R&F Princess Cove 富力公主湾
这个项目现在二手挂牌从 RM385,000 到 RM1,200,000——价差 RM815,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 6 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 R&F Princess Cove
R&F Princess Cove（富力公主湾） 是位于马来西亚新山 Tanjung Puteri 的Freehold公寓，由 R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产) 开发，2018 年完工，共 15 栋 / 35 层 / 868 户。地址：Jalan Tanjung Puteri, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru, Johor。
户型 469 至 1,386 平方尺，共 6 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM385,000 – RM1,200,000，中等价位约 RM752,500；成交 PSF 区间 RM660–900／尺。整户月租 RM1,800 – RM4,550，毛租金回报率 4.0% – 4.5%。管理费 约 RM0.40/sqft/月。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟
官方成交中位价（历史参考）：RM778,000（904 令吉／尺），统计区间 2021 年 – 2026 年（434 宗二手成交），来源 list.my（数据源为 NAPIC / JPPH，约滞后 6 个月）。 这个数字是「R&F Princess Cove / R&F Tanjung Puteri」整个 116 英亩发展案的合并统计，把 Phase 1、Phase 2、Phase 3 混在一起算。Phase 2、3 是新盘、售价较高（Phase 3 促销价约 RM1,000–1,100 psf），所以这个 RM904 psf 明显高于 Phase 1 二手的实际水平。brickz.my 同一地段 2024 年 3 月至 2025 年 2 月的 127 宗成交为中位 RM788,000 / RM948 psf，同样混合期数。买 Phase 1 时不要拿这个中位数去说服自己，一定要向经纪索取同栋、同面积、近 12 个月的实际成交纪录。另一个必须看的数字：list.my 显示 2024 年成交 102 宗、2025 年只剩 35 宗，一年掉 66%。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
R&F Princess Cove 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产)R&F Properties 富力地产
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 86815 栋 · 35 层
- 户型数
- 6详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.40/sqft/月以实际管理处收费为准
- 在售 PSF
- RM660–900经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.5%以整户出租计算
富力地产 (R&F Properties) 为香港上市中国大型综合体开发商，1994 年于广州成立，以 HOPSCA 综合体模式闻名。近年中国母公司面临债务重组压力，但 JB 公主湾一期已建成交付，入住率约 95%。
Tanjung Puteri，出门能到哪里
完整地址：Jalan Tanjung Puteri, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru, Johor（邮编 80300）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟
- 🛂 关卡 CIQ650 米有盖行人天桥直达 CIQ
- 🚌 其他交通紧邻 JB Sentral 巴士总站及火车站；步行 5 分钟至 City Square
🛍️ 购物商场
- R&F Mall JB（自带）
- KOMTAR JBCC
- R&F Marina Place
- Johor Bahru City Square
🎓 学校
- 宽柔中学 Foon Yew High School
- Infant Jesus Convent
🏥 医疗
- Maria Hospital
- KPJ Johor Specialist Hospital
6 个户型，469 到 1,386 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM752,500，高价位到 RM1,200,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type D | 469 sf | 1 房 · 1 卫 | RM385,000 – RM505,000 | RM821–1077 | RM1,800 – 2,150 |
| Type B | 797 sf | 2 房 · 1 卫 | RM540,000 – RM720,000 | RM678–903 | RM2,400 – 2,900 |
| Type G/I | 873 sf | 2 房 · 2 卫 | RM600,000 – RM780,000 | RM687–893 | RM2,650 – 3,100 |
| Type A/C/F/J | 1059-1139 sf | 3 房 · 2 卫 | RM695,000 – RM935,000 | RM610–883 | RM3,000 – 3,850 |
| Type E (双钥匙) | 1318 sf | 3 房 · 2 卫 | RM840,000 – RM1,080,000 | RM637–819 | RM3,350 – 4,200 |
