Medini Signature 麦迪尼旗舰公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM455,000 到 RM1,190,000——价差 RM735,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Medini Signature
Medini Signature（麦迪尼旗舰公寓） 是位于马来西亚新山 Medini 的Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）公寓，由 One Medini Sdn Bhd（由 WCT Land 主导开发） 开发，2017 年完工（房屋部 TEDUH 登记编号 11491-3，两栋 CCC 同为 2017 年 2 月 15 日），共 2 栋 / 28 与 32 层 / 456 户。地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。
共 1 种户型（面积资料待查）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM455,000 – RM1,190,000，中等价位约 RM822,500；成交 PSF 区间 RM478–911／尺。整户月租 RM3,100 – RM3,600，毛租金回报率 4.9%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。本页未列出各户型面积，无法据此推算每月金额。网上可见的「低至 RM0.30／平方尺」出自 PropertyGuru 项目介绍的编辑模板、在该项目每一条挂牌页原样重复，并非中介独立填写；同页中介自填栏写的是「RMTBC」，属单一来源，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
Medini Signature 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2017 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- One Medini Sdn Bhd（由 WCT Land 主导开发）WCT Holdings Berhad
- 完工年份
- 2017房屋部 TEDUH：两栋 CCC 同为 2017 年 2 月 15 日
- 地契
- Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4562 栋 · 28／32 层（TEDUH 11491-3）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 参考 RM0.27–0.40／平方尺新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。网上「低至 RM0.30／平方尺」出自门户项目介绍模板、非中介独立填写，待核实。以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM478–911经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.9%以整户出租计算
WCT Holdings Berhad 旗下项目，代表作包括 Paradigm Mall、1Medini 综合体等，在建筑及商场营运方面口碑扎实。
Medini，出门能到哪里
完整地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 25–28 km
- 🚌 其他交通距第二通道约 10–15 km
🛍️ 购物商场
- Mall of Medini
- Legoland
- Educity
1 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM822,500，高价位到 RM1,190,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型（7种户型） | 面积待查 | 资料待查 | RM455,000 – RM1,190,000 | — | RM3,100 – 3,600 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM398–759／尺，本页采用 RM478–911／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Medini Signature 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 WCT Land Sdn Bhd（WCT Holdings Berhad 子公司）官方项目视觉，取自发展商官网 wctland.com.my 的 Medini Signature 项目页，著作权属 WCT Holdings Berhad。
发展商官方图则：9 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 WCT Land Sdn Bhd（WCT Holdings Berhad 子公司）官方项目视觉，取自发展商官网 wctland.com.my 的 Medini Signature 项目页，著作权属 WCT Holdings Berhad。
租金：从 RM3,100 到 RM3,600 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.9%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Medini Signature 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Medini Signature 真正值钱的地方
位于 Medini，是柔佛州唯一可能对外国买家免最低售价门槛的地段
Medini 是 Iskandar Puteri 内一块 2,230 英亩的特区，总发展商为国库控股（Khazanah Nasional）旗下的 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd，法律地位来自《2007 年 IRDA 法令》。在这个特区内，向发展商购买的全新分层产业对外国买家免除柔佛州 RM100 万的最低售价门槛——柔佛州其他地方（包括隔壁的 Puteri Harbour、Bukit Indah）都没有这个安排。但二手转售是否同样适用有争议，务必逐案由律师查证（见风险与 FAQ）。
