The Astaka @ 1 Bukit Senyum 阿斯塔卡
这个项目现在二手挂牌从 RM1,650,000 到 RM6,000,000——价差 RM4,350,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 4 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 The Astaka @ 1 Bukit Senyum
The Astaka @ 1 Bukit Senyum（阿斯塔卡） 是位于马来西亚新山 Bukit Senyum 的Freehold公寓，由 Astaka Padu Sdn Bhd (Astaka Holdings Ltd) 开发，2018 年完工，共 2 栋 / 70 层 / 438 户。地址：1 Bukit Senyum, Jalan Terbau, 80200 Johor Bahru, Johor。
户型 2,207 至 5,408 平方尺，共 4 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM1,650,000 – RM6,000,000，中等价位约 RM2,262,500；成交 PSF 区间 RM634–1200／尺。整户月租 RM6,000 – RM15,000，毛租金回报率 3.0% – 4.0%。管理费 资料待查（豪宅级预期约 RM0.55–0.70/sqft/月）。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 1–1.5 km，车程约 5 分钟
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Astaka Padu Sdn Bhd (Astaka Holdings Ltd)Astaka Holdings Ltd
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4382 栋 · 70 层
- 户型数
- 4详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查（豪宅级预期约 RM0.55–0.70/sqft/月）以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM634–1200近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 3.0–4.0%以整户出租计算
Astaka Holdings Ltd 为新加坡交易所上市公司，以 The Astaka 单一旗舰豪宅项目闻名东南亚，号称东南亚最高住宅塔楼。项目曾获多项 Asia Property Awards（2019 最佳豪华公寓开发等）。近年母公司财务状况及后续开发进度受市场关注，但已完工部分交付顺利。
Bukit Senyum，出门能到哪里
完整地址：1 Bukit Senyum, Jalan Terbau, 80200 Johor Bahru, Johor（邮编 80200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 1–1.5 km，车程约 5 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 1–1.5 km
- 🚌 其他交通近 JB Sentral 火车站
🛍️ 购物商场
- KOMTAR JBCC
- R&F Mall
- Plaza Pelangi
- KSL City Mall
- Johor Bahru City Square
🎓 学校
- SMK Sri Tebrau
- 宽柔中学 Foon Yew High School
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah
- KPJ Johor Specialist Hospital
4 个户型，2,207 到 5,408 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM2,262,500，高价位到 RM6,000,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 2207 sf | 3 房 · 4 卫 | RM1,650,000 – RM2,200,000 | RM748–997 | RM6,000 – 8,500 |
| Type A2 | 2217 sf | 3 房 · 4 卫 | RM1,650,000 – RM2,200,000 | RM744–992 | RM6,000 – 8,500 |
| Type B | 2659 sf | 4 房 · 5 卫 | RM2,200,000 – RM3,000,000 | RM827–1128 | RM8,500 – 12,000 |
| Duplex Penthouse | 5408 sf | 5 房 · 6 卫 | RM4,400,000 – RM6,000,000 | RM814–1109 | RM12,000 – 15,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM6,000 到 RM15,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 3.0% – 4.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 真正值钱的地方
东南亚最高住宅塔楼之一，地标稀缺性强
RTS 通车后步行可达 CIQ 的豪宅选择有限，Astaka 是少数高端标杆盘
曾获多项国际地产大奖，品牌溢价明显
🏊 设施清单
- 6 楼设施平台
- 泳池 / 戏水池
- 儿童游乐场
- 按摩浴池
- 冥想区
- 商务中心
- 休闲花园
- 更衣室
- 桑拿
- 壁球场
- 咖啡厅
- 游戏区
- 58 / 66 楼空中平台
- 雪茄休息室
- 开放式厨房
- 主题花园
- 每户独立电梯厅
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
高净值新加坡买家（豪宅级江景 / 市景单位，地标效应强）
追求稀缺性与增值潜力的长线投资者
退休养老 / 度假第二居所买家
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
总价及 PSF 门槛高，流动性相对大众盘更低
发展商 Astaka Holdings 财务及后续项目进度曾受市场关注
豪宅管理费及维护成本高
大面积单位出租周期通常较长
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum ← | 2018 | Freehold | 438 | RM634–1200 | RM1,650,000 – RM6,000,000 | 3.0–4.0% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM550–750 | RM320,000 – RM1,000,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM806–1458 | RM520,000 – RM1,350,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM473–1700 | RM380,000 – RM900,000 | 4.5–5.5% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM438–1075 | RM420,000 – RM1,300,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM418–827 | RM400,000 – RM1,800,000 | 4.0–4.5% |
| KSL D'Esplanade Residence | 2014 | Freehold | 1,000 | RM499–1074 | RM280,000 – RM1,300,000 | 5.0–5.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。The Astaka @ 1 Bukit Senyum 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 现在二手价多少？
2026 年 9 月，The Astaka @ 1 Bukit Senyum 的二手挂牌价区间为 RM1,650,000 至 RM6,000,000，中等价位约 RM2,262,500，成交 PSF 约 RM634–1200／尺。各户型价格带：Type A1（2207 sf）RM1,650,000–RM2,200,000；Type A2（2217 sf）RM1,650,000–RM2,200,000；Type B（2659 sf）RM2,200,000–RM3,000,000；Duplex Penthouse（5408 sf）RM4,400,000–RM6,000,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM6,000 – RM15,000，毛租金回报率约 3.0% – 4.0%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查（豪宅级预期约 RM0.55–0.70/sqft/月））、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 什么时候完工？谁开发的？
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、70 层、438 户。发展商为 Astaka Padu Sdn Bhd (Astaka Holdings Ltd)。Astaka Holdings Ltd 为新加坡交易所上市公司，以 The Astaka 单一旗舰豪宅项目闻名东南亚，号称东南亚最高住宅塔楼。项目曾获多项 Asia Property Awards（2019 最佳豪华公寓开发等）。近年母公司财务状况及后续开发进度受市场关注，但已完工部分交付顺利。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 1–1.5 km，车程约 5 分钟；距 CIQ 约 1–1.5 km；近 JB Sentral 火车站
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 有哪些户型？
共 4 个户型：Type A1 2207 sf（3 房）、Type A2 2217 sf（3 房）、Type B 2659 sf（4 房）、Duplex Penthouse 5408 sf（5 房）。面积从 2,207 到 5,408 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（豪宅级预期约 RM0.55–0.70/sqft/月）（以管理处实际收费为准）。设施包括：6 楼设施平台、泳池 / 戏水池、儿童游乐场、按摩浴池、冥想区、商务中心、休闲花园、更衣室、桑拿、壁球场、咖啡厅、游戏区、58 / 66 楼空中平台、雪茄休息室。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 适合什么人买？
高净值新加坡买家（豪宅级江景 / 市景单位，地标效应强）、追求稀缺性与增值潜力的长线投资者、退休养老 / 度假第二居所买家
买 The Astaka @ 1 Bukit Senyum 有什么风险要注意？
总价及 PSF 门槛高，流动性相对大众盘更低；发展商 Astaka Holdings 财务及后续项目进度曾受市场关注；豪宅管理费及维护成本高；大面积单位出租周期通常较长
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KOMTAR JBCC、R&F Mall、Plaza Pelangi、KSL City Mall、Johor Bahru City Square。学校：SMK Sri Tebrau、宽柔中学 Foon Yew High School。医疗：Hospital Sultanah Aminah、KPJ Johor Specialist Hospital。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 The Astaka @ 1 Bukit Senyum 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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