Setia Sky88 实达天空 88
这个项目现在二手挂牌从 RM335,000 到 RM1,140,000——价差 RM805,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Setia Sky88
Setia Sky88（实达天空 88） 是位于马来西亚新山 Danga Bay 边缘 / Jalan Dato Abdullah Tahir 的Freehold公寓，由 S P Setia Berhad 开发，2016 年完工，共 3 栋 / 55 层 / 488 户。地址：Jalan Dato Abdullah Tahir, 80300 Johor Bahru, Johor。
户型 484 至 1,389 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM335,000 – RM1,140,000，中等价位约 RM695,000；成交 PSF 区间 RM548–1579／尺。整户月租 RM2,750 – RM4,800，毛租金回报率 4.0% – 4.5%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。套到本页 484–1,389 平方尺的户型，约合每月 RM130 – RM555——这是推算值，不是实收金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km
官方成交中位价（历史参考）：RM694,000（845 令吉／尺），统计区间 2025 年 2 月 – 2026 年 1 月（18 宗成交），来源 brickz.my（数据源为 NAPIC / JPPH），四分位区间 RM610,000–1,450,800。 请用这个数字，不要用 EdgeProp 的。EdgeProp 以近 48 个月为窗口给出中位 RM1,306 psf（区间 RM1,186–1,493），但样本只有 250 户且明显偏斜——同页记录的历史高点是 RM3,868 psf（2024 年 8 月，506 平方尺的小户型），历史低点 RM583 psf（2021 年 12 月）。两个数字差近一倍，主因是样本组成不同。目前 iProperty 的现行要价是 RM500–981 psf、集中在 RM600–900 psf，跟 brickz 的 RM845 psf 吻合。另一个必须知道的数字：12 个月只有 18 宗成交，而 iProperty 上有 110 个在售挂牌。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Setia Sky88 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- S P Setia BerhadS P Setia Berhad
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4883 栋 · 55 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM130–555／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。按本页 484–1,389 平方尺推算，非实收金额；以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM548–1579经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.5%以整户出租计算
马来西亚最大上市地产发展商之一（Bursa: SPSETIA），成立于 1974 年，代表作 Setia Alam、Setia Eco Park、Setia City Mall、KL Eco City。全国性品牌，口碑优良，是 JB 市中心少有的国家级龙头开发商项目。
Danga Bay 边缘 / Jalan Dato Abdullah Tahir，出门能到哪里
完整地址：Jalan Dato Abdullah Tahir, 80300 Johor Bahru, Johor（邮编 80300）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 4–5 km，车程约 12–15 分钟
- 🚌 其他交通近 Danga City Mall KTM 站
🛍️ 购物商场
- Danga City Mall
- AEON Big Johor Bahru
- KSL City Mall
🎓 学校
- Nuri Education Centre
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital
3 个户型，484 到 1,389 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM695,000，高价位到 RM1,140,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 484 sf | 1 房 · 1 卫 | RM335,000 – RM455,000 | RM692–940 | RM2,750 – 3,350 |
| 中户型 2 房 | 900-1100 sf | 2 房 · 2 卫 | RM575,000 – RM815,000 | RM523–906 | RM3,350 – 4,200 |
| 大户型 3 房 | 1389 sf | 3 房 · 2 卫 | RM840,000 – RM1,140,000 | RM605–821 | RM4,200 – 4,800 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM457–1316／尺，本页采用 RM548–1579／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Setia Sky88 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 S P Setia Berhad 官方项目视觉，取自发展商官网 spsetia.com，著作权属 S P Setia Berhad。
