Austin Suites (Permata Austin) 奥斯汀套房 / 宝石奥斯汀
这个项目现在二手挂牌从 RM360,000 到 RM660,000——价差 RM300,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Austin Suites (Permata Austin)
Austin Suites (Permata Austin)（奥斯汀套房 / 宝石奥斯汀） 是位于马来西亚新山 Taman Austin Perdana / Mount Austin 的Freehold公寓，由 Mah Sing Group Berhad（马星集团） 开发，2014 年完工，共 1 栋 / 21 层 / 460 户。地址：Jalan Austin Perdana 1, 81100 Johor Bahru, Johor。
户型 658 至 1,390 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM360,000 – RM660,000，中等价位约 RM502,500；成交 PSF 区间 RM414–702／尺。整户月租 RM1,550 – RM3,000，毛租金回报率 5.1%。管理费 约 RM0.20/sqft/月（发展商原始设定，可能已调升，需向管理处核实）。
交通定位：约 15–17 km，车程约 20–25 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM350,000（454 令吉／尺），统计区间 2023 年 9 月 – 2024 年 8 月（19 宗二手成交），来源 brickz.my（数据源为 NAPIC / JPPH 官方成交纪录）。 这 19 宗成交价格介于 RM280,000 – RM530,000 之间，横跨 658、906、1,390 平方尺三种户型，所以中位数只能当参考，不能直接套用在你要买的那个户型上。目前 PropertyGuru 在售挂牌的呎价已经去到 RM345–585，比这批 2023–2024 年成交的中位数 RM454 psf 高出一截，说明近一两年挂牌价在往上调，但挂牌价不等于成交价，议价时务必以经纪能拿到的同户型近期成交纪录为准。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Austin Suites (Permata Austin) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2014 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Mah Sing Group Berhad（马星集团）Mah Sing Group Berhad
- 完工年份
- 2014已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4601 栋 · 21 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.20/sqft/月（发展商原始设定，可能已调升，需向管理处核实）以实际管理处收费为准
- 在售 PSF
- RM414–702经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.1%以整户出租计算
马星集团是马来西亚主板上市公司，成立超过20年（创立于1991年），是马来西亚知名大型发展商，代表作包括 Southville City @ KL South、M Vertica、D'sara Sentral、Meridin East 等，口碑良好，属于全国性知名品牌开发商。
Taman Austin Perdana / Mount Austin，出门能到哪里
完整地址：Jalan Austin Perdana 1, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 15–17 km，车程约 20–25 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 14 km（官方资料）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / Pasir Gudang Highway / EDL 出口车程约 5–10 分钟
🛍️ 购物商场
- AEON Tebrau City
- Tesco Tebrau City
🎓 学校
- SMK Taman Mount Austin
- Austin Heights School
- Sunway College
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail
3 个户型，658 到 1,390 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM502,500，高价位到 RM660,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A | 658 sf | 1 房 · 1 卫 | RM360,000 – RM455,000 | RM547–691 | RM1,550 – 1,900 |
| Type B | 906 sf | 2 房 · 2 卫 | RM455,000 – RM550,000 | RM502–607 | RM1,900 – 2,400 |
