KSL D'Esplanade Residence KSL 怡丰苑
这个项目现在二手挂牌从 RM335,000 到 RM1,560,000——价差 RM1,225,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 KSL D'Esplanade Residence
KSL D'Esplanade Residence（KSL 怡丰苑） 是位于马来西亚新山 Taman Abad / KSL City 的Freehold公寓，由 KSL Holdings Berhad 开发，2014 年完工，共 2 栋 / 33 层 / 1,000 户。地址：Jalan Seladang, off Jalan Dato Sulaiman, KSL City, Taman Abad, 80250 Johor Bahru, Johor。
户型 511 至 4,000 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM335,000 – RM1,560,000，中等价位约 RM677,500；成交 PSF 区间 RM599–1289／尺。整户月租 RM2,150 – RM5,400，毛租金回报率 5.0% – 5.5%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 511–4,000 平方尺的户型面积推算，每月约 RM140 – RM1,600（推算值，非实收金额）。另有单一来源：2026 年 9 月一条 510 平方尺 studio 挂牌实报 RM219／月（约 RM0.43／平方尺），略高于同类区间且只有一条挂牌支持，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 3–4 km，车程约 10–12 分钟
官方成交中位价（历史参考）：RM532,500（649 令吉／尺），统计区间 2021 年 – 2026 年（60 宗成交），来源 list.my（数据源为 NAPIC / JPPH，约滞后 6 个月）。 分年度看更有用：2023 年 28 宗、中位 RM420,000 / RM640 psf；2024 年 22 宗、RM615,000 / RM665 psf；2025 年 5 宗、RM670,000 / RM743 psf；2026 年至今 1 宗。价格在涨（近 12 个月 PSF +14.5%），但成交量从 28 宗掉到 5 宗，两年萎缩八成以上。brickz.my 另一期间（2023 年 12 月至 2024 年 11 月，26 宗）为中位 RM590,000 / RM666 psf。挂牌 psf 区间 RM499–1,074，小户型挂得高（510 平方尺挂 RM843 psf、533 平方尺挂 RM901 psf），大户型挂得低（2,195 平方尺挂 RM524 psf）——买大户型的每尺成本明显较低。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
KSL D'Esplanade Residence 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2014 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- KSL Holdings BerhadKSL Holdings Berhad
- 完工年份
- 2014已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,0002 栋 · 33 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM140–1,600／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。另有单一来源报 510 平方尺 studio RM219／月（≈RM0.43／平方尺），略高于同类区间，待核实。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM599–1289经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.0–5.5%以整户出租计算
马来西亚 Bursa 上市公司（股票代码 5038），柔佛本地知名地产集团，代表作 KSL City Mall、KSL Resort、D'Inspire Residence @ Nusa Bestari、KSL Residences @ Daya。口碑稳健，属本地大型上市开发商。
Taman Abad / KSL City，出门能到哪里
完整地址：Jalan Seladang, off Jalan Dato Sulaiman, KSL City, Taman Abad, 80250 Johor Bahru, Johor（邮编 80250）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 3–4 km，车程约 10–12 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 3–4 km
- 🚌 其他交通位于 Taman Abad / JBCC 西侧
🛍️ 购物商场
- KSL City Mall（直连）
- KSL Resort
- Plaza Pelangi
🎓 学校
- The International School of Johor
- 宽柔中学
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital
- Hospital Sultanah Aminah
3 个户型，511 到 4,000 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM677,500，高价位到 RM1,560,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 511-600 sf | 1 房 · 1 卫 | RM335,000 – RM455,000 | RM558–890 | RM2,150 – 2,650 |
| 2 房 | 900-1100 sf | 2 房 · 2 卫 | RM575,000 – RM780,000 | RM523–867 | RM3,850 – 4,300 |