发展商官方图则：35 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张上的户型代号与建筑面积都是 S P Setia 自己印上去的，我已逐张对照官方规格核实过。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸标注、甚至是别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。图下方另附发展商的两份官方电子宣传册。
以上 35 张为 Setia Sky88 的发展商官方户型平面图，由 S P Setia Berhad 发行，取自该项目在 iProperty.com.my 的官方项目页；两份电子宣传册为 S P Setia 官网 spsetia.com 的官方 PDF。著作权属 S P Setia Berhad。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM2,750 到 RM4,800 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Setia Sky88 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Setia Sky88 真正值钱的地方
S P Setia 是这份名单里财务最稳健、最透明的发展商
S P Setia Berhad（Bursa: SPSETIA）1QFY2026 税前盈利 RM1.0778 亿、营收 RM8.2654 亿、净利 RM5,765 万；同期削减借款约 RM5 亿，净负债比降至 0.31 倍，FY2026 销售目标维持 RM46 亿。在这十六个项目里，多数发展商不是私人公司（无财报）就是已除牌（无披露义务），S P Setia 是少数你能持续追踪财务状况的一家。
三栋约 200 米高的塔楼：The Altus、Sora、Nube
三栋塔楼分别名为 The Altus、Sora 与 Nube，高约 200 米、55 层，360 度俯瞰新山市区与新柔海峡。推出时创下新山最高纪录价 RM750–1,000 psf，约 40% 的推出单位由外籍买家承接。永久地契，2018 年完工。
两层专属设施层「Club 88」加高层空中设施
两层专属设施层 Club 88，加上高层的空中设施：无边际泳池、空中泳池按摩池、健身房、壁球场、桑拿、影音室、卡拉 OK、空中瑜伽室、多功能厅、托儿所、24 小时保安与多层有盖停车场。Google 评论中住户形容「每一层的走廊都超级宽敞」。设施规格在新山市中心属最高一档。
步行 7 分钟到 Plaza Pelangi、13 分钟到 KSL City Mall
Plaza Pelangi 0.64 公里（步行 7 分钟）、KSL City Mall 1.13 公里（步行 13 分钟）、Holiday Plaza 1.6 公里（步行 18 分钟）、KOMTAR JBCC 2.7 公里（驾车 4 分钟）、Johor Bahru City Square 2.8 公里。项目另提供免费班车往 CIQ。走路能到两个大型商场，日常生活不必开车。
住户对保安的评价一致偏正面
Google 评论（4.3/5、312 则，其中 196 则五星）中，多则住户提到保安严格：「保安又好又严格」「警卫友善又乐于帮忙，每次在门口都会敬礼」。PropertyGuru 上 7 则住户评价总分 4.8/5。要注意的是也有住户认为保安「像老鹰一样盯着，侵犯隐私」——严格是双面刃。
🏊 设施清单
- 视觉雕塑地标
- 访客休息室
- 阅读室
- 按摩浴池水疗桑拿
- 舞蹈室
- 多功能厅
- 美食厨房及品酒廊
- 烧烤区
- 儿童泳池
- 瑜伽中心
- Aqua Gym 水疗健身房
- Sky Gym 空中健身房
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 6 条（好评 2、负评 4）。
「ample facilities. excellent location. good value expecting much higher after RTS, SEZ, ART, ETS completion and realization.」
— wilson ho，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025 年 3 月 10 日「The building is well maintained. The guards are friendly and helpful, they always salute you at the gate.」
— Augustine T，Google 评论 5/5（短租住客视角），2025 年 7 月 4 日「Good and strict security, with a spacious, luxurious atas design. However, the building feels mostly vacant, with an echo in common areas and a mostly empty carpark.」
— MJN，Google 评论 4/5，2025 年 3 月 1 日「They have to do something about the drains on the sky pool level. V smelly. Facilities and space wise are 5 stars. The walkway corridors on each floor are super spacious and empty, great but feels scary at the same time.」
— Nana G，Google 评论 2/5，2024 年 7 月 25 日「Walked around the building and all the amenities were empty and rundown. Looks like building is not maintain well.」