| Type C | 1390 sf | 3 房 · 2 卫 | RM550,000 – RM660,000 | RM396–475 | RM2,400 – 3,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM345–585／尺，本页采用 RM414–702／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Austin Suites (Permata Austin) 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Mah Sing Group Berhad 官方项目视觉（取自发展商官网存档），著作权属 Mah Sing Group Berhad。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
3 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,550 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.1%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Austin Suites (Permata Austin) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Austin Suites (Permata Austin) 真正值钱的地方
马星集团（Mah Sing）开发，全国性上市发展商背书
马星集团 1991 年成立、1992 年在 Bursa Malaysia 主板挂牌，1994 年起进军地产，目前在吉隆坡／雪隆、新山（依斯干达）、槟城、亚庇同时有 44 个项目在推。比起本区多数由地方型发展商操盘的项目，马星的财务透明度与售后交楼纪录都有公开财报可查，出问题时投诉与追责的渠道也更清楚。
2014 年入伙，是本区最早一批经过市场检验的服务式公寓
Austin Suites 已交楼超过 10 年，比起还在轮候完工或刚交楼一两年的新盘，这里的实际漏水、隔音、电梯故障率等问题基本都已经浮现并处理过，业主可以直接问现有住户和管理处拿真实使用体验，而不是只能看售楼图。物业管理团队与制度也运作了十年以上，相对成熟稳定。
永久地契（Freehold），一房到三房三种户型覆盖不同预算
Type A 658 平方尺 1 房（约 RM299,000–380,000）、Type B 906 平方尺 2 房（约 RM380,000–460,000）、Type C 1,390 平方尺 3 房（约 RM460,000–550,000），同一栋楼、同一批设施，从 30 万出头到 55 万的预算都能进场，转手时锁定的买家群比单一户型的项目更广。
车程 5 分钟到 AEON Tebrau City，生活机能已经成熟
多个物业描述与经纪资料一致指出，从 Austin Suites 开车到 AEON Tebrau City 约 5 分钟，同一带还有 Toppen Shopping Centre 与 IKEA Tebrau。日常买菜、看戏、吃饭不需要跑远，这点对自住的本地家庭比对投资客更实在——本项目的目标市场本来就是新山本地人，不是靠新加坡客拉动的盘。
🏊 设施清单
- 会所
- 健身室
- 羽毛球场
- 烧烤区
- 迷你超市
- 洗衣房
- 多功能厅
- 儿童游乐场
- 屋顶网球场
- 栋间天桥
- 24小时保安
- CCTV全区监控
- 泳池
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- AEON Tebrau City / Toppen / IKEA Tebrau 商圈多个物业资料显示车程约 5 分钟约 2–3 km（估算，车程约 5 分钟）
- Tebrau 高速公路 / Pasir Gudang 高速公路出入口本区主要对外道路，车程约 5–10 分钟约 3–5 km（估算）
- 新山市区（JB 市中心）官方项目资料标示的距离约 10 km
- JB CIQ 关卡（新柔长堤）官方项目资料标示的距离，无火车/捷运，纯自驾约 14 km
🛍️ 购物餐饮
- AEON Tebrau City本区最大商场之一，车程约 5 分钟约 2–3 km（估算）
- Toppen Shopping Centre与 IKEA Tebrau 相连，位于 Jalan Harmonium, Taman Desa Tebrau约 3 km（估算）
- IKEA Tebrau与 Toppen 相连的宜家家居约 3 km（估算）
- Mount Austin / Austin Heights 食肆商圈Jalan Austin Heights 一带餐饮聚集地约 1–1.5 km（估算）
🎓 学校
- Sunway College Johor Bahru地址 3 Jalan Austin Heights Utama, Taman Mount Austin约 1–1.5 km（估算）
- SJK(C) Foon Yew 5地址 Jalan Mutiara Emas 4/19, Taman Mount Austin约 1.5–2 km（估算）
- Austin Heights International School位于 Austin Heights Education Corridor 内约 1.5 km（估算）
- SMK Taman Mount Austin政府中学，地址 Jalan Mutiara Emas 4/19约 1.5–2 km（估算）
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail（HSI）公立综合医院，地址 Jalan Persiaran Mutiara Emas Utama, Taman Mount Austin，急诊 24 小时约 1.5–2 km（估算）
- Columbia Asia Hospital Tebrau私立综合医院，位于 Kota Southkey约 5–6 km（估算）
