Afiniti Residences @ Medini 阿菲尼提公寓
Afiniti Residences @ Medini 是 2015 年完工的现房项目，Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制），共 457 户。这一页整理了地点、户型、租金、回报率与风险；现售单位的实际报价请 WhatsApp 索取。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Afiniti Residences @ Medini
Afiniti Residences @ Medini（阿菲尼提公寓） 是位于马来西亚新山 Medini 的Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）公寓，由 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd（马来西亚国库控股 Khazanah Nasional 与新加坡淡马锡 Temasek Holdings 合资） 开发，2015 年完工，共 2 栋 / 23 层 / 457 户。地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。
户型 484 至 1,064 平方尺，共 1 种。二手挂牌价资料待查——现售报价请 WhatsApp 索取；成交 PSF 区间 RM590–744／尺。整户月租 RM2,150 – RM3,600（成交价样本不足，暂不推算回报率）。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 484–1,064 平方尺的户型面积推算，每月约 RM130 – RM425（推算值，非实收金额）。另有单一来源（2026 年 9 月一则在售挂牌）报约 RM0.61／平方尺／月，与同类区间差距较大，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
Afiniti Residences @ Medini 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2015 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Pulau Indah Ventures Sdn Bhd（马来西亚国库控股 Khazanah Nasional 与新加坡淡马锡 Temasek Holdings 合资）Khazanah × Temasek 合资
- 完工年份
- 2015已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4572 栋 · 23 层（TEDUH 13013-1 登记 147 户）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM130–425／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM590–744经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 样本不足以整户出租计算
由两国主权基金合资开发，为 Medini 特区最早期标志性项目之一，具国家级背景背书。
Medini，出门能到哪里
完整地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 25–28 km
- 🚌 其他交通距第二通道 Tuas Checkpoint 约 10–15 km
🛍️ 购物商场
- Mall of Medini
- Legoland
- Educity
1 个户型，484 到 1,064 平方尺
这个项目的公开挂牌资料较薄，部分户型的价格带尚未有足够样本可以公布。与其给你一个不可靠的数字，我宁可直接把现在真正在售的单位报价发给你。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 | 484-1064 sf | 资料待查 | 资料待查 | — | RM2,150 – 3,600 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM492–620／尺，本页采用 RM590–744／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
Afiniti Residences @ Medini 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd（Khazanah × Temasek 合资）官方项目视觉，取自项目官网 afiniti.com.my，著作权属 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd。
发展商官方图则：3 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd（Khazanah × Temasek 合资）官方项目视觉，取自项目官网 afiniti.com.my，著作权属 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd。
租金：从 RM2,150 到 RM3,600 一个月
这个项目公开的成交价样本不足，算不出可靠的毛租金回报率，所以我不放一个凑出来的数字。你把预算和目标租金告诉我，我用手上实际成交与实收租金替你算。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Afiniti Residences @ Medini 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Afiniti Residences @ Medini 真正值钱的地方
发展商是国库控股与淡马锡的合资公司
本项目由 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd 发展，是马来西亚主权基金国库控股（Khazanah Nasional）与新加坡淡马锡（Temasek Holdings）的 50:50 合资平台。这在 Medini 的一众项目里属于股东背景最硬的一档——两国主权基金合资的项目，规划断头或烂尾的风险明显低于一般私人发展商。EdgeProp 上项目公司登记为 Afiniti Residences Sdn Bhd。
