R&F Princess Cove 富力公主湾
这个项目现在二手挂牌从 RM320,000 到 RM1,000,000——价差 RM680,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 6 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 R&F Princess Cove
R&F Princess Cove（富力公主湾） 是位于马来西亚新山 Tanjung Puteri 的Freehold公寓，由 R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产) 开发，2018 年完工，共 15 栋 / 35 层 / 868 户。地址：Jalan Tanjung Puteri, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru, Johor。
户型 469 至 1,386 平方尺，共 6 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM320,000 – RM1,000,000，中等价位约 RM627,500；成交 PSF 区间 RM550–750／尺。整户月租 RM1,500 – RM3,800，毛租金回报率 4.0% – 4.5%。管理费 约 RM0.40/sqft/月。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟
R&F Princess Cove 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产)R&F Properties 富力地产
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 86815 栋 · 35 层
- 户型数
- 6详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.40/sqft/月以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM550–750近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.5%以整户出租计算
富力地产 (R&F Properties) 为香港上市中国大型综合体开发商，1994 年于广州成立，以 HOPSCA 综合体模式闻名。近年中国母公司面临债务重组压力，但 JB 公主湾一期已建成交付，入住率约 95%。
Tanjung Puteri，出门能到哪里
完整地址：Jalan Tanjung Puteri, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru, Johor（邮编 80300）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟
- 🛂 关卡 CIQ650 米有盖行人天桥直达 CIQ
- 🚌 其他交通紧邻 JB Sentral 巴士总站及火车站；步行 5 分钟至 City Square
🛍️ 购物商场
- R&F Mall JB（自带）
- KOMTAR JBCC
- R&F Marina Place
- Johor Bahru City Square
🎓 学校
- 宽柔中学 Foon Yew High School
- Infant Jesus Convent
🏥 医疗
- Maria Hospital
- KPJ Johor Specialist Hospital
6 个户型，469 到 1,386 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM627,500，高价位到 RM1,000,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type D | 469 sf | 1 房 · 1 卫 | RM320,000 – RM420,000 | RM682–896 | RM1,500 – 1,800 |
| Type B | 797 sf | 2 房 · 1 卫 | RM450,000 – RM600,000 | RM565–753 | RM2,000 – 2,400 |
| Type G/I | 873 sf | 2 房 · 2 卫 | RM500,000 – RM650,000 | RM573–745 | RM2,200 – 2,600 |
| Type A/C/F/J | 1059-1139 sf | 3 房 · 2 卫 | RM580,000 – RM780,000 | RM548–737 | RM2,500 – 3,200 |
| Type E (双钥匙) | 1318 sf | 3 房 · 2 卫 | RM700,000 – RM900,000 | RM531–683 | RM2,800 – 3,500 |
| Type H | 1386 sf | 4 房 · 3 卫 | RM750,000 – RM1,000,000 | RM541–722 | RM3,000 – 3,800 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,500 到 RM3,800 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
R&F Princess Cove 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
R&F Princess Cove 真正值钱的地方
RTS 通车后步行 / 短途即达 CIQ 与关口，是「步行到关」概念代表盘
自带 R&F Mall 等成熟商业配套
15 栋数千户大盘，租售流动性极高
多次获 Asia Property Awards 最佳投资高层开发奖
🏊 设施清单
- 4 楼 Skypark 20+ 项设施
- 无边际泳池
- 儿童泳池
- 健身房
- 桑拿 / Spa
- 祈祷室
- 阅读室
- 多功能厅
- 儿童看护中心
- 儿童游乐场
- 壁球场
- 乒乓球室
- 桌球室
- 游戏室
- 咖啡厅
- 瑜伽室
- 慢跑径
- 4,000+ 停车位
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
新加坡通勤上班族（步行 / RTS 可达 CIQ）
投资出租客（租售两旺、多次获亚洲地产大奖）
追求双钥匙灵活出租的投资者
跨境短租 / 民宿营运者
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
母公司富力地产财务状况受市场关注，品牌口碑存在波动风险
15 栋数千户密度高，管理评分一般（PropertyGuru 3.4/5）
