Molek Regency 摩雷丽晶
这个项目现在二手挂牌从 RM420,000 到 RM3,360,000——价差 RM2,940,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 2 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Molek Regency
Molek Regency（摩雷丽晶） 是位于马来西亚新山 Taman Molek 的Freehold公寓，由 Alpha Astral Realty Sdn Bhd 开发，2018 年完工，共 1 栋 / 36 层 / 1,050 户。地址：59, Jalan Molek 3/20, Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor。
户型 640 至 2,855 平方尺，共 2 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM420,000 – RM3,360,000，中等价位约 RM1,605,000；成交 PSF 区间 RM480–840／尺。整户月租 RM3,000 – RM5,400，毛租金回报率 2.3% – 5.7%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 640–2,855 平方尺的户型面积推算，每月约 RM175 – RM1,140（推算值，非实收金额）。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM570,000（579 令吉／尺），统计区间 2024 年 2 月 – 2025 年 8 月（brickz 成交数据），来源 brickz.my（数据源 NAPIC / JPPH）。 同期成交价差异极大，P25 约 RM36 万、P75 约 RM89 万，说明 640 呎小两房与最大约 2,855 呎的顶层复式全部被混在同一个中位数里，参考价值有限。EdgeProp 另外记录了一宗 2023 年 10 月、646 呎单位以 RM1,507 psf 成交的离群值，以及 2018 年 11 月一宗 1,855 呎单位低至 RM349 psf 的成交——EdgeProp 基于近 48 个月交易得出的中位数是 RM524 psf（区间 RM501–577 psf），比 brickz 的 579 psf 略低。两个价位区间都不能当作某个具体单位的行情，一定要按户型、楼层查近 12 个月同类成交。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Molek Regency 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Alpha Astral Realty Sdn BhdAlpha Astral Realty Sdn Bhd
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,0501 栋 · 36 层（TEDUH 13361-1）
- 户型数
- 2详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM175–1,140／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM480–840经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 2.3–5.7%以整户出租计算
区域中型发展商，主打新山Molek一带高端服务式公寓，成立年份及上市情况资料待查。
Taman Molek，出门能到哪里
完整地址：59, Jalan Molek 3/20, Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 8–10 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
🛍️ 购物商场
- Taman Molek 商业区
🎓 学校
- Crescendo International School
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital
- Regency Specialist Hospital
2 个户型，640 到 2,855 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM1,605,000，高价位到 RM3,360,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准单位 | 640-1200 sf | 2 房 · 2 卫 | RM420,000 – RM840,000 | RM350–1313 | RM3,000 – 3,000 |
| Penthouse 复式 | 最大约2855 sf | 4 房 · 3 卫 | RM1,800,000 – RM3,360,000 | RM630–1177 | RM4,450 – 5,400 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM400–700／尺，本页采用 RM480–840／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Molek Regency 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Alpha Astral Realty Sdn Bhd 官方项目视觉与官方户型图，取自项目官网 molekregency.com.my，著作权属 Alpha Astral Realty Sdn Bhd。