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科，位于 Jalan Abdul Samad, JB 市区约 9–10 km（估算）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算有限、想买大品牌发展商产品的首购族
658 平方尺的 1 房单位入场价约 RM30 万起，是本区少数由马星这类全国性上市发展商开发的项目，交楼与产权流程相对有保障。适合预算有限、又希望减少「烂尾」或「货不对板」风险的首购族。
看重稳定生活机能的本地自住家庭
车程 5 分钟到 AEON Tebrau、走路可达学校聚集的 Austin Heights 教育走廊，日常买菜接送小孩都方便。楼龄已 12 年，管理制度相对成熟，适合不追求全新装修、更看重「稳定能住」的家庭。
追求现金流稳定、能接受中等回报的长租型投资者
官方数据显示租金回报率约 5.1%，属于中规中矩水平。但周边 Austin Regency、Palazio 合计超过 2,300 户在抢同一批租客，出租前务必先比价，不要预期租金能大幅跑赢周边行情。
不适合：想买来自己每天过关的新加坡通勤族
本项目距 CIQ 约 14 公里，没有火车或捷运可用，纯靠自驾，早晚塞车时段实际耗时会明显拉长。如果通勤便利是你的第一考虑，这里的地段定位跟紧贴 CIQ 的市区盘完全不同，建议改看新山市区或 R&F、Suasana 一类项目。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠服务式公寓属商业地契，水电与门牌税按商业费率计
PropertyGuru 与官方资料都把本项目归类为 Service Residence（服务式住宅），一般建在商业地契上，电费适用商业费率（比住宅电价约高 50%）、水费最低月费商业约 RM35 对住宅约 RM6、门牌税（assessment）税率通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。以 RM380,000 的 2 房单位计算，一年多付的水电与门牌税可能达数百令吉，直接吃掉一部分租金净回报，长期持有 10 年下来是一笔不小的数目。
⚠楼龄已 12 年，管理费与维修基金是否跟得上通胀要自己查
发展商原始设定的管理费约 RM0.20/平方尺/月，但这是 2014 年入伙时的水平，12 年过去，电梯保养、水泵大修、外墙翻新等成本普遍上涨，管理费很可能已经调升。如果管理费长期偏低但没跟上开支，代表 sinking fund（维修基金）储备可能不足，一旦遇到电梯或抽水泵大修，业主可能被临时征收特别捐（special levy），一次可能是数千令吉。
⚠同一带还有两个户数更大的竞品盘，出租与转手要跟它们抢客
Austin Suites 只有 460 户，但走路可到的 Austin Regency（1,200 户）与 Palazio（1,160 户）合计超过 2,300 户在同一个租售池里竞争。PropertyGuru 目前 Austin Regency 有 202 个出租挂牌、Palazio 有 288 个出租挂牌，远多于 Austin Suites 自己的 55 个，代表周边随时有大量同类户型在抢同一批租客，定价议价空间有限，追高租金不容易。
⚠柔佛全州服务式公寓库存过剩，融资与转手的大环境偏紧
根据 NAPIC 数据，截至 2025 年第三季，柔佛全州未售出的服务式公寓（serviced apartment）约有 9,000–11,000 多个单位，是全马库存过剩最严重的州属；不过官方数据也指出，约 90% 的滞销单位单价在 RM500,000 以上。本项目单位总价多在 RM30–55 万区间，理论上受影响程度较小，但银行对整个「服务式公寓」类别的估值与贷款成数仍可能因大环境而偏保守。
⚠不是跨境通勤盘：到 CIQ 约 14 公里，纯靠自驾，塞车时段耗时长
官方资料显示本项目距 JB CIQ 关卡约 14 公里，没有火车或捷运可用，去关卡只能自驾走 Tebrau 高速、EDL 或市区道路。EDL 是收费快速公路，早晚上班/放工塞车高峰期，从 Mount Austin 到 CIQ 实际车程可能远超导航显示的 20 分钟。如果你是想买来自己每天过关上班的新加坡通勤族，这里的地段定位跟 R&F、Suasana 那类紧贴 CIQ 的项目完全不是一回事。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Austin Suites (Permata Austin) ← | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
| Bayu Puteri 2 | 2007 | Leasehold | 454 | RM290–530 | RM260,000 – RM610,000 | 5.3–5.7% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Austin Suites (Permata Austin) 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Austin Suites (Permata Austin) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Austin Suites (Permata Austin) 的二手挂牌价区间为 RM360,000 至 RM660,000，中等价位约 RM502,500，成交 PSF 约 RM414–702／尺。各户型价格带：Type A（658 sf）RM360,000–RM455,000；Type B（906 sf）RM455,000–RM550,000；Type C（1390 sf）RM550,000–RM660,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Austin Suites (Permata Austin) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,550 – RM3,000。