,500；成交 PSF 区间 RM557–788／尺。整户月租 RM3,950 – RM6,000，毛租金回报率 5.7%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 903–4,676 平方尺的户型面积推算，每月约 RM245 – RM1,870（推算值，非实收金额）。另有单一来源：2026 年 9 月一条挂牌报 RM718.15／月（建筑面积 1,376 平方尺，约 RM0.52／平方尺），但该单位是附带 1,893 平方尺地皮的地面层户，收费可能高于楼上标准户，与同类区间差距较大，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM680,000（420 令吉／尺），统计区间 2025 年 5 月 – 2026 年 2 月（brickz 成交数据），来源 brickz.my（数据源 NAPIC / JPPH）。 这批成交价区间是 RM610,000–RM725,000，对应的很可能是项目里 900–1,600 呎左右的中型单位。Molek Pine 3 户型跨度极大，从 903 呎一路到 4,676 呎的复式，样本量有限的brickz 中位数覆盖不了 4,000 呎以上的大复式单位，这类单位的真实行情要另外找同面积、近期的成交记录，不能套用这个中位数。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Molek Pine 3 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2013 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Berinda Properties Sdn BhdBerinda Properties Sdn Bhd
- 完工年份
- 2013已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 2482 栋 · 28 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM245–1,870／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。另有单一来源报 RM718.15／月（1,376 平方尺地面层带地皮户，≈RM0.52／平方尺），与同类区间差距较大，待核实。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM557–788经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.7%以整户出租计算
马来西亚老牌发展商，深耕地产业逾40年，在新山地区有多个知名项目（Molek Pine 系列 1/3/4 等），口碑稳健，属区域知名品牌。
Taman Molek，出门能到哪里
完整地址：Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 8–10 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
🛍️ 购物商场
- Taman Molek 商圈
🎓 学校
- 资料待查（多所知名中小学在区内）
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital
- Regency Specialist Hospital
1 个户型，903 到 4,676 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM1,222,500，高价位到 RM1,680,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准单位 | 903-4676 sf | 3 房 · 2 卫 | RM765,000 – RM1,680,000 | — | RM3,950 – 6,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM464–657／尺，本页采用 RM557–788／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Molek Pine 3 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Berinda Properties Sdn Bhd 官方项目视觉，取自发展商官网 berinda.com，著作权属 Berinda Properties Sdn Bhd。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM3,950 到 RM6,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Molek Pine 3 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Molek Pine 3 真正值钱的地方
发展商 Berinda Properties 深耕新山逾 50 年，Kuok Group（郭氏集团）背景
Berinda Properties Sdn Bhd 成立于 1974 年，是新山本地老牌发展商，背后有 Kuok Group（郭氏集团）的国际经验支持，旗下 Molek Pine 系列（1/2/3/4 期）是 Taman Molek 最知名的高层公寓群之一，其中 Molek Pine 4 更是新山首个 GBI 白金评级住宅项目。相比区域中小型发展商，买家在产权交付、物业管理规范度上更有保障。
全马少见的超大户型，最大单位近 4,676 平方尺
标准单位面积 903–4,676 平方尺、3 房 2 卫起跳，成交价约 RM63.8 万至 RM140 万。4,000 呎级别的复式单位在新山公寓市场里非常少见，适合多代同堂、需要独立书房或佣人房的大家庭，也让整个项目在同区市场里具备一定的稀缺性。
步行 550 米即可到 SMK 与 SK Taman Molek 两所学校
实测步行距离，SK Taman Molek 与 SMK Taman Molek 均约 550 公尺，路况平坦，步行约 8 分钟。对有学龄孩子、想省下接送时间的家庭来说，这个距离在整个 Taman Molek 区域里都算是数一数二的近。
248 户、两栋 28 层楼的适中规模社区，设施贴近日常生活
项目共 248 个单位、2 栋 28 层，规模不算特别大，配套包括烧烤区、咖啡厅、有盖停车位、慢跑径、迷你超市、多功能厅、儿童游乐场、24 小时保安，比起动辄上千户的大型屋苑，管理与邻里关系相对容易维持，日常买瓶水、寄快递也不用出小区。
