Amber Height (Amber Heights Apartment) 安栢苑
这个项目现在二手挂牌从 RM301,800 到 RM414,800——价差 RM113,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
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30 秒看懂 Amber Height (Amber Heights Apartment)
Amber Height (Amber Heights Apartment)（安栢苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Seri Alam 的Freehold公寓，由 UM Land（United Malayan Land Bhd） 开发，2022 年完工，共 — 栋 / 16 层 / 240 户。地址：Jalan Rimbun, Bandar Seri Alam, 81750, Johor。
共 1 种户型（面积资料待查）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM301,800 – RM414,800，中等价位约 RM358,300；成交 PSF 区间 RM383–393／尺。整户月租 RM1,600 – RM2,000，毛租金回报率 5.5% – 5.5%。管理费 资料待查。
交通定位：约 23–26 km（估算）
Amber Height (Amber Heights Apartment) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2022 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- UM Land（United Malayan Land Bhd）UMLand (United Malayan Land Bhd)
- 完工年份
- 2022已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 240— 栋 · 16 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM383–393近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 5.5–5.5%以整户出租计算
UM Land 隶属马来西亚主板上市集团 Boustead Holdings，成立超过半世纪的老牌发展商，是 Bandar Seri Alam 新镇的主要发展商之一，代表作覆盖新山多个成熟新镇，口碑稳健。Amber Height 曾获 PropertyGuru Asia Property Awards「Best Condo/Apartment Development (Southern) Malaysia 2020」奖项。
Bandar Seri Alam，出门能到哪里
完整地址：Jalan Rimbun, Bandar Seri Alam, 81750, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 23–26 km（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（官方描述，经 Lebuhraya Pasir Gudang/Jalan Kempas Lama）
- 🚌 其他交通资料待查
🛍️ 购物商场
- Pasaraya Jiason
- Seri Cerah Enterprise
- Sun Star
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Bandar Seri Alam
- SJK(C) Nam Heng
🏥 医疗
- 资料待查
1 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM358,300，高价位到 RM414,800——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 | 面积待查 | 2 房 · 2 卫 | RM301,800 – RM414,800 | — | RM1,600 – 2,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,600 到 RM2,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.5% – 5.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Amber Height (Amber Heights Apartment) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 真正值钱的地方
区内相对最新的已完工项目之一，楼龄新、曾获行业奖项、低密度设计
🏊 设施清单
- 盖顶停车场
- 24小时保安
- 健身房
- 游泳池
- 运动场地
- 儿童游乐场
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
新盘楼龄新（2022年完工）、追求低密度（仅240户）家庭自住客
获奖项目对注重品质口碑的买家有吸引力
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
市场挂牌样本少、数据透明度较低（面积、地契类型描述存在矛盾）
距市中心/CIQ较远，通勤成本高
官方页面对地契类型描述存在Freehold与leasehold混用的矛盾表述，购买前务必核实正式地契文件
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amber Height (Amber Heights Apartment) ← | 2022 | Freehold | 240 | RM383–393 | RM301,800 – RM414,800 | 5.5–5.5% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM333–527 | RM250,000 – RM600,000 | 4.0–4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM282–515 | RM300,000 – RM1,280,000 | 4.9–4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | — | Freehold | — | RM317–429 | RM350,000 – RM498,000 | 3.8–3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | — | Freehold | 291 | RM535–552 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM224–372 | RM250,000 – RM410,000 | 3.5–4.5% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM270–380 | RM278,000 – RM450,000 | 3.5–4.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Amber Height (Amber Heights Apartment) 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Amber Height (Amber Heights Apartment) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Amber Height (Amber Heights Apartment) 的二手挂牌价区间为 RM301,800 至 RM414,800，中等价位约 RM358,300，成交 PSF 约 RM383–393／尺。各户型价格带：标准户型（面积待查）RM301,800–RM414,800。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,600 – RM2,000，毛租金回报率约 5.5% – 5.5%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Amber Height (Amber Heights Apartment) 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 什么时候完工？谁开发的？
Amber Height (Amber Heights Apartment) 于 2022 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、16 层、240 户。发展商为 UM Land（United Malayan Land Bhd）。UM Land 隶属马来西亚主板上市集团 Boustead Holdings，成立超过半世纪的老牌发展商，是 Bandar Seri Alam 新镇的主要发展商之一，代表作覆盖新山多个成熟新镇，口碑稳健。Amber Height 曾获 PropertyGuru Asia Property Awards「Best Condo/Apartment Development (Southern) Malaysia 2020」奖项。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 交通方便吗？离关卡多远？
约 23–26 km（估算）；约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（官方描述，经 Lebuhraya Pasir Gudang/Jalan Kempas Lama）；资料待查
Amber Height (Amber Heights Apartment) 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 面积待查（2 房）。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：盖顶停车场、24小时保安、健身房、游泳池、运动场地、儿童游乐场。
Amber Height (Amber Heights Apartment) 适合什么人买？
新盘楼龄新（2022年完工）、追求低密度（仅240户）家庭自住客、获奖项目对注重品质口碑的买家有吸引力
买 Amber Height (Amber Heights Apartment) 有什么风险要注意？
市场挂牌样本少、数据透明度较低（面积、地契类型描述存在矛盾）；距市中心/CIQ较远，通勤成本高；官方页面对地契类型描述存在Freehold与leasehold混用的矛盾表述，购买前务必核实正式地契文件
Amber Height (Amber Heights Apartment) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Pasaraya Jiason、Seri Cerah Enterprise、Sun Star。学校：Sekolah Kebangsaan Bandar Seri Alam、SJK(C) Nam Heng。医疗：资料待查。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Amber Height (Amber Heights Apartment) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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