Setia Sky88 实达天空 88
这个项目现在二手挂牌从 RM280,000 到 RM950,000——价差 RM670,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Setia Sky88
Setia Sky88（实达天空 88） 是位于马来西亚新山 Danga Bay 边缘 / Jalan Dato Abdullah Tahir 的Freehold公寓，由 S P Setia Berhad 开发，2016 年完工，共 3 栋 / 55 层 / 488 户。地址：Jalan Dato Abdullah Tahir, 80300 Johor Bahru, Johor。
户型 484 至 1,389 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM280,000 – RM950,000，中等价位约 RM580,000；成交 PSF 区间 RM457–1316／尺。整户月租 RM2,300 – RM4,000，毛租金回报率 4.0% – 4.5%。管理费 资料待查。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km
Setia Sky88 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- S P Setia BerhadS P Setia Berhad
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4883 栋 · 55 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM457–1316近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.5%以整户出租计算
马来西亚最大上市地产发展商之一（Bursa: SPSETIA），成立于 1974 年，代表作 Setia Alam、Setia Eco Park、Setia City Mall、KL Eco City。全国性品牌，口碑优良，是 JB 市中心少有的国家级龙头开发商项目。
Danga Bay 边缘 / Jalan Dato Abdullah Tahir，出门能到哪里
完整地址：Jalan Dato Abdullah Tahir, 80300 Johor Bahru, Johor（邮编 80300）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 4–5 km，车程约 12–15 分钟
- 🚌 其他交通近 Danga City Mall KTM 站
🛍️ 购物商场
- Danga City Mall
- AEON Big Johor Bahru
- KSL City Mall
🎓 学校
- Nuri Education Centre
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital
3 个户型，484 到 1,389 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM580,000，高价位到 RM950,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 484 sf | 1 房 · 1 卫 | RM280,000 – RM380,000 | RM579–785 | RM2,300 – 2,800 |
| 中户型 2 房 | 900-1100 sf | 2 房 · 2 卫 | RM480,000 – RM680,000 | RM533–756 | RM2,800 – 3,500 |
| 大户型 3 房 | 1389 sf | 3 房 · 2 卫 | RM700,000 – RM950,000 | RM504–684 | RM3,500 – 4,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM2,300 到 RM4,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Setia Sky88 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Setia Sky88 真正值钱的地方
S P Setia 为国家级龙头品牌，资产保值性及物业管理口碑突出
55 层地标塔楼、设施规格高
Danga Bay 片区持续开发中，长期潜力可期
🏊 设施清单
- 视觉雕塑地标
- 访客休息室
- 阅读室
- 按摩浴池水疗桑拿
- 舞蹈室
- 多功能厅
- 美食厨房及品酒廊
- 烧烤区
- 儿童泳池
- 瑜伽中心
- Aqua Gym 水疗健身房
- Sky Gym 空中健身房
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
追求品牌开发商保障的自住 / 长期持有投资者
看重 Danga Bay 滨海景观的买家
家庭客（设施丰富适合亲子）
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
距 RTS Bukit Chagar 及 CIQ 相对较远（约 12–15 分钟车程），非核心 RTS 受益盘
部分公开 PSF / 租金数据存在异常值，需实地核实真实成交价
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setia Sky88 ← | 2016 | Freehold | 488 | RM457–1316 | RM280,000 – RM950,000 | 4.0–4.5% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM550–750 | RM320,000 – RM1,000,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM806–1458 | RM520,000 – RM1,350,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM473–1700 | RM380,000 – RM900,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM634–1200 | RM1,650,000 – RM6,000,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM438–1075 | RM420,000 – RM1,300,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM418–827 | RM400,000 – RM1,800,000 | 4.0–4.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Setia Sky88 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Setia Sky88 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Setia Sky88 的二手挂牌价区间为 RM280,000 至 RM950,000，中等价位约 RM580,000，成交 PSF 约 RM457–1316／尺。各户型价格带：Studio（484 sf）RM280,000–RM380,000；中户型 2 房（900-1100 sf）RM480,000–RM680,000；大户型 3 房（1389 sf）RM700,000–RM950,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Setia Sky88 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,300 – RM4,000，毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Setia Sky88 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Setia Sky88 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Setia Sky88 什么时候完工？谁开发的？
Setia Sky88 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 3 栋、55 层、488 户。发展商为 S P Setia Berhad。马来西亚最大上市地产发展商之一（Bursa: SPSETIA），成立于 1974 年，代表作 Setia Alam、Setia Eco Park、Setia City Mall、KL Eco City。全国性品牌，口碑优良，是 JB 市中心少有的国家级龙头开发商项目。
Setia Sky88 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 4–5 km；距 CIQ 约 4–5 km，车程约 12–15 分钟；近 Danga City Mall KTM 站
Setia Sky88 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 484 sf（1 房）、中户型 2 房 900-1100 sf（2 房）、大户型 3 房 1389 sf（3 房）。面积从 484 到 1,389 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Setia Sky88 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：视觉雕塑地标、访客休息室、阅读室、按摩浴池水疗桑拿、舞蹈室、多功能厅、美食厨房及品酒廊、烧烤区、儿童泳池、瑜伽中心、Aqua Gym 水疗健身房、Sky Gym 空中健身房。
Setia Sky88 适合什么人买？
追求品牌开发商保障的自住 / 长期持有投资者、看重 Danga Bay 滨海景观的买家、家庭客（设施丰富适合亲子）
买 Setia Sky88 有什么风险要注意？
距 RTS Bukit Chagar 及 CIQ 相对较远（约 12–15 分钟车程），非核心 RTS 受益盘；部分公开 PSF / 租金数据存在异常值，需实地核实真实成交价
Setia Sky88 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Danga City Mall、AEON Big Johor Bahru、KSL City Mall。学校：Nuri Education Centre。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Setia Sky88 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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