Medini 里租金水位最高的一批，租售市场深度也够
PropCashflow 2026 年 4 月的挂牌统计显示，Medini Signature 的平均租金约 RM2,858/月，是同区几个主要项目（The M @ Medini RM2,471、Grand Medini RM2,081、One Medini RM2,069、1Medini RM2,030）里最高的；同时有 156 个出租挂牌，市场深度在 Medini 排第二。租金高通常反映装修与户型水准，而挂牌数多代表你找租客与比价时有足够样本。
设施配置在 Medini 属完整档
EdgeProp 项目页列出的设施包括 24 小时保安、停车场、按摩池（Jacuzzi）、桑拿、游泳池、健身中心、宴会厅与烧烤区。以近 48 个月中位 RM506 psf 的价位来说，这个配置在 Medini 一带算齐全，也是它租金能拉到 RM2,858 的原因之一。
距第二通道约 16 公里、约 11 分钟车程
Rome2Rio 直接以「Medini Signature（Legoland Johor Bahru）到 Tuas Checkpoint」为路线给出驾车约 16 公里、约 11 分钟。这是本项目最实在的交通价值——服务的是在新加坡西部（裕廊、大士、金文泰）上班的人，以及在 Medini、EduCity、SILC 本地就业的人，不是走长堤的市区通勤族。
四大配套锚点都在同一片区
Legoland Malaysia Resort（2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园）、Mall of Medini、Gleneagles Hospital Medini（IHH Healthcare 旗下 300 床私立医院）、EduCity Iskandar（305 英亩教育城）都在 Medini 内或紧邻。这四个锚点分别对应短住客、日常消费、医疗与学生教职员租客，是本项目租金能站稳的基础。
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 24小时保安
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）Rome2Rio 以「Medini Signature 到 Tuas Checkpoint」为路线，给出驾车约 16 km、约 11 分钟约 16 km，车程约 11–20 分钟（视关卡车流）
- Bukit Chagar RTS 站RTS 不直接服务 Medini；要搭 RTS 须先驾车约 25–28 公里进新山市区再转乘，实务上不构成通勤选项约 25–28 km，车程约 30 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡须先进新山市区，尖峰时段极塞约 25–28 km，车程约 30 分钟
- Iskandar Coastal Highway（滨海大道）连接 Medini、Bukit Indah 与新山市区的主干道项目附近即接入
- Iskandar Malaysia Bus Service（IMBS）有巴士线连接 Medini 与 JB Sentral / CIQ；班次不密，可作看房与偶尔出行用Medini 区内设站
🛍️ 购物餐饮
- Mall of MediniMedini 精华区商场，紧邻 Legoland步行至车程 5 分钟内
- Legoland Malaysia Resort2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园，含水上乐园、SEA LIFE 水族馆与酒店；带来短住需求，但主题乐园游客不会变成长期租客车程约 5 分钟
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕的混合式零售园区；官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 10 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场车程约 15 分钟
- Puteri Harbour 码头餐饮带海滨餐饮与休闲区车程约 15 分钟
🎓 学校
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS、荷兰海事学院（NMIT）等；是本项目最可预测的长租需求来源车程约 5–10 分钟
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁，90 英亩校园含有机农场与高尔夫练习场约 5.5 km（外部资料引用的 Medini 到该校距离，直线估算）
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国西部院校协会（WASC）认证车程约 10 分钟
- Sunway International School（Sunway Iskandar）Sunway Iskandar 园区内车程约 10–15 分钟
- Mount Kelly Malaysia、Stellar International School 等本区国际学校密度全新山最高，多数在 30 分钟车程内车程 15–30 分钟
🏥 医疗
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下 300 床私立医院，位于 Medini 区内；医护人员是本区稳定租客来源之一车程约 5 分钟
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 10–15 分钟
- Medini / Bukit Indah 一带私人诊所与药房日常门诊车程 5–15 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 25 km，车程约 30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；Medini 区内没有同级公立医院约 25–28 km，车程约 30–40 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算低于 RM100 万的外国自住或投资买家
Medini 是柔佛州唯一可能让外国人以低于 RM100 万买入的地段，而 Medini Signature 是区内租金最高、设施较完整的一批。要做的功课有两件：一是付订金前拿到律师针对「二手 + 你的国籍」的书面意见并写入拒批退订条款；二是把 8% 印花税与最低 RM30,000 州批准费（合计约成交价的 13–15%）先算进总成本。