发展商官方图则：4 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 Alpha Astral Realty Sdn Bhd 官方项目视觉与官方户型图，取自项目官网 molekregency.com.my，著作权属 Alpha Astral Realty Sdn Bhd。
租金：从 RM3,000 到 RM5,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 2.3% – 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Molek Regency 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Molek Regency 真正值钱的地方
永久地契，含全新山少见的近 2,855 平方尺顶层复式
标准单位面积 640–1,200 平方尺、2 房 2 卫，成交价约 RM35 万至 RM70 万；顶层复式（Penthouse）最大约 2,855 平方尺、4 房 3 卫，叫价 RM150 万至 RM280 万。同一个项目里从入门两房到多代同堂的复式都能找到，且全部是 Freehold 永久地契，这在 Taman Molek 一带的公寓项目里选择面算宽的。
地处 Taman Molek 成熟华人聚居区，两所公立学校步行可达
实测步行距离：SK Taman Molek 约 1.0 公里（约 15 分钟，地势平坦），SMK Taman Molek 约 1.3 公里（约 19 分钟，地势平坦）。Taman Molek 本身是新山知名的成熟中高端住宅区，餐饮、补习中心、诊所密集，日常生活不开车也能应付大半，这是纯 Tebrau 外围新盘比不了的。
会所设施齐全，网球场在同价位项目中不算常见
会所、健身室、多功能厅、儿童游乐场、24 小时保安、泳池、戏水池、网球场，光纤入户让居家办公或上网课不用额外拉线。网球场这项配置，在新山 RM40–70 万价位带的公寓里并不普遍，对喜欢运动、有小孩打球需求的家庭是加分项。
两房总价门槛低，约 RM35 万起可留在 Taman Molek
标准两房单位成交价约 RM35 万起，对比同区透天排屋动辄 RM80 万以上、新盘服务式公寓普遍 RM50 万起跳，Molek Regency 是想留在 Taman Molek 但预算有限的买家为数不多的选项之一，尤其适合从外区搬来想陪读、就近学校的家庭。
自驾 10–15 分钟内可到多个大型商场
实测车程：AEON Tebrau City 约 6.0 公里、12 分钟；Toppen Shopping Centre 约 6.0 公里、13 分钟；Plaza Pelangi 约 8.6 公里、11 分钟。虽然都要开车，但选择不只一个，采购、餐饮不会被单一商场绑住，周末去哪个看车流和心情决定。
🏊 设施清单
- 会所
- 健身室
- 多功能厅
- 儿童游乐场
- 24小时保安
- 泳池
- 网球场
- 戏水池
- 光纤入户（fibre optic）泳池设施
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡大厦经 Persiaran Molek Utama 接 Laluan Persekutuan 3/AH18，需自驾，非通勤盘；早晚高峰实际耗时可能明显拉长车程约 10.9 公里，约 16 分钟（非高峰期）
- Bukit Chagar RTS 站路线与前往 CIQ 类似，同样需自驾前往，没有步行或短程接驳选项车程约 13.5 公里，约 17 分钟（非高峰期）
- JB Sentral 火车站KTM 与长途巴士总站车程约 11.7 公里，约 15 分钟（非高峰期）
- Persiaran Molek UtamaTaman Molek 对外主要干道，接 Laluan Persekutuan 3/AH18 前往新山市区与 EDL 收费高速，也是 2023 年淹水路段之一项目临街道路，直接出入
🛍️ 购物餐饮
- Taman Molek 商业区步行可达的社区商圈，餐饮、补习中心、诊所密集约 0.3–0.8 公里（步行范围内）
- AEON Tebrau City新山东北区大型商场之一车程约 6.0 公里，约 12 分钟
- Toppen Shopping Centre与 AEON Tebrau City 相邻车程约 6.0 公里，约 13 分钟
- Plaza Pelangi老牌社区商场，超市与补习中心密集车程约 8.6 公里，约 11 分钟
🎓 学校
- SK Taman Molek国民小学，位于 Persiaran Molek Utama，步行可达约 1.0 公里，步行约 15 分钟（地势平坦）
- SMK Taman Molek国民中学，步行可达约 1.3 公里，步行约 19 分钟（地势平坦）
- Sri Utama International School国际学校车程约 7.7 公里，约 11 分钟
- Crescendo-HELP International School（Johor Bahru Campus）国际学校，本区最近的国际学校之一，仍需自驾车程约 8.5 公里，约 14 分钟
🏥 医疗
- Columbia Asia Hospital Tebrau距离最近的私立综合医院车程约 6.7 公里，约 9 分钟
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院，急诊服务车程约 6.3 公里，约 12 分钟
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科医院，实测距离比想象中远车程约 12.4 公里，约 16 分钟