| Type H | 1386 sf | 4 房 · 3 卫 | RM900,000 – RM1,200,000 | RM649–866 | RM3,600 – 4,550 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM550–750／尺，本页采用 RM660–900／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
R&F Princess Cove 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 R&F Development Sdn Bhd 官方发行的户型平面图与项目视觉，取自富力官方项目网站 princesscove.com.my，著作权属 R&F Development Sdn Bhd。
发展商官方图则：6 个户型中的 4 个已经在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 R&F Development Sdn Bhd 官方发行的户型平面图与项目视觉，取自富力官方项目网站 princesscove.com.my，著作权属 R&F Development Sdn Bhd。
租金：从 RM1,800 到 RM4,550 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
R&F Princess Cove 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
R&F Princess Cove 真正值钱的地方
直线 0.53 公里到 CIQ，是新山市区离关卡最近的一批住宅
以项目坐标与 Bangunan Sultan Iskandar 坐标计算，直线约 0.53 公里，是 R&F、Suasana、TriTower、Astaka 四个 CIQ 周边盘里离关卡最近的。R&F Mall 与 CIQ 之间有有盖走道，实际步行约 10 分钟内可达。到 Bukit Chagar RTS 站直线约 0.64 公里。对每天过关的人来说，这个距离的意义是：塞车时可以弃车步行，这是住在 Larkin 或 Tampoi 做不到的事。
自带 R&F Mall，2019 年获 PropertyGuru 亚洲地产大奖马来西亚区最佳零售发展奖
R&F Mall 于 2019 年 3 月 28 日开幕，共 87 家店铺，与住宅区直接连通，直线距离 0.04 公里。同年获第 6 届 PropertyGuru Asia Property Awards（Malaysia）Best Retail Development。要注意的是「得奖」讲的是建筑与规划，不等于商场经营得好——出租率问题见风险区块。
4 楼 20 万平方尺 Skypark 把 15 栋楼连成一片
Phase 1 共 15 栋、每栋 35 层，4 楼是一整片约 20 万平方尺的 Skypark 平台，把全部 15 栋连起来。平台上有无边际泳池、儿童池、健身房、桑拿水疗、壁球场、瑜伽室、阅读室、多功能厅、祈祷室、托儿中心、慢跑道等 20 多项设施。住哪一栋都走得到，这在新山高层项目里少见。
户型从 469 到 1,386 平方尺，一个项目吃下多种预算
Phase 1 有 15 种户型：Type D 469 平方尺 1 房、Type B 797 平方尺 2 房、Type G/I 873 平方尺、Type A/C/F/J 1,059–1,139 平方尺 3 房、Type E 1,318 平方尺双钥匙、Type H 1,386 平方尺 4 房。同一个管理、同一批设施，从 30 多万到 100 万的预算都能进场，转手时买家池也比单一户型项目大。
2025 年 8 月签下国际学校与幼教 MoU，补上教育短板
2025 年 8 月，R&F Princess Cove 与 Paragon Private and International School 及 MindChamps Preschool Malaysia 签署合作备忘录，把教育配套引进项目。这一点值得留意，因为 CIQ 一带原本教育选择有限——最近的国际学校在 Mount Austin / Tebrau 一带，直线 9–11 公里外。
🏊 设施清单
- 4 楼 Skypark 20+ 项设施
- 无边际泳池
- 儿童泳池
- 健身房
- 桑拿 / Spa
- 祈祷室
- 阅读室
- 多功能厅
- 儿童看护中心
- 儿童游乐场
- 壁球场
- 乒乓球室
- 桌球室
- 游戏室
- 咖啡厅
- 瑜伽室
- 慢跑径
- 4,000+ 停车位
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 5 条（好评 2、负评 3）。
「R&F Princess Cove is a fantastic place to live in. The amenities provided are top-notch and the view from some of the rooms is simply stunning. The swimming pools, jogging tracks, and exercise parks are perfect for someone who loves to stay fit and healthy.」
— Mohammad Loqman，PropertyGuru 住户评价 4.7/5，2023 年 9 月 6 日「great location and as RTS completion is coming near i think it will boost all property prices nearby. great place for short or long term stay. i have no issue with management. fiber, plumbing works all resolve.」
— echan bonfire，PropertyGuru 住户评价 5/5，2023 年 2 月 19 日「it's common to face wiring problem in the unit that will cause power trip, leakage that will cause fungus growing in the unit, not to mention the noise you have to tolerate if you are staying in low floor that is facing city.」