| 4 房大户 | 2000-4000 sf | 4 房 · 3 卫 | RM1,080,000 – RM1,560,000 | RM270–780 | RM4,800 – 5,400 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM499–1074／尺，本页采用 RM599–1289／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
KSL D'Esplanade Residence 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 KSL Holdings Berhad 官方项目视觉，取自 ksl.my，著作权属 KSL Holdings Berhad。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
发展商官方图则：6 张原图，涵盖 B / C / D 系列全部户型
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 KSL Holdings Berhad 官方发行的户型平面图与项目视觉，取自发展商官网 ksl.my，著作权属 KSL Holdings Berhad。
租金：从 RM2,150 到 RM5,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.0% – 5.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
KSL D'Esplanade Residence 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
KSL D'Esplanade Residence 真正值钱的地方
住宅大堂有门禁通道直通 KSL City Mall，每日 10:00–22:00 开放
住宅大堂设有通往 KSL City Mall 的门禁通道，每日上午 10 点到晚上 10 点开放，需门禁卡。直线距离 0.13 公里、步行约 2 分钟。这不是「商场在附近」，是真的不用出户外就能走进商场。下雨天、买菜、深夜吃宵夜的日常便利性，是本项目最难被同价位项目复制的一点。
KSL City 综合体：7 层商场约 500 家店铺、影院、2,800 个车位
KSL City 是商场 7 层、约 500 家店铺加影院的综合体，两座塔楼包含 904 间酒店客房与公寓单位，全区提供约 2,800 个车位。对住户的实际意义是：访客停车不是问题，而这在新山市中心的老公寓是常见痛点。
顶楼 Level 7 有 Dinosaurs Alive 水上主题乐园
KSL City 的 7 楼天台设有 Dinosaurs Alive 水上主题乐园。对有小孩的家庭而言，等于楼上就是周末的固定去处；对出租而言，这是面向家庭租客的差异化卖点。项目本身另有泳池加儿童池、健身房、BBQ Pavilion、Sky Garden、蒸汽浴、桑拿、按摩池、四层式保安与门禁卡系统。
发展商 KSL Holdings 仍在马交所上市且获利稳健
KSL Holdings Berhad（Bursa 代码 5038）目前仍在马交所上市，无除牌或私有化公告。1H FY2026（截至 2026 年 6 月 30 日）营收 RM6.681 亿（年增 9.3%）、净利 RM1.81 亿（年增 9.2%）；FY26 销售目标由 RM16 亿上调至 RM20 亿，未入账销售 RM13 亿，在 JS-SEZ 内有 RM37 亿推案储备。在这份名单的十六个项目里，这是财务透明度与稳健度最好的发展商之一。
永久地契，J100 巴士直达 JB Sentral，单程 RM1.50
永久地契，2014 年完工。BAS.MY 的 J100 巴士从 KSL City Mall 正门直达 JB Sentral，车程约 15 分钟、班距 15 分钟、单程 RM1.50。对没有车又要过关的租客来说，这条线让本项目仍在可通勤范围内，尽管到 Bukit Chagar RTS 站的直线距离有 2.01 公里。
🏊 设施清单
- 与 KSL City Mall 直连
- 桑拿及蒸气浴
- 天空花园
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 游泳池
- 戏水池
- 24 小时保安
- 停车场
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 5 条（好评 2、负评 3）。
「Good and spacious room and toilet. Strategic location right above KSL mall with security card and door to go straight into the mall. The only issue I had was the waiting time for the lifts. Always more than 20minutes despite having 4 lifts.」
— Rohini1902（新加坡），TripAdvisor 评论 4/5，2020 年 2 月 19 日（评的是楼内短租单位 D'esplanade By KSL Resort）「Great Experience with 3 Bedroom Apartment, Great place, Great Location Near KSL Mall / Great for Family & Friends to Explore the Place / Room is Big」
— ypy73（新加坡），TripAdvisor 评论，2023 年 9 月 28 日（楼内短租单位视角）「Blanket and pillow sheets are dirty and dark white in colour with smell. Window even have algae. Kitchen tap also have issue. Whole place is so dusty. One lift to serve the whole stack.」
