Amber Height (Amber Heights Apartment) 安栢苑
这个项目现在二手挂牌从 RM360,000 到 RM500,000——价差 RM140,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Amber Height (Amber Heights Apartment)
Amber Height (Amber Heights Apartment)（安栢苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Seri Alam 的Freehold公寓，由 UM Land（United Malayan Land Bhd） 开发，2023 年完工（房屋部 TEDUH 登记编号 3778-36 与 3778-43，A／B 两座 CCC 同为 2023 年 5 月 17 日），共 2 栋 / 16 层 / 240 户。地址：Jalan Rimbun, Bandar Seri Alam, 81750, Johor。
共 1 种户型（面积资料待查）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM360,000 – RM500,000，中等价位约 RM430,000；成交 PSF 区间 RM460–472／尺。整户月租 RM1,900 – RM2,400，毛租金回报率 5.5%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。本页户型面积尚未核实，暂不推算每月金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：约 23–26 km（估算）
Amber Height (Amber Heights Apartment) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2023 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- UM Land（United Malayan Land Bhd）UMLand (United Malayan Land Bhd)
- 完工年份
- 2023房屋部 TEDUH：A／B 两座 CCC 同为 2023 年 5 月 17 日
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 2402 栋（A／B 各 120 户）· 16 层（TEDUH 3778-36／43）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 参考 RM0.27–0.40／平方尺／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。户型面积未核实，暂不推算每月金额；以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM460–472经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.5%以整户出租计算
UM Land 隶属马来西亚主板上市集团 Boustead Holdings，成立超过半世纪的老牌发展商，是 Bandar Seri Alam 新镇的主要发展商之一，代表作覆盖新山多个成熟新镇，口碑稳健。Amber Height 曾获 PropertyGuru Asia Property Awards「Best Condo/Apartment Development (Southern) Malaysia 2020」奖项。
Bandar Seri Alam，出门能到哪里
完整地址：Jalan Rimbun, Bandar Seri Alam, 81750, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 23–26 km（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（官方描述，经 Lebuhraya Pasir Gudang/Jalan Kempas Lama）
- 🚌 其他交通资料待查
🛍️ 购物商场
- Pasaraya Jiason
- Seri Cerah Enterprise
- Sun Star
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Bandar Seri Alam
- SJK(C) Nam Heng
🏥 医疗
- Klinik Komuniti Bandar Sri Alam（政府社区诊所 · 区内）
- Regency Specialist Hospital（私立医院 · 区内）
- Hospital Pasir Gudang（公共总医院）
- Klinik Kesihatan Masai（政府健康诊所）
1 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM430,000，高价位到 RM500,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 | 面积待查 | 2 房 · 2 卫 | RM360,000 – RM500,000 | — | RM1,900 – 2,400 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM383–393／尺，本页采用 RM460–472／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Amber Height (Amber Heights Apartment) 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 United Malayan Land Bhd（UMLand Seri Alam）官方项目视觉，取自发展商官网 bandarserialam.com，著作权属 United Malayan Land Bhd。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
官方户型平面图由 United Malayan Land Bhd（UMLand）以 PDF 手册发布，著作权属 UMLand。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,900 到 RM2,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Amber Height (Amber Heights Apartment) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 真正值钱的地方
同区相对最新的已完工项目,曾获行业奖项
Amber Height 于 2023 年完工（房屋部 TEDUH：A／B 两座 CCC 同为 2023 年 5 月 17 日）,是本区四个项目里楼龄最新的一个,只有 240 户、16 层,密度明显低于动辄上千户的同区大盘。项目曾获得 2020 年 PropertyGuru Asia Property Awards「Best Condo/Apartment Development (Southern) Malaysia」奖项,在同区口碑普遍参差的情况下,这个奖项是少数可以查证的第三方品质背书。