— Ivy Bong，PropertyGuru 住户评价 0/5，2023 年 6 月 27 日「Lost parcels while staying here, management doesn't allow delivery people to go into lobby so all parcels are dumped outside the entrances without any CCTVs. It is also inconvenient to get around. Do not recommend.」
— The Stranger，PropertyGuru 住户评价 0.7/5，2022 年 9 月 14 日「Another damn annoying drilling work started since Sunday night, and they don't even bother the drilling noise is disturbing the residents, I called the security hotline to complain, security said they have warned the drilling people to stop after 10pm, but not only they continue to drill until midnight.」
— Ivy Bong，PropertyGuru 住户评价 0/5，2023 年 6 月 27 日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站，2026 年 8 月 18 日车站主体完工，RTS Link 整体工程达 90%约 0.64 km（直线）
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 关卡大厦四个 CIQ 周边盘里最近的一个；R&F Mall 有有盖走道，步行 10 分钟内可达约 0.53 km（直线）
- JB Sentral 火车站KTM 与巴士总站，与 RTS 站之间有约 400 米连廊约 0.88 km（直线）
- 新柔长堤（Johor-Singapore Causeway）塞车时可弃车步行过关，这是本项目最实在的地段价值约 0.6 km（直线）
🛍️ 购物餐饮
- R&F Mall JB（自带）2019 年 3 月开幕，87 家店铺，与住宅直连；获 2019 年 PropertyGuru 亚洲地产大奖马来西亚区最佳零售发展奖，但空置率偏高约 0.04 km（直线）
- Johor Bahru City Square新山最成熟的市中心商场，紧邻 CIQ约 1.14 km（直线）
- KOMTAR JBCC与 City Square 同一街区，Angry Birds 主题乐园所在地约 1.29 km（直线）
- Plaza Pelangi老牌社区商场，超市与补习中心密集约 2.25 km（直线）
- Mid Valley Southkey新山最大商场之一，需驾车约 3.30 km（直线）
🎓 学校
- English College Johore Bahru（Maktab Sultan Abu Bakar）历史悠久的国民型中学约 1.11 km（直线）
- Sekolah Sultan Ibrahim Girls' School市中心女中约 1.30 km（直线）
- 宽柔一小 SJK(C) Foon Yew 1位于 Jalan Trus，市中心华小约 1.52 km（直线）
- 宽柔中学 Foon Yew High School（Jalan Yahya Awal 总校）全马最大华文独中约 1.90 km（直线）
- Crescendo-HELP International School最近的国际学校在 Mount Austin / Tebrau 一带，本区没有步行可达的国际学校约 8.71 km（直线）
🏥 医疗
- KPJ Puteri Specialist Hospital私立专科约 1.35 km（直线）
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科，新山最常被本地人使用的私院之一约 1.68 km（直线）
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院，急诊 24 小时约 2.52 km（直线）
- Columbia Asia Hospital Tebrau私立综合医院，需驾车约 7.33 km（直线）
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院约 7.78 km（直线）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
每天过关的新加坡上班族
直线 0.53 公里到 CIQ、0.64 公里到 RTS 站，是这一带唯一能在关卡大塞车时弃车步行的选择。适合买 797–1,139 平方尺的 2–3 房。要注意的是商业地契的水电费率会吃掉一部分省下的通勤成本，进场前先把这笔月固定开销算进预算。
追求流动性的出租型投资者
Phase 1 一千多户、15 种户型，租售挂牌基数大，找租客与找买家都比小盘容易。但同一个理由反过来也成立：你的竞争对手也多。目前 PropertyGuru 上光 Phase 1 就有四百多个在售、八百多个出租挂牌，定价必须贴市，不要参考混合期数的中位价。
打算长住的自住家庭
4 楼 Skypark 的设施密度对有小孩的家庭很实用，商场就在楼下，教育方面 2025 年新签了国际学校与幼教 MoU。要接受的是：这是高密度大盘，电梯与停车高峰期会挤，管理评分在 PropertyGuru 上只有 3.4/5，看房时务必自己走一趟电梯与停车场。
不适合：把短租日租当成主要收入来源的人
