Casa Tebrau @ Seri Palma 德布劳雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM385,000 到 RM455,000——价差 RM70,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 2 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Casa Tebrau @ Seri Palma
Casa Tebrau @ Seri Palma（德布劳雅苑） 是位于马来西亚新山 Taman Delima, Tebrau 的Leasehold公寓，由 Builtonlands Palm Sdn Bhd（PLB Land Sdn Bhd 95% 持股子公司，PLB Engineering Berhad 集团） 开发，已交付入伙（发展商 PLB Engineering Berhad 官网 2008 年 5 月的存档版本已把本项目列在「已完工项目」名下，故完工年份不晚于 2008 年；确切年份官方从未公布），共 — 栋 / 20 层 / — 户。地址：Taman Delima, Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor。
共 2 种户型（Type A 1,894 – 2,013 平方尺、Type B 1,464 – 1,539 平方尺，据官方户型平面图）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM385,000 – RM455,000，中等价位约 RM420,000；成交 PSF 区间 RM240–299／尺。整户月租 RM1,800 – RM2,150，毛租金回报率 4.5% – 5.5%。管理费实报 RM333.80／月（1,500 平方尺单位，约 RM0.22／平方尺／月）——据 2026 年 9 月在售挂牌，2 位不同中介的挂牌给出完全相同的金额。挂牌未注明是否已含 sinking fund（储备金）。
交通定位：约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM380,000（219 令吉／尺），统计区间 2024年8月–2025年7月（9宗成交），来源 brickz.my（数据源为NAPIC/JPPH，约滞后6个月）。 样本量很小，一年仅9宗成交，中位价代表性有限。价格区间从RM300,000到RM480,000不等，同一发展案内Type A（1,894–2,013平方尺）与Type B（1,464–1,539平方尺）价差明显，务必向经纪索取与目标单位同户型、同楼层的近12个月实际成交记录，不要直接套用这个中位数。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Casa Tebrau @ Seri Palma 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个已交付入伙的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Builtonlands Palm Sdn Bhd（PLB Land Sdn Bhd 95% 持股子公司，PLB Engineering Berhad 集团）PLB Engineering Berhad
- 完工年份
- 无公开纪录已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- —20 层
- 户型数
- 2详见下方价格表
- 管理费
- RM333.80／月（约 RM0.22／平方尺）据 2026 年 9 月在售挂牌（2 位中介给出相同金额）；对应 1,500 平方尺单位。未注明是否含 sinking fund，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM240–299经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.5–5.5%以整户出租计算
PLB Engineering Berhad 为马来西亚上市公司，主业为工程及地产开发，PLB Homes 为其地产开发品牌，在Tebrau发展走廊有布局。
Taman Delima, Tebrau，出门能到哪里
完整地址：Taman Delima, Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 13–15 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
🛍️ 购物商场
- AEON Tebrau City
🎓 学校
- SK Taman Daya（国民小学）
- SK Kangka Tebrau（国民小学）
- SJK(C) Pandan 班兰华小（华文小学）
- SMK Majidi Baru 2（国民中学）
- SMK Taman Daya（国民中学）
🏥 医疗
- Klinik Komuniti Taman Daya（政府社区诊所）
- Klinik Kesihatan Majidee（政府健康诊所）
- KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院）
- Hospital Sultan Ismail（公共总医院）
2 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM420,000，高价位到 RM455,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A | 1,894 – 2,013 平方尺 | 4 房 · 2 卫 | RM385,000 – RM420,000 | RM191 – 222／尺 | RM1,800 – 2,150 |