位于 Medini，外国买家可能免除 RM100 万最低售价门槛
Medini 是 Iskandar Puteri 内一块 2,230 英亩的特区，总发展商为国库控股旗下的 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd，法律地位来自《2007 年 IRDA 法令》。在这个特区内，向发展商购买的全新分层产业对外国买家免除柔佛州 RM100 万的最低售价门槛。但二手转售是否同样适用有争议，必须逐案由律师查证（见风险与 FAQ）。
地址 3 Jalan Medini Utara 4，夹在 Mall of Medini、Legoland 与 Gleneagles 之间
PropertyGuru 上唯一一则住户评价把这个位置讲得很清楚：「The oasis surrounding spelt out lush luxury and serene peacefulness. Embraced in the concept of the Garden by the Bay, it is between the Mall of Medini to Legoland and the Gleneagles Hospital from SG.」也就是说，商场、主题乐园与 300 床私立医院都在同一片区内。
低密度，公共区不拥挤
EdgeProp 记录本项目 147 户，PropertyGuru 上目前只有 12 个在售、15 个出租挂牌——不论以哪个户数口径看，这都是 Medini 里最小的一批项目。低密度的好处是电梯与公共区不会像千户大盘那样挤，园区维护也相对容易；代价是管理费分摊到单户的单价偏高（见风险）。
距 EduCity 与第二通道都近
EduCity Iskandar（305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS 等）就在 Medini 旁；第二通道（Tuas / Second Link）以同区 Medini Signature 为参照，Rome2Rio 给出驾车约 16 公里、约 11 分钟。对家长与在新加坡西部上班的人来说，这两个距离是本项目最实在的价值。
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 空中会所
- 24小时保安
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 1 条（好评 1、负评 0）。
「The oasis surrounding spelt out lush luxury and serene peacefulness. Embraced in the concept of the Garden by the Bay, it is between the Mall of Medini to Legoland and the Gleneagles Hospital from SG.」
— TK Chua，PropertyGuru 住户评价 4.2/5，2016 年 4 月 28 日（标题：High end Condo highly recommended for Expats）评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）Medini 的主要通勤出口。以同区 Medini Signature 为参照，Rome2Rio 给出驾车约 16 km、约 11 分钟约 10–16 km，车程约 11–20 分钟
- Bukit Chagar RTS 站RTS 不直接服务 Medini；要搭 RTS 须先驾车约 25–28 公里进新山市区再转乘约 25–28 km，车程约 30 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡须先进新山市区约 25–28 km，车程约 30 分钟
- Iskandar Coastal Highway（滨海大道）连接 Medini、Bukit Indah 与新山市区的主干道项目附近即接入
- Iskandar Malaysia Bus Service（IMBS）有巴士线连接 Medini 与 JB Sentral / CIQ；班次不密，不适合每日通勤Medini 区内设站
🛍️ 购物餐饮
- Mall of MediniMedini 精华区商场；住户评价将本项目位置形容为「介于 Mall of Medini 与 Legoland 之间」步行至车程 5 分钟内
- Legoland Malaysia Resort2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园，含水上乐园、SEA LIFE 水族馆与酒店车程约 5 分钟
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕；官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 10 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场车程约 15 分钟
- Puteri Harbour 码头餐饮带海滨餐饮与休闲区车程约 15 分钟
🎓 学校
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS、荷兰海事学院（NMIT）等；是本项目最稳定的长租需求来源车程约 5–10 分钟
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁，90 英亩校园约 5.5 km（外部资料引用的 Medini 到该校距离，直线估算）
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国西部院校协会（WASC）认证车程约 10 分钟
- Sunway International School（Sunway Iskandar）Sunway Iskandar 园区内车程约 10–15 分钟
- Mount Kelly Malaysia、Stellar International School 等本区国际学校密度全新山最高，多数在 30 分钟车程内车程 15–30 分钟
🏥 医疗
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下 300 床私立医院；住户评价明确点名它是本项目周边的地标之一步行至车程 5 分钟内
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 10–15 分钟