毛租金回报率约 5.1%；这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.20/sqft/月（发展商原始设定，可能已调升，需向管理处核实））、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Austin Suites (Permata Austin) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Austin Suites (Permata Austin) 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Austin Suites (Permata Austin) 什么时候完工？谁开发的？
Austin Suites (Permata Austin) 于 2014 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、21 层、460 户。发展商为 Mah Sing Group Berhad（马星集团）。马星集团是马来西亚主板上市公司，成立超过20年（创立于1991年），是马来西亚知名大型发展商，代表作包括 Southville City @ KL South、M Vertica、D’sara Sentral、Meridin East 等，口碑良好，属于全国性知名品牌开发商。
Austin Suites (Permata Austin) 交通方便吗？离关卡多远？
约 15–17 km，车程约 20–25 分钟（估算）；约 14 km（官方资料）；距 Tebrau 高速 / Pasir Gudang Highway / EDL 出口车程约 5–10 分钟
Austin Suites (Permata Austin) 有哪些户型？
共 3 个户型：Type A 658 sf（1 房）、Type B 906 sf（2 房）、Type C 1390 sf（3 房）。面积从 658 到 1,390 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Austin Suites (Permata Austin) 管理费多少？有什么设施？
管理费约 约 RM0.20/sqft/月（发展商原始设定，可能已调升，需向管理处核实）（以管理处实际收费为准）。设施包括：会所、健身室、羽毛球场、烧烤区、迷你超市、洗衣房、多功能厅、儿童游乐场、屋顶网球场、栋间天桥、24小时保安、CCTV全区监控、泳池。
Austin Suites (Permata Austin) 适合什么人买？
本地中产家庭自住（生活机能完善）、首购族（入门价约RM30万起）、看重马星品牌口碑的买家
买 Austin Suites (Permata Austin) 有什么风险要注意？
建成年份较久（2014），部分设施与装修可能老化；管理费可能已上调；单位面积偏小，户型选择有限
Austin Suites (Permata Austin) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Tebrau City、Tesco Tebrau City。学校：SMK Taman Mount Austin、Austin Heights School、Sunway College。医疗：Hospital Sultan Ismail。
网上查到的中位价是 RM454 psf，但现在挂牌都要 RM500 psf 以上，是不是被开高价了？
不一定。这批 RM454 psf 的中位数是 brickz.my 汇总 2023 年 9 月至 2024 年 8 月的 19 宗成交，已经是一年多前的数据；PropertyGuru 目前的挂牌呎价区间是 RM345–585，说明近一两年价格确实在往上走，但挂牌价（asking price）本来就会比成交价（transacted price）高，买家还是有议价空间。建议请经纪调阅最近 3–6 个月同户型的实际成交纪录，而不是只看挂牌价或一年前的中位数来判断是否「买贵了」。
这里、Austin Regency、Palazio 三个盘挨在一起，我该怎么选？
三者都在 Taman Austin Perdana / Taman Mount Austin 一带，生活机能相近，但背景不同：Austin Suites 是马星集团开发、460 户、2014 年入伙；Austin Regency 由 Scudai Development（母公司为上市的建筑集团 Kimlun Corporation Berhad）开发、1,200 户、2019 年入伙，楼龄较新；Palazio 由 Mayland 开发、1,160 户、2013 年入伙，户型最紧凑。户数越多，出租/转手时的同类竞争也越大，选择时建议把「发展商背景、楼龄、周边同期挂牌量」三者一起比较，而不是只看售价。
服务式公寓（Service Residence）跟一般公寓有什么差别？会影响我买房吗？
服务式公寓通常建在商业地契上，这会直接反映在电费（商业费率，约比住宅高 50%）、水费最低月费与门牌税（通常是住宅的 1.5–2 倍）上，长期持有下来每年多付数百令吉是常见情况。好消息是，若单位纯自住、非营业用途，部分个案可以向 TNB 申请把电费转换为住宅费率，具体要问管理处或 JMB 有没有集体办理过这项申请。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Austin Suites (Permata Austin) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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