| Type B | 1,464 – 1,539 平方尺 | 4 房 · 2 卫 | RM420,000 – RM455,000 | RM273 – 311／尺 | RM1,800 – 2,150 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM200–249／尺，本页采用 RM240–299／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
上面表格里的 PSF 是逐个户型算出来的——用该户型自己的价格带，除以官方平面图上的面积，所以 Type A 是 RM191–222／尺、Type B 是 RM273–311／尺，区间比资料卡上的「在售 PSF」RM240–299 宽。资料卡那一格是全项目经纪校正后的区间，两个数字口径不同，都留在页面上是有意为之：给某一个具体单位定价时看表内逐户型那一栏，拿 Casa Tebrau 跟同区其他项目横向比较时看资料卡的全项目区间。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。面积据发展商官方户型平面图（见下方「官方户型平面图」区块的规格标注）。PSF 一栏按「最低价 ÷ 最大面积」与「最高价 ÷ 最小面积」推算。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Casa Tebrau @ Seri Palma 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 PLB Land Sdn Bhd（PLB Engineering Berhad 旗下 PLB Homes）官方项目视觉与官方户型图，取自发展商官网 plbhomes.com.my，著作权属 PLB Engineering Berhad。
发展商官方图则：2 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 PLB Land Sdn Bhd（PLB Engineering Berhad 旗下 PLB Homes）官方项目视觉与官方户型图，取自发展商官网 plbhomes.com.my，著作权属 PLB Engineering Berhad。发展商官网上这两张图则本身就只有 400 像素宽，尺寸标注看不清楚——高清原图我可以直接向发展商索取，WhatsApp 告诉我你要哪个户型即可。
Casa Tebrau @ Seri Palma 真正值钱的地方
PSF在同区数一数二便宜，4房大户型总价不到44万
Casa Tebrau现售价格约RM298,000–440,000，PSF落在RM200–249之间，是Tebrau/Mount Austin一带同类型公寓里最低的区间之一。两款户型Type A（1,894–2,013平方尺）与Type B（1,464–1,539平方尺）均为4房2卫，对预算有限但需要大空间的家庭而言，用同样预算能买到的建筑面积明显比新盘更大，这是它在同区里最直接的性价比优势。
20层单栋大楼，设施与安防一次到位
项目为单栋20层公寓，配备泳池、戏水池、健身室、慢跑径、桑拿房与儿童游乐场，并采用生物识别指纹门禁、触控式感应自动闸门、夜视闭路电视与24小时保安巡逻等安防系统。相比同价位的旧公寓，Casa Tebrau在安保硬件上的投入明显更完整，适合重视居住安全感的自住家庭。
三条主要道路交汇，出行选择多
Taman Delima地处Tebrau走廊，被Taman Setia Indah、Taman Daya、Taman Mount Austin、Taman Molek、Taman Johor Jaya等成熟社区环绕，同时可直接接驳南北大道（NSE）、直落古来公路（Pasir Gudang Highway）与Tebrau公路三条主干道，前往新山港口、市区与士乃机场都有现成路网，不必绕经单一瓶颈路段。
教育选择密集，从国小到国际学校都在车程范围内
周边教育资源包括SRJK(C)三育（Pandan）、SJK(C)宽柔五校、SK Kangkar Tebrau、SK Taman Daya 2、SK Taman Mount Austin、SMK Taman Molek与SMK Taman Daya等多所华小、国小与国中，另有Fairview国际学校与新纪元学院新山分院（Sunway College Johor Bahru）在车程范围内，适合有小孩、看重就学选择多样性的家庭。
🏊 设施清单
- 健身室
- 慢跑径
- 儿童游乐场
- 桑拿房
- 24小时保安
- 泳池
- 戏水池
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Tebrau公路 / Pasir Gudang公路 / 南北大道(NSE)交汇三条主干道均可直接接驳，官方资料未标示精确公里数车程可达（官方未标示公里数）
- CIQ / 新柔长堤同区估算距离，实际以自驾路网为准，非跨境通勤热门盘约13–15 km（估算，直线，需自驾）
- Bukit Chagar RTS站距离较远，不属于通勤客群主力选择约13–15 km（估算，直线，需自驾）
- 士乃国际机场 (Senai International Airport)经南北大道/Tebrau公路可达官方未标示精确公里数或车程时间
🛍️ 购物餐饮
- AEON Mall Bandar Dato' Onn (Tebrau City)官方资料标示为「车程可达」的购物中心之一官方未标示精确公里数
- Tesco Extra Tebrau日常生活购物官方未标示精确公里数
- Giant Hypermarket日常生活购物官方未标示精确公里数
🎓 学校
- SJK(C)宽柔五校 (Foon Yew 5)华小选择官方未标示精确公里数
- SK Taman Daya / SK Taman Daya 2国小选择官方未标示精确公里数
- SMK Taman Molek / SMK Taman Daya国民中学选择官方未标示精确公里数
- Fairview国际学校 (Fairview International School)国际学校选项官方未标示精确公里数