本项目短租房源密集，但联邦法院 Verve Suites 判例确认 JMB 可以一次业主大会投票全面禁止短租，全国短租法规至今未立法。如果你的月供只有靠日租才付得起，这个风险不能忽略。买前请先算一次「只能长租」的现金流。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠母公司富力地产仍在债务重组，2024 年年报被核数师出具「无法表示意见」
广州富力 2024 年年报被核数师出具 disclaimer of opinion（无法表示意见），公司至今仍以季度公告方式回应。境外由 Easy Tactic Limited 发行的优先票据重组支持协议约 77% 本金持有人支持，境内债则以现金回购、以资抵债、信托份额、展期等组合处理。对买家的实际影响：公主湾原规划 5 期，目前只完成 1–3 期，后续期数与共用设施（海滨公园、歌剧院、后续商业）的建设承诺存在履约风险；一旦停工，你买的「未来配套」就是画饼。
⚠自带的 R&F Mall 从开幕至今人流稀落，「商场溢价」可能兑现不了
R&F Mall 2019 年开幕后空置问题持续至今。TripAdvisor 上多则评论标题即为「Mall with many unopened shops」「Many shops are still not open」；YouTrip 2026 年评测直言「R&F Mall is quiet, and it has been since it opened」，并建议访客别拿它跟 City Square 比。2025 年 8 月虽办了新租户签约仪式引入餐饮零售美妆品牌，但公开来源查不到具体出租率百分比。对买家的实际影响：你为「楼下就是商场」多付的溢价，租客不一定愿意跟着付。
⚠商业地契的水电与门牌税，每月固定成本比住宅公寓高一截
本项目属服务式住宅、建在商业地契上，水电与门牌税按商业费率课征。实务上：服务式公寓适用商业电价，比住宅电价约高 50%；水费最低月费商业约 RM35/月，住宅约 RM6/月；门牌税（assessment）地方政府对服务式公寓课征的税率通常是住宅的 1.5–2 倍（莎阿南案例为公寓 3.5% 对服务式公寓 5%）。一年下来是数百到上千令吉的差额，直接从租金净回报里扣。
⚠成交量一年掉 66%，同区还有八千多户新供应在路上
list.my 的 NAPIC 数据显示，本发展案 2024 年成交 102 宗、2025 年只剩 35 宗，一年掉约 66%。同时 Astaka Holdings 在 FY2025 财报中引用《New Straits Times》报导指出，2023–2024 年在新山推出的项目预估超过 8,000 户，将在完工高峰期推高短期供给、压抑租金。对买家的实际影响：你要卖的时候，同一栋楼可能有几十个业主在排队卖，而买盘正在变少——议价权在买方手上，急售价通常要比挂牌价再低 10–15%。
⚠PropertyGuru 住户评价里，管理与公共区是最低分项
PropertyGuru 上 14 则住户评价，总分 3.7/5，其中管理 3.4、公共区 3.5，是六个分项里最低的两项。具体投诉包括：单位电线问题造成跳电、渗漏导致长霉、深夜装修钻墙被投诉后照钻、包裹被规定丢在没有闭路电视的入口外导致遗失。对买家的实际影响：一栋 15 座、数千户的大盘，管理松散会直接反映在电梯等候、停车秩序、公共区清洁上，而这些正是租客决定续租与否的原因。
⚠短租民宿密集，而 JMB 一次会议就能全面禁掉
本项目有大量 Airbnb 房源，且已有 Nest Home、Homefort Suites、RR JBcity 等专业托管公司在营运。法律风险是结构性的：联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 判定，管理机构有权以细则全面禁止短租，且不违反《2013 年分层管理法》第 70(5) 条；Verve Suites 当年以 96 对 4 票通过禁令。全国短租法规（STRA）至今仍未立法。对买家的实际影响：若你的投资模型建立在短租日租收益上，这个收益随时可能被一次业主大会投票归零，届时只能回到长租，租金水平会掉一大截。
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove ← | 2018 | Freehold | 868 | RM660–900 | RM385,000 – RM1,200,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM967–1750 | RM625,000 – RM1,620,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM568–2040 | RM455,000 – RM1,080,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM761–1440 | RM1,980,000 – RM7,200,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM526–1290 | RM505,000 – RM1,560,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM502–992 | RM480,000 – RM2,160,000 | 4.0–4.5% |
| KSL D'Esplanade Residence | 2014 | Freehold | 1,000 | RM599–1289 | RM335,000 – RM1,560,000 | 5.0–5.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。R&F Princess Cove 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
R&F Princess Cove 现在二手价多少？
2026 年 9 月，R&F Princess Cove 的二手挂牌价区间为 RM385,000 至 RM1,200,000，中等价位约 RM752,500，成交 PSF 约 RM660–900／尺。各户型价格带：Type D（469 sf）RM385,000–RM505,000；Type B（797 sf）RM540,000–RM720,000；Type G/I（873 sf）RM600,000–RM780,000；Type A/C/F/J（1059-1139 sf）RM695,000–RM935,000；Type E (双钥匙)（1318 sf）RM840,000–RM1,080,000；Type H（1386 sf）RM900,000–RM1,200,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