月租最高可达 RM5,000，租金水平在同区数一数二
基础资料显示租金区间约 RM3,300–RM5,000/月，租金回报率约 5.7%。大户型吸引的租客群包括高管家庭、多代同堂的本地家族，租金天花板明显高于同区小户型公寓，适合看重现金流规模而非单纯回报率百分比的业主。
🏊 设施清单
- 烧烤区
- 咖啡厅
- 有盖停车位
- 慢跑径
- 迷你超市
- 多功能厅
- 儿童游乐场
- 24小时保安
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡大厦需自驾前往，非通勤盘；早晚高峰实际耗时会明显拉长车程约 11.3 公里，约 17 分钟（非高峰期）
- Bukit Chagar RTS 站同样需自驾前往，没有步行或短程接驳选项车程约 13.9 公里，约 17 分钟（非高峰期）
- Jalan Molek 1接 Laluan Persekutuan 3/AH18 前往新山市区与 EDL 收费高速的主要通道项目临近道路，直接出入
🛍️ 购物餐饮
- Taman Molek 商业区步行可达的社区商圈，餐饮、补习中心、诊所密集约 0.3–0.8 公里（步行范围内）
- AEON Tebrau City新山东北区大型商场之一车程约 4.9 公里，约 9 分钟
- Toppen Shopping Centre与 AEON Tebrau City 相邻车程约 6.9 公里，约 9 分钟
- Plaza Pelangi老牌社区商场，超市与补习中心密集车程约 9.0 公里，约 12 分钟
🎓 学校
- SK Taman Molek国民小学，步行可达，是本区最近的公立小学约 0.55 公里，步行约 8 分钟（地势平坦）
- SMK Taman Molek国民中学，步行可达约 0.55 公里，步行约 8 分钟（地势平坦）
- Crescendo-HELP International School（Johor Bahru Campus）国际学校，需自驾车程约 9.3 公里，约 10 分钟
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院，急诊服务车程约 6.5 公里，约 8 分钟
- Columbia Asia Hospital Tebrau距离最近的私立综合医院车程约 7.1 公里，约 10 分钟
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科医院，实测距离比想象中远车程约 12.8 公里，约 17 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
想住大户型、又不想脱离 Taman Molek 生活圈的换房家庭
有品牌发展商背书、步行可达两所学校，适合从小户型换房、需要更多空间的本地家庭。要注意总价高、买家池窄，如果不是长期自住打算，转手周期可能比预期长。
追求高租金天花板的本地长租型投资者
大户型能吸引高管家庭、多代同堂租客，租金天花板比小户型公寓高出不少。但总价高意味着资金占用大，且楼龄已 13 年，未来大修摊派费用会直接侵蚀净回报，进场前要把这笔潜在支出算进现金流模型。
重视发展商口碑与物业管理规范度的稳健型买家
Berinda Properties 逾 50 年经验和 Kuok Group 背景，是这类买家愿意多付一点溢价换来的安心感。但同系列的 Molek Pine 4 设施更新、评级更高，买之前值得把整个系列都比一遍，确认 Molek Pine 3 的定价合理。
不适合：预算有限的首购族或以新加坡通勤为主要考量的买家
Molek Pine 3 的入门总价（RM63.8 万起）远高于同区小型公寓，首购族压力较大；实测到 CIQ 车程约 11.3 公里、17 分钟，也不是为通勤新加坡而设计的项目，这两类买家都应该另找更合适的目标。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠楼龄已满 13 年，电梯、外墙、泳池等大修周期已经到了
项目 2013 年完工，屋龄 13 年，电梯曳引系统、外墙防水层、泳池池底与设备通常在使用 10–15 年后进入第一轮大修，这类大修往往需要业主一次性摊派费用，规模从每户几百令吉到上千令吉不等，具体金额取决于历年管理费收缴率与储备基金累积情况。目前公开资料查不到 Molek Pine 3 的管理费与储备基金余额，买家无法提前估算摊派风险有多大。
⚠总价门槛高，非首购族友好，转手买家池比小户型窄
标准单位成交价 RM63.8 万起、大复式可达 RM140 万，对多数新山本地首购族来说门槛偏高，这类单位主要面对的是有一定资产的换房或投资客群，买家基数天然比 RM30–40 万级别的小户型窄。总价越高，市场上能承接的买家越少，遇到急售或市况转弱时，议价空间可能被压得更低，成交周期也可能拉长。
⚠距 CIQ、RTS Bukit Chagar 均超过 11 公里，不是通勤盘
实测车程：到 Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡约 11.3 公里、17 分钟；到 Bukit Chagar RTS 站约 13.9 公里、17 分钟，均为非高峰期估算，早晚高峰实际耗时会明显拉长。如果买房的主要目的是每天往返新加坡通勤，Molek Pine 3 服务的其实是本地自住与本地长租市场，不应该按「新加坡通勤盘」的逻辑来估值。
⚠同一发展商在 Taman Molek 还有 Molek Pine 1/2/4，买家比价选择多
Molek Pine 4 于 2012 年推出，是新山首个 GBI 白金评级住宅项目，设施与外观都比 2013 年完工的 Molek Pine 3 更新；同系列的 Molek Pine 1、2 也在附近。这意味着买家在决定要不要买 Molek Pine 3 的二手单位时，手上随时有「隔壁栋更新」的替代选项可以比较，尤其是中低楼层、装修较旧的单位，议价空间容易被压缩。
⚠所在 Taman Molek 2023 年底曾发生闪电水灾
2023 年 12 月 14 日，Taman Molek 沿 Jalan Persiaran Molek Utama 一带发生闪电水灾，消防员救出被困车辆上的乘客；同年 8 月新山也发生近 10 年最严重的水灾。Molek Pine 3 位于 Jalan Molek 1/27，同属 Taman Molek 商圈范围。对买家的实际影响：暴雨季节小区周边道路可能受阻，若单位或地下停车场地势偏低，需要留意排水与抽水泵状况，这也会影响未来出租或转手时买家的观感。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Molek Pine 3 ← | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