- 新纪元学院新山分院 (Sunway College Johor Bahru)大专教育选项官方未标示精确公里数
🏥 医疗
- Columbia Asia Hospital – Tebrau私立综合医院，同一Tebrau走廊官方未标示精确公里数
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院约7–9 km（估算，直线）
- Klinik Kesihatan Majidee / Klinik Desa Antoi社区诊所官方未标示精确公里数
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算有限、需要大坪数的4房家庭
Casa Tebrau的PSF是同区最低区间之一，用相对有限的预算就能买到1,464–2,013平方尺的4房单位，适合多代同堂或需要额外房间做书房、储藏室的家庭。要有心理准备的是，这栋楼的设施与管理水平不如新盘精致，装修与公共区域可能需要一定翻新预算。
愿意承担较低流动性的长期自住买家
如果你的计划是买来自住10年以上，而非几年内转手套现，这个项目的地契剩余年限（部分单位到2103年）与偏低的PSF仍具吸引力。但若你在乎的是资产的变现速度，成交量稀少、网上评价为零这两点需要提前接受。
对发展商背景与项目透明度要求不高的实用型买家
PLB Homes并非新山主流开发商，项目基础数据（竣工年、总户数）在两大平台都查不到，这类信息缺口对追求「品牌保值」的买家是扣分项，但对纯粹看重「同样预算换更大空间」的实用型买家影响较小。
不适合：追求快速转手套现或依赖网络口碑做决策的投资客
过去一年全案仅9宗成交、PropertyGuru零评价，这两个数字组合起来意味着退出流动性差、公开参考价稀缺。如果你的投资逻辑建立在「随时能卖」或「靠网评判断项目口碑」上，这个项目目前的数据基础还不足以支撑这类决策。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠地契剩余年限因单位而异，官方数据库完全查不到统一到期日
PropertyGuru与iProperty两大平台的项目资料库里，Casa Tebrau的「Completion Year」「Total Units」「Developer」栏位全部显示N/A，只有极少数在售单位在个别房源页标注地契信息——例如2025年一则EdgeProp挂牌显示某单位地契到期日为2103年。这代表买家无法从官方渠道一次性确认整个项目的地契起算年份，只能逐一核实每个单位。如果你看中的单位地契剩余年限低于25年，银行房贷年限会被砍短，月供随之上升。
⚠发展商总部在槟城，新山不是其主战场，品牌知名度直接影响转手估值
PLB Land Sdn Bhd（品牌名PLB Homes）官网地址登记在槟城北赖（Prai），公司业务与past project案例集中在槟城一带的可负担房屋市场，Casa Tebrau是其在新山少数的项目之一。相较于马星、SP Setia、UEM Sunrise等在新山有长期布局、口碑与售后体系成熟的发展商，PLB Homes在本地银行估价师与二手买家心中的品牌辨识度较低，这会直接反映在转手估值与议价空间上——同样条件的单位，银行估价可能更保守，买家出价也会更谨慎。
⚠成交量与网上评价都极稀少，退出流动性是最大未知数
brickz.my记录显示，2024年8月至2025年7月一整年，Casa Tebrau全案只有9宗成交，PropertyGuru上的住户评价数量是0则。这两个数字放在一起看，说明这个项目的二手市场活跃度很低——买家少、公开评价也少，你很难从网上找到足够的参考点来判断合理成交价，未来想卖出时，能挂牌比价的近期成交案例也同样稀少，议价谈判会更依赖经纪的私下资讯而非公开数据。
⚠同区新供应持续增加，出租回报率呈下滑趋势
根据iRumah数据，Casa Tebrau的租金回报率从2021年的5.65%降至2022年的4.8%，同期Tebrau/Mount Austin一带陆续有One 49 Residence（2024年完工，1,388户）等新盘入市，新盘设施更新、部分单位仍在推广期，会分流租客与买家的选择。对已持有或打算购入的业主而言，这代表未来议定租金时的谈判筹码可能持续被摊薄，尤其是户型与新盘重叠（如3–4房）的单位。
⚠维护费与储备金水平不透明，入住后每月固定开销是未知数
公开来源完全查不到 Casa Tebrau 的管理费资料，也找不到具体的每平方尺管理费或储备金（sinking fund）余额。对一个20层、配备泳池健身室等多项设施的公寓而言，管理费水平直接影响你每月的固定持有成本，如果日后管理层因维修不足而临时增收特别缴费（special levy），会是一笔计划外支出。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa Tebrau @ Seri Palma ← | — | Leasehold | — | RM240–299 | RM385,000 – RM455,000 | 4.5–5.5% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Casa Tebrau @ Seri Palma 的地契为 Leasehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Casa Tebrau @ Seri Palma 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Casa Tebrau @ Seri Palma 的二手挂牌价区间为 RM385,000 至 RM455,000，中等价位约 RM420,000，成交 PSF 约 RM240–299／尺。各户型价格带：Type A（1,894 – 2,013 平方尺）RM385,000–RM420,000；Type B（1,464 – 1,539 平方尺）RM420,000–RM455,000（面积据官方户型平面图）。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Casa Tebrau @ Seri Palma 租金多少？回报率高吗？
