Paragon Residences @ Straits View 百乐宫海峡景苑
这个项目现在二手挂牌从 RM400,000 到 RM1,800,000——价差 RM1,400,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Paragon Residences @ Straits View
Paragon Residences @ Straits View（百乐宫海峡景苑） 是位于马来西亚新山 Straits View 的Freehold公寓，由 Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group) × ACG Holding Pte Ltd 开发，2015 年完工，共 2 栋 / 32 层 / 1,066 户。地址：Jalan Tengku Peteri 1, Straits View, 80200 Johor Bahru, Johor。
户型 732 至 1,800 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM400,000 – RM1,800,000，中等价位约 RM700,000；成交 PSF 区间 RM418–827／尺。整户月租 RM1,800 – RM5,000，毛租金回报率 4.0% – 4.5%。管理费 资料待查。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6 分钟
Paragon Residences @ Straits View 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2015 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group) × ACG Holding Pte LtdJo Land Group
- 完工年份
- 2015已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,0662 栋 · 32 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM418–827近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.5%以整户出租计算
Jo Land Group 为柔佛本地中型开发商；ACG Holding 为新加坡资本参与方。合资开发 JBCC 海滨新区项目。
Straits View，出门能到哪里
完整地址：Jalan Tengku Peteri 1, Straits View, 80200 Johor Bahru, Johor（邮编 80200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 及 Sultan Iskandar 大厦约 1–1.5 km
- 🚌 其他交通位于 Straits View 海滨新区
🛍️ 购物商场
- Danga City Mall
- Plaza Kotaraya
- KOMTAR JBCC
🎓 学校
- The International School of Johor
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah
3 个户型，732 到 1,800 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM700,000，高价位到 RM1,800,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 小户型 | 732-1000 sf | 2 房 · 2 卫 | RM400,000 – RM620,000 | RM546–847 | RM1,800 – 2,400 |
| 中户型 | 1000-1800 sf | 3 房 · 2 卫 | RM550,000 – RM850,000 | RM550–850 | RM2,400 – 3,000 |
| 大户型 | 1800-2820 sf | 4 房 · 3 卫 | RM1,200,000 – RM1,800,000 | RM667–1000 | RM3,500 – 5,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,800 到 RM5,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Paragon Residences @ Straits View 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Paragon Residences @ Straits View 真正值钱的地方
位于官方重点打造的 Straits View 海滨新区，区域形象持续提升
总价及 PSF 较低，适合稳健型投资
邻近 The Astaka 等高端项目，享区域升级红利
🏊 设施清单
- 网球场
- 游泳池
- 健身房
- 绿化花园
- 儿童游乐场
- 24 小时保安
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算有限但看重 JBCC 海滨地段的投资客
首购族
追求中长期增值的买家（Straits View 为 JB 市政府重点海滨再开发区）
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
楼龄已约 10 年，部分单位装修老旧
开发商品牌一般，二手流动性中等
公开资料细节有限，户型面积 / 房数需实地核实
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paragon Residences @ Straits View ← | 2015 | Freehold | 1,066 | RM418–827 | RM400,000 – RM1,800,000 | 4.0–4.5% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM550–750 | RM320,000 – RM1,000,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM806–1458 | RM520,000 – RM1,350,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM473–1700 | RM380,000 – RM900,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM634–1200 | RM1,650,000 – RM6,000,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM438–1075 | RM420,000 – RM1,300,000 | 4.5–5.0% |
| KSL D'Esplanade Residence | 2014 | Freehold | 1,000 | RM499–1074 | RM280,000 – RM1,300,000 | 5.0–5.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Paragon Residences @ Straits View 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Paragon Residences @ Straits View 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Paragon Residences @ Straits View 的二手挂牌价区间为 RM400,000 至 RM1,800,000，中等价位约 RM700,000，成交 PSF 约 RM418–827／尺。各户型价格带：小户型（732-1000 sf）RM400,000–RM620,000；中户型（1000-1800 sf）RM550,000–RM850,000；大户型（1800-2820 sf）RM1,200,000–RM1,800,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Paragon Residences @ Straits View 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM5,000，毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Paragon Residences @ Straits View 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Paragon Residences @ Straits View 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Paragon Residences @ Straits View 什么时候完工？谁开发的？
Paragon Residences @ Straits View 于 2015 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、32 层、1,066 户。发展商为 Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group) × ACG Holding Pte Ltd。Jo Land Group 为柔佛本地中型开发商；ACG Holding 为新加坡资本参与方。合资开发 JBCC 海滨新区项目。
Paragon Residences @ Straits View 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6 分钟；距 CIQ 及 Sultan Iskandar 大厦约 1–1.5 km；位于 Straits View 海滨新区
Paragon Residences @ Straits View 有哪些户型？
共 3 个户型：小户型 732-1000 sf（2 房）、中户型 1000-1800 sf（3 房）、大户型 1800-2820 sf（4 房）。面积从 732 到 1,800 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Paragon Residences @ Straits View 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：网球场、游泳池、健身房、绿化花园、儿童游乐场、24 小时保安。
Paragon Residences @ Straits View 适合什么人买？
预算有限但看重 JBCC 海滨地段的投资客、首购族、追求中长期增值的买家（Straits View 为 JB 市政府重点海滨再开发区）
买 Paragon Residences @ Straits View 有什么风险要注意？
楼龄已约 10 年，部分单位装修老旧；开发商品牌一般，二手流动性中等；公开资料细节有限，户型面积 / 房数需实地核实
Paragon Residences @ Straits View 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Danga City Mall、Plaza Kotaraya、KOMTAR JBCC。学校：The International School of Johor。医疗：Hospital Sultanah Aminah。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Paragon Residences @ Straits View 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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