锁定 EduCity 与 Gleneagles 租客的现金流型投资者
EdgeProp 隐含回报 5.8%、PropCashflow 独立统计毛回报约 5.7%、平均租金约 RM2,858/月，是 Medini 里最高的一档，租客来源是 EduCity 学生教职员与 Gleneagles 医护。但出租挂牌约占总户数三分之一，租金必须贴市。做模型时用 mudah.my 上最低三笔的实际租金，并按空置两个月计算。
在新加坡西部上班、要求短通勤的人
Rome2Rio 给出本项目到 Tuas Checkpoint 驾车约 16 公里、约 11 分钟，是全新山离第二通道最近的一批住宅之一。适合在裕廊、大士、金文泰上班的人。要接受的是：这里没有公共交通替代方案，必须有车；而且 RTS 通车对这里的加持很小，不要为「RTS 概念」多付钱。
不适合：靠短期涨价退出的三年内买家
本项目同产品三年内出现 RM277–886 psf 的三倍价差，2021 年还有 1,615 平方尺单位以 RM277 psf 成交；Medini 全区的历史是供给远早于需求，部分项目入住率一度低于 40%。这里的价格由供需决定，不由概念决定。要买就按 5–7 年、以租金现金流与自用价值为主的逻辑买。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠同产品三年内出现三倍价差，中位数不能当行情
EdgeProp 记录本项目历史高点为 2024 年 4 月一个 1,109 平方尺单位成交 RM886 psf，历史低点为 2021 年 3 月一个 1,615 平方尺单位成交 RM277 psf；近 48 个月成交区间是 RM487–667 psf。同一栋楼、相近年份，单价差到三倍，代表这里的成交高度依赖个案——急售、拍卖、楼层与朝向的影响远大于「行情」。对买家钱包的实际影响：如果你照中位数 RM506 psf 出价，可能比同期最便宜的成交贵了四成；反过来，如果你被带去看高楼层好朝向，卖方也可能拿 RM886 那笔来说服你。
⚠Medini 是 99 年私人租约结构，剩余年限直接决定贷款年限与月供
PropertyGuru 项目页把本项目地契标示为 Leasehold。Medini 的产权结构与一般州属租赁地不同：土地由 Iskandar Investment Berhad（IIB）持有，以 99 年长租授予 Medini Land Sdn Bhd，发展商再以「私人租约计划」（Private Lease Scheme）售出分层单位。以同区 The Meridin @ Medini 为例，法院判决书载明其 99 年租期为 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日。银行审批贷款时看的是「贷款到期时地契还剩多少年」，实务上多数银行要求到期时仍有 20–30 年以上；租期越短，可批年限越短、月供越高、成数也可能被压。
⚠外国人的「无最低价」豁免，二手不一定适用；一旦被否决交易会直接卡死
公开政策说法一致指向「向发展商购买的全新分层产业」；至于二手（subsale）是否保留豁免，业界指引普遍写明「视个别项目与地契状况而定，须由承办律师确认」，并提醒该豁免属政策性安排、可能被修订。另外要清楚：豁免免的是价格门槛，不是审批——柔佛州政府批准（state consent）仍然必要，2026 年常见耗时 1–3 个月。对买家的实际影响：若你以为 RM50 万就能买，结果被认定须符合 RM100 万门槛，交易会卡死，订金能不能拿回来完全看合约怎么写。
⚠外国人成本 2026 年堆到成交价的约 14–15%
两笔硬成本都已上调：非公民 MOT 转让契印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起由 2%（最低 RM20,000）升至 3%（最低 RM30,000），二手按 JPPH 估值或成交价孰高计算。关键在最低金额：以本项目平均售价约 RM603,304 计，3% 只有约 RM18,100，但要按最低 RM30,000 收——等于价格的 5%。加上 8% 印花税就是 13%，再算律师费与贷款印花税就到 14–15%。这笔钱在你转手时会从买方能出的价里扣掉。
⚠166 个出租挂牌对上 45 个在售，租金议价权在租客手上
PropertyGuru 上本项目有 45 个在售、166 个出租挂牌。以 456 户计，出租挂牌约占总户数的 36%——超过三分之一的单位在找租客。PropCashflow 的独立统计也给出 156 个出租挂牌对 79 个在售挂牌，方向一致。同时 Medini 全区的项目（1Medini 1,332 户、D'Pristine 1,182 户、The M、Grand Medini、One Medini 等）都在抢同一批 EduCity 学生、Gleneagles 医护与工业区员工。对买家的实际影响：租金必须贴市，空置两到三个月是常态。
⚠Medini 的历史包袱：入住率曾低于 40%，有外国业主直接弃置单位
2012–2017 年间 Medini 涌入大量投机性开发，发展商同时推案、重仓卖给新加坡、中国与日本买家，供给远早于需求到位。结果是部分项目入住率一度低于 40%、二手价较发售价下跌 15–30%，甚至有外国业主因租不出去、现金流为负而停缴管理费、直接弃置单位，造成 JMB 管理困难与公共设施失修。到 2026 年情况有改善（新推案放缓、EduCity 成熟、JS-SEZ 改善叙事），但问题没有消失，而且必须一栋一栋查。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Medini Signature ← | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 456 | RM478–911 | RM455,000 – RM1,190,000 | 4.9% |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Medini Signature 的地契为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Medini Signature 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Medini Signature 的二手挂牌价区间为 RM455,000 至 RM1,190,000，中等价位约 RM822,500，成交 PSF 约 RM478–911／尺。