二手 PSF 差异极大，部分单位溢价虚高需甄别
高峰期停车 / 电梯拥挤
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove ← | 2018 | Freehold | 868 | RM550–750 | RM320,000 – RM1,000,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM806–1458 | RM520,000 – RM1,350,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM473–1700 | RM380,000 – RM900,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM634–1200 | RM1,650,000 – RM6,000,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM438–1075 | RM420,000 – RM1,300,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM418–827 | RM400,000 – RM1,800,000 | 4.0–4.5% |
| KSL D'Esplanade Residence | 2014 | Freehold | 1,000 | RM499–1074 | RM280,000 – RM1,300,000 | 5.0–5.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。R&F Princess Cove 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
R&F Princess Cove 现在二手价多少？
2026 年 9 月，R&F Princess Cove 的二手挂牌价区间为 RM320,000 至 RM1,000,000，中等价位约 RM627,500，成交 PSF 约 RM550–750／尺。各户型价格带：Type D（469 sf）RM320,000–RM420,000；Type B（797 sf）RM450,000–RM600,000；Type G/I（873 sf）RM500,000–RM650,000；Type A/C/F/J（1059-1139 sf）RM580,000–RM780,000；Type E (双钥匙)（1318 sf）RM700,000–RM900,000；Type H（1386 sf）RM750,000–RM1,000,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
R&F Princess Cove 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,500 – RM3,800，毛租金回报率约 4.0% – 4.5%。这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.40/sqft/月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
R&F Princess Cove 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
R&F Princess Cove 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
R&F Princess Cove 什么时候完工？谁开发的？
R&F Princess Cove 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 15 栋、35 层、868 户。发展商为 R&F Development Sdn Bhd (广州富力地产)。富力地产 (R&F Properties) 为香港上市中国大型综合体开发商，1994 年于广州成立，以 HOPSCA 综合体模式闻名。近年中国母公司面临债务重组压力，但 JB 公主湾一期已建成交付，入住率约 95%。
R&F Princess Cove 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 1.5–2 km，车程约 5 分钟；650 米有盖行人天桥直达 CIQ；紧邻 JB Sentral 巴士总站及火车站；步行 5 分钟至 City Square
R&F Princess Cove 有哪些户型？
共 6 个户型：Type D 469 sf（1 房）、Type B 797 sf（2 房）、Type G/I 873 sf（2 房）、Type A/C/F/J 1059-1139 sf（3 房）、Type E (双钥匙) 1318 sf（3 房）、Type H 1386 sf（4 房）。面积从 469 到 1,386 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
R&F Princess Cove 管理费多少？有什么设施？
管理费约 约 RM0.40/sqft/月（以管理处实际收费为准）。设施包括：4 楼 Skypark 20+ 项设施、无边际泳池、儿童泳池、健身房、桑拿 / Spa、祈祷室、阅读室、多功能厅、儿童看护中心、儿童游乐场、壁球场、乒乓球室、桌球室、游戏室。
R&F Princess Cove 适合什么人买？
新加坡通勤上班族（步行 / RTS 可达 CIQ）、投资出租客（租售两旺、多次获亚洲地产大奖）、追求双钥匙灵活出租的投资者、跨境短租 / 民宿营运者
买 R&F Princess Cove 有什么风险要注意？
母公司富力地产财务状况受市场关注，品牌口碑存在波动风险；15 栋数千户密度高，管理评分一般（PropertyGuru 3.4/5）；二手 PSF 差异极大，部分单位溢价虚高需甄别；高峰期停车 / 电梯拥挤
R&F Princess Cove 附近有什么商场、学校和医院？
商场：R&F Mall JB（自带）、KOMTAR JBCC、R&F Marina Place、Johor Bahru City Square。学校：宽柔中学 Foon Yew High School、Infant Jesus Convent。医疗：Maria Hospital、KPJ Johor Specialist Hospital。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 R&F Princess Cove 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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