— Charlotte L，Google 评论 2/5，2025 年 3 月 20 日「There is NO reception, NO staff, NO physical contact at all. Everything is handled online only. I was asked to: Transfer money online, Provide NRIC / passport details, Share bank account information, Join a WhatsApp group just to check in」
— Madushanka A，Google 评论 1/5（短租营运模式），2025 年 12 月 17 日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bukit Chagar RTS 站以项目坐标 1.47825,103.76015 与车站坐标 1.466507,103.762283 计算的直线距离；驾车预估 2–3 km 但无公开来源。车站主体 2026 年 8 月 18 日完工约 1.33 km（直线）
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar驾车时间来源冲突：StarProperty 称 10 分钟，中介文案称 5 分钟（后者视为营销话术）。项目另提供免费班车往 CIQ约 1.7 km（直线）
- JB Sentral 火车站住宿平台标示驾车 3 分钟；JB Sentral 距 Bukit Chagar 站 480 米驾车约 3 分钟（未公布公里数）
- 项目免费接驳巴士（往 CIQ）由项目提供，班次与营运时间请向管理处确认从大堂发车
- 最近的公共巴士站没有任何来源公布本项目到最近巴士站的具体距离公开来源未标示距离，需实地核实
🛍️ 购物餐饮
- Plaza Pelangi最近的商场，步行 7 分钟；超市与补习中心密集0.64 km
- KSL City Mall步行 13 分钟；7 层约 500 家店铺加影院1.13 km
- Holiday Plaza步行 18 分钟1.6 km
- KOMTAR JBCC驾车约 4 分钟2.7 km
- Johor Bahru City Square新山最成熟的市中心商场2.8 km
🎓 学校
- 宽柔中学 Foon Yew High School全马最大华文独中。学校名单出自 StarProperty 项目页，但该页未公布距离——以下距离为依坐标计算的直线估算，不是官方数字，请自行用地图复核约 1.5 km（直线估算，非公布数字）
- 宽柔一小 SJK(C) Foon Yew 1市中心华小；距离为直线估算约 1.5 km（直线估算，非公布数字）
- Sultan Ibrahim Girls' School市中心女中；距离为直线估算约 1.6 km（直线估算，非公布数字）
- SMK Dato Jaafar国中；距离为直线估算约 1.8 km（直线估算，非公布数字）
- 国际学校新山的国际学校集中在 Mount Austin / Tebrau 一带，同区项目到该处直线普遍 9–11 公里，本区无步行可达的国际学校公开来源未标示距离，需实地核实
🏥 医疗
- Pelangi Medical Centre位于 Plaza Pelangi 一带；StarProperty 称「多家医院在一公里内」，但未公布个别距离——以下为直线估算约 0.6 km（直线估算，非公布数字）
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科，本地人最常使用的私院之一；距离为直线估算约 1 km（直线估算，非公布数字）
- Landmark Medical Centre私立医疗中心；距离为直线估算约 1 km（直线估算，非公布数字）
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院，急诊 24 小时；距离为直线估算约 2.9 km（直线估算，非公布数字）
- Century Medical CentreStarProperty 列名，未公布距离公开来源未标示距离，需实地核实
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
要品牌保障、能自己做尽调的自住买家
S P Setia 是这份名单里唯一还在马交所上市、财务持续改善（1QFY2026 净利 RM5,765 万、净负债比 0.31 倍）的发展商之一，三栋 200 米塔楼加两层 Club 88 设施层规格高。但设施维护已出现退化迹象，看房时必须逐一实地检查泳池层排水、桑拿、烧烤区是否在运作。
议价能力强的价值型买家
12 个月只有 18 宗成交，iProperty 上却有 110 个在售挂牌，卖方几乎没有议价筹码。以 Tower C 推出价 RM1,500 psf 买入的原始业主至今仍套牢，市场估值已经出清过一轮。目前现行要价集中在 RM600–900 psf，把同面积挂牌排序后用底部三笔议价。
不适合：把「S P Setia 品牌 = 保值」当作唯一理由的人
开发商稳健跟这栋楼保值是两件事。推出价 RM750–1,000 psf（Tower C 起价 RM1,500 psf），现在成交中位 RM845 psf；住户在 Google 评论中形容整栋楼「大部分是空的」、设施「空着而且破旧」。品牌不会替你承担空置率与管理退化的后果。
不适合：需要短期变现的投资者
在售 110 个、出租 169 个，对总户数 488 户而言约五分之一在卖、三分之一在租；年成交只有 18 宗，挂牌与成交比约 6:1。出租端还要面对数十个短租营运商的价格战，租金难往上谈。这是一个买入占便宜、卖出吃亏的对称流动性风险。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠住户具名描述整栋楼「感觉大部分是空的」，停车场几乎没车
一则 2025 年 3 月的 Google 评论（4 星，非恶意差评）写道：保安好又严格、设计豪华，但「整栋楼感觉大部分是空的，公共区域有回音，停车场基本上空着」。另一则住户形容「每层的走廊超级宽敞又空荡，很棒但同时有点吓人」。iProperty 上有 110 个在售加 169 个出租挂牌，对总户数 488 户而言约五分之一在卖。对买家的实际影响：空置率高会拉低管理费收缴率，进而影响设施维护预算——这一点已经在下一条风险里得到印证。