发展商是深耕Bandar Seri Alam数十年的UM Land
发展商 UM Land(United Malayan Land Bhd)隶属马来西亚主板上市集团 Boustead Holdings,是 Bandar Seri Alam 新镇最主要的发展商之一,在这个区域深耕超过半世纪。相比区内一些资讯不透明的中小型发展商,UM Land 作为上市公司子公司,财务与项目交付相对有据可查,对后续物业管理的持续经营动机也更强。
总价可及,适合首购与小家庭
现挂牌 PSF 约 RM383–393,总价区间约 RM39–40 万,户型以2房2卫为主力,门槛比同区不少新盘更容易入场。对预算有限但又想买楼龄新、密度低产品的买家来说,是一个务实的选择。
低密度设计配基础生活设施,步行可达社区型学校
240 户的低密度设计意味着电梯与停车高峰期的拥挤程度会比周边动辄上千户的大盘轻很多。项目配备泳池、健身房、儿童游乐场、篮球场等基本设施,周边步行范围内就有 SK Bandar Seri Alam、SJK(C) Nam Heng 等学校,适合有学龄儿童的家庭。
🏊 设施清单
- 盖顶停车场
- 24小时保安
- 健身房
- 游泳池
- 运动场地
- 儿童游乐场
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Lebuhraya Pasir Gudang / Route 17项目对外主要干道约 1 km（估算）
- Jalan Kempas Lama通往市区的替代路线约 2 km（估算）
- Persiaran Seri Alam / Jalan Tasek 巴士站步行可达的公交站点约 0.3 km（估算）
- CIQ / 新柔长堤关卡官方估算车程30-35分钟,经Lebuhraya Pasir Gudang/Jalan Kempas Lama约 22–25 km（估算）
🛍️ 购物餐饮
- Pasaraya Jiason社区型超市约 1 km（估算）
- Tesco / Lotus's Seri Alam日常采购超市约 3 km（估算）
- Mydin Hypermarket大型量贩超市约 4 km（估算）
- AEON Permas Jaya区域大型购物中心,需驾车约 8 km（估算）
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Bandar Seri Alam国民小学,步行可达范围约 1 km（估算）
- SJK(C) Nam Heng华文小学约 1.5 km（估算）
- Little Angel Kindergarten幼儿园约 1 km（估算）
- Excelsior International School国际学校,需驾车约 4 km（估算）
🏥 医疗
- Regency Specialist Hospital私立专科医院约 4 km（估算）
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科医院约 6 km（估算）
- Hospital Penawar私立医院约 5 km（估算）
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院,需驾车约 20 km（估算）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
首购或换房的小家庭自住客
如果你想要楼龄新、户数少、不用面对上千户大盘的拥挤感,又不想承担新盘期房的交付风险,Amber Height 是同区里少数已完工、楼龄够新的选项。但一定要先把地契类型的矛盾核实清楚再下订。
长期计划在Bandar Seri Alam落脚、不介意通勤远的本地家庭
如果你的工作或生活圈本来就在Pasir Gudang、Bandar Seri Alam一带,不需要频繁往返新加坡或新山市中心,这个项目的地理位置就不是短板,反而能享受相对新、相对安静的居住环境。
看重发展商信誉、愿意为品质溢价的买家
UM Land隶属上市公司Boustead集团,相比区内部分资讯不透明的中小型发展商,交付记录与后续管理的可预期性更高。适合把「发展商靠不靠谱」放在购房决策前列的买家。
不适合:贷款年限依赖长年期、资金规划紧绷的买家
在地契类型(Freehold还是Leasehold)未经正式查册确认之前,银行的实际放贷年限存在不确定性。如果你的月供预算是按最长贷款年期倒推出来的,一旦地契问题导致贷款年限被压缩,整个现金流规划就会被打乱。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠官方资料对地契类型自相矛盾:Freehold还是Leasehold说法不一
查证 PropertyGuru 官方项目页面时发现一个明显矛盾:页面顶部的「Details」信息表格把 Tenure(地契类型)标注为 Freehold,但同一页面「Description」正文却写着「Amber Height is a leasehold apartment」,并附有跳转到 leasehold 搜索页的链接。这不是无关紧要的文字瑕疵——如果实际地契是 leasehold 且剩余年限不足,银行通常要求地契到期前至少保留30年才愿意做长年期贷款,年限不够会直接压缩你能申请的贷款年期,进而推高每月供款压力;leasehold 单位转手时买家池也普遍比 freehold 小,议价空间会被压缩。
⚠紧邻Pasir Gudang工业带,空气质量是长期变量
Amber Height 所在的 Bandar Seri Alam 与 Pasir Gudang 工业区相邻。2019年3月与6月,Pasir Gudang先后发生两次严重空气污染事件(其中3月的金金河化学废料非法倾倒事件导致周边逾百所学校停课、数千人送医),工业区目前仍在正常运作。虽然项目本身2022年才完工、事件发生时尚未存在,但这个区域性风险因素并未随时间消失,对带小孩的家庭买家/租客的决策有实际影响,长期可能压低同类单位相对无污染风险区域的租金溢价。
⚠市场挂牌样本极少,数据透明度全区最低
查证时 Amber Height 在 PropertyGuru 上仅有 4 套在售、6 套在租的挂牌,样本量远小于同区其他项目。这意味着两个实际问题:一是你现在很难找到足够的近期成交案例做定价参考,议价时更依赖经纪的一手资讯而非公开数据;二是将来你要卖的时候,潜在买家能查到的历史成交记录同样稀少,银行估值时也可能因为可比案例不足而偏保守,影响你能贷到的成数。
⚠距CIQ与市区较远,不适合频繁往返新加坡或市中心
项目距 CIQ 约 22–25 公里,官方描述车程约 30–35 分钟,需经 Lebuhraya Pasir Gudang 与 Jalan Kempas Lama。这是路况正常时的估算,实际早晚高峰加上关口排队,耗时会明显拉长。如果你的购房决策核心考量是通勤新加坡的便利性,这个距离会实质拉低居住体验,长期出租时也只能锁定本地上班族或学生群体,难以吸引愿意支付更高租金的跨境通勤客群。
⚠完工仅数年,尚未经历完整大修周期,储备金充足度无历史数据可查