- Medini / Bukit Indah 一带私人诊所与药房日常门诊车程 5–15 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 25 km，车程约 30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；Medini 区内没有同级公立医院约 25–28 km，车程约 30–40 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
看重发展商背景、愿意等的现金型买家
国库控股与淡马锡合资的股东背景，在 Medini 一众项目里是最硬的一档，规划断头风险低。而价格已从发售价约 RM850–1,000 psf 跌到 2024 年的 RM445 psf，对敢开低价、又不急着变现的现金买家来说是可谈的。前提是你必须拿得到实际成交纪录，并接受这笔资产可能很久卖不掉。
EduCity 家长与在 Medini 本地就业的自住者
EduCity 在 5–10 分钟车程内，Marlborough College 约 5.5 公里，Gleneagles Medini 与 Mall of Medini 就在旁边。低密度、公共区不挤，适合陪读或在 Medini 上班的家庭长住。要接受的是租赁地契带来的贷款年限限制，以及低密度小盘偏高的每平方尺管理费。
预算低于 RM100 万的外国自住买家
Medini 是柔佛州唯一可能让外国人以低于 RM100 万买入的地段。但公开政策说法针对的是「向发展商购买的全新分层产业」，二手是否适用要逐案查证；同时 2026 年成本已上调（8% 印花税 + 州批准费 3%、最低 RM30,000）。付订金前务必拿到律师书面意见并写入拒批退订条款。
不适合：需要三到五年内变现的投资人
EdgeProp 近 48 个月成交中位数是 N/A，PropertyGuru 上只有 12 个在售挂牌——这栋楼的二手市场几乎不流动。银行估价会因为缺乏可比案例而保守，贷款成数可能被压低；脱手时间可能以年计。要买就按 7–10 年、以自住价值为主的逻辑买。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠价格从发售价约 RM850–1,000 psf 跌到 2024 年的 RM445 psf
EdgeProp 记录本项目历史高点为 2017 年 4 月一个 680 平方尺单位成交 RM918 psf，历史低点为 2024 年 3 月一个 1,033 平方尺单位成交 RM445 psf。对照约 RM850–1,000 psf 的发售价，跌幅超过五成。这不是本项目独有的问题，而是 Medini 早期高价盘的普遍结局——2012–2017 年间大量项目同时推案、重仓卖给外国买家，供给远早于需求到位。对买家的实际影响：这栋楼里仍有一批 2013–2016 年高位进场、浮亏过半的原始业主，他们随时可能割肉出货；你今天买进的价格未必是底。
⚠EdgeProp 近 48 个月成交中位数是 N/A，退出通道极窄
四年内公开数据库里的成交样本少到算不出中位数，加上 PropertyGuru 上只有 12 个在售挂牌，说明本项目的二手市场几乎不流动。流动性差有三个具体后果：一是估价难——银行估价师找不到可比案例时会保守估值，你的贷款成数可能被压低，差额要用现金补；二是脱手慢——Medini 二手成交周期普遍要 6–12 个月，无成交纪录的盘会更久；三是议价权完全在买方，你要卖时通常得让价。
⚠Medini 租赁地契的剩余年限，直接压缩你的贷款年限
PropertyGuru 项目页把本项目地契标示为 Leasehold。Medini 的产权结构与一般州属租赁地不同：土地由 Iskandar Investment Berhad（IIB）持有，以 99 年长租授予 Medini Land Sdn Bhd，发展商再以「私人租约计划」（Private Lease Scheme）售出分层单位。以同区 The Meridin @ Medini 为例，其 99 年租期为 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日（法院判决书载明）。银行审批时看的是「贷款到期时地契还剩多少年」，实务上多数银行要求到期时仍有 20–30 年以上；租期越短，可批年限越短、月供越高。
⚠外国人的「无最低价」豁免，二手不一定适用；成本 2026 年还上调了
公开政策说法是豁免适用于「向发展商购买的全新分层产业」，二手是否保留豁免须由承办律师逐案确认，且该豁免属政策性安排、可能被修订。此外两笔硬成本 2026 年都已上调：非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000，二手按 JPPH 估值或成交价孰高计算。以 Medini 常见的 RM50 万成交价计，最低 RM30,000 等于价格的 6%，加上 8% 印花税就是 14%。
⚠低密度小盘的管理费单价高，且没有规模摊薄空间
泳池、健身房、三层停车场、24 小时保安这些设施的固定成本几乎与户数无关。EdgeProp 记本项目 147 户，就算按坊间 457 户的口径算也远小于同区的 1Medini（1,332 户）与 D'Pristine（1,182 户）。户数越少，每平方尺管理费越高；而一旦要做电梯或外墙大修，单户摊派金额也更大。本项目 2016 年完工，到 2026 年已满十年，正进入这类支出的爬升期。
⚠Medini 的租客池是中低收入为主，租金天花板压得住
Medini 的需求锚点是 EduCity 学生与教职员、Gleneagles 医护、SILC 与周边工业区的员工，以及 Legoland 带来的短住客。这批人的租金预算不高——业界统计 Medini 各项目的毛租金回报集中在 5.2%–5.7%，且是按要价推算的毛回报。Legoland 的访客虽多（估计年 200–300 万人次），但主题乐园游客不会变成长期租客。对买家的实际影响：即使你把单位装修得比别人好，也很难租得贵太多。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Afiniti Residences @ Medini ← | 2015 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 457 | RM590–744 | — | — |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Afiniti Residences @ Medini 的地契为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Afiniti Residences @ Medini 现在二手价多少？