⚠设施维护出现具体退化：排水异味、桑拿停用、烧烤区停用四个月
有原文佐证的投诉包括：空中泳池层排水异味（2024 年 7 月，2 星评论「They have to do something about the drains on the sky pool level. V smelly.」）、桑拿蒸汽房长期「维修中」、舞蹈与休闲房上锁需保安开门、烧烤区停用约四个月、停车场狭窄、两栋需分别门禁卡。一则 2025 年 3 月的 2 星评论直言「所有设施都空着而且破旧，看起来大楼没有好好维护」。对买家的实际影响：Club 88 的两层设施是这栋楼溢价的主要理由，设施退化等于溢价流失。
⚠12 个月只有 18 宗成交，而挂牌接近总户数的五分之一
brickz 记录 2025 年 2 月至 2026 年 1 月共 18 宗成交；iProperty 上同期有 110 个在售、169 个出租挂牌，对总户数 488 户而言约 22% 在卖、35% 在租。挂牌与年成交比约 6:1。对买家的实际影响：进场时你有很强的议价筹码（卖方在排队），但退场时你会变成那 110 个人之一。这个项目的流动性风险是对称的——买的时候占便宜，卖的时候吃亏。
⚠以 Tower C 推出价 RM1,500 psf 买入的人，至今仍明显套牢
本项目推出价为 RM750–1,000 psf，其中 Tower C 由 RM1,500 psf 起。目前 brickz 成交中位为 RM845 psf、iProperty 现行要价集中在 RM600–900 psf。也就是说，以 Tower C 推出价买入的原始业主，帐面亏损可能超过四成。这对新买家是机会，但也是警讯：这栋楼在市场周期里跌得下来，别假设它只会涨。
⚠管理费只有一个来自推出期营销资料的数字，现行费率无法核实
能找到的唯一有来源的数字是 RM0.40/平方尺/月，出自 StarProperty 的推出期项目资料——那是 2016 年前后的营销数据，不是现行费率。另有「936 平方尺收 RM337.20 含 sinking fund，约 RM0.36/平方尺」的说法，但追不到可引用的页面，不能采用。本项目为服务式住宅、商业地契，水电与门牌税按商业费率课征：电费约比住宅高 50%、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。
⚠短租极度饱和，且已出现「完全无人现场管理」的营运模式
iProperty 单站就有 169 个出租挂牌，Airbnb、Agoda、Booking、Expedia 上有数十个不同营运商。一则 2025 年 12 月的 1 星 Google 评论具体描述本项目的短租营运模式：完全没有前台、没有工作人员、没有任何实体接触，全部线上处理，被要求线上转帐、提供身份证或护照资料、分享银行账户资料、加入 WhatsApp 群组才能办入住。法律面上，联邦法院 Verve Suites 判例确认管理机构可以一次业主大会投票全面禁止短租，全国短租法规至今未立法。对投资买家而言这是最大的未记录风险。
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setia Sky88 ← | 2016 | Freehold | 488 | RM548–1579 | RM335,000 – RM1,140,000 | 4.0–4.5% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM660–900 | RM385,000 – RM1,200,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM967–1750 | RM625,000 – RM1,620,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM568–2040 | RM455,000 – RM1,080,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM761–1440 | RM1,980,000 – RM7,200,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM526–1290 | RM505,000 – RM1,560,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM502–992 | RM480,000 – RM2,160,000 | 4.0–4.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Setia Sky88 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Setia Sky88 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Setia Sky88 的二手挂牌价区间为 RM335,000 至 RM1,140,000，中等价位约 RM695,000，成交 PSF 约 RM548–1579／尺。各户型价格带：Studio（484 sf）RM335,000–RM455,000；中户型 2 房（900-1100 sf）RM575,000–RM815,000；大户型 3 房（1389 sf）RM840,000–RM1,140,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Setia Sky88 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,750 – RM4,800。毛租金回报率约 4.0% – 4.5%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，同类参考 RM0.27–0.40／平方尺／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Setia Sky88 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Setia Sky88 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Setia Sky88 什么时候完工？谁开发的？