各户型价格带：标准户型（7种户型）（面积待查）RM455,000–RM1,190,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Medini Signature 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM3,100 – RM3,600。毛租金回报率约 4.9%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，同类参考 RM0.27–0.40／平方尺／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Medini Signature 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Medini Signature 为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Medini Signature 什么时候完工？谁开发的？
Medini Signature 于 2017 年完工并交付（房屋部 TEDUH 登记编号 11491-3，两栋 CCC 同为 2017 年 2 月 15 日），属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、28 与 32 层、456 户。发展商为 One Medini Sdn Bhd（由 WCT Land 主导开发）。WCT Holdings Berhad 旗下项目，代表作包括 Paradigm Mall、1Medini 综合体等，在建筑及商场营运方面口碑扎实。
Medini Signature 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km；距 CIQ 约 25–28 km；距第二通道约 10–15 km
Medini Signature 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型（7种户型） 面积待查（资料待查）。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Medini Signature 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。本页未列出各户型面积，无法据此推算每月金额。网上可见的「低至 RM0.30／平方尺」出自 PropertyGuru 项目介绍的编辑模板、在该项目每一条挂牌页原样重复，并非中介独立填写；同页中介自填栏写的是「RMTBC」。这属单一来源，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：泳池、健身房、24小时保安。
Medini Signature 适合什么人买？
中端预算的自住/投资兼顾型买家
买 Medini Signature 有什么风险要注意？
PSF区间跨度大（RM398–759），需仔细比对楼层朝向再议价
Medini Signature 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Mall of Medini、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
我是外国人，Medini Signature 二手也免 RM100 万门槛吗？
不一定。公开政策一致的说法是：Medini 特区内「向发展商购买的全新分层产业」免除柔佛州对外国买家的最低售价门槛，法源为《2007 年 IRDA 法令》下的特区安排。至于二手（subsale），业界指引普遍写明「视个别项目与地契状况而定，须由承办律师确认」，并提醒该豁免属政策性安排、可能被修订。另外两件事必须清楚：(1) 豁免免的是价格门槛，不是审批——柔佛州政府批准（state consent）仍必要，2026 年常见耗时 1–3 个月；(2) 印花税不豁免，非公民自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%。实务上：付订金前先取得律师书面意见，并在合约加入「州政府拒批则全额退还订金」的条款。
网上一下说 Medini Signature 中位 RM506 psf，一下说 RM505 psf，还有说平均售价 RM60 万，到底哪个对？
三个都对，但口径不同。(1) EdgeProp「Medini Signature」项目页：近 48 个月成交中位 RM506 psf、区间 RM487–667 psf、456 户、隐含回报 5.8%。(2) EdgeProp 另有一笔「1Medini & Medini Signature」的合并统计，中位 RM505 psf、区间 RM483–511 psf——这是把两个不同项目混在一个地段代码里算的，不要拿来评估单一项目。(3) PropCashflow 2026 年 4 月的挂牌统计：平均售价约 RM603,304、平均租金约 RM2,858/月、毛回报约 5.7%，样本是 79 个在售、156 个出租挂牌——这是「挂牌价」不是成交价。谈判时以 EdgeProp 的成交数据为准，挂牌数据只用来判断供给。
Medini Signature 的租金是 Medini 里最高的，为什么？可以维持吗？
PropCashflow 2026 年 4 月的统计确实显示 Medini Signature 平均租金约 RM2,858/月，高于 The M @ Medini（RM2,471）、Grand Medini（RM2,081）、One Medini（RM2,069）与 1Medini（RM2,030）。原因通常是户型较大、设施较完整（泳池、健身中心、桑拿、按摩池、宴会厅）。能不能维持，取决于两件事：一是 Medini 的租客池结构——主要是 EduCity 学生教职员、Gleneagles 医护与工业区员工，属中等收入，租金天花板有限；二是竞争强度——本项目目前有 156–166 个出租挂牌，约占 456 户的三分之一。所以定价必须贴市，不要用「最高租金」当预设值，要用 mudah.my 上同面积段最低三笔的实际租金来算现金流。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Medini Signature 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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