Afiniti Residences @ Medini 的公开挂牌样本目前偏少，我不会给你一个撑不住的价格区间。这个项目现在真正在售的单位报价，我可以直接查给你——WhatsApp 告诉我你想看的户型和预算即可。
Afiniti Residences @ Medini 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,150 – RM3,600。这个项目的公开成交价样本不足，我不放一个凑出来的回报率；把你的预算告诉我，我用手上的实际成交替你算。
Afiniti Residences @ Medini 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Afiniti Residences @ Medini 为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Afiniti Residences @ Medini 什么时候完工？谁开发的？
Afiniti Residences @ Medini 于 2015 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、23 层、457 户（房屋部 TEDUH 登记编号 13013-1，持牌发展商 Afiniti Residences Sdn Bhd，CCC 2015 年 12 月 29 日；该笔登记的户数为 147，应只涵盖其中一个组件，全项目户数请以管理处清册为准）。发展商为 Pulau Indah Ventures Sdn Bhd（马来西亚国库控股 Khazanah Nasional 与新加坡淡马锡 Temasek Holdings 合资）。由两国主权基金合资开发，为 Medini 特区最早期标志性项目之一，具国家级背景背书。
Afiniti Residences @ Medini 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km；距 CIQ 约 25–28 km；距第二通道 Tuas Checkpoint 约 10–15 km
Afiniti Residences @ Medini 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 484-1064 sf（资料待查）。面积从 484 到 1,064 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Afiniti Residences @ Medini 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 484–1,064 平方尺的户型面积推算，每月约 RM130 – RM425；这是推算值，不是实收金额。另有单一来源（2026 年 9 月一则在售挂牌，2 房报 RM596／月、参照同项目 983 平方尺户型换算约 RM0.61／平方尺）与同类区间差距较大，只有一个来源、未获第二个独立挂牌印证，待核实。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：泳池、健身房、空中会所、24小时保安。
Afiniti Residences @ Medini 适合什么人买？
看重国家级发展商背景的稳健型投资者、自住家庭
买 Afiniti Residences @ Medini 有什么风险要注意？
PSF 由发售价 RM850–1,000 跌至现约 RM492–620，跌幅超过30%，反映 Medini 早期高价盘普遍面临价格回调压力，投资需谨慎评估
Afiniti Residences @ Medini 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Mall of Medini、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
Afiniti Residences 到底几户？我看到 147 户和 457 户两个数字。
两个数字都在流通，来源不同。EdgeProp 项目页记「Number of Non Landed Units：147 units」；PropertyGuru 的项目描述提到 21 层的服务式公寓；坊间与部分中介资料则写 457 户，可能是把整个 Afiniti 综合体（含商业与办公部分）一起算了。这个数字会影响两件实际的事：一是管理费的分摊基数（户数越少每平方尺越贵），二是你算「在售挂牌占比」时的分母。下订前请管理处出示分层管理机构（MC/JMB）登记的实际住宅户数与目前空置户数，这两个数字比任何网站的记载都可靠。
发展商是 Khazanah 和 Temasek 合资，是不是就比较保险？
在「会不会烂尾、规划会不会断头」这件事上是的——Pulau Indah Ventures Sdn Bhd 是马来西亚国库控股与新加坡淡马锡的合资平台，两国主权基金背书，项目已于 2016 年完工交楼，这类风险基本不存在。但股东背景不保证价格：EdgeProp 记录本项目 2024 年 3 月一个 1,033 平方尺单位以 RM445 psf 成交，对照约 RM850–1,000 psf 的发售价，跌幅超过五成。也就是说，好发展商挡得住烂尾，挡不住供过于求。判断价格要看成交数据，不要看股东名单。
Medini 现在还在供过于求吗？我 2026 年买会不会又踩坑？
有改善，但没有消失，而且必须一栋一栋看。2012–2017 年 Medini 涌入大量投机性开发，部分项目入住率一度低于 40%、二手价较发售价下跌 15–30%，甚至有外国业主停缴管理费直接弃置单位。2026 年的正面变化是：新推案明显放缓、EduCity 的招生已成常态而非画饼、Legoland 持续投资、JS-SEZ 改善了整体叙事。但业界的判断仍是「区域平均没有意义，要做单栋尽职调查」。最实用的两个动作：一是挑平日晚上 8–10 点到项目对面数亮灯窗户比例；二是向管理处索取管理费收缴率——收缴率低就代表弃置户多，公共设施迟早失修。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Afiniti Residences @ Medini 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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