项目2022年才完工,至今不过三四年,还没有经历过电梯、水泵、外墙等设施的第一轮大修周期,储备金(sinking fund)的实际累积规模、管理费是否够用,目前都没有历史数据可以参考。等到未来真正需要大修时,如果储备金不足,业主可能面临一次性特别捐,具体金额目前无法预估。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amber Height (Amber Heights Apartment) ← | 2023 | Freehold | 240 | RM460–472 | RM360,000 – RM500,000 | 5.5% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Amber Height (Amber Heights Apartment) 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Amber Height (Amber Heights Apartment) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Amber Height (Amber Heights Apartment) 的二手挂牌价区间为 RM360,000 至 RM500,000，中等价位约 RM430,000，成交 PSF 约 RM460–472／尺。各户型价格带：标准户型（面积待查）RM360,000–RM500,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,900 – RM2,400。毛租金回报率约 5.5%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，同类参考 RM0.27–0.40／平方尺／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Amber Height (Amber Heights Apartment) 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 什么时候完工？谁开发的？
Amber Height (Amber Heights Apartment) 于 2023 年完工并交付（房屋部 TEDUH 登记编号 3778-36 与 3778-43，A／B 两座 CCC 同为 2023 年 5 月 17 日），属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、16 层、240 户。发展商为 UM Land（United Malayan Land Bhd）。UM Land 隶属马来西亚主板上市集团 Boustead Holdings，成立超过半世纪的老牌发展商，是 Bandar Seri Alam 新镇的主要发展商之一，代表作覆盖新山多个成熟新镇，口碑稳健。Amber Height 曾获 PropertyGuru Asia Property Awards「Best Condo/Apartment Development (Southern) Malaysia 2020」奖项。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 交通方便吗？离关卡多远？
约 23–26 km（估算）；约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（官方描述，经 Lebuhraya Pasir Gudang/Jalan Kempas Lama）；资料待查
Amber Height (Amber Heights Apartment) 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 面积待查（2 房）。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费，我也扫过 PropertyGuru 与 Mudah 的在售挂牌，没有一则写出金额。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。本页的户型面积尚未核实，因此不推算每月金额；上述只是同类区间，不是本项目的实收费率。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：盖顶停车场、24小时保安、健身房、游泳池、运动场地、儿童游乐场。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 适合什么人买？
新盘楼龄新（2022年完工）、追求低密度（仅240户）家庭自住客、获奖项目对注重品质口碑的买家有吸引力
买 Amber Height (Amber Heights Apartment) 有什么风险要注意？
市场挂牌样本少、数据透明度较低（面积、地契类型描述存在矛盾）；距市中心/CIQ较远，通勤成本高；官方页面对地契类型描述存在Freehold与leasehold混用的矛盾表述，购买前务必核实正式地契文件
Amber Height (Amber Heights Apartment) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Pasaraya Jiason、Seri Cerah Enterprise、Sun Star。学校：Sekolah Kebangsaan Bandar Seri Alam、SJK(C) Nam Heng。医疗：Klinik Komuniti Bandar Sri Alam（政府社区诊所 · 区内）、Regency Specialist Hospital（私立医院 · 区内）、Hospital Pasir Gudang（公共总医院）、Klinik Kesihatan Masai（政府健康诊所）。
Amber Height到底是Freehold还是Leasehold?为什么两边说法不一样?
这是一个必须在下订前厘清的重要问题。PropertyGuru官方项目页面的信息表格标注Tenure为Freehold,但同一页面的项目描述正文却写着「Amber Height is a leasehold apartment」并附带跳转到leasehold分类页面的链接,两处信息互相矛盾。这种矛盾不能靠猜测解决,必须要求发展商或律师出示正式地契文件,或直接到柔佛土地局做正式的地契搜查(Carian Rasmi)来确认。地契类型直接影响银行贷款年限与未来转售的难易度,建议把这一步作为下订前的强制检查项,而不是签约后才发现的意外。
这里离Pasir Gudang工业区近吗?会不会有异味或空气污染问题?
Amber Height所在的Bandar Seri Alam与Pasir Gudang工业带相邻。2019年该区域曾发生两次严重的空气污染事件(3月的金金河化学废料非法倾倒事件与6月的第二波空气污染),造成大规模学校停课与居民就医,工业区目前仍在正常运作。虽然本项目在事件发生后才完工,不代表未来完全没有类似风险再度发生的可能。如果你或家人对空气质量敏感,建议买前查一下马来西亚环境局(DOE)的空气质量指数历史数据,并实地向邻居打听平日的实际感受。
挂牌数量这么少,是不是很难转手?
查证时该项目在PropertyGuru上只有个位数的在售与在租挂牌,数量确实明显少于同区其他大盘。样本量小的直接影响是:你现在议价时能参考的成交案例有限,银行做估值时也可能因为可比案例不足而偏保守;将来你要卖出时,同样面临买家池较小、成交周期可能拉长的现实。这不代表完全卖不出去,但你需要对流动性有更保守的预期,并在买入价格上留出更大的安全边际。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Amber Height (Amber Heights Apartment) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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