— Companion00070265097，TripAdvisor 评论 1/5，2025 年 3 月 30 日（楼内短租单位视角）「Careful if you stay at block B D'Esplanade Residence KSL Johor Bahru… the lif is terrible..U have to wait at least 15 to 20min and they don't repair Thier faulty lif even after 2 days I was there ..corridor no vent..」
— E D (EQ72)（新加坡），TripAdvisor 评论 1/5，2024 年 8 月 16 日（指向大楼公共设施）「Apartment is very clean and decently maintained with towels and toiletries provided… Lift is the only problem as it doesn't seem to b functioning properly was stuck at level 7 where all the lifts stopped moving! Pool is beautiful and spotted a decent gym too.」
— leonac435（新加坡），TripAdvisor 评论，2019 年 11 月 8 日（楼内短租单位视角）评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- KSL City Mall 正门巴士站（BAS.MY J100）J100 直达 JB Sentral，车程约 15 分钟、班距 15 分钟、单程 RM1.50；站点就在商场正门商场正门
- Bukit Chagar RTS 站以项目坐标 1.484558,103.762779 计算的直线距离；第三方路线口径约 4.8 km、Grab 5–10 分钟。不是 RTS 步行圈项目约 2.01 km（直线）
- JB Sentral 火车站公开来源未给公里数，只有 J100 巴士约 15 分钟的车程巴士约 15 分钟（未公布公里数）
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar公开来源未给本项目到 CIQ 的可引用公里数，需自行实测公开来源未标示距离，需实地核实
🛍️ 购物餐饮
- KSL City Mall（门禁直连）7 层约 500 家店铺加影院；住宅大堂有门禁通道直通商场，每日 10:00–22:00 开放，需门禁卡；顶楼 Level 7 有 Dinosaurs Alive 水上乐园约 0.13 km（直线），步行 2 分钟
- Holiday Plaza老牌商场步行约 7 分钟
- Plaza Pelangi老牌社区商场，超市与补习中心密集步行约 7 分钟
- KOMTAR JBCC市中心地标商场约 2.32 km（直线）
- Mid Valley Southkey新山最大商场之一约 2.46 km（直线）
🎓 学校
- 宽柔中学 Foon Yew High School（Stulang Laut 总校）全马最大华文独中约 2.49 km（直线）
- Sekolah Sri Utama – Johor Campus私立学校；iProperty 只列名称未标距离公开来源未标示距离，需实地核实
- SK Angkatan Tentera国小；iProperty 只列名称未标距离公开来源未标示距离，需实地核实
- The International School of JohorPropertyGuru 只写「a short distance away」，未给具体距离公开来源未标示距离，需实地核实
- 宽柔一小 / 二小 / 三小 SJK(C) Foon Yew本项目到各分校的距离没有可引用的公开数据，请自行用地图实测公开来源未标示距离，需实地核实
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院，急诊 24 小时约 3.41 km（直线）
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科，地址 39B Jalan Abdul Samad, Kolam Ayer；本项目到该院的距离没有可引用的公开数据公开来源未标示距离，需实地核实
- Pelangi Medical Centre位于 Plaza Pelangi 一带，步行圈内；公开来源未标示精确距离公开来源未标示距离，需实地核实
- KPJ Puteri Specialist Hospital私立专科；公开来源未标示本项目到该院的距离公开来源未标示距离，需实地核实
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
重视生活便利胜过通勤距离的自住家庭
住宅大堂门禁直通 KSL City Mall（每日 10:00–22:00），7 层约 500 家店铺、影院、顶楼水上乐园、2,800 个车位。下雨天不用出户外就能买菜看电影。要接受的是电梯——多则跨年度的住客投诉都指向等候时间，看房当天请自己在大堂实测一次。
预算有限、要买 KSL 品牌的首购族
KSL Holdings 仍在马交所上市（代码 5038），1H FY2026 净利 RM1.81 亿、年增 9.2%，是这份名单里财务最透明的发展商之一。小户型是进场门槛最低的选择，但要注意小户型的挂牌 psf 偏高（510 平方尺挂到 RM843 psf），大户型每尺反而便宜。
买大坪数、追求每尺成本最低的家庭
挂牌资料显示 2,195 平方尺的单位挂 RM524 psf，比 533 平方尺的 RM901 psf 便宜四成以上。在同一栋楼、同一批设施下，买大户型的每尺成本明显划算。前提是你不打算短期转手——这个尺寸的买家池小，2025 年全年本项目只成交 5 宗。
不适合：每天搭 RTS 过关的通勤族
直线 2.01 公里到 Bukit Chagar RTS 站，第三方路线口径约 4.8 公里。跟 TriTower（0.22 公里）差了一个量级，只能搭 J100 巴士或叫车接驳。若你的买入理由是「RTS 概念」，这里吃到的是外溢红利而非核心红利，别用核心盘的价格买。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠电梯是这栋楼被投诉最多、最具体的问题，多则住客独立提及