- Regency Specialist Hospital私立专科医院车程约 13.1 公里，约 16 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
重视学区、想留在 Taman Molek 的本地华人家庭
两所公立学校都在步行范围内，社区华人聚居、餐饮补习配套成熟，很适合有学龄孩子、希望每天接送方便的家庭。总户数与层数已由房屋部 TEDUH 登记确认，要接受的是管理费资料仍不透明，看房前要自己多问一句。
想买大户型 / 顶层复式自住的多代同堂家庭
4 房 3 卫的复式户型在新山二手市场里不算多，适合三代同堂或需要独立书房、佣人房的家庭。这类大户型总价高、买家池窄，转手周期可能比小户型长很多，要有长期持有的心理准备。
面向本地长租客的出租型投资者
Taman Molek 补习中心、诊所、写字楼密集，本地上班族与年轻家庭的长租需求稳定，属于收租偏稳健、但不会有爆发式增值的类型。买之前先向管理处或经纪核实管理费与储备基金状况，避免日后被摊派维修费拖累净回报。
不适合：把 CIQ / RTS 通勤便利当刚需的买家
实测到 CIQ 车程约 10.9 公里、16 分钟，到 RTS Bukit Chagar 约 13.5 公里、17 分钟，且没有步行或短程接驳选项。如果通勤便利是买房的第一考量，应该看 CIQ 周边的项目，而不是 Taman Molek。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠管理费与储备基金数字公开渠道查不到
总户数与楼层数现在查得到了——房屋部 TEDUH 登记（编号 13361-1）确认为 1 栋 36 层、共 1,050 户；但管理费在 PropertyGuru 等主要平台上依旧是一片空白。发展商 Alpha Astral Realty Sdn Bhd 是区域中小型发展商，公开数据库里查不到管理费与储备基金的任何数字。对买家的实际影响：没办法从公开资料估算储备基金（sinking fund）是否够用，也没办法判断你要交的管理费分摊比例是否合理——管理费与储备基金这两项数字只能等实地看房或尽职调查时才能拿到，等于把议价的功课往后推到临门一脚才能做。
⚠PSF 价差极大，光看项目均价没有意义
EdgeProp 记录到 2023 年 10 月一宗 646 呎单位以 RM1,507 psf 成交，是同项目其他成交的近 3 倍；2018 年 11 月一宗 1,855 呎单位则只卖到 RM349 psf。brickz 近 12 个月中位数 RM570,000（579 psf）区间也从 P25 的 RM36 万拉到 P75 的 RM89 万。这么大的价差意味着，同一栋楼、不同户型、不同楼层的真实价值可能差好几倍，用「项目均价」去判断某个报价贵不贵，很容易被带偏。
⚠Taman Molek 2023 年底曾发生闪电水灾，主干道一度受阻
2023 年 12 月 14 日，Taman Molek 沿 Jalan Persiaran Molek Utama 一带发生闪电水灾，消防员救出一辆被水淹的轿车上的两名乘客；同年 8 月新山也发生近 10 年来最严重的水灾，多条主干道受影响。Persiaran Molek Utama 正是 Molek Regency 对外的主要道路之一。对买家的实际影响：暴雨季节进出可能受阻，地下停车场若地势偏低要留意排水与抽水泵状况，这也会影响未来转手或出租时的谈判空间。
⚠距 CIQ、RTS Bukit Chagar 均超过 10 公里，不是通勤盘
实测车程：到 Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡约 10.9 公里、16 分钟；到 Bukit Chagar RTS 站约 13.5 公里、17 分钟——这些都是非高峰期的路况估算，早晚高峰经 Persiaran Molek Utama 转 AH18 实际耗时可能拉长到 25–30 分钟以上。如果是冲着「新山买房通勤新加坡」这个定位来看，Molek Regency 并不适合，它服务的主要是本地自住与本地租客市场。
⚠楼龄已满 8 年，泳池、网球场等公共设施陆续进入大修周期
项目 2018 年完工，屋龄已经 8 年。泳池过滤系统、网球场地面、电梯等设施通常在使用 8–15 年后进入第一轮大修，如果历年管理费收缴率不高、储备基金累积不足，业主可能面临一次性摊派维修费用，类似规模的公寓一次电梯或泵房大修，每户摊派可能是数千令吉级别。本案共 1,050 户、36 层（TEDUH 13361-1），户数与层数已经明确；但管理费与储备基金的收费率至今没有公开数字，仍然无法从外部推算具体摊派金额。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Molek Regency ← | 2018 | Freehold | 1,050 | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