Casa Tebrau @ Seri Palma 的公开租金样本较少。我手上有近期实际签约的租金数字，可以直接发给你参考。
Casa Tebrau @ Seri Palma 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Casa Tebrau @ Seri Palma 为 Leasehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Casa Tebrau @ Seri Palma 什么时候完工？谁开发的？
Casa Tebrau @ Seri Palma 已交付入伙（确切完工年份查不到公开纪录），属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、20 层、— 户。发展商为 Builtonlands Palm Sdn Bhd（PLB Land Sdn Bhd 95% 持股子公司，PLB Engineering Berhad 集团）。PLB Engineering Berhad 为马来西亚上市公司，主业为工程及地产开发，PLB Homes 为其地产开发品牌，在Tebrau发展走廊有布局。
Casa Tebrau @ Seri Palma 交通方便吗？离关卡多远？
约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）；约 13–15 km（估算）；距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
Casa Tebrau @ Seri Palma 有哪些户型？
共 2 个户型：Type A 1,894 – 2,013 平方尺（4 房）、Type B 1,464 – 1,539 平方尺（4 房），面积据官方户型平面图。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Casa Tebrau @ Seri Palma 管理费多少？有什么设施？
管理费实报 RM333.80／月（1,500 平方尺单位，约 RM0.22／平方尺／月）——据 2026 年 9 月在售挂牌，2 位不同中介的挂牌给出完全相同的金额，互相印证。挂牌均未注明是否已含 sinking fund（储备金），确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：健身室、慢跑径、儿童游乐场、桑拿房、24小时保安、泳池、戏水池。
Casa Tebrau @ Seri Palma 适合什么人买？
首购族、预算有限的4房大家庭（PSF低，总价亲民但面积较大）
买 Casa Tebrau @ Seri Palma 有什么风险要注意？
租赁地契；发展商在纯住宅地产领域知名度不如马星、SP Setia等；基础资料（竣工年、总单位数）透明度低
Casa Tebrau @ Seri Palma 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Tebrau City。学校：SK Taman Daya（国民小学）、SK Kangka Tebrau（国民小学）、SJK(C) Pandan 班兰华小（华文小学）、SMK Majidi Baru 2（国民中学）、SMK Taman Daya（国民中学）。医疗：Klinik Komuniti Taman Daya（政府社区诊所）、Klinik Kesihatan Majidee（政府健康诊所）、KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院）、Hospital Sultan Ismail（公共总医院）。
为什么PropertyGuru和iProperty上查不到Casa Tebrau的竣工年份和总户数？
两大平台的项目资料库里，Developer、Completion Year、Total Units几个栏位都显示N/A，这在新山的老牌leasehold项目里并不罕见——很多2010年代中期完工的中小型发展案，当年并未把完整的项目登记资料上传到这些国际化的房产平台系统里。管理公司「Perbadanan Pengurusan Seri Palma」的存在确认了项目已经分层地契、成立了管理机构，但具体竣工日期与总户数建议直接向JMB/管理处查询，或到土地局调阅分层地契资料确认。
Casa Tebrau的地契还剩多少年？会不会影响我申请房贷？
公开资料查不到统一的地契起算年份，但2025年一则EdgeProp挂牌显示某单位地契到期日为2103年，以此推算剩余年限相当充裕。不过不同单位、不同分层地契批次的到期日可能不完全一致，不能一概而论。购买前务必要求卖方出示地契正本或自行到土地局做搜查，确认目标单位的实际到期年份，再据此评估银行能批的最长贷款年限——一般银行要求贷款到期时地契至少还剩20–25年。
这个项目成交这么少，是不是很难转手？
brickz.my记录2024年8月至2025年7月这一年只有9宗成交，PropertyGuru住户评价也是0则，这两点确实说明二手市场活跃度不高。原因可能包括：项目规模本身不大、发展商品牌知名度有限，加上同区不断有新盘（如One 49 Residence）分流买家注意力。如果你计划持有超过5年以上再考虑出售，这个风险相对可控；但如果需要快进快出，建议先请经纪评估近期同类型单位的实际放盘天数与成交周期，再做决定。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Casa Tebrau @ Seri Palma 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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