TripAdvisor 上（D'esplanade By KSL Resort，2.9/5、324 则评论）关于电梯的具体投诉包括：「明明有 4 部电梯却每次都要等超过 20 分钟，有一次只能走楼梯下去以免迟到」（2020 年 2 月）、「B 座电梯很糟，至少要等 15 到 20 分钟，故障了两天都没修」（2024 年 8 月）、「整个 stack 只有一部电梯服务，退房时要等一轮才下得去」（2025 年 3 月）、「电梯卡在 7 楼，所有电梯都停止运作」（2019 年 11 月）。这跨越六年、多人独立提及，不是偶发事件。对买家的实际影响：电梯到了大修周期而管理基金不足，就会以特别徵收（special levy）向业主收；同时电梯体验差会直接压低租金与转售价。
⚠成交量两年萎缩八成，价格上涨但流动性锐减
list.my 的 NAPIC 数据：2023 年 28 宗、2024 年 22 宗、2025 年只剩 5 宗、2026 年至今 1 宗。同时 PropertyGuru 上有 72 个在售、125 个出租挂牌。价格虽然涨（近 12 个月 PSF +14.5%），但那是在极薄的成交量上形成的。对买家的实际影响：你看到的「涨价」不代表你能照那个价卖出去；一年只有几宗成交的市场，急售时的实际成交价会明显低于挂牌中位。
⚠管理费在所有公开来源都是空白，而它是服务式公寓的商业费率
PropertyGuru、iProperty、StarProperty 的「Maintenance Fee」栏位全部留空，查不到任何 RM/平方尺的公开数字。同时 NAPIC 的成交记录把本项目归类为 serviced apartment（服务式公寓），意味着水电与门牌税按商业费率课征：电费约比住宅高 50%、水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月、门牌税通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。这些加起来一年可能是数千令吉的差额。
⚠单位数与层数有两套互相矛盾的官方口径，签约前必须厘清
PropertyGuru 与 iProperty 记录本项目为 2 栋 26 层、共 1,000 户；StarProperty 与 KSL City 的维基条目则记 2 栋 33 层、共 602 户。这两组数字差异极大，会直接影响你对密度、电梯配比与管理费分摊基数的判断——1,000 户跟 602 户共用同一批电梯与设施，体验完全不同。
⚠整栋楼短租化程度极高，清洁与住客素质投诉集中
楼内大量单位做短租，Airbnb、Booking、Agoda、Klook、Trip.com 上有多家不同营运商挂牌（by The One、by Immaculate、by R9 Homestay、Kyrios Place 等）。住客投诉相当具体：「被单枕套脏，发黄有味道，窗户上还有藻类」（2025 年 3 月）、「肮脏的公寓，工作台面上有蟑螂，浴室很脏，水槽里还有前一位住客的面条」（2024 年 2 月）。有住客直接点出问题根源：「大部分单位是别人拥有、由代理经营，你看到的跟实际拿到的不一样」。对买家的实际影响：自住会长期面对陌生人流；投资则要面对同栋数十个短租营运商的价格战。
⚠距 Bukit Chagar RTS 站 2.01 公里，不是 RTS 步行圈的项目
以项目坐标（1.484558, 103.762779）与车站坐标计算，直线约 2.01 公里；第三方路线口径约 4.8 公里、Grab 车程 5–10 分钟。这跟 TriTower（0.22 公里）、R&F Princess Cove（0.64 公里）不是同一个量级。对买家的实际影响：RTS 通车的租金与房价红利，本项目吃到的是外溢的那一层，不是核心；用「RTS 概念股」的估值买它会买贵。
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KSL D'Esplanade Residence ← | 2014 | Freehold | 1,000 | RM599–1289 | RM335,000 – RM1,560,000 | 5.0–5.5% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM660–900 | RM385,000 – RM1,200,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM967–1750 | RM625,000 – RM1,620,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM568–2040 | RM455,000 – RM1,080,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM761–1440 | RM1,980,000 – RM7,200,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM526–1290 | RM505,000 – RM1,560,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM502–992 | RM480,000 – RM2,160,000 | 4.0–4.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。KSL D'Esplanade Residence 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
KSL D'Esplanade Residence 现在二手价多少？
2026 年 9 月，KSL D’Esplanade Residence 的二手挂牌价区间为 RM335,000 至 RM1,560,000，中等价位约 RM677,500，成交 PSF 约 RM599–1289／尺。各户型价格带：Studio（511-600 sf）RM335,000–RM455,000；2 房（900-1100 sf）RM575,000–RM780,000；4 房大户（2000-4000 sf）RM1,080,000–RM1,560,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