| Bayu Puteri 2 | 2007 | Leasehold | 454 | RM290–530 | RM260,000 – RM610,000 | 5.3–5.7% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Molek Pine 3 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Molek Pine 3 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Molek Pine 3 的二手挂牌价区间为 RM765,000 至 RM1,680,000，中等价位约 RM1,222,500，成交 PSF 约 RM557–788／尺。各户型价格带：标准单位（903-4676 sf）RM765,000–RM1,680,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Molek Pine 3 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM3,950 – RM6,000。毛租金回报率约 5.7%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM245–1,870／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Molek Pine 3 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Molek Pine 3 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Molek Pine 3 什么时候完工？谁开发的？
Molek Pine 3 于 2013 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、28 层、248 户。发展商为 Berinda Properties Sdn Bhd。马来西亚老牌发展商，深耕地产业逾40年，在新山地区有多个知名项目（Molek Pine 系列 1/3/4 等），口碑稳健，属区域知名品牌。
Molek Pine 3 交通方便吗？离关卡多远？
约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）；约 8–10 km（估算）；距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
Molek Pine 3 有哪些户型？
共 1 个户型：标准单位 903-4676 sf（3 房）。面积从 903 到 4,676 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Molek Pine 3 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 903–4,676 平方尺的户型面积推算，每月约 RM245 – RM1,870；这是推算值，不是实收金额。另有单一来源：2026 年 9 月一条挂牌报 RM718.15／月（建筑面积 1,376 平方尺，约 RM0.52／平方尺），但该单位是附带 1,893 平方尺地皮的地面层户，收费可能高于楼上标准户，与同类区间差距较大，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：烧烤区、咖啡厅、有盖停车位、慢跑径、迷你超市、多功能厅、儿童游乐场、24小时保安。
Molek Pine 3 适合什么人买？
高端自住家庭、大户型需求买家（部分单位面积逾4,000sqft，适合多代同堂）、追求Taman Molek成熟地段的买家
买 Molek Pine 3 有什么风险要注意？
楼龄已逾10年（2013年建成）；总价偏高，入门门槛较高，非纯首购族友好；租金回报率因总价高而相对被拉低
Molek Pine 3 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Taman Molek 商圈。学校：SK Taman Molek（国民小学 · Persiaran Molek Utama，区内）、SMK Taman Molek（国民中学 · Jalan Molek 1/34，区内）、SJK(C) Foon Yew 5 宽柔华小五校（最近的华文小学 · Mount Austin）、Austin Heights Private & International School（私立／国际学校）。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital、Regency Specialist Hospital。
Molek Pine 3 和 Molek Pine 1、2、4 有什么差别？我该选哪一个？
四个分期都由 Berinda Properties 开发、位于同一个 Taman Molek 商圈，但完工年份与设施评级不同——Molek Pine 4 于 2012 年推出，是新山首个 GBI 白金评级住宅，设施与建筑规格相对更新。选择时不能只看「同一个品牌」就下定，一定要把 1、2、3、4 期当前的挂牌价与近期成交价放在一起比较，确认你要出的价格在整个系列里是合理的，而不是被单一分期的报价牵着走。
4,000 呎以上的大复式单位，中位数报的 RM68 万根本不够买，这个数字准吗？
这个中位数（RM680,000，约 420 psf，2025 年 5 月至 2026 年 2 月成交）对应的更可能是 900–1,600 呎左右的中型单位，brickz 的成交样本覆盖不到 4,000 呎以上的大复式，所以这个数字确实不能套用在大户型上。大复式单位样本量本来就少、成交不频繁，最稳妥的做法是请经纪单独调出同面积区间、近 1–2 年的实际成交记录，或参考当前挂牌价做区间估算。
楼龄 13 年了，会不会很快就要交一大笔维修费？
有这个可能，但具体金额要看历年管理费收缴率和储备基金累积情况，这两项公开资料都查不到。13 年是电梯曳引系统、外墙防水、泳池设备等开始进入第一轮大修的常见年限，如果管理规范、储备基金充足，摊派金额可能不大甚至不需要额外摊派；反之则可能是每户数千令吉的一次性支出。买之前务必向管理处索取近 3 年财务报表和维修记录，这比看装修新旧更能反映真实状况。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Molek Pine 3 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
WhatsApp 索取房源清单🔒 免费 · 无需登记 · 通常 1 小时内回覆