Setia Sky88 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 3 栋、55 层、488 户。发展商为 S P Setia Berhad。马来西亚最大上市地产发展商之一（Bursa: SPSETIA），成立于 1974 年，代表作 Setia Alam、Setia Eco Park、Setia City Mall、KL Eco City。全国性品牌，口碑优良，是 JB 市中心少有的国家级龙头开发商项目。
Setia Sky88 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km；距 CIQ 约 4–5 km，车程约 12–15 分钟；近 Danga City Mall KTM 站
Setia Sky88 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 484 sf（1 房）、中户型 2 房 900-1100 sf（2 房）、大户型 3 房 1389 sf（3 房）。面积从 484 到 1,389 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Setia Sky88 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费，我也扫过 PropertyGuru 与 Mudah 约 10 则在售挂牌，没有一则写出金额——这里的挂牌以出租为主，而出租挂牌一律只写「管理费已含」、不写数字。要特别提醒：搜索引擎摘要曾先后给出 RM0.40／平方尺、RM337.20、RM427、RM320、RM447.66、RM500 等说法，逐一回到原页面核对，全部不存在，本页一律不采用。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。套到本页 484–1,389 平方尺的户型，约合每月 RM130 – RM555；这是推算值，不是实收金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：视觉雕塑地标、访客休息室、阅读室、按摩浴池水疗桑拿、舞蹈室、多功能厅、美食厨房及品酒廊、烧烤区、儿童泳池、瑜伽中心、Aqua Gym 水疗健身房、Sky Gym 空中健身房。
Setia Sky88 适合什么人买？
追求品牌开发商保障的自住 / 长期持有投资者、看重 Danga Bay 滨海景观的买家、家庭客（设施丰富适合亲子）
买 Setia Sky88 有什么风险要注意？
距 RTS Bukit Chagar 及 CIQ 相对较远（约 12–15 分钟车程），非核心 RTS 受益盘；部分公开 PSF / 租金数据存在异常值，需实地核实真实成交价
Setia Sky88 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Danga City Mall、AEON Big Johor Bahru、KSL City Mall。学校：Nuri Education Centre。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital。
为什么 brickz 说 RM845 psf，EdgeProp 却说 RM1,306 psf？
两者的样本与窗口不同。brickz 用的是 2025 年 2 月至 2026 年 1 月的 18 宗成交，中位 RM694,000 / RM845 psf；EdgeProp 用的是近 48 个月、样本仅 250 户，中位 RM1,306 psf，且同页记录的历史高点是 RM3,868 psf（2024 年 8 月的一个 506 平方尺小户型）——这种极端值会把中位数拉高。交叉验证：iProperty 上目前的现行要价是 RM500–981 psf、集中在 RM600–900 psf，跟 brickz 吻合。所以议价请用 RM845 psf 这一组，EdgeProp 的数字不要拿来说服自己或说服卖方。
住户说整栋楼「感觉大部分是空的」，这对我买来自住有什么影响？
有三个实际影响。一、管理费收缴：空置单位的业主欠费比例通常较高，收缴率低就直接压缩维护预算——这已经反映在设施退化的投诉上（泳池层排水异味、桑拿长期维修中、烧烤区停用四个月、设施被形容为「空着而且破旧」）。二、安全感：有住户形容宽敞空荡的走廊「很棒但同时有点吓人」。三、转售：你未来要卖的时候，会跟一百多个同栋挂牌抢同一批买家。实务做法：看房挑平日晚上 8–9 点数亮灯窗户、看停车场占用率，并向管理处要最近两年的管理费收缴率与经审计财务报表。
这里短租很多，我买来做 Airbnb 可行吗？
可行但风险很高，而且风险不在于「现在能不能做」，而在于「什么时候会被禁」。现况是短租极度饱和——iProperty 单站就有 169 个出租挂牌，Airbnb、Agoda、Booking、Expedia 上有数十个不同营运商，甚至出现完全无前台、全线上办理入住的营运模式（有 1 星评论具体描述被要求线上转帐、提供护照与银行账户资料、加 WhatsApp 群才能入住）。法律面上，联邦法院在 Verve Suites 案已确认管理机构有权以细则全面禁止短租，与市政执照无关；全国短租法规（STRA）至今未立法。买前请索取现行 by-laws、问最近一次 AGM 有无相关议案，并用「只能长租」的租金重算一次现金流——若那样就付不起月供，就不该买。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Setia Sky88 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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