KSL D'Esplanade Residence 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,150 – RM5,400。毛租金回报率约 5.0% – 5.5%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM140–1,600／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
KSL D'Esplanade Residence 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
KSL D’Esplanade Residence 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
KSL D'Esplanade Residence 什么时候完工？谁开发的？
KSL D’Esplanade Residence 于 2014 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、33 层、1,000 户。发展商为 KSL Holdings Berhad。马来西亚 Bursa 上市公司（股票代码 5038），柔佛本地知名地产集团，代表作 KSL City Mall、KSL Resort、D’Inspire Residence @ Nusa Bestari、KSL Residences @ Daya。口碑稳健，属本地大型上市开发商。
KSL D'Esplanade Residence 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 3–4 km，车程约 10–12 分钟；距 CIQ 约 3–4 km；位于 Taman Abad / JBCC 西侧
KSL D'Esplanade Residence 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 511-600 sf（1 房）、2 房 900-1100 sf（2 房）、4 房大户 2000-4000 sf（4 房）。面积从 511 到 4,000 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
KSL D'Esplanade Residence 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 511–4,000 平方尺的户型面积推算，每月约 RM140 – RM1,600；这是推算值，不是实收金额。另有单一来源：2026 年 9 月一条 510 平方尺 studio 挂牌实报 RM219／月（约 RM0.43／平方尺），略高于同类区间且只有一条挂牌支持，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：与 KSL City Mall 直连、桑拿及蒸气浴、天空花园、烧烤区、儿童游乐场、游泳池、戏水池、24 小时保安、停车场。
KSL D'Esplanade Residence 适合什么人买？
追求「商场直连」生活便利性的自住家庭、预算有限的投资客（总价起点低、PSF 亲民）、留学生 / 短租客
买 KSL D'Esplanade Residence 有什么风险要注意？
距 RTS Bukit Chagar 站较远（需转车 / 驾车约 10 分钟），非 RTS 核心受益盘；楼龄已约 12 年，部分设施老化；千户大盘密度高，停车及电梯高峰拥挤
KSL D'Esplanade Residence 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KSL City Mall（直连）、KSL Resort、Plaza Pelangi。学校：The International School of Johor、宽柔中学。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital、Hospital Sultanah Aminah。
网上一下说 1,000 户 26 层，一下说 602 户 33 层，到底哪个对？
两套口径都在流通：PropertyGuru 与 iProperty 记 2 栋 26 层共 1,000 户；StarProperty 与 KSL City 的维基条目记 2 栋 33 层共 602 户。这个差异不是小事——1,000 户跟 602 户共用同一批电梯与设施，等电梯的时间会差很多，管理费的分摊基数也不同。实务做法：以分层地契与管理处的正式文件为准，看房时直接问管理处这一栋有几层几户几部电梯，并要求看最近一次 AGM 的投票权分配表，那上面有准确的总份额。
价格在涨、近 12 个月 PSF 涨 14.5%，是不是该赶快进场？
先看量。list.my 的 NAPIC 数据：2023 年成交 28 宗、2024 年 22 宗、2025 年只剩 5 宗、2026 年至今 1 宗。同时 PropertyGuru 上有 72 个在售挂牌。价格是在一年只有几宗成交的极薄市场上形成的，这种「涨价」很脆弱——你能不能照那个价卖出去，是另一回事。真正要看的是：有没有拍卖（lelong）盘、急售盘的实际成交价是多少。请经纪调近 24 个月按面积分组的实际成交，用底部那一段议价。
电梯问题真的很严重吗？还是个别住客抱怨？
从证据看不是个别事件。TripAdvisor 上跨越 2019 到 2025 年、至少五位不同住客独立提到同一件事：4 部电梯仍要等超过 20 分钟、B 座电梯故障两天未修、整个 stack 只剩一部电梯、电梯全部卡在 7 楼停止运作。对买家的意义有两层：一是日常体验，二是钱——电梯到了大修周期而 sinking fund 不足，就会以特别徵收向业主收，动辄每户数千令吉。看房时请向管理处索取近两年的电梯维修记录与经审计财务报表，重点看储备金余额与管理费收缴率。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 KSL D'Esplanade Residence 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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