R&F Princess Cove 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM4,550。毛租金回报率约 4.0% – 4.5%；这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.40/sqft/月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
R&F Princess Cove 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
R&F Princess Cove 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
R&F Princess Cove 什么时候完工？谁开发的？
R&F Princess Cove 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 15 栋、35 层、868 户。发展商为 R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产)。富力地产 (R&F Properties) 为香港上市中国大型综合体开发商，1994 年于广州成立，以 HOPSCA 综合体模式闻名。近年中国母公司面临债务重组压力，但 JB 公主湾一期已建成交付，入住率约 95%。
R&F Princess Cove 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟；650 米有盖行人天桥直达 CIQ；紧邻 JB Sentral 巴士总站及火车站；步行 5 分钟至 City Square
R&F Princess Cove 有哪些户型？
共 6 个户型：Type D 469 sf（1 房）、Type B 797 sf（2 房）、Type G/I 873 sf（2 房）、Type A/C/F/J 1059-1139 sf（3 房）、Type E (双钥匙) 1318 sf（3 房）、Type H 1386 sf（4 房）。面积从 469 到 1,386 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
R&F Princess Cove 管理费多少？有什么设施？
管理费约 约 RM0.40/sqft/月（以管理处实际收费为准）。设施包括：4 楼 Skypark 20+ 项设施、无边际泳池、儿童泳池、健身房、桑拿 / Spa、祈祷室、阅读室、多功能厅、儿童看护中心、儿童游乐场、壁球场、乒乓球室、桌球室、游戏室。
R&F Princess Cove 适合什么人买？
新加坡通勤上班族（步行 / RTS 可达 CIQ）、投资出租客（租售两旺、多次获亚洲地产大奖）、追求双钥匙灵活出租的投资者、跨境短租 / 民宿营运者
买 R&F Princess Cove 有什么风险要注意？
母公司富力地产财务状况受市场关注，品牌口碑存在波动风险；15 栋数千户密度高，管理评分一般（PropertyGuru 3.4/5）；二手 PSF 差异极大，部分单位溢价虚高需甄别；高峰期停车 / 电梯拥挤
R&F Princess Cove 附近有什么商场、学校和医院？
商场：R&F Mall JB（自带）、KOMTAR JBCC、R&F Marina Place、Johor Bahru City Square。学校：宽柔中学 Foon Yew High School、Infant Jesus Convent。医疗：Maria Hospital、KPJ Johor Specialist Hospital。
网上查到 R&F Princess Cove 中位价 RM77.8 万 / RM904 psf，为什么跟经纪报的 Phase 1 价差这么多？
因为 brickz、EdgeProp、list.my 三家都把整个 116 英亩发展案（Phase 1 加 Phase 2、3）合并成一个 NAPIC 地段统计，没有一家分期数。Phase 2 叫价约 RM847 psf、Phase 3 促销价约 RM1,000–1,100 psf，把 Phase 1 的二手价拉高了。要看真实的 Phase 1 行情，只能请经纪调同栋、同面积、近 12 个月的成交纪录，或自己去土地局做搜查。不要拿这个混合中位数说服自己「买便宜了」。
楼下的 R&F Mall 到底旺不旺？会不会影响我的租金？
商场 2019 年 3 月开幕，共 87 家店铺，但空置问题从开幕持续至今——TripAdvisor 上多则评论标题直接写「Mall with many unopened shops」，2026 年的旅游评测仍形容它「一直都很冷清」。2025 年 8 月办过新租户签约仪式引入餐饮零售品牌，但公开来源查不到具体出租率。对租金的影响是：租客会为「楼下有超市与食阁」付溢价，但不会为「楼下有个空商场」付。看房时挑平日下午自己去数空铺。
我买来自住，水电费真的会比一般公寓贵吗？
会。本项目是建在商业地契上的服务式住宅，电费适用商业费率（约比住宅高 50%）、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税地方政府对服务式公寓课的税率通常是公寓的 1.5–2 倍。但有救：若能向 TNB 证明单位纯自住、非营业用途，可申请转为住宅电价。买前先问管理处或 JMB 有没有集体申请过，并向卖方索取最近三个月的电费单核对费率。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 R&F Princess Cove 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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