| Bayu Puteri 2 | 2007 | Leasehold | 454 | RM290–530 | RM260,000 – RM610,000 | 5.3–5.7% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Molek Regency 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Molek Regency 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Molek Regency 的二手挂牌价区间为 RM420,000 至 RM3,360,000，中等价位约 RM1,605,000，成交 PSF 约 RM480–840／尺。各户型价格带：标准单位（640-1200 sf）RM420,000–RM840,000；Penthouse 复式（最大约2855 sf）RM1,800,000–RM3,360,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Molek Regency 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM3,000 – RM5,400。毛租金回报率约 2.3% – 5.7%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM175–1,140／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Molek Regency 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Molek Regency 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Molek Regency 什么时候完工？谁开发的？
Molek Regency 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、36 层、1,050 户（房屋部 TEDUH 登记编号 13361-1）。发展商为 Alpha Astral Realty Sdn Bhd。区域中型发展商，主打新山Molek一带高端服务式公寓，成立年份及上市情况资料待查。
Molek Regency 交通方便吗？离关卡多远？
约 8–10 km，车程约 12–18 分钟（估算）；约 8–10 km（估算）；距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
Molek Regency 有哪些户型？
共 2 个户型：标准单位 640-1200 sf（2 房）、Penthouse 复式 最大约2855 sf（4 房）。面积从 640 到 2,855 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Molek Regency 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 640–2,855 平方尺的户型面积推算，每月约 RM175 – RM1,140；这是推算值，不是实收金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：会所、健身室、多功能厅、儿童游乐场、24小时保安、泳池、网球场、戏水池、光纤入户（fibre optic）泳池设施。
Molek Regency 适合什么人买？
高端自住买家、看重私密度与大户型的家庭、寻求较市中心安静但生活机能完善的买家
买 Molek Regency 有什么风险要注意？
管理费与储备基金费率不透明，公开平台查不到；二手交易量与流通性不如大型知名发展商项目；PSF数据存在异常值，需实地核实
Molek Regency 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Taman Molek 商业区。学校：Crescendo International School。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital、Regency Specialist Hospital。
Molek Regency 有多少户、几层？
共 1 栋、36 层、1,050 户，2018 年完工，数据来自房屋及地方政府部 TEDUH 登记（编号 13361-1）。不过管理费与储备基金费率是另一回事，PropertyGuru、EdgeProp 等主要平台上至今仍是空白，发展商 Alpha Astral Realty Sdn Bhd 是区域中小型发展商，不像上市大型发展商那样会把项目细节完整公开。建议直接向管理处核实现行管理费与储备基金余额，也可以请律师在产权调查阶段一并核实分层地契与户数登记，不要只依赖网上资料。
网上看到的 PSF 从 RM349 到 RM1,507 都有，我该信哪个？
都不能直接信，这两个都是历史成交的极端值（离群值），不代表当前正常行情。EdgeProp 基于近 48 个月交易给出的中位数是 RM524 psf（区间 RM501–577 psf），brickz 近 12 个月的中位数则是 RM570,000（579 psf）。更稳妥的做法是请经纪调出你看中户型（同面积、同楼层区间）近 12 个月的实际成交记录，用这个去和卖方报价比较，而不是套用项目整体的中位数或历史极值。
Taman Molek 会淹水，我还应该考虑这里吗？
2023 年 12 月新山发生闪电水灾时，Taman Molek 沿 Persiaran Molek Utama 一带确实受到影响，这不是空穴来风。但新山市区大部分低洼路段在强降雨加高潮位时都有淹水风险，不是 Taman Molek 独有的问题。实际做法是看房时向保安、住户打听近几年淹水频率与积水深度，特别留意地下停车场排水与抽水泵状况，如果介意可以考虑购买房屋水灾附加保险，而不是直接排除整个